【正文】 柜，控制線路，指示燈等的運做始終處于良好狀態(tài)，各類操作按鈕，手柄在自動位置，每班檢查一次；（5）確保公共使用的照明完好，電器照明箱每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)照明燈泡、燈管損壞及時調(diào)換；（6）配電線路每半年檢查一次，負(fù)荷滿足業(yè)戶要求；（7）各電器設(shè)備接地裝置每半年檢查，確保安全運行；（1） 對臨時施工工程有用電管理措施。八、房屋設(shè)備設(shè)施管理與維護 房屋及設(shè)備的管理維護（1）公共部位門窗、墻地面、踢腳線、踏步、臺階每季檢查一次；（2）建筑物外墻、屋頂、平臺、露天廣場、圍墻、大門、崗?fù)ぁ⒌缆?、垃圾房、車庫車道等設(shè)施定期檢查，尤其是臺汛季節(jié)來臨之前要重點檢查；（3）對屋面隔熱層每季度檢查一次，確保完好無損傷，無滲漏；（4）對屋面泄水溝每月進行一次檢查，清掃，確保泄水暢通。 簽訂《商業(yè)門店管理公約》、《門前三包合同》、《防火安全責(zé)任書》等具有法律效力的協(xié)議，配合政府有關(guān)部門聯(lián)合采取綜合管理。七、商鋪管理服務(wù)對商業(yè)門店采取規(guī)范管理措施，最大限度發(fā)揮其為業(yè)戶生活帶來的真正便利，做好商務(wù)服務(wù)。主要內(nèi)容為綠化區(qū)域清掃，樹木花草澆水、除蟲、剪草、施肥、草坪養(yǎng)護補種，樹木及花草調(diào)整；及時處理綠化與其他公共設(shè)施的矛盾，保持綠化景觀的完整，布局合理；無枯枝敗葉，無明顯病、蟲害、無藥害；提供時花、苗木、盆栽及室內(nèi)擺花等服務(wù)。對于這些空氣污染的污染源，采用如下控制措施：（1）硬化地面，以減少由地面裸露和基建粉塵所導(dǎo)致的塵煙污染；（2）密切監(jiān)控業(yè)戶裝修施工及材料的使用，防止空氣污染發(fā)生；（3）對垃圾收集、處理實行全過程封閉式管理；（4）通過管理中心對地下車庫風(fēng)機設(shè)備進行控制，以使經(jīng)過濾處理后從地下車庫排氣孔排出的氣體不會對小區(qū)空氣質(zhì)量形成影響。 防止噪音污染具體措施主要包括以下幾個方面內(nèi)容：① 進入小區(qū)車輛一律不準(zhǔn)鳴放喇叭，其車速不得超過5公里/小時；② 對商業(yè)門店和業(yè)戶所產(chǎn)生的噪音進行嚴(yán)格要求和控制，對超標(biāo)者以說服教育為主，并責(zé)令其改正；③ 控制區(qū)內(nèi)裝修噪音，要求施工隊在規(guī)定時間內(nèi)作業(yè)，對于噪聲較大的工程，限制其在區(qū)外完成。(2) 垃圾回收資源化：通過再次分類收集，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費，其中所獲收入可用于補貼物管費。對于業(yè)戶大件垃圾，將派專人上門收集，并予以集中處理，使小區(qū)在任何時候都不出現(xiàn)垃圾暴露和堆放現(xiàn)象。管理處環(huán)保清潔組具體實施環(huán)境管理和環(huán)境保護的工作，內(nèi)容包括：擬定小區(qū)環(huán)境管理與環(huán)保的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；組織環(huán)境監(jiān)測，掌握其環(huán)境狀況和發(fā)展趨勢；進行環(huán)境科學(xué)研究；開展具體的環(huán)保工作，加強環(huán)境的綠化、美化、凈化。實施近宅停車管理方案制定車位使用條例、收費規(guī)定以及停車管理規(guī)定，近宅停車給業(yè)戶帶來方便，但必須確保車輛停放進出井然有序，車道暢通。實施停車環(huán)保管理機動車輛的停放和行駛，可能帶來噪音、廢氣的污染，為此需加以嚴(yán)格管理維護轄區(qū)內(nèi)的良好環(huán)境。五、車輛管理服務(wù) 實施交通規(guī)范管理根據(jù)“XXXXX”的實際情況，對交通車輛實行規(guī)范化管理，具體表現(xiàn)在標(biāo)志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范。此外，還將進一步密切與當(dāng)?shù)毓膊块T聯(lián)系，積極配合警署工作，加大治安綜合力度。（1） 治安防范體系： 保安隊伍結(jié)構(gòu)圖 巡邏崗巡邏 守衛(wèi)崗 機動崗 重點巡邏 主副出入口 快速反應(yīng)機動巡邏 車庫出入口 快速支援全面防范實施“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機動崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點、線、面的配合與互動；① 保安巡邏采用重點巡邏和機動巡邏，統(tǒng)籌安排巡邏時間，并利用智能巡更系統(tǒng)對巡邏進行績效監(jiān)控；② 機動增援進行“二級”調(diào)度，實施快速推進體系。③ 車流控制。對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。對裝修、搬運人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對他們的活動范圍進行一定限制，配合警署清查戶口，把可疑分子請出小區(qū)；對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌地查驗證件。① 人流控制。按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化管理”，選聘部分退伍軍人，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制，保持保安人員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。四、 治安管理服務(wù) 保安人員情況熟悉，有來訪登記、巡查記錄、應(yīng)急方案、交接班規(guī)程，實施三級防火責(zé)任制度，參與二級裝修管理，對公共設(shè)施設(shè)備定期巡視，配合地區(qū)公安、消防、綜合管理部門的工作，并接受監(jiān)督，確保管理區(qū)域的平安。通過上述管理措施的實行，深信一定能做好裝修管理的工作。業(yè)戶裝修申報手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責(zé)任書”，分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。擬將通過房管局等上級主管部門，在業(yè)戶一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得支持，通過行政壓力督促整改，同時將采取強制的方法，強制停止違章裝修施工。（2）行政手段。業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修，專職責(zé)任人在2小時內(nèi)，上門做好業(yè)戶的思想工作，禮貌地向業(yè)戶解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)戶說明違章裝修造成的危害。業(yè)戶裝修垃圾實施袋裝化，指定地點投放。管理處對裝修的追蹤監(jiān)管全面采取目標(biāo)管理制度，層層承諾，立下軍令狀，措施如下：（1） 出現(xiàn)違章裝修，2小時內(nèi)未糾正，責(zé)任人罰半月工資；（2） 出現(xiàn)違章裝修，4小時內(nèi)未糾正，責(zé)任人罰全月工資；（3） 出現(xiàn)違章裝修，8小時內(nèi)未糾正，撤換責(zé)任人，管理處經(jīng)理負(fù)連帶責(zé)任。同時管理處的安全巡查、環(huán)境巡查、消防管理人員也要對裝修進行監(jiān)管。 建立細致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)戶裝修施工，指定專職責(zé)任人，實施“全過程”追蹤監(jiān)管，通過現(xiàn)場巡查及與業(yè)戶溝通，了解施工方案、裝修工程進展，把違章裝修消滅在初始階段。（3） 裝修材料符合防火規(guī)定。（2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。裝修審批重點如下：（1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。 裝修審批，嚴(yán)把“三關(guān)”依據(jù)多年來管理的經(jīng)驗，在審批過程中，將會出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象，例如某些覺悟較低的業(yè)戶為了個人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達到違章裝修的目的。擬采取的違章裝修控制流程： 業(yè)戶辦理入住手續(xù) 對業(yè)戶、裝修施工隊伍裝修宣傳 申報裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽訂裝修合約 責(zé)任事務(wù)主管監(jiān)管 裝修糾察、環(huán)境巡查、治安巡邏、消防管理人員交叉監(jiān)督 發(fā)現(xiàn)違章裝修，1小時內(nèi) 發(fā)出通知，上門工作，以便說服業(yè)戶，以情打動業(yè)戶，讓業(yè)戶整改 采取強制措施 向房地辦業(yè)委會等反映情況以取得支持經(jīng)濟手段,法律手段解決 裝修宣傳、簽約，切實到位為加大裝修宣傳的力度，本公司將充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)戶單位的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗與教訓(xùn)，為打好裝修管理的攻堅戰(zhàn)，對裝修管理人員績效實行獎勵與制裁相結(jié)合的管理方式，著重裝修宣傳簽約——裝修審批——裝修跟蹤監(jiān)管——違章裝修即時處理——裝修驗收五個環(huán)節(jié)的工作，力爭“服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線”。業(yè)戶對新的場所均有一個了解、熟悉、認(rèn)同的過程，為縮短這一心理過程，必須重視與業(yè)戶的首次接觸，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人員的良好形象，為共同營造安寧、詳和、積極向上的社區(qū)物業(yè)所特有氛圍和良好的物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個良好的開端。3）提供集體辦理和上門服務(wù)等項目。2）提前與供電公司、自來水公司、燃氣公司、電話公司、有線電視臺協(xié)調(diào)，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩。 二、業(yè)主入住管理1）由專職人員提供一條龍服務(wù)。運用電腦輔助管理，開展日常服務(wù)，與業(yè)戶保持緊密聯(lián)系，接受業(yè)戶監(jiān)督，定期分析、評議尋找須改進的工作環(huán)節(jié)。驗收與接管程序如下： 成立驗收小組 熟悉了解情況 制訂交接驗收單 審查資料、圖紙、并按交接驗收單現(xiàn)場逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，落實整改，簽訂交接驗收書面手續(xù)，做好遺留事項備案 簽訂有關(guān)物業(yè)協(xié)議 第二部分 常規(guī)期物業(yè)管理一、 日常管理服務(wù)管理處作為物業(yè)服務(wù)者：人員需統(tǒng)一著裝、掛牌上崗，各工種崗位職責(zé)、主要工作規(guī)程和管理制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需上墻公開，收費標(biāo)準(zhǔn)及代辦生活服務(wù)項目需上墻公布。積極開展對業(yè)戶的宣傳隨著房產(chǎn)市場的高速發(fā)展，物業(yè)管理法規(guī)的逐步規(guī)范，購房者的理性消費使業(yè)戶對物業(yè)管理的重視日益增加，為了更好地實施物業(yè)的管理和服務(wù)，作好對業(yè)戶的宣傳是本公司介入的一項重要工作，如有條件搞一些物業(yè)管理常規(guī)知識以及智能化設(shè)施的使用和裝修制度的宣傳。擬通過有關(guān)單位和前任物業(yè)公司管理留用人員，從上門服務(wù)等方式，與業(yè)戶建立彼此之間的聯(lián)系、溝通。第七節(jié) 日常管理與特色服務(wù)日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的重要階段，針對“XXXXX”的特點，本公司的物業(yè)管理工作將由介入期、常規(guī)期二個部分組成。第三部分是日常管理檔案，包括：資料圖表文件等，如裝修檔案、暫住人口檔案、公用設(shè)備設(shè)施檔案、社區(qū)文化活動檔案、財務(wù)檔案、員工個人檔案、與上級往來文件、顧客滿意率調(diào)查表、服務(wù)質(zhì)量回訪表、顧客投訴記錄及處理情況、重大事件記錄等等。在本公司進駐后，我們希望能從原管理單位或者建設(shè)單位獲得完整的小區(qū)建筑竣工資料，這些資料包括：結(jié)構(gòu)、建筑、電氣、消防、給排水等方面的沒竣工圖紙及資料?？傮w上講，規(guī)章制度的制定有以下幾方面：（1）公眾制度部分；（2）崗位責(zé)任制部分；（3）管理運作制度部分；（4）考核標(biāo)準(zhǔn)部分。本公司目前有一整套完善的規(guī)章制度，這些制度的建立，不是憑空編造出來的，而是以政府的文件和公司的宗旨、經(jīng)營范圍和承擔(dān)的任務(wù)為依據(jù)，并在多年的實踐中反復(fù)補充修改，逐步健全完善和提高，概括的講，這些制度包括兩大方面：一是公司內(nèi)部管理制度，這是公司自身運作的章程，它包括公司的宗旨、任務(wù)、各類人員和各部門的職能、職責(zé)、言行舉止、著裝等，這一制度的建立，為公司造就一支良好的員工隊伍，樹立企業(yè)整體形象奠