工程建筑策劃理論與購物中心應用案例-文庫吧資料
2025-04-30 22:20本頁面
【正文】 ，而后進行業(yè)態(tài)組合設計，同時根據(jù)成都百貨“千店一面”的缺點，優(yōu)先考慮聚集人氣的業(yè)態(tài)，例如頂層餐飲美食要先行，檔次品味要高，要適合當?shù)叵M者飲食習慣，價格要適中，規(guī)模要大。成都SM購物廣場就是一個典型的商業(yè)建筑策劃合作案例。 商業(yè)建筑策劃除了要運用建筑策劃的公共知識以外，還要運用商業(yè)知識，將商業(yè)市場調(diào)查流程與商業(yè)經(jīng)營規(guī)律運用到商業(yè)建筑項目的建筑策劃之中。 建筑策劃是建筑設計的依據(jù)，兩者具有不可分割的前后關系，但這并不意味著建筑策劃的研究結果只是建筑設計的前提條件，它在項目的決策、實現(xiàn)等階段也占有極其重要的地位。 圖27 義安城購物中心與周邊環(huán)境 建筑策劃的研究內(nèi)容超越了建筑本身，深入到街道社區(qū)和周邊環(huán)境，而建筑規(guī)劃在關注宏觀的同時也關注著微觀的建筑設計，規(guī)劃水平的高低也通過眾多的建筑與環(huán)境來反映。對它們可以獨立地進行分析研究，產(chǎn)生不同階段的結論結果。櫥窗設計是VMD模型設計的關鍵內(nèi)容之一，在櫥窗設計方面我們可以放眼世界，吸取各國櫥窗設計的經(jīng)驗。 營業(yè)廳規(guī)劃流程，如圖20所示。其次，制定一個符合總體設計流程，利用照明和通道等因素突出店內(nèi)重點環(huán)境的VMD模型。這被稱之為“定位”根據(jù)這種定位，研究制定MD，之后就可以確定營業(yè)廳所需面積。 近來商業(yè)設施營業(yè)廳的設計正在逐步從“向顧客展示、銷售商品的場所”這種簡單的思維中解脫出來，而轉(zhuǎn)向注重追求一種“是否吸引顧客關注商品，有利于促進商品銷售”的商品營銷戰(zhàn)略(MD)，最新的潮流是情景體驗式消費。 圖19 智能化立體車庫出車托盤 經(jīng)過分析研究，同時與政府交通部門協(xié)商，發(fā)展商在建設用地內(nèi)為前來購物的機動車輛預留一定的滯留空地，可以緩解高峰時段周邊道路的擁擠情況。 圖14空中停車后人流通過扶梯進入鉆石城購物中心 圖15 鉆石城購物中心的多層立體車庫 圖16 塔樓式立體停車庫 塔樓式立體停車庫具有鋼結構和混凝土兩種結構形式，存取車的方式多樣，平均每50平方米可以容車40輛以上，是占地面積較小購物中心的首選停車設施。 圖12 商業(yè)物業(yè)停車場規(guī)劃流程 在核心商圈建設購物中心一般缺乏地面停車位，因此，經(jīng)常采用立體停車庫和空中停車方式，但空中停車不適宜太高，一般不超過五層。 圖 10 購物中心內(nèi)部廣告排列 圖11 購物中心長廊的裝飾及內(nèi)部的POP ?。ㄈ?、 停車場規(guī)劃 停車場的規(guī)劃工作是在市場調(diào)查的基礎上，首先根據(jù)商圈調(diào)查結果確定每日人流量，然后根據(jù)人流量與經(jīng)營規(guī)模，確定停車泊位數(shù)量，最后確定停車方式。如果說外立面好比是人的臉面，那么中庭就好比是人的心臟。 圖9 女衛(wèi)生間的裝飾與設施細節(jié) 日本購物中心衛(wèi)生條件世界一流，值得從兩個角度借鑒，第一，選擇一流的衛(wèi)生設施，注重衛(wèi)生間的細節(jié)，充分考慮不同顧客的需求；第二，考慮衛(wèi)生間的管理作為物業(yè)管理重要內(nèi)容。 購物中心的商業(yè)設施與公共空間非常重要，我們從下面的圖形中可以看到購物中心內(nèi)部的商業(yè)設施細節(jié)。 圖5 大阪難波城的一個裝飾細節(jié)—墻角的處理 圖6 大賣場形態(tài)的購物中心——易初蓮花的廣告塔和標識十分醒目 圖7 上海恒隆廣場購物中心外立面廣告 圖8 購物中心裝飾物 （2） 平面布局及室內(nèi)商業(yè)設施 平面布局是商業(yè)策劃中最重要的內(nèi)容，購物中心的平面布局可以劃分為三類：第一類是長廊式布局，適合高檔購物中心?！ ?)借助立面標志、廣告塔等元素方，使顧客能夠從遠處就可以看見購物中心?！ ?)外裝飾及其材料應當能夠反映出商家的經(jīng)營理念。 五、商業(yè)建筑策劃的重點—商業(yè)設施規(guī)劃 商業(yè)設施規(guī)劃涉及內(nèi)外裝飾、商品陳列、空調(diào)、消防、交通設備規(guī)劃等，商業(yè)設施規(guī)劃合理是購物中心成功經(jīng)營的物質(zhì)基礎。在可行性研究中，我們?yōu)镾M集團在項目可行性研究中提出如下創(chuàng)新意見： ，但是主要盈利群體是白領顧客，因此在業(yè)態(tài)規(guī)劃中突出為白領服務的商品群。 成都對購物中心與普通商業(yè)地產(chǎn)項目兩個概念往往混為一談，真正的購物中心規(guī)模大，業(yè)態(tài)齊全，至少成為區(qū)域性商業(yè)中心，具有規(guī)模優(yōu)勢和業(yè)態(tài)領先優(yōu)勢；小型商業(yè)地產(chǎn)項目，后期經(jīng)營管理要求不高，不強調(diào)商業(yè)組合；但是購物中心一定強調(diào)以統(tǒng)一整體出現(xiàn)，不能簡單拆零出售，經(jīng)營管理風險更高。資金問題首當其沖，一些開發(fā)商先用自有資金拿地，對土地用市場價評估升值，再拿政府準許其投資的土地批文到銀行貸款，用此貸款來建造，建造完后再拿蓋好的樓去銀行抵押貸款，用此貸款來營運。成都MALL發(fā)展中主要存在以下問題： 成都目前的Mall，開發(fā)商為擺脫資金壓力，實際以分割產(chǎn)權出售的不在少數(shù)。如火如荼的Mall，正席卷著整個成都商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。 目前成都已建成或在建的具有Mall概念的大型購物中心主要有天府匯城，（已建成開業(yè)）；新城市廣場，；熊貓萬國商城，建筑面積47萬平方米；成都ＳＭ城市廣場，建筑面積25萬平方米。截至2003年年底，增幅高達115％，位居全國第一位。 下面我們以菲律賓SM集團在成都的購物中心項目為例，談談我們在可行性報告編制方面的創(chuàng)新。而建筑策劃主要研究投資立項以后的建設項目的規(guī)模、性質(zhì)、空間內(nèi)容、使用功能要求、心理環(huán)境等等影響建筑設計和使用的各種因素，從而為建筑師提供建筑設計的依據(jù)。 在實施建筑策劃時，除了商業(yè)經(jīng)營專家、策劃師、建筑師以外，還需城市規(guī)劃師、計算機人才共同參與，才能形成完整的建筑策劃方案。商業(yè)地產(chǎn)策劃師要具備多學科人才協(xié)同組織能力，根據(jù)項目所處區(qū)域歷史文化特點，特別是根據(jù)當?shù)叵M者偏好，設計項目開發(fā)的總體理念，確定文化定位與市場定位。 對于以旅游和商業(yè)以及文化藝術為主題的購物中心，需要事前邀請藝術家參與策劃，室內(nèi)設計師和景觀設計師參與論證可操作性，例如拉斯維加斯的凱撒宮
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