【正文】 依照《寫字樓房屋租賃合同》及《寫字樓房屋買賣合同》規(guī)定，用戶可對(duì)使用區(qū)域進(jìn)行二次裝修。 用戶電費(fèi)和水費(fèi)及冷氣費(fèi)按月結(jié)算收取，由管理處書面通知，并要求用戶限期繳付。中央空調(diào)開放時(shí)間：國家法定工作日開放。寫字樓向用戶提供中央空調(diào)冷氣服務(wù)，冷氣費(fèi)為中央空調(diào)運(yùn)行時(shí)所消耗的水、電費(fèi)用、消耗材料費(fèi)用和低值易耗品等費(fèi)用構(gòu)成。公共使用部份的公用水電費(fèi)：按各用戶使用面積進(jìn)行分?jǐn)?。b、電梯（從二樓（含二樓）算起）。b、用電單位應(yīng)繳公攤電費(fèi)的計(jì)算公式為：用電單位應(yīng)繳公攤電費(fèi)=分類目錄電價(jià)*寫字樓公共電表計(jì)電量/寫字樓用電單位分表電量總和*該用電單位表計(jì)電量。(2) 用電單位公共用電分?jǐn)偂?shù)據(jù)庫日常使用過程中注意保密，無關(guān)人員禁止查閱?；緮?shù)據(jù)庫應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）固定數(shù)據(jù)① 概述② 樓房數(shù)據(jù)a、物業(yè)名稱b、地址c、占地面積d、建筑面積e、組成部分f、樓高g、外墻面積h、玻璃幕墻面積i、停車場（庫）面積j、其它：如竣工時(shí)間等③ 生活供水設(shè)施a、水泵b、蓄水池④ 消防設(shè)施a、火災(zāi)報(bào)警控制器。管理處派專人負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的收集、整理和保管。（5）物業(yè)移交中對(duì)所移交資料要進(jìn)行登記確認(rèn)。（4）物業(yè)移交驗(yàn)收接管程序與要求：① 在新的《物業(yè)委托合同》生效前20天，管理處向上級(jí)提出移交方案，同時(shí)送開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)；② 聽取開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)和上級(jí)意見后，與新的物業(yè)管理公司確定物業(yè)移交驗(yàn)收接管的時(shí)間、要求和物業(yè)移交驗(yàn)收接管小組組成名單，書面通知開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)；③ 在市物業(yè)管理主管部門主持下，進(jìn)行現(xiàn)場檢驗(yàn)后，填寫物業(yè)移交確認(rèn)清單；開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)代表予以確認(rèn)；④ 草簽《物業(yè)移交接管協(xié)議》，報(bào)市物業(yè)管理主管部門備案，開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)將《物業(yè)移交接管協(xié)議》向全體業(yè)主公示；⑤ 在《物業(yè)移交接管協(xié)議》完成公示后十天內(nèi)，辦理具體物業(yè)移交接管； ⑥《物業(yè)移交驗(yàn)收接管協(xié)議》簽字生效后，管理處人員撤離。（3）物業(yè)移交接管時(shí)，提交以下資料：① 規(guī)劃部門最終批準(zhǔn)的四圖一書。③ 移交對(duì)象：新物業(yè)公司驗(yàn)收接管小組。物業(yè)移交程序管理規(guī)定（1）物業(yè)移交的條件① 管理處接到上級(jí)通知，開始準(zhǔn)備移交。（11）接管驗(yàn)收遺留問題的處理① 遺留問題的登記確認(rèn)：　　 a、對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；　 b、對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； ② 對(duì)資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊； ③ 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決； ④ 對(duì)于長期解決不了，勢必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。　?、?給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整?！　、?發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好?！? ② 變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 信報(bào)箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。 臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。 單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。 保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無損。⑨ 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。⑦ 室外消防栓：　　 a、消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；　 　b、消防設(shè)施配件齊全；　 c、 消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，水壓充足。⑤ 綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。③ 屋面避雷設(shè)施連接牢固。（9）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)① 天臺(tái)：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 門鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。 電器插座安裝牢固，符合左零右火規(guī)定，電源已接通正常。⑩ 飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。⑧ 樓梯、扶手：　 a、 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；　　b、樓梯無裂縫，無表皮剝落。　 ⑦ 門、窗。 ⑤ 衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；　　 b、 塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，無起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。（8）樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)　 ① 主體結(jié)構(gòu)：　　 a、外墻不得滲水；　　 b、屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。⑤ 業(yè)主資料：　 a、已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；　 b、已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。③ 施工設(shè)計(jì)資料：　 a、地質(zhì)報(bào)告書；　 b、全套設(shè)計(jì)圖紙；　 c、圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑危弧?d、設(shè)計(jì)變更通知單；　 e、工程預(yù)決算報(bào)告書；　 f、重要的施工會(huì)議紀(jì)要；　 g、隱蔽工程驗(yàn)收記錄；　 h、沉降觀測記錄；　 i、其它可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。（6）接管驗(yàn)收資料的類別① 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：　　 a、項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；　 　b、規(guī)劃許可證；　　 c、投資許可證；　　 d、土地使用合同；　　 e、建筑開工許可證；　 f、用地紅線圖。　驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)：　?、?資料正確、真實(shí)、齊全；　?、?硬件設(shè)施正常，符合設(shè)計(jì)要求。（4）接管驗(yàn)收小組人員組成及驗(yàn)收職責(zé)范圍：① 檔案驗(yàn)收管理人員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；② 樓宇驗(yàn)收人員負(fù)責(zé)業(yè)主資料和樓宇房屋本體的驗(yàn)收移交工作；③ 運(yùn)行維修驗(yàn)收人員負(fù)責(zé)公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收及水電表等計(jì)量器具的原始數(shù)據(jù)抄表；④ 警隊(duì)驗(yàn)收人員負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域消防系統(tǒng)及器材、監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、停車場（庫）及其配套設(shè)施設(shè)備等安保設(shè)施設(shè)備進(jìn)行接管驗(yàn)收；⑤ 園林綠化驗(yàn)收人員負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域綠化規(guī)模、綠化標(biāo)準(zhǔn)、綠化資料及綠化設(shè)備設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收。（2）物業(yè)部依據(jù)市場部提供的《物業(yè)管理委托合同》組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，并同發(fā)展商具體協(xié)商辦理物業(yè)的接管手續(xù)，確定接管日期。 完美WORD格式 寫 字 樓物業(yè)管理工作手冊(cè) 目 錄 第一章 行政事務(wù)第一節(jié) 崗位設(shè)置一、行政事務(wù)崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖……………………………………………16第二節(jié) 管理制度一、物業(yè)接管驗(yàn)收和移交程序管理規(guī)定…………………………………17二、數(shù)據(jù)庫建立管理規(guī)定…………………………………………………32 三、水、電收費(fèi)及公攤管理辦法…………………………………………35四、寫字樓二次裝修管理規(guī)定……………………………………………36五、外部單位施工維修管理規(guī)定…………………………………………38六、用戶違章管理規(guī)定……………………………………………………40 七、特約服務(wù)管理規(guī)定……………………………………………………40八、租賃房屋管理規(guī)定……………………………………………………41九、檔案管理規(guī)定…………………………………………………………42十、日常管理規(guī)定…………………………………………………………43十一、來訪投訴處理規(guī)定…………………………………………………43十二、回訪管理制度………………………………………………………44十三、滅“四害”監(jiān)督管理規(guī)定…………………………………………44十四、防火安全檢查制度…………………………………………………45十五、消防安全管理規(guī)定…………………………………………………46十六、防火安全責(zé)任書……………………………………………………47十七、防風(fēng)抗洪工作流程…………………………………………………49十八、突發(fā)事件應(yīng)急處理工作流程………………………………………57十九、火災(zāi)應(yīng)急措施工作流程……………………………………………58二十、員工宿舍管理規(guī)定…………………………………………………62第三節(jié) 崗位及職責(zé)一、經(jīng)理（一）崗位職責(zé)……………………………………………………………65（二）工作程序……………………………………………………………66巡檢工作程序………………………………………………………67處理投訴工作程序…………………………………………………67公文審批程序………………………………………………………68（三）工作標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………68（四）使用表格……………………………………………………………68二、行政助理（一）崗位職責(zé)……………………………………………………………77（二）工作程序……………………………………………………………77巡檢工作程序………………………………………………………77處理投訴工作程序…………………………………………………78（三）工作標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………78（四）使用表格……………………………………………………………78三、文員 （一）崗位制度……………………………………………………………78（二）崗位職責(zé)……………………………………………………………79（三）工作程序……………………………………………………………79（四）工作標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………82（五）使用表格……………………………………………………………82四、樓宇管理員（一）崗位職責(zé)……………………………………………………………84（二）工作程序……………………………………………………………84交房工作程序………………………………………………………84裝修檢查程序………………………………………………………84處理違章工作程序…………………………………………………85鑰匙管理程序………………………………………………………86退房程序……………………………………………………………86（三）工作標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………86（四）使用表格……………………………………………………………87五、收費(fèi)員（一）崗位制度……………………………………………………………93（二）崗位職責(zé)……………………………………………………………93（三）工作程序……………………………………………………………94（四）工作標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………94（五）使用表格……………………………………………………………94第二章 保安消防第一節(jié) 崗位設(shè)置一、保安消防崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖……………………………………………99第二節(jié) 管理制度一、秩序維護(hù)員管理制度……………………………………………100二、秩序維護(hù)員行為規(guī)范……………………………………………100三、班前會(huì)議制度…………………………………………………………101四、交接班制度……………………………………………………………101五、消防管理制度…………………………………………………………102六、警隊(duì)請(qǐng)示匯報(bào)制度……………………………………………………103七、警隊(duì)突發(fā)事件處理規(guī)定………………………………………………103處理的基本原則……………………………………………………103突發(fā)事件處理………………………………………………………103突發(fā)事件處理流程圖………………………………………………106消防應(yīng)急處理流程…………………………………………………107治安管理處理流程…………………………………………………107八、機(jī)動(dòng)車輛出入管理規(guī)定………………………………………………108九、非機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定…………………………………………………108十、秩序維護(hù)員處理問題原則與方法規(guī)定………………………………108十一、人員物品出入管理制度……………………………………………109 物品出入管理制度…………………………………………………109人員出入管理制度…………………………………………………109十二、警隊(duì)工作獎(jiǎng)懲規(guī)定…………………………………………………110 秩序維護(hù)員違規(guī)懲罰辦法…………………………………………110分隊(duì)長違規(guī)懲罰辦法………………………………………………112隊(duì)長違規(guī)懲罰辦法…………………………………………………112十三、恒禾秩序維護(hù)員八項(xiàng)