【正文】 輪值管理員負(fù)責(zé)當(dāng)值期間接待各類來電來訪，并將來電來訪內(nèi)容及時記錄在登記表上，并通知相關(guān)部門人員處理；對業(yè)主/住戶的報修來電來訪還應(yīng)及時開具《維修工作單》，并通知工程管理相關(guān)人員。 物業(yè)管理部中午值班時間為11：30～13：00，由當(dāng)班輪值綜合服務(wù)管理人員負(fù)責(zé)；夜間值班時間17：30～次日8：30，由管理處安防管理員（安保人員）在保安室輪值。 愛護(hù)公司物品，損壞、遺失工具照價賠償。 不做有損公司形象的事，不收取業(yè)主的錢物。 上班穿工作服，戴工作牌，儀表整潔，精神飽滿。 上班時必須先到物業(yè)管理處報到，然后外出工作，工作結(jié)束后必須及時到物業(yè)管理處簽到。在工作中嚴(yán)禁向業(yè)主索取財物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即作辭退處理，情節(jié)嚴(yán)重者還將追究法律責(zé)任。 使用范圍本制度適用于物業(yè)管理部日常服務(wù)與管理工作。 每項工程驗收后，經(jīng)1個月再復(fù)驗，確定無質(zhì)量問題和其他違章現(xiàn)象時，可退回施工押金。元。 施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂串場地，違者每人每次罰款500元；更不得私下再接工程而不辦手續(xù)，違者除補交有關(guān)費用外，每隊每次罰款3) 辦理施工人員出入證，每位施工人員需交1寸免冠相片兩張，工本費2) 辦理裝修施工許可證，每份交納工本費 施工隊在取得進(jìn)入本項目施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：1) 交納施工押金，按施工人數(shù)乘以 裝修施工時間為 時至 時。 本項目內(nèi)裝修隊實行憑《施工許可證》進(jìn)場和施工人員憑《出入證》進(jìn)出制度。，如發(fā)現(xiàn)業(yè)主或承租人違規(guī)裝修的，物業(yè)管理部應(yīng)聯(lián)合工程人員對違規(guī)裝修給建筑安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況征得物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人同意后，列清扣款數(shù)額，由財務(wù)部門自從業(yè)主或承租人的裝修押金中予以扣款，如裝修押金不足以扣款的，由業(yè)主或承租人給予賠償。4. 裝修驗收合格一個月后，物業(yè)管理部聯(lián)系工程人員對裝修施工組織復(fù)驗，復(fù)驗無問題的，在《裝修申請表》上注明“復(fù)驗合格”后，由財務(wù)部門退還業(yè)主的裝修保證金。2. 裝修驗收合格的，由物業(yè)管理部在《裝修申請表》內(nèi)簽注“驗收合格”。1. 裝修施工結(jié)束后，物業(yè)管理部需聯(lián)合物業(yè)工程人員，協(xié)助業(yè)主或承租人、施工單位對裝修進(jìn)行驗收。h. 樓梯、過道、道路以及其它公共場所不得作為加工場所或堆放材料、垃圾的場所，裝修施工造成公共部位設(shè)施設(shè)備損失的，裝修業(yè)主應(yīng)如實賠償損失；i. 裝修期所有垃圾及泥頭等物料都應(yīng)存放在用戶單元內(nèi)，大廈公眾地方絕不容許擺放任何垃圾，管理處會指定地方作臨時垃圾收集站，用戶須自行安排把垃圾、泥頭等運到臨時收集站；j. 用戶必須保持大廈內(nèi)所有設(shè)備都不得封死以致造成不能維修或檢查，所有檢查活門、渠蓋、百頁等都不能安裝或放置任何物品以影響正常開啟。2) 施工人員在辦理《出入證》時需提交2張一寸近期彩照，1張用于證件，另1張用于施工人員登記表存于保安處，便于安保人員對施工人員出入的管理。3　 確認(rèn)裝修設(shè)計符合規(guī)范且不會對建筑安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響的，在一個工作日內(nèi)給出答復(fù)，在《裝修申請表》上進(jìn)行簽批，審核同意的報物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。1　 物業(yè)管理部受理裝修申請，檢查資料完整性并對裝修設(shè)計進(jìn)行初審，在《裝修申請表》內(nèi)填寫受理及初審意見并交物業(yè)工程人員。b. 如實填寫《裝修申請表》各項內(nèi)容，并提供以下資料：c. 房屋的產(chǎn)權(quán)證明或商品房買賣合，產(chǎn)權(quán)所有者身份證明復(fù)印件（如營業(yè)執(zhí)照、身份證），非業(yè)主需出具業(yè)主授權(quán)書；d. 聘請的裝飾裝修施工隊資質(zhì)證明、項目負(fù)責(zé)人身份證、營業(yè)執(zhí)照等復(fù)印件；如屬簡單裝飾裝修，必須由業(yè)主出具裝飾裝修擔(dān)保書后，可不提供資質(zhì)證明等資料；e. 施工方案、施工平面圖、各立面圖、水電施工圖等設(shè)計資料；f. 如為承租人的，還需提供租賃合同復(fù)印件和承租人的身份證明復(fù)印件。3　 物業(yè)保潔人員負(fù)責(zé)裝修期間的垃圾清運管理，如產(chǎn)生大量建筑垃圾的，則由物業(yè)管理部直接負(fù)責(zé)。1　 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)裝修申請的審批，并就重大違規(guī)現(xiàn)象進(jìn)行處理。 管理職責(zé)，其具體職責(zé)包括：a. 接收業(yè)主或承租人的裝修申請，審核申請材料的完整性；b. 協(xié)調(diào)工程及其他相關(guān)人員對業(yè)主或承租人提出的裝修申請進(jìn)行審核，評估裝修設(shè)計圖和室內(nèi)裝修說明書是否符合本項目的裝修管理規(guī)定；c. 在業(yè)主或承租人進(jìn)行裝修的過程中進(jìn)行定期巡查，檢查裝修過程是否符合裝修管理規(guī)定，如出現(xiàn)一般違規(guī)裝修現(xiàn)象需當(dāng)場進(jìn)行制止和處理，如發(fā)現(xiàn)重大違規(guī)現(xiàn)象的除及時進(jìn)行制止外，還應(yīng)及時向上級提報，并協(xié)助上級進(jìn)行處理；d. 組織工程及其他相關(guān)人員與業(yè)主或承租人共同對裝修進(jìn)行最終驗收；e. 為業(yè)主或承租人在裝修過程中遇到的物業(yè)有關(guān)問題提供服務(wù)。 裝修管理制度 目的為了規(guī)范項目內(nèi)商鋪裝修行為，遵守政府法律法規(guī)、維護(hù)所有業(yè)主、承租人的共同利益，實施規(guī)范、安全、品質(zhì)保障的商鋪裝修行為。d) 引導(dǎo)業(yè)主參與構(gòu)想物業(yè)管理方方面面的工作方案、落實措施，誠懇地請業(yè)主為項目發(fā)展大膽建議。b) 就業(yè)主提供的情況和所需要的服務(wù)做進(jìn)一步交流，提出建議，確認(rèn)為業(yè)主需要。4) 接待管理員統(tǒng)一準(zhǔn)備《業(yè)主入住接待記錄本》。2) 對入住接待管理員應(yīng)要求熟知本物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)方面專業(yè)知識、多種不同業(yè)態(tài)構(gòu)成、戶型和轄區(qū)周邊配套及未來規(guī)劃、物業(yè)的綠化方案等。 接待人員配備與要求1) 接待人員配備視物業(yè)轄區(qū)面積、規(guī)模及入住期間業(yè)主人流量而定。 業(yè)主入住接待規(guī)范 目的通過與業(yè)主初次交往過程中周到熱情、體貼、細(xì)致的服務(wù)，使物業(yè)管理公司在剛接管物業(yè)即能建立良好信譽開端，塑造極具親和力的形象，從而為物業(yè)管理工作的順利開展鋪平道路，也可為今后贏得廣大業(yè)主的充分信任和長久支持打下堅實基礎(chǔ)。5) 管理部與業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表底數(shù)，雙方在驗收交接表上簽確認(rèn)。公司財務(wù)部建立入住預(yù)交費登記表，對費用交納完畢的業(yè)主，在登記表中注明。2) 管理處負(fù)責(zé)審查并向業(yè)主收取各項費用后開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。d) 審查通過后，入住管理員《業(yè)主登記表》、《住戶公約》1份、《管理協(xié)議》1份，在《入住通知書》注明簽收。b) 公約和管理協(xié)議是否已簽署。d) 已簽署的《住戶公約》、《管理協(xié)議》等。c) 《業(yè)主登記表》。在提供給業(yè)主《入住說明》中應(yīng)明確由業(yè)主填寫并提交的資料，包括：a) 身份證原件及復(fù)印件。6 業(yè)主入住管理 業(yè)主入住管理流程圖入住準(zhǔn)備工作：定人、資料、布置接待場地入住審查登記：建立入住登記表、發(fā)放管理文件資料、簽訂管理文件、填寫表格預(yù)交物業(yè)管理費用、發(fā)放鑰匙、和業(yè)主協(xié)定驗收房屋的時間和方式與業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表底數(shù)、雙方確認(rèn)需維修的事項 前期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項、分部、單位工程質(zhì)量檢驗評定記錄。 隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。 所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計變更單。 物業(yè)接收工程項目驗收依據(jù) 所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗收規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)）。5. 工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。3. 建筑小品。2. 內(nèi)外景觀照片（永久）。9. 液化（煤）氣施（竣）工圖（永久）。8. 通訊施（竣）工圖（永久）。7. 智能化系統(tǒng)施（竣）工圖（永久）。5. 電氣施（竣）工圖（永久）。4. 給排水、消防施（竣）工圖（永久）。2. 建筑施（竣）工圖（永久）。9. 空調(diào)資料、動力、通訊、有線電視資料。7. 材料構(gòu)件出廠證明及材料代替換審批單（長期）。4. 隱蔽工程驗收記錄（永久）。3. 事故處理及探傷記錄（永久）。2. 圖紙會審及設(shè)計變更通知（永久）。9. 管線清洗、通水、消毒記錄（短期）。7. 試水、閉水試壓試驗記錄（永久）。5. 材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單（永久）。2. 圖紙會審及設(shè)計修改變更通知（永久）。 給排水、消防資料1. 開、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）。2. 圖紙會審和設(shè)計修改變更及聯(lián)系單（永久）。 土建資料1. 主體隱蔽工程驗收記錄（永久）。11. 工程決算書、三算表（永久）。9. 工程勘測資料：地質(zhì)勘察報告、地形、地貌控制點，永久性水準(zhǔn)點的坐標(biāo)位置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計基礎(chǔ)材料（永久）。7. 施工合同，施工許可證，開工報告，施工量放線表記錄（永久）。5. 征地批文、協(xié)議書（合同書）、紅線圖（永久）。2. 建設(shè)許可證、工程建筑報建表（永久）。14. 供水、供暖的試壓報告。12. 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。10. 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。8. 沉降觀察記錄。6. 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。4. 工程預(yù)、決算。2. 地質(zhì)勘察報告。4. 拆遷安置資料。2. 用地批準(zhǔn)文件。，對發(fā)現(xiàn)的問題根據(jù)實際情況明確責(zé)任和解決處理辦法，交接雙方同意簽字后，可辦理接管手續(xù)。、設(shè)施進(jìn)行驗收，驗收結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗收清單相應(yīng)的表格內(nèi)。②主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。d. 樓宇的實物驗收,應(yīng)注意對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在樓宇接管驗收清單中。b. 在預(yù)驗收過程中,檢查出未達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報告返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。 工作程序驗收小組根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)單位提供的竣工圖紙資料,按設(shè)計及施工要求編制驗收計劃和驗收標(biāo)準(zhǔn)。4. 驗收小組對物業(yè)按運行系統(tǒng)驗收,主要驗收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。2. 驗收小組負(fù)責(zé)對物業(yè)原設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運行記錄等技術(shù)檢驗資料的驗收。 適用范圍適用于公司所承接的物業(yè)的驗收,與房地產(chǎn)開發(fā)單位的交接。 交接班做好交接班手續(xù)，對上級布置的工作重點和當(dāng)班期間發(fā)現(xiàn)的問題或客戶提交的投訴，要盡量在工作時間內(nèi)處理完成，無法完成的也應(yīng)將情況進(jìn)行詳細(xì)記錄并交接清楚。 消防防范關(guān)注消防設(shè)施和消防隱患；當(dāng)天項目營結(jié)束時，應(yīng)做好垃圾筒和通道的清理工作，確保垃圾筒內(nèi)和通道沒有未滅煙蒂。注重節(jié)水節(jié)電管理，關(guān)注用水用電安全和合理，對于損壞的地方需要及時向管理部進(jìn)行匯報。項目營運總監(jiān)交辦的其他事項。 交接班做好交接班手續(xù)，對上級布置的工作重點和當(dāng)班期間發(fā)現(xiàn)的問題或客戶提交的投訴，要盡量在工作時間內(nèi)處理完成，無法完成的也應(yīng)將情況進(jìn)行詳細(xì)記錄并交接清楚。注重節(jié)水節(jié)電管理，關(guān)注用水用電安全和合理，對于損壞的地方需要及時向管理部進(jìn)行匯報，跟進(jìn)維修情況。 日常管理監(jiān)督、指導(dǎo)、組織日常保潔工作；處理好與經(jīng)營戶之間的關(guān)系，對項目內(nèi)所有經(jīng)營者提出的衛(wèi)生問題都應(yīng)細(xì)心的進(jìn)行記錄，能及時處理的就應(yīng)當(dāng)場進(jìn)行解決，無法當(dāng)場解決的應(yīng)及時報到管理部，與管理部共同提出解決方案并落實執(zhí)行。項目營運總監(jiān)、物業(yè)主管、保安主管或隊長交辦的其他事項。協(xié)助項目管理部關(guān)注水表、電表等能源消耗類的使用情況，定期查看是否有漏水現(xiàn)象等。 交接班做好交接班手續(xù)，對上級布置的工作重點和當(dāng)班期間發(fā)現(xiàn)的問題或客戶提交的投訴，要盡量在工作時間內(nèi)處理完成，無法完成的也應(yīng)將情況進(jìn)行詳細(xì)記錄并交接清楚。負(fù)責(zé)本項目所有交通標(biāo)識的巡視和維護(hù)，發(fā)現(xiàn)有缺損的現(xiàn)象，應(yīng)及時向管理部匯報以便立即更換和修復(fù)。 車輛管理疏導(dǎo)車輛，對責(zé)任區(qū)域的停車位、停車場進(jìn)行管理。 監(jiān)控管理負(fù)責(zé)監(jiān)視及記錄本項目各個區(qū)域內(nèi)所發(fā)生的一切事情，如發(fā)現(xiàn)事故苗頭需要及時向其他人員發(fā)出信號并詳細(xì)告知區(qū)域位置、基本情況判斷和所需趕至現(xiàn)場的人員等。嚴(yán)格執(zhí)行巡更系統(tǒng)要求，進(jìn)行定點巡查。 日常巡查根據(jù)規(guī)定對項目進(jìn)行定期安全巡查，維護(hù)市場治安及秩序。 其他事項項目營運總監(jiān)、物業(yè)主管交辦的其他事項。 裝修管理對項目內(nèi)二次裝修施工現(xiàn)場進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)有違反《裝修手冊》、《市場裝修管理規(guī)定》的現(xiàn)象，要當(dāng)場糾正，予以記錄并上報項目管理部。 監(jiān)控管理定期檢查項目內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)的運用情況，定期組織工作間的設(shè)備保養(yǎng)檢查以及維護(hù)工作，保證各類監(jiān)控設(shè)備始終處于正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)。 安全管理組織消防設(shè)備的定期巡視和檢測，關(guān)注消防器材和消防系統(tǒng)的完整性，如發(fā)現(xiàn)不合格或是有損壞和缺少的情況，需要立即向管理部匯報，做好補充和修復(fù)，確保消防系統(tǒng)、設(shè)備可以正常運行和使用；時時向經(jīng)營戶傳達(dá)防火意識，例如告知不要在商場內(nèi)用明火、抽煙、亂扔煙蒂等。檢查安保人員是否按規(guī)定對項目進(jìn)行定期安全巡查，如接到消防/治安隱患的匯報，一定要第一時間會同管理部其他人員到現(xiàn)場進(jìn)行查看和處理，不得就事項進(jìn)行拖延和推諉。 團(tuán)隊建設(shè)做好安保方面的制度建設(shè)；定期組織有關(guān)業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)并進(jìn)行考核，例如每年至少組織兩次以上消防培訓(xùn)或演習(xí)；處理安保人員工作情緒方面的調(diào)動和安撫。 其他事項項目營運總監(jiān)、工程主管交辦的其他事項。配合營運總監(jiān)、管理人員對項目內(nèi)二次裝修施工現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反《裝修手冊》、《市場裝修管理規(guī)定》的現(xiàn)象，要當(dāng)場糾正，同時予以記錄并上報項目管理部。負(fù)責(zé)物業(yè)屋面、棚頂?shù)嚷┧幍男扪a，下水道疏通，各類支架、廣告牌的加固維修。 工程人員（萬能工）