【正文】 交稅金其他應(yīng)交款代管基金等科目，如房屋中介代銷手續(xù)費支出物資銷售成本廢品回收成本商業(yè)用房經(jīng)營支出等，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額二會計報表的編制說明，反映企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余本項目應(yīng)根據(jù)代管基金科目的期末貸方余額填列，在資產(chǎn)負債表其他流動負債項目中反映淺議物業(yè)管理企業(yè)會計核算的新規(guī)定李俊杰一物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的一種自然延續(xù)物業(yè)管理會計的出現(xiàn)和發(fā)展是物業(yè)管理公司進入市場實行企業(yè)化經(jīng)營專業(yè)化管理和社會化服務(wù)的必然產(chǎn)物財政部通知在2000年1月1日起貫徹執(zhí)行財會字[1999]44號文關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度有關(guān)問題的通知以及物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行），以物業(yè)管理的行業(yè)特點，融合了會計核算方法和會計程序，豐富了會計工作的內(nèi)容，使目前上海地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，由采用多種行業(yè)會計制度統(tǒng)一過渡到完整的系統(tǒng)的可以操作可以實施的會計方法和步驟上來筆者曾對上海幾家頗有影響的物業(yè)管理企業(yè)作了一次調(diào)查，大多數(shù)企業(yè)財務(wù)人員認為：物業(yè)管理會計沒能像工業(yè)會計制度那樣成熟可操作，很難做到融會貫通運用自如原因有三：其一，物業(yè)管理行業(yè)作為新興行業(yè)，國家地方房管部門不斷有新的政策法規(guī)和條款出臺，使物業(yè)管理會計核算跟不上新政策的實施要求；其二，財務(wù)人員過去不能以會計法為準繩實施操作，而是以某些不夠成熟的房管要求處理業(yè)務(wù)，造成核算過程中偏差；其三，物業(yè)管理行業(yè)的工作內(nèi)容從原來簡單的房屋養(yǎng)護到運用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進的維護養(yǎng)護技術(shù)，從簡單的為使用人提供服務(wù)到智能化管理，管理的內(nèi)容豐富了，服務(wù)的項目擴大了，而財務(wù)人員缺少專業(yè)培訓(xùn)，主管部門又很少有權(quán)威性的政策解釋上述三個原因阻礙了物業(yè)管理財務(wù)的正常發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)的會計核算在明確執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度基礎(chǔ)上，再按照物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）執(zhí)行是近年來比較具體的對物業(yè)會計的工作性指導(dǎo)，統(tǒng)一了物業(yè)管理行業(yè)會計科目的設(shè)置如新設(shè)的第205號科目代收款項，第281號科目代管基金，第411號科目物業(yè)工程是在行業(yè)中常見常用的收支科目對原先房地產(chǎn)企業(yè)使用的第204號科目預(yù)收帳款，第209號科目其他應(yīng)付款，第501號科目經(jīng)營收入，第502號科目經(jīng)營成本，第512號科目其他業(yè)務(wù)支出等都較具體地作了解釋和歸類說明充分發(fā)揮了會計管理的職能，為企業(yè)內(nèi)部正確統(tǒng)計運作和有效控制成本支出，提供合理的會計信息和充分的理論依據(jù)二1物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定分清了代收款項同其他收入款項的界限，新設(shè)置的第205號科目代收款項立意明確，物業(yè)公司代有關(guān)部門向業(yè)主收取的垃圾清運費有線電視初裝費電表保證金水費押金等，可在代收款項一級科目下設(shè)各項二級科目，分類入帳有利于發(fā)揮會計管理職能，統(tǒng)一結(jié)算交納，操作性強[例]某物業(yè)公司為環(huán)衛(wèi)所代收建筑垃圾清運費，為有線電視臺代收初裝費，為自來水公司預(yù)收水費，為供電所代收電表保證金，具體分錄如下：借：101現(xiàn)金102銀行存款貸：205代收款項垃圾清運費有線電視初裝費水費電表保證金月末將收入各項費用歸還有關(guān)部門，分錄如下：借：205代收款項垃圾清運費有線電視初裝費水費電表保證金貸：102銀行存款月末將為業(yè)主服務(wù)的服務(wù)費收入結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入：借：205代收款項服務(wù)費收入貸：經(jīng)營收入服務(wù)費收入代收款項科目的期末余額，在資產(chǎn)負債表中其他流動負債額目中反映2物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定切合實際設(shè)置新科目，糾正了以往對維修基金科目歸類無序的缺陷過去有的物業(yè)管理企業(yè)將維修基金歸集在第203號科目應(yīng)付帳款，也有歸集在第261號科目長期應(yīng)付款新增設(shè)第281號科目代管基金是為房屋使用人和業(yè)主代管的部分基金，既符合國家規(guī)范，又符合物業(yè)公司實際[例]某物業(yè)公司收到委托管理的房屋共用部位共用設(shè)施維修基金和代管基金的存款利息，分錄如下：借：102銀行存款代管基金存款貸：281代管基金維修基金利息收入外單位承接大修任務(wù)，工程完工后，經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人認可后支付維修基金，分錄如下：借：281代管基金維修基金貸：102銀行存款本科目期末貸方余額反映代管基金結(jié)余款3物業(yè)管理企業(yè)會計核等補充規(guī)定新設(shè)置第411號科目物業(yè)工程，歸集了承接物業(yè)工程成本支出，為物業(yè)工程有效地系統(tǒng)地提供正確的成本信息，有利于物業(yè)公司進行成本控制[例1]某物業(yè)公司對開發(fā)商提供的物業(yè)管理辦公用房進行裝修改建，分錄如下：借：411物業(yè)工程辦公室裝修貸：102銀行存款124庫存材料辦公室裝修工程完工，費用在二年中分攤：借：171遞延資產(chǎn)辦公室裝修貸：411物業(yè)工程辦公室裝修借：502經(jīng)營成本物業(yè)管理貸：171遞延資產(chǎn)辦公室裝修[例2]根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提議和業(yè)委會要求對某樓屋面進行大修借：411物業(yè)工程物業(yè)大修工程貸：102銀行存款104庫存材料工程完工后，工程款經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人鑒證，結(jié)轉(zhuǎn)工程成本：借：281代管基金維修基金貸：501經(jīng)營收入物業(yè)大修工程借：502經(jīng)營成本物業(yè)大修貸：411物業(yè)工程物業(yè)大修工程本科目應(yīng)按工程項目內(nèi)容設(shè)置明細帳，借方金額反映在建工程的實際成本綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）是現(xiàn)階段物業(yè)管理會計規(guī)范發(fā)展過程中的一大進步但與目前物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展速度相比仍有不足之處譬如：業(yè)主委員會同物業(yè)公司之間的帳務(wù)設(shè)置不夠明確；第411號科目物業(yè)工程在科目使用說明中對物業(yè)管理用房裝飾裝修發(fā)生的支出，也可采用第159號科目在建工程；第209號科目其他應(yīng)付款記入對使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)等方面的保證金等，不符合上海市居住物業(yè)管理條例的有關(guān)規(guī)定類似上述情況，需要廣大財務(wù)人員在今后的工作實踐中再研究摸索和改進，使物業(yè)管理會計的內(nèi)容既能適應(yīng)多元化物業(yè)服務(wù)對會計信息資料的需要，又能滿足物業(yè)管理企業(yè)自身對會計信息資料的要求物業(yè)管理企業(yè)會計相關(guān)賬務(wù)處理一、所設(shè)相關(guān)會計科目經(jīng)營成本，記入管理費用科目，不在本科目核算，直接記入本科目，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料應(yīng)付賬款等科目企業(yè)經(jīng)營物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人的租賃費承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記代管基金或應(yīng)付賬款科目月份終了，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記物業(yè)工程科目，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無余額第511號科目物業(yè)工程，也在本科目核算，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等科目工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認可后進行轉(zhuǎn)賬，借記代管基金科目，貸記經(jīng)營收入物業(yè)大修收入科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記經(jīng)營成本科目，貸記本科目企業(yè)對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的管理用房商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等有關(guān)科目，工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記遞延資產(chǎn)科目，貸記本科目，反映在建工程的實際成本，增設(shè)相應(yīng)的科目第501號科目其他應(yīng)付款，如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人入住時或入住后準備進行裝修時，企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)安全等方面費用的保證金等，借記銀行存款等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記銀行存款等科目，反映企業(yè)尚未收付的其他應(yīng)付款第281號科目預(yù)收賬款，如企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的公共衛(wèi)生清潔公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安綠化等預(yù)止的公共性服務(wù)費等，借記銀行存款科目，貸記本科目；收入實現(xiàn)時，借記本科目，貸記經(jīng)營收入其他業(yè)務(wù)收入科目有關(guān)單位和個人補付的款項，借記銀行存款等科目，貸記本科目；退回多付的款項，作權(quán)反會計分錄預(yù)收賬款情況不多的公司，也可以將預(yù)收的款項直接記入應(yīng)收賬款科目的貸方，不設(shè)本科目，反映企業(yè)向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項；期末如為借方余額，反映應(yīng)由有關(guān)單位和個人補付的款項第205號科目物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定一會計科目及使用說明企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。第五章應(yīng)支付的有關(guān)費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益，計入“專項應(yīng)付款—代管基金”的貸方。借記“銀行存款”科目，貸記“專項應(yīng)付款—代管基金—本金”。維修基金的核算科目設(shè)置應(yīng)在“專項應(yīng)付款”下設(shè)置明細科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。第四章若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分攤表進行轉(zhuǎn)賬結(jié)算；若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的簽證進行價款結(jié)算。工程完工交付使用的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入“在建工程——物業(yè)工程——**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。2物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。第三章期間費用核算的科目設(shè)置按照《****集團財務(wù)管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當期損益。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費；材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營成本”。采用自營方式進行物業(yè)管理服務(wù)的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。物業(yè)管理成本的核算設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類別設(shè)置三級明細科目。成本核算及科目設(shè)置管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則確定當期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預(yù)提費用”。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。第二章物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應(yīng)付款—***場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應(yīng)付款——***場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設(shè)置并進行明細核算。因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到當年度經(jīng)營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后。2包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。企業(yè)收取使用權(quán)房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細科目核算。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。1經(jīng)營收入核算管理規(guī)定經(jīng)營性應(yīng)付項目的增加（減：減少） 只反映企業(yè)與經(jīng)營活動有關(guān)的應(yīng)付明細科目的增加或減少，應(yīng)扣除計入“其他應(yīng)付款”等科目中集團內(nèi)外投資和籌資性活動往來款項，按“應(yīng)付票據(jù)”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”、“其他應(yīng)付款”、“預(yù)計負債”、“長期應(yīng)付款”、“專項應(yīng)付款”等科目期初期末差額填列18 799 799存貨的減少（減：增加） 反映企業(yè)存貨的減少或增加，按存貨下屬科目期初期末差額填列16 716 716投資損失（減：收益） 反映企業(yè)投資所發(fā)生的凈損益，按“投資收益”科目填列14 714 714利息收入不在