【正文】 管房產(chǎn)的收入，可簽定協(xié)議確定?！辈扇〗豢罘?wù)的方式，服務(wù)費(fèi)收訖，發(fā)票賬單已交給居民，營業(yè)收入則被確認(rèn)。采取分期收款方式，按提供物業(yè)管理服務(wù)的合同約定的收款日期作為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。合同（租約）規(guī)定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍應(yīng)視為租金收入實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理公司通過設(shè)置“營業(yè)收入”賬戶核算公共性服務(wù)、代辦性服務(wù)、特約服務(wù)、租賃服務(wù)及兼營服務(wù)等取得的經(jīng)營收入。公共性服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容。物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用內(nèi)容一般由以下八個(gè)部分構(gòu)成：房屋租賃人除繳房租外，同時(shí)繳付第（４）項(xiàng)、第（５）項(xiàng)費(fèi)用。各套房屋分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e應(yīng)以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進(jìn)行分?jǐn)?。套房屋“自用”建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e的分?jǐn)偮蕜t：該套房屋建筑面積預(yù)收服務(wù)費(fèi)收入可記入“預(yù)收賬款”賬戶的貸方。公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、治安等部門委托物業(yè)管理公司收費(fèi)的，須經(jīng)房屋所在地的物價(jià)部門認(rèn)可后，方可向房屋業(yè)主和租住戶收取。貸：現(xiàn)金借：其他應(yīng)付款——安裝申請代辦承包者的工程預(yù)算額為元，按收取特約服務(wù)費(fèi)元。貸：營業(yè)收入——租賃及代管收入、（五）兼營多種服務(wù)業(yè)務(wù)收入的核算與物業(yè)管理公司相關(guān)的兼營服務(wù)有理發(fā)、沐浴、餐飲、小賣部等服務(wù)業(yè)。借：現(xiàn)金例天業(yè)物業(yè)管理公司所屬餐館份報(bào)來“營業(yè)收入日報(bào)表”，總計(jì)餐飲收入元，交來現(xiàn)金。小賣部一般按實(shí)際售價(jià)計(jì)算營業(yè)收入，每日填制“內(nèi)部繳款單”，連同銷貨款送交財(cái)會部門作賬。公司應(yīng)編制會計(jì)分錄如下：１．營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)主要有兩個(gè)明顯標(biāo)志、。樓梯、電梯廳都屬于建筑面積。小區(qū)中號樓的建筑面積共為平方米，其中各套房屋“自用”面積總和為平方米，“公用”建筑面積為平方米。月份為各房屋業(yè)主和租住戶代交第二季度的自來水費(fèi)元，按收取代辦服務(wù)費(fèi)元，存入銀行。根據(jù)以上資料對題進(jìn)行相關(guān)計(jì)算，對題編制會計(jì)分錄。物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，不斷改善經(jīng)營管理，增收節(jié)支。物業(yè)管理公司利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益以及營業(yè)外收支凈額等。其計(jì)算公式為：特約服務(wù)收入租賃服務(wù)收入兼營服務(wù)成本（二）投資凈收益（三）營業(yè)外收支凈額２．營業(yè)外支出。該賬戶為所有者權(quán)益類賬戶。２．“投資收益”賬戶。３．“營業(yè)外收入”賬戶。該賬戶為損益類賬戶，公司取得投資收入時(shí)，借記“銀行存款”、“長期投資”等賬戶，貸記本賬戶；公司轉(zhuǎn)讓、出售股票、債券，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“短期投資”、“長期投資”賬戶，差額借記（或貸記）本賬戶；債券到期，收回本息，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“長期投資”、“短期投資”賬戶和本賬戶；收回其他投資時(shí)，其收回的投資與投出資金的差額，作增減投資收益處理。期末結(jié)轉(zhuǎn)利潤時(shí)，公司將“營業(yè)收入”、“營業(yè)外收入”賬戶的余額轉(zhuǎn)入該戶的貸方；將“營業(yè)成本”、“營業(yè)費(fèi)用”、“營業(yè)外支出”、“營業(yè)稅金及附加”、“管理費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等賬戶的余額轉(zhuǎn)入該賬戶的借方；將“投資收益”賬戶的凈收益轉(zhuǎn)入該賬戶的貸方，如為投資損失則轉(zhuǎn)入該賬戶的借方。二、利潤形成的核算（一）賬戶的設(shè)置１．“本年利潤”賬戶。１．營業(yè)外收入。其中，投資收益是指公司對外投資獲得的利潤、股利和債券利息，公司對外投資到期收回或中途轉(zhuǎn)讓取得的款項(xiàng)高于實(shí)際投資數(shù)額或賬面凈值的差額，以及按照權(quán)益法核算的股權(quán)投資在被投資單位增加的凈資產(chǎn)中所擁有的數(shù)額等。營業(yè)成本公共性服務(wù)成本代辦性服務(wù)成本其中：經(jīng)營利潤營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)費(fèi)用營業(yè)稅金及附加利潤總額=營業(yè)利潤+投資凈收益+營業(yè)外收支凈額（一）營業(yè)利潤第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)利潤形成及利潤分配的核算利潤是物業(yè)管理公司在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營活動所取得的財(cái)務(wù)成果。開出支票，將收取的自來水和有線電視的代辦服務(wù)費(fèi)分別解繳給有關(guān)單位。３．預(yù)收上述業(yè)主下半年的公共性服務(wù)費(fèi)。各套房屋建筑面積的計(jì)算公式是什么？五、實(shí)務(wù)題（一）資料（２）該套房屋“公用”建筑面積與該套房屋“自用”建筑面積和之比的分?jǐn)偮剩Ｎ飿I(yè)管理公司的營業(yè)收入主要包括貸：營業(yè)收入——小賣部收入練習(xí)題一、名詞解釋例天業(yè)物業(yè)管理公司所屬小賣部某日營業(yè)收入元。借：現(xiàn)金餐飲業(yè)收入的核算一般應(yīng)根據(jù)餐飲部門報(bào)來的“營業(yè)收入日報(bào)表”和交來的款項(xiàng)，編制會計(jì)分錄。其所屬浴室月份共取得沐浴款元。１．理發(fā)、沐浴業(yè)營業(yè)收入的核算。公司應(yīng)編制會計(jì)分錄如下：（四）房屋租賃及產(chǎn)權(quán)單位委托代管房產(chǎn)收入的核算特約服務(wù)是針對房屋業(yè)主和租住戶的個(gè)別需要而提供的，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，服務(wù)內(nèi)容統(tǒng)一現(xiàn)定，明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)自愿。天業(yè)物業(yè)管理公司為４號樓室業(yè)主安裝管道，收取安裝煤氣申請費(fèi)元，代辦費(fèi)元。公司應(yīng)編制會計(jì)分錄如下：借：現(xiàn)金貸：其他應(yīng)付款——代繳自來水費(fèi)營業(yè)收入——公共代辦性服務(wù)收入繳納自來水費(fèi)時(shí)，作如下分錄：房屋業(yè)主和租住戶委托物業(yè)管理公司代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、房屋自用部分和自用設(shè)備的修繕等費(fèi)用的（不包括安裝申請代辦），物業(yè)管理公司可適當(dāng)收取代辦服務(wù)費(fèi)，不受委托則不得收取。每月每平方米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為元，該房屋業(yè)主每月公共性服務(wù)費(fèi)為（“公用”建筑面積建筑面積總和其中某套房屋該套房屋的“自用”各套房屋的“公用”建筑面積包括：公共使用的門廳、樓梯、電梯井（廳）、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等面積。公共性服務(wù)費(fèi)是以房屋的建筑面積為計(jì)算依據(jù)的。公共性服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的價(jià)格管理辦法，各區(qū)、縣物價(jià)部門制定公共性服務(wù)費(fèi)的中準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度。本賬戶按營業(yè)收入的類別設(shè)置明細(xì)賬，如“公共性服務(wù)收入”、“代辦性服務(wù)收入”、“特約服務(wù)收入”、“租賃服務(wù)收入”、“兼營服務(wù)收入”等。采用托收承付結(jié)算的方式，在勞務(wù)已提供，或商品已發(fā)出，并已將發(fā)票賬單提交銀行辦妥托收手續(xù)后作為收入的實(shí)現(xiàn)。到了合同收款日，物業(yè)管理公司才取得收取這部分服務(wù)費(fèi)的權(quán)利，確定收入實(shí)現(xiàn)。采取定期預(yù)收服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)在物業(yè)管理公司已提供某一階段服務(wù)（一般以月度為計(jì)算期）后作為收入的實(shí)現(xiàn)，這時(shí)服務(wù)費(fèi)已收，服務(wù)已提供。在實(shí)際工作中，又與貨款的結(jié)算方式有著密切的關(guān)系。二、營業(yè)收入的確認(rèn)由于物業(yè)管理在我國還是一個(gè)啟動時(shí)間不長的行業(yè)，人們收入水平又普遍較低，目前各物業(yè)管理公司所收取的費(fèi)用是微利的，所以，物業(yè)管理公司要生存和發(fā)展就必須增加積累，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，因而要靠多種經(jīng)營取得收入，如為方便居民而兼營的多種服務(wù)業(yè)務(wù)收入。凡政府物價(jià)管理部門沒有統(tǒng)一規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理公司可與業(yè)主或用戶協(xié)商議定價(jià)格，并按照服務(wù)協(xié)議收取物業(yè)管理費(fèi)。代辦性服務(wù)的物業(yè)管理費(fèi)：如水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、采暖費(fèi)等應(yīng)實(shí)行政府定價(jià)。物業(yè)管理公司在根據(jù)業(yè)主或用戶的需要向其提供服務(wù)時(shí)，可收取相應(yīng)的有償服務(wù)費(fèi)，而形成物業(yè)管理費(fèi)收入。包括：１．為房屋業(yè)主和租住戶提供公共衛(wèi)生清洗、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共性服務(wù)費(fèi)。第一節(jié)根據(jù)以上資料編制會計(jì)分錄第四章計(jì)算本月應(yīng)繳車船使用稅元。本月公司的各種服務(wù)收入元，按計(jì)算營業(yè)稅。銀行開來公司借款利息結(jié)算單，實(shí)際應(yīng)交借款利息款元，已預(yù)提元。經(jīng)理出差報(bào)銷差旅費(fèi)元，余款退回。為更換停車棚的頂棚，購買玻璃鋼瓦共計(jì)元，以銀行存款支付。公司運(yùn)垃圾手推車４輛，價(jià)值元。上半年實(shí)際發(fā)生的花草樹木費(fèi)及人工費(fèi)共元，以銀行存款支付。五、實(shí)務(wù)題（一）資料４．物業(yè)企業(yè)將、費(fèi)用統(tǒng)稱為期間費(fèi)用。物業(yè)管理公司營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事管理活動中發(fā)生的各項(xiàng)，它包括、和等。作會計(jì)分錄如下：借：管理費(fèi)用貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅天業(yè)物業(yè)管理公司本月購買印花稅票元。天業(yè)物業(yè)管理公司某月各種服務(wù)收入共計(jì)元，按收入的計(jì)算營業(yè)稅，按營業(yè)稅的計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的計(jì)算教育費(fèi)附加。另外，物業(yè)管理公司繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅，應(yīng)按營業(yè)稅的但物業(yè)管理公司可以提供勞務(wù)形式，從維修基金中取得的收入，應(yīng)按規(guī)定征收的營業(yè)稅。（1）房屋裝修保證金等的征稅及計(jì)算。對為房屋業(yè)主及租住戶代辦的防盜門窗、曬衣架、隔離欄等物品也應(yīng)按規(guī)定征收增值稅。其一般計(jì)算公式為：借：本年利潤其他業(yè)務(wù)收入其他應(yīng)交款—教育費(fèi)附加貸：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅管理費(fèi)用其他業(yè)務(wù)支出借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加—工會經(jīng)費(fèi)貸：累計(jì)折舊計(jì)提本月工資借：管理費(fèi)用—折舊費(fèi)貸：長期待攤費(fèi)用—開辦費(fèi)3計(jì)提折舊—廚房用具3商鋪電費(fèi)計(jì)入貸：現(xiàn)金3領(lǐng)用低值易耗品貸：現(xiàn)金3付生活垃圾費(fèi)借：低值易耗品—廚房用品借：其他應(yīng)收款—房開公司名稱—業(yè)主—停車綜合服務(wù)費(fèi)借：現(xiàn)金貸：現(xiàn)金2購置保潔、維修用配件低值易耗品—維修用具借：其他業(yè)務(wù)支出—裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)貸：現(xiàn)金1購軍靴、環(huán)衛(wèi)服裝—房開公司（代付搬運(yùn)工工資）借：其他應(yīng)收款—總公司養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)，故作總公司支付）借：現(xiàn)金借：管理費(fèi)用—維修費(fèi)預(yù)收賬款—業(yè)主二次供水（生活用水）綠化、商鋪、消防、生活用水等）借：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅貸:銀行存款地稅養(yǎng)老金誤收退稅（明細(xì)科目為銀行所在名稱）二、相關(guān)賬務(wù)處理（僅供參考）：存現(xiàn)管理費(fèi)用其他業(yè)務(wù)支出營業(yè)外收入其他應(yīng)交款預(yù)收賬款應(yīng)付賬款在建工程其他應(yīng)收款其他貨幣資金其他業(yè)務(wù)支出，包括為銷售商品提供勞務(wù)而發(fā)生的相關(guān)成本費(fèi)用以及相關(guān)稅金及附加等，借記本科目，貸記應(yīng)付工資銀行存款應(yīng)交稅金其他應(yīng)交款代管基金等科目，如房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)支出物資銷售成本廢品回收成本商業(yè)用房經(jīng)營支出等，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額二會計(jì)報(bào)表的編制說明，反映企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)代管基金科目的期末貸方余額填列，在資產(chǎn)負(fù)債表其他流動負(fù)債項(xiàng)目中反映淺議物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算的新規(guī)定李俊杰一物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的一種自然延續(xù)物業(yè)管理會計(jì)的出現(xiàn)和發(fā)展是物業(yè)管理公司進(jìn)入市場實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營專業(yè)化管理和社會化服務(wù)的必然產(chǎn)物財(cái)政部通知在2000年1月1日起貫徹執(zhí)行財(cái)會字[1999]44號文關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度有關(guān)問題的通知以及物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行），以物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)，融合了會計(jì)核算方法和會計(jì)程序，豐富了會計(jì)工作的內(nèi)容，使目前上海地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，由采用多種行業(yè)會計(jì)制度統(tǒng)一過渡到完整的系統(tǒng)的可以操作可以實(shí)施的會計(jì)方法和步驟上來筆者曾對上海幾家頗有影響的物業(yè)管理企業(yè)作了一次調(diào)查，大多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為：物業(yè)管理會計(jì)沒能像工業(yè)會計(jì)制度那樣成熟可操作，很難做到融會貫通運(yùn)用自如原因有三：其一，物業(yè)管理行業(yè)作為新興行業(yè)，國家地方房管部門不斷有新的政策法規(guī)和條款出臺，使物業(yè)管理會計(jì)核算跟不上新政策的實(shí)施要求；其二，財(cái)務(wù)人員過去不能以會計(jì)法為準(zhǔn)繩實(shí)施操作，而是以某些不夠成熟的房管要求處理業(yè)務(wù)，造成核算過程中偏差；其三，物業(yè)管理行業(yè)的工作內(nèi)容從原來簡單的房屋養(yǎng)護(hù)到運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進(jìn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù)，從簡單的為使用人提供服務(wù)到智能化管理，管理的內(nèi)容豐富了，服務(wù)的項(xiàng)目擴(kuò)大了，而財(cái)務(wù)人員缺少專業(yè)培訓(xùn)，主管部門又很少有權(quán)威性的政策解釋上述三個(gè)原因阻礙了物業(yè)管理財(cái)務(wù)的正常發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)的會計(jì)核算在明確執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度基礎(chǔ)上，再按照物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行）執(zhí)行是近年來比較具體的對物業(yè)會計(jì)的工作性指導(dǎo)，統(tǒng)一了物業(yè)管理行業(yè)會計(jì)科目的設(shè)置如新設(shè)的第205號科目代收款項(xiàng)，第281號科目代管基金，第411號科目物業(yè)工程是在行業(yè)中常見常用的收支科目對原先房地產(chǎn)企業(yè)使用的第204號科目預(yù)收帳款，第209號科目其他應(yīng)付款，第501號科目經(jīng)營收入，第502號科目經(jīng)營成本，第512號科目其他業(yè)務(wù)支出等都較具體地作了解釋和歸類說明充分發(fā)揮了會計(jì)管理的職能，為企業(yè)內(nèi)部正確統(tǒng)計(jì)運(yùn)作和有效控制成本支出，提供合理的會計(jì)信息和充分的理論依據(jù)二1物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定分清了代收款項(xiàng)同其他收入款項(xiàng)的界限，新設(shè)置的第205號科目代收款項(xiàng)立意明確，物業(yè)公司代有關(guān)部門向業(yè)主收取的垃圾清運(yùn)費(fèi)有線電視初裝費(fèi)電表保證金水費(fèi)押金等，可在代收款項(xiàng)一級科目下設(shè)各項(xiàng)二級科目，分類入帳有利于發(fā)揮會計(jì)管理職能，統(tǒng)一結(jié)算交納，操作性強(qiáng)[例]某物業(yè)公司為環(huán)衛(wèi)所代收建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，為有線電視臺代收初裝費(fèi)，為自來水公司預(yù)收水費(fèi)，為供電所代收電表保證金，具體分錄如下：借：101現(xiàn)金102銀行存款貸：205代收款項(xiàng)垃圾清運(yùn)費(fèi)有線電視初裝費(fèi)水費(fèi)電表保證金月末將收入各項(xiàng)費(fèi)用歸還有關(guān)部門，分錄如下：借：205代收款項(xiàng)垃圾清運(yùn)費(fèi)有線電視初裝費(fèi)水費(fèi)電表保證金貸：102銀行存款月末將為業(yè)主服務(wù)的服務(wù)費(fèi)收入結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入：借：205代收款項(xiàng)服務(wù)費(fèi)收入貸：經(jīng)營收入服務(wù)費(fèi)收入代收款項(xiàng)科目的期末余額，在資產(chǎn)負(fù)債表中其他流動負(fù)債額目中反映2物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)