【正文】 項目中反映淺議物業(yè)管理企業(yè)會計核算的新規(guī)定李俊杰一物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的一種自然延續(xù)物業(yè)管理會計的出現(xiàn)和發(fā)展是物業(yè)管理公司進入市場實行企業(yè)化經(jīng)營專業(yè)化管理和社會化服務的必然產(chǎn)物財政部通知在2000年1月1日起貫徹執(zhí)行財會字[1999]44號文關于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度有關問題的通知以及物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行），以物業(yè)管理的行業(yè)特點，融合了會計核算方法和會計程序，豐富了會計工作的內容，使目前上海地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，由采用多種行業(yè)會計制度統(tǒng)一過渡到完整的系統(tǒng)的可以操作可以實施的會計方法和步驟上來筆者曾對上海幾家頗有影響的物業(yè)管理企業(yè)作了一次調查，大多數(shù)企業(yè)財務人員認為：物業(yè)管理會計沒能像工業(yè)會計制度那樣成熟可操作，很難做到融會貫通運用自如原因有三：其一，物業(yè)管理行業(yè)作為新興行業(yè)，國家地方房管部門不斷有新的政策法規(guī)和條款出臺，使物業(yè)管理會計核算跟不上新政策的實施要求；其二，財務人員過去不能以會計法為準繩實施操作，而是以某些不夠成熟的房管要求處理業(yè)務，造成核算過程中偏差；其三，物業(yè)管理行業(yè)的工作內容從原來簡單的房屋養(yǎng)護到運用現(xiàn)代化管理科學和先進的維護養(yǎng)護技術，從簡單的為使用人提供服務到智能化管理，管理的內容豐富了，服務的項目擴大了，而財務人員缺少專業(yè)培訓，主管部門又很少有權威性的政策解釋上述三個原因阻礙了物業(yè)管理財務的正常發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)的會計核算在明確執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度基礎上，再按照物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）執(zhí)行是近年來比較具體的對物業(yè)會計的工作性指導，統(tǒng)一了物業(yè)管理行業(yè)會計科目的設置如新設的第205號科目代收款項，第281號科目代管基金，第411號科目物業(yè)工程是在行業(yè)中常見常用的收支科目對原先房地產(chǎn)企業(yè)使用的第204號科目預收帳款，第209號科目其他應付款，第501號科目經(jīng)營收入，第502號科目經(jīng)營成本，第512號科目其他業(yè)務支出等都較具體地作了解釋和歸類說明充分發(fā)揮了會計管理的職能，為企業(yè)內部正確統(tǒng)計運作和有效控制成本支出，提供合理的會計信息和充分的理論依據(jù)二1物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定分清了代收款項同其他收入款項的界限，新設置的第205號科目代收款項立意明確，物業(yè)公司代有關部門向業(yè)主收取的垃圾清運費有線電視初裝費電表保證金水費押金等，可在代收款項一級科目下設各項二級科目，分類入帳有利于發(fā)揮會計管理職能，統(tǒng)一結算交納，操作性強[例]某物業(yè)公司為環(huán)衛(wèi)所代收建筑垃圾清運費，為有線電視臺代收初裝費，為自來水公司預收水費，為供電所代收電表保證金，具體分錄如下：借：101現(xiàn)金102銀行存款貸：205代收款項垃圾清運費有線電視初裝費水費電表保證金月末將收入各項費用歸還有關部門，分錄如下：借：205代收款項垃圾清運費有線電視初裝費水費電表保證金貸：102銀行存款月末將為業(yè)主服務的服務費收入結轉經(jīng)營收入：借：205代收款項服務費收入貸：經(jīng)營收入服務費收入代收款項科目的期末余額，在資產(chǎn)負債表中其他流動負債額目中反映2物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定切合實際設置新科目，糾正了以往對維修基金科目歸類無序的缺陷過去有的物業(yè)管理企業(yè)將維修基金歸集在第203號科目應付帳款，也有歸集在第261號科目長期應付款新增設第281號科目代管基金是為房屋使用人和業(yè)主代管的部分基金，既符合國家規(guī)范，又符合物業(yè)公司實際[例]某物業(yè)公司收到委托管理的房屋共用部位共用設施維修基金和代管基金的存款利息，分錄如下：借：102銀行存款代管基金存款貸：281代管基金維修基金利息收入外單位承接大修任務，工程完工后，經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權人認可后支付維修基金，分錄如下：借：281代管基金維修基金貸：102銀行存款本科目期末貸方余額反映代管基金結余款3物業(yè)管理企業(yè)會計核等補充規(guī)定新設置第411號科目物業(yè)工程，歸集了承接物業(yè)工程成本支出，為物業(yè)工程有效地系統(tǒng)地提供正確的成本信息，有利于物業(yè)公司進行成本控制[例1]某物業(yè)公司對開發(fā)商提供的物業(yè)管理辦公用房進行裝修改建，分錄如下：借：411物業(yè)工程辦公室裝修貸：102銀行存款124庫存材料辦公室裝修工程完工，費用在二年中分攤：借：171遞延資產(chǎn)辦公室裝修貸：411物業(yè)工程辦公室裝修借：502經(jīng)營成本物業(yè)管理貸：171遞延資產(chǎn)辦公室裝修[例2]根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權人提議和業(yè)委會要求對某樓屋面進行大修借：411物業(yè)工程物業(yè)大修工程貸：102銀行存款104庫存材料工程完工后，工程款經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人鑒證，結轉工程成本：借：281代管基金維修基金貸：501經(jīng)營收入物業(yè)大修工程借：502經(jīng)營成本物業(yè)大修貸：411物業(yè)工程物業(yè)大修工程本科目應按工程項目內容設置明細帳，借方金額反映在建工程的實際成本綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）是現(xiàn)階段物業(yè)管理會計規(guī)范發(fā)展過程中的一大進步但與目前物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展速度相比仍有不足之處譬如：業(yè)主委員會同物業(yè)公司之間的帳務設置不夠明確；第411號科目物業(yè)工程在科目使用說明中對物業(yè)管理用房裝飾裝修發(fā)生的支出，也可采用第159號科目在建工程；第209號科目其他應付款記入對使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復等方面的保證金等，不符合上海市居住物業(yè)管理條例的有關規(guī)定類似上述情況，需要廣大財務人員在今后的工作實踐中再研究摸索和改進，使物業(yè)管理會計的內容既能適應多元化物業(yè)服務對會計信息資料的需要，又能滿足物業(yè)管理企業(yè)自身對會計信息資料的要求物業(yè)管理企業(yè)會計相關賬務處理一、所設相關會計科目應付賬款其他應交款其他業(yè)務支出（明細科目為銀行所在名稱）貸:銀行存款地稅養(yǎng)老金誤收退稅借：應交稅金—營業(yè)稅綠化、商鋪、消防、生活用水等）預收賬款—業(yè)主二次供水（生活用水）養(yǎng)老保險人數(shù)，故作總公司支付）貸：現(xiàn)金1購軍靴、環(huán)衛(wèi)服裝借：其他業(yè)務支出—裝修垃圾清運費低值易耗品—維修用具借：現(xiàn)金—業(yè)主—停車綜合服務費借：其他應收款—房開公司名稱貸：現(xiàn)金3領用低值易耗品貸：長期待攤費用—開辦費3計提折舊貸：累計折舊計提本月工資—工會經(jīng)費貸：應交稅金—營業(yè)稅借：本年利潤其一般計算公式為：（1）房屋裝修保證金等的征稅及計算。另外，物業(yè)管理公司繳納的城市維護建設稅，應按營業(yè)稅的天業(yè)物業(yè)管理公司某月各種服務收入共計元，按收入的計算營業(yè)稅，按營業(yè)稅的計算城市維護建設稅，按營業(yè)稅的計算教育費附加。物業(yè)管理公司營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事管理活動中發(fā)生的各項，它包括、和等。上半年實際發(fā)生的花草樹木費及人工費共元，以銀行存款支付。為更換停車棚的頂棚，購買玻璃鋼瓦共計元，以銀行存款支付。銀行開來公司借款利息結算單，實際應交借款利息款元，已預提元。計算本月應繳車船使用稅元。第一節(jié)物業(yè)管理公司在根據(jù)業(yè)主或用戶的需要向其提供服務時，可收取相應的有償服務費，而形成物業(yè)管理費收入。凡政府物價管理部門沒有統(tǒng)一規(guī)定收費標準的服務項目，物業(yè)管理公司可與業(yè)主或用戶協(xié)商議定價格，并按照服務協(xié)議收取物業(yè)管理費。在實際工作中，又與貨款的結算方式有著密切的關系。到了合同收款日，物業(yè)管理公司才取得收取這部分服務費的權利，確定收入實現(xiàn)。本賬戶按營業(yè)收入的類別設置明細賬，如“公共性服務收入”、“代辦性服務收入”、“特約服務收入”、“租賃服務收入”、“兼營服務收入”等。公共性服務費是以房屋的建筑面積為計算依據(jù)的。某套房屋該套房屋的“自用”“公用”建筑面積建筑面積總和房屋業(yè)主和租住戶委托物業(yè)管理公司代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部分和自用設備的修繕等費用的（不包括安裝申請代辦），物業(yè)管理公司可適當收取代辦服務費，不受委托則不得收取。公司應編制會計分錄如下：其所屬浴室月份共取得沐浴款元。借：現(xiàn)金貸：營業(yè)收入——小賣部收入練習題一、名詞解釋的分攤率）。各套房屋建筑面積的計算公式是什么？五、實務題（一）資料物業(yè)管理企業(yè)利潤形成及利潤分配的核算利潤是物業(yè)管理公司在一定時期內進行經(jīng)營活動所取得的財務成果。利潤總額=營業(yè)利潤+投資凈收益+營業(yè)外收支凈額（一）營業(yè)利潤營業(yè)成本公共性服務成本代辦性服務成本１．營業(yè)外收入。期末結轉利潤時，公司將“營業(yè)收入”、“營業(yè)外收入”賬戶的余額轉入該戶的貸方；將“營業(yè)成本”、“營業(yè)費用”、“營業(yè)外支出”、“營業(yè)稅金及附加”、“管理費用”、“財務費用”等賬戶的余額轉入該賬戶的借方；將“投資收益”賬戶的凈收益轉入該賬戶的貸方，如為投資損失則轉入該賬戶的借方。３．“營業(yè)外收入”賬戶。該賬戶為所有者權益類賬戶。（三）營業(yè)外收支凈額特約服務收入租賃服務收入物業(yè)管理公司利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益以及營業(yè)外收支凈額等。根據(jù)以上資料對題進行相關計算，對題編制會計分錄。月份為各房屋業(yè)主和租住戶代交第二季度的自來水費元，按公司應編制會計分錄如下：例天業(yè)物業(yè)管理公司所屬餐館份報來“營業(yè)收入日報表”，總計餐飲收入元，交來現(xiàn)金。借：其他應付款——安裝申請代辦貸：現(xiàn)金該套房屋建筑面積分攤的“公用”建筑面積的分攤率各套房屋分攤的“公用”建筑面積應以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進行分攤。房屋租賃人除繳房租外，同時繳付第（４）項、第（５）項費用。物業(yè)管理公共性服務收費的費用內容一般由以下八個部分構成：物業(yè)管理公司通過設置“營業(yè)收入”賬戶核算公共性服務、代辦性服務、特約服務、租賃服務及兼營服務等取得的經(jīng)營收入。采取分期收款方式，按提供物業(yè)管理服務的合同約定的收款日期作為營業(yè)收入的實現(xiàn)?！碧丶s性服務的物業(yè)管理費：如為業(yè)主或用戶提供的特約服務或委托服務，包括車輛保管、家電維修、居室清潔、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學等，可實行協(xié)議價格。３．為滿足房屋業(yè)主和租住戶需要而提供的個別服務，包括房屋裝修、代購商品、家電維修等特約服務費。（一）資金是物業(yè)管理公司開展有效物業(yè)管理的前提，建立這個前提就必須通過適當?shù)馁Y金籌措方式來解決。按營業(yè)稅的計算城市維護建設稅，按營業(yè)稅的計算教育費附加。公司經(jīng)理室本月復印資料費元，以現(xiàn)金支付。元，理發(fā)沐浴室元，餐廳，管理部門。一、名詞解釋對物業(yè)管理公司為私房業(yè)主或租住戶代開出租房發(fā)票或收據(jù)，應照章征收的營業(yè)稅。為房屋業(yè)主及租住戶代收代付的水、電、煤、電話費以及代收、代付垃圾費等各種業(yè)務而取得的收入，可以按扣除實際支付后的余額，征收的營業(yè)稅。管理費有關物業(yè)管理公司的流轉稅征收及計算的主要內容如下：借：管理費用—養(yǎng)老金—城建稅貸：主營業(yè)務收入4結轉本月收入—教育部4空置房應收物管費工會其他應付款—貸：應付福利費貸：管理費用—電費3開辦費用的攤銷借：應付福利費貸：現(xiàn)金/銀行存款2付維修電機費及購買燈光等費用借：管理費用—電費借：管理費用—電話費貸：銀行存款付上月份稅款貸：管理費用—電費轉存單位定期存款一份貸：預收賬款—基站電費電信公司電費計入貸：銀行存款代收電信公司電費（預收一年，每月分攤）貸：其他應交款—養(yǎng)老保險基金代付上月員工小靈通話費貸：銀行存款預交地稅款貸：現(xiàn)金提現(xiàn)營業(yè)外支出主營業(yè)稅金及附加長期待攤費用經(jīng)營成本，記入管理費用科目，不在本科目核算，直接記入本科目，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料應付賬款等科目企業(yè)經(jīng)營物業(yè)應付給物業(yè)產(chǎn)權人使用人的租賃費承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記代管基金或應付賬款科目月份終了，企業(yè)應及時結轉已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記物業(yè)工程科目，應將本科目的余額轉入本年利潤科目，結轉后，本科目應無余額第511號科目物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定一會計科目及使用說明第五章應支付的有關費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益，計入“專項應付款—代管基金”的貸方。維修基金的核算第四章該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結轉數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當期損益。設置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類別設置三級明細科目。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共用設施設備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設施設備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。企業(yè)利用業(yè)主委員