【正文】 項(xiàng)目中反映淺議物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算的新規(guī)定李俊杰一物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的一種自然延續(xù)物業(yè)管理會計(jì)的出現(xiàn)和發(fā)展是物業(yè)管理公司進(jìn)入市場實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營專業(yè)化管理和社會化服務(wù)的必然產(chǎn)物財政部通知在2000年1月1日起貫徹執(zhí)行財會字[1999]44號文關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度有關(guān)問題的通知以及物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行），以物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)，融合了會計(jì)核算方法和會計(jì)程序，豐富了會計(jì)工作的內(nèi)容，使目前上海地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，由采用多種行業(yè)會計(jì)制度統(tǒng)一過渡到完整的系統(tǒng)的可以操作可以實(shí)施的會計(jì)方法和步驟上來筆者曾對上海幾家頗有影響的物業(yè)管理企業(yè)作了一次調(diào)查，大多數(shù)企業(yè)財務(wù)人員認(rèn)為：物業(yè)管理會計(jì)沒能像工業(yè)會計(jì)制度那樣成熟可操作，很難做到融會貫通運(yùn)用自如原因有三：其一，物業(yè)管理行業(yè)作為新興行業(yè)，國家地方房管部門不斷有新的政策法規(guī)和條款出臺，使物業(yè)管理會計(jì)核算跟不上新政策的實(shí)施要求；其二，財務(wù)人員過去不能以會計(jì)法為準(zhǔn)繩實(shí)施操作，而是以某些不夠成熟的房管要求處理業(yè)務(wù)，造成核算過程中偏差；其三，物業(yè)管理行業(yè)的工作內(nèi)容從原來簡單的房屋養(yǎng)護(hù)到運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進(jìn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù)，從簡單的為使用人提供服務(wù)到智能化管理，管理的內(nèi)容豐富了，服務(wù)的項(xiàng)目擴(kuò)大了，而財務(wù)人員缺少專業(yè)培訓(xùn)，主管部門又很少有權(quán)威性的政策解釋上述三個原因阻礙了物業(yè)管理財務(wù)的正常發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)的會計(jì)核算在明確執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度基礎(chǔ)上，再按照物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行）執(zhí)行是近年來比較具體的對物業(yè)會計(jì)的工作性指導(dǎo)，統(tǒng)一了物業(yè)管理行業(yè)會計(jì)科目的設(shè)置如新設(shè)的第205號科目代收款項(xiàng)，第281號科目代管基金，第411號科目物業(yè)工程是在行業(yè)中常見常用的收支科目對原先房地產(chǎn)企業(yè)使用的第204號科目預(yù)收帳款，第209號科目其他應(yīng)付款，第501號科目經(jīng)營收入，第502號科目經(jīng)營成本，第512號科目其他業(yè)務(wù)支出等都較具體地作了解釋和歸類說明充分發(fā)揮了會計(jì)管理的職能，為企業(yè)內(nèi)部正確統(tǒng)計(jì)運(yùn)作和有效控制成本支出，提供合理的會計(jì)信息和充分的理論依據(jù)二1物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定分清了代收款項(xiàng)同其他收入款項(xiàng)的界限，新設(shè)置的第205號科目代收款項(xiàng)立意明確，物業(yè)公司代有關(guān)部門向業(yè)主收取的垃圾清運(yùn)費(fèi)有線電視初裝費(fèi)電表保證金水費(fèi)押金等，可在代收款項(xiàng)一級科目下設(shè)各項(xiàng)二級科目，分類入帳有利于發(fā)揮會計(jì)管理職能，統(tǒng)一結(jié)算交納，操作性強(qiáng)[例]某物業(yè)公司為環(huán)衛(wèi)所代收建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，為有線電視臺代收初裝費(fèi)，為自來水公司預(yù)收水費(fèi)，為供電所代收電表保證金，具體分錄如下：借：101現(xiàn)金102銀行存款貸：205代收款項(xiàng)垃圾清運(yùn)費(fèi)有線電視初裝費(fèi)水費(fèi)電表保證金月末將收入各項(xiàng)費(fèi)用歸還有關(guān)部門，分錄如下：借：205代收款項(xiàng)垃圾清運(yùn)費(fèi)有線電視初裝費(fèi)水費(fèi)電表保證金貸：102銀行存款月末將為業(yè)主服務(wù)的服務(wù)費(fèi)收入結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入：借：205代收款項(xiàng)服務(wù)費(fèi)收入貸：經(jīng)營收入服務(wù)費(fèi)收入代收款項(xiàng)科目的期末余額，在資產(chǎn)負(fù)債表中其他流動負(fù)債額目中反映2物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定切合實(shí)際設(shè)置新科目，糾正了以往對維修基金科目歸類無序的缺陷過去有的物業(yè)管理企業(yè)將維修基金歸集在第203號科目應(yīng)付帳款，也有歸集在第261號科目長期應(yīng)付款新增設(shè)第281號科目代管基金是為房屋使用人和業(yè)主代管的部分基金，既符合國家規(guī)范，又符合物業(yè)公司實(shí)際[例]某物業(yè)公司收到委托管理的房屋共用部位共用設(shè)施維修基金和代管基金的存款利息，分錄如下：借：102銀行存款代管基金存款貸：281代管基金維修基金利息收入外單位承接大修任務(wù)，工程完工后，經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人認(rèn)可后支付維修基金，分錄如下：借：281代管基金維修基金貸：102銀行存款本科目期末貸方余額反映代管基金結(jié)余款3物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核等補(bǔ)充規(guī)定新設(shè)置第411號科目物業(yè)工程，歸集了承接物業(yè)工程成本支出，為物業(yè)工程有效地系統(tǒng)地提供正確的成本信息，有利于物業(yè)公司進(jìn)行成本控制[例1]某物業(yè)公司對開發(fā)商提供的物業(yè)管理辦公用房進(jìn)行裝修改建，分錄如下：借：411物業(yè)工程辦公室裝修貸：102銀行存款124庫存材料辦公室裝修工程完工，費(fèi)用在二年中分?jǐn)偅航瑁?71遞延資產(chǎn)辦公室裝修貸：411物業(yè)工程辦公室裝修借：502經(jīng)營成本物業(yè)管理貸：171遞延資產(chǎn)辦公室裝修[例2]根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提議和業(yè)委會要求對某樓屋面進(jìn)行大修借：411物業(yè)工程物業(yè)大修工程貸：102銀行存款104庫存材料工程完工后，工程款經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人鑒證，結(jié)轉(zhuǎn)工程成本：借：281代管基金維修基金貸：501經(jīng)營收入物業(yè)大修工程借：502經(jīng)營成本物業(yè)大修貸：411物業(yè)工程物業(yè)大修工程本科目應(yīng)按工程項(xiàng)目內(nèi)容設(shè)置明細(xì)帳，借方金額反映在建工程的實(shí)際成本綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行）是現(xiàn)階段物業(yè)管理會計(jì)規(guī)范發(fā)展過程中的一大進(jìn)步但與目前物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展速度相比仍有不足之處譬如：業(yè)主委員會同物業(yè)公司之間的帳務(wù)設(shè)置不夠明確；第411號科目物業(yè)工程在科目使用說明中對物業(yè)管理用房裝飾裝修發(fā)生的支出，也可采用第159號科目在建工程；第209號科目其他應(yīng)付款記入對使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)等方面的保證金等，不符合上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定類似上述情況，需要廣大財務(wù)人員在今后的工作實(shí)踐中再研究摸索和改進(jìn)，使物業(yè)管理會計(jì)的內(nèi)容既能適應(yīng)多元化物業(yè)服務(wù)對會計(jì)信息資料的需要，又能滿足物業(yè)管理企業(yè)自身對會計(jì)信息資料的要求物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)相關(guān)賬務(wù)處理一、所設(shè)相關(guān)會計(jì)科目應(yīng)付賬款其他應(yīng)交款其他業(yè)務(wù)支出（明細(xì)科目為銀行所在名稱）貸:銀行存款地稅養(yǎng)老金誤收退稅借：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅綠化、商鋪、消防、生活用水等）預(yù)收賬款—業(yè)主二次供水（生活用水）養(yǎng)老保險人數(shù)，故作總公司支付）貸：現(xiàn)金1購軍靴、環(huán)衛(wèi)服裝借：其他業(yè)務(wù)支出—裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)低值易耗品—維修用具借：現(xiàn)金—業(yè)主—停車綜合服務(wù)費(fèi)借：其他應(yīng)收款—房開公司名稱貸：現(xiàn)金3領(lǐng)用低值易耗品貸：長期待攤費(fèi)用—開辦費(fèi)3計(jì)提折舊貸：累計(jì)折舊計(jì)提本月工資—工會經(jīng)費(fèi)貸：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅借：本年利潤其一般計(jì)算公式為：（1）房屋裝修保證金等的征稅及計(jì)算。另外，物業(yè)管理公司繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅，應(yīng)按營業(yè)稅的天業(yè)物業(yè)管理公司某月各種服務(wù)收入共計(jì)元，按收入的計(jì)算營業(yè)稅，按營業(yè)稅的計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的計(jì)算教育費(fèi)附加。物業(yè)管理公司營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事管理活動中發(fā)生的各項(xiàng)，它包括、和等。上半年實(shí)際發(fā)生的花草樹木費(fèi)及人工費(fèi)共元，以銀行存款支付。為更換停車棚的頂棚，購買玻璃鋼瓦共計(jì)元，以銀行存款支付。銀行開來公司借款利息結(jié)算單，實(shí)際應(yīng)交借款利息款元，已預(yù)提元。計(jì)算本月應(yīng)繳車船使用稅元。第一節(jié)物業(yè)管理公司在根據(jù)業(yè)主或用戶的需要向其提供服務(wù)時，可收取相應(yīng)的有償服務(wù)費(fèi)，而形成物業(yè)管理費(fèi)收入。凡政府物價管理部門沒有統(tǒng)一規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理公司可與業(yè)主或用戶協(xié)商議定價格，并按照服務(wù)協(xié)議收取物業(yè)管理費(fèi)。在實(shí)際工作中，又與貨款的結(jié)算方式有著密切的關(guān)系。到了合同收款日，物業(yè)管理公司才取得收取這部分服務(wù)費(fèi)的權(quán)利，確定收入實(shí)現(xiàn)。本賬戶按營業(yè)收入的類別設(shè)置明細(xì)賬，如“公共性服務(wù)收入”、“代辦性服務(wù)收入”、“特約服務(wù)收入”、“租賃服務(wù)收入”、“兼營服務(wù)收入”等。公共性服務(wù)費(fèi)是以房屋的建筑面積為計(jì)算依據(jù)的。某套房屋該套房屋的“自用”“公用”建筑面積建筑面積總和房屋業(yè)主和租住戶委托物業(yè)管理公司代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、房屋自用部分和自用設(shè)備的修繕等費(fèi)用的（不包括安裝申請代辦），物業(yè)管理公司可適當(dāng)收取代辦服務(wù)費(fèi)，不受委托則不得收取。公司應(yīng)編制會計(jì)分錄如下：其所屬浴室月份共取得沐浴款元。借：現(xiàn)金貸：營業(yè)收入——小賣部收入練習(xí)題一、名詞解釋的分?jǐn)偮剩?。各套房屋建筑面積的計(jì)算公式是什么？五、實(shí)務(wù)題（一）資料物業(yè)管理企業(yè)利潤形成及利潤分配的核算利潤是物業(yè)管理公司在一定時期內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營活動所取得的財務(wù)成果。利潤總額=營業(yè)利潤+投資凈收益+營業(yè)外收支凈額（一）營業(yè)利潤營業(yè)成本公共性服務(wù)成本代辦性服務(wù)成本１．營業(yè)外收入。期末結(jié)轉(zhuǎn)利潤時，公司將“營業(yè)收入”、“營業(yè)外收入”賬戶的余額轉(zhuǎn)入該戶的貸方；將“營業(yè)成本”、“營業(yè)費(fèi)用”、“營業(yè)外支出”、“營業(yè)稅金及附加”、“管理費(fèi)用”、“財務(wù)費(fèi)用”等賬戶的余額轉(zhuǎn)入該賬戶的借方；將“投資收益”賬戶的凈收益轉(zhuǎn)入該賬戶的貸方，如為投資損失則轉(zhuǎn)入該賬戶的借方。３．“營業(yè)外收入”賬戶。該賬戶為所有者權(quán)益類賬戶。（三）營業(yè)外收支凈額特約服務(wù)收入租賃服務(wù)收入物業(yè)管理公司利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益以及營業(yè)外收支凈額等。根據(jù)以上資料對題進(jìn)行相關(guān)計(jì)算，對題編制會計(jì)分錄。月份為各房屋業(yè)主和租住戶代交第二季度的自來水費(fèi)元，按公司應(yīng)編制會計(jì)分錄如下：例天業(yè)物業(yè)管理公司所屬餐館份報來“營業(yè)收入日報表”，總計(jì)餐飲收入元，交來現(xiàn)金。借：其他應(yīng)付款——安裝申請代辦貸：現(xiàn)金該套房屋建筑面積分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e的分?jǐn)偮矢魈追课莘謹(jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e應(yīng)以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進(jìn)行分?jǐn)?。房屋租賃人除繳房租外，同時繳付第（４）項(xiàng)、第（５）項(xiàng)費(fèi)用。物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用內(nèi)容一般由以下八個部分構(gòu)成：物業(yè)管理公司通過設(shè)置“營業(yè)收入”賬戶核算公共性服務(wù)、代辦性服務(wù)、特約服務(wù)、租賃服務(wù)及兼營服務(wù)等取得的經(jīng)營收入。采取分期收款方式，按提供物業(yè)管理服務(wù)的合同約定的收款日期作為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)?！碧丶s性服務(wù)的物業(yè)管理費(fèi)：如為業(yè)主或用戶提供的特約服務(wù)或委托服務(wù)，包括車輛保管、家電維修、居室清潔、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等，可實(shí)行協(xié)議價格。３．為滿足房屋業(yè)主和租住戶需要而提供的個別服務(wù)，包括房屋裝修、代購商品、家電維修等特約服務(wù)費(fèi)。（一）資金是物業(yè)管理公司開展有效物業(yè)管理的前提，建立這個前提就必須通過適當(dāng)?shù)馁Y金籌措方式來解決。按營業(yè)稅的計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的計(jì)算教育費(fèi)附加。公司經(jīng)理室本月復(fù)印資料費(fèi)元，以現(xiàn)金支付。元，理發(fā)沐浴室元，餐廳，管理部門。一、名詞解釋對物業(yè)管理公司為私房業(yè)主或租住戶代開出租房發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)照章征收的營業(yè)稅。為房屋業(yè)主及租住戶代收代付的水、電、煤、電話費(fèi)以及代收、代付垃圾費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實(shí)際支付后的余額，征收的營業(yè)稅。管理費(fèi)有關(guān)物業(yè)管理公司的流轉(zhuǎn)稅征收及計(jì)算的主要內(nèi)容如下：借：管理費(fèi)用—養(yǎng)老金—城建稅貸：主營業(yè)務(wù)收入4結(jié)轉(zhuǎn)本月收入—教育部4空置房應(yīng)收物管費(fèi)工會其他應(yīng)付款—貸：應(yīng)付福利費(fèi)貸：管理費(fèi)用—電費(fèi)3開辦費(fèi)用的攤銷借：應(yīng)付福利費(fèi)貸：現(xiàn)金/銀行存款2付維修電機(jī)費(fèi)及購買燈光等費(fèi)用借：管理費(fèi)用—電費(fèi)借：管理費(fèi)用—電話費(fèi)貸：銀行存款付上月份稅款貸：管理費(fèi)用—電費(fèi)轉(zhuǎn)存單位定期存款一份貸：預(yù)收賬款—基站電費(fèi)電信公司電費(fèi)計(jì)入貸：銀行存款代收電信公司電費(fèi)（預(yù)收一年，每月分?jǐn)偅┵J：其他應(yīng)交款—養(yǎng)老保險基金代付上月員工小靈通話費(fèi)貸：銀行存款預(yù)交地稅款貸：現(xiàn)金提現(xiàn)營業(yè)外支出主營業(yè)稅金及附加長期待攤費(fèi)用經(jīng)營成本，記入管理費(fèi)用科目，不在本科目核算，直接記入本科目，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料應(yīng)付賬款等科目企業(yè)經(jīng)營物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人的租賃費(fèi)承包費(fèi)等，直接記入本科目，借記本科目，貸記代管基金或應(yīng)付賬款科目月份終了，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記物業(yè)工程科目，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無余額第511號科目物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定一會計(jì)科目及使用說明第五章應(yīng)支付的有關(guān)費(fèi)用，如租賃費(fèi)、承包費(fèi)、有償使用費(fèi)等，作為維修基金的收益，計(jì)入“專項(xiàng)應(yīng)付款—代管基金”的貸方。維修基金的核算第四章該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項(xiàng)支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實(shí)際成本。在實(shí)現(xiàn)收入后，開辦費(fèi)一次計(jì)入當(dāng)期損益。設(shè)置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細(xì)科目下按成本類別設(shè)置三級明細(xì)科目。管理處發(fā)生的成本費(fèi)用，直接計(jì)入該管理處成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費(fèi)；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護(hù)費(fèi)；綠化費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等等。企業(yè)利用業(yè)主委員