【正文】 務(wù)：９．６月份為房屋業(yè)主和租住戶代交第二季度的有線電視費(fèi)元，按營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是指物業(yè)管理公司從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的純收益。這是指與公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無直接關(guān)系的各秤收入，包括固定資產(chǎn)的盤盈和變賣的收益及罰款收入、確實(shí)無法支付按規(guī)定轉(zhuǎn)作營(yíng)業(yè)外收入的應(yīng)付款項(xiàng)和對(duì)外索賠收入等。期末應(yīng)將本賬戶余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶應(yīng)無余額。投資損失是指公司對(duì)外投資到期收回或中途轉(zhuǎn)讓取得的款項(xiàng)低于實(shí)際投資數(shù)額或賬面凈值的差額，以及按照權(quán)益法核算的股權(quán)投資在投資單位減少的凈資產(chǎn)中所分擔(dān)的數(shù)額等。利潤(rùn)形成的核算一、利潤(rùn)總額的組成接受某產(chǎn)權(quán)單位委托，代管４號(hào)樓和室，按照委托合同，本月應(yīng)收取這兩套房的管理服務(wù)費(fèi)元，存入銀行。（該套房屋“公用”建筑面積與該幢房屋“公用”建筑面積和之比５．接受業(yè)主委托代收的水電費(fèi)按收取的服務(wù)費(fèi)屬于（）。公共性服務(wù)費(fèi)是以房屋的為計(jì)算依據(jù)的。房屋產(chǎn)權(quán)單位可以參照所在地同一服務(wù)質(zhì)量的、經(jīng)物價(jià)部門認(rèn)可的管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同所委托的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)代管及管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)議，同時(shí)按統(tǒng)一的公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)向租住戶收取房租。公司應(yīng)編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：現(xiàn)金貸：其他應(yīng)付款——安裝申請(qǐng)代辦營(yíng)業(yè)收入——公眾代辦性服務(wù)收入繳納安裝煤氣申請(qǐng)費(fèi)時(shí)，作如下會(huì)計(jì)分錄：元，一次預(yù)收６個(gè)月。各套房屋“自用”建筑面積應(yīng)以上各項(xiàng)費(fèi)用由房屋所有人支付。第二節(jié)營(yíng)業(yè)收入的核算一、“營(yíng)業(yè)收入”賬戶的設(shè)置《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》第條明確規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，并將已實(shí)現(xiàn)的收入按時(shí)入賬”；“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商品、提供勞務(wù)，同時(shí)收訖價(jià)款或者取得索取價(jià)款的憑證時(shí)，確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入”；“長(zhǎng)期工程（包括勞務(wù)）合同，一般應(yīng)根據(jù)完成進(jìn)度法或者完成合同法合理確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入。物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入主要包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和多種經(jīng)營(yíng)收入，其中，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入又包括物業(yè)管理費(fèi)收入和物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入（如房產(chǎn)銷售與出租收入）等。月末公司附設(shè)餐廳計(jì)算實(shí)際耗用材料元，予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)分配本月應(yīng)付工資，其中：公共服務(wù)組元，特約服務(wù)組江達(dá)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)杏花村小區(qū)的物業(yè)管理工作年６月發(fā)生如下業(yè)務(wù)：１．每半年一次的小區(qū)水箱清洗工作，共耗費(fèi)材料元，人工元；幫住戶分?jǐn)倹_洗水箱的水費(fèi)元，以現(xiàn)金支付。５期間費(fèi)用與經(jīng)營(yíng)沒有直接聯(lián)系，但與其發(fā)生的直接相關(guān)，并直接計(jì)入６．物業(yè)管理公司繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅，應(yīng)按的計(jì)算；繳納的教育費(fèi)附加應(yīng)按的計(jì)算。（２）代辦收費(fèi)取得收入的征稅及計(jì)算。貸：管理費(fèi)用其他業(yè)務(wù)收入4結(jié)轉(zhuǎn)開工裝修垃圾費(fèi)借：管理費(fèi)用—低值易耗品攤銷借：其他應(yīng)付款—工分經(jīng)費(fèi)借：現(xiàn)金借：其他應(yīng)收款—員工—服裝費(fèi)短期投資經(jīng)營(yíng)收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)）活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供維修管理和服務(wù)等勞務(wù)而取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)游泳池各類球場(chǎng)等共用設(shè)施收入物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人的委托，對(duì)房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入，應(yīng)按下列原則確認(rèn)：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，借記銀行存款應(yīng)收賬款等科目，貸記本科目企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，借記銀行存款應(yīng)收賬款等科目，貸記本科目企業(yè)承接房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大修工程，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記代管基金科目，貸記本科目，如物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入物業(yè)大修收入等，其中物業(yè)管理收入，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際管理，按照物業(yè)管理收入的組成內(nèi)容（如來源渠道等）設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明核算，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤(rùn)科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額第502號(hào)科目2物業(yè)工程的核算應(yīng)在“在建工程”科目下設(shè)置明細(xì)科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項(xiàng)支出。在企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)收入之前計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，不計(jì)入當(dāng)期損益。不同核算單位的費(fèi)用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費(fèi)用。其他 其他需調(diào)整和反映的項(xiàng)目第六章 附則物業(yè)公司的會(huì)計(jì)處理第一章具體按“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”明細(xì)科目分析填列6 706 706313 402212 302銷售商品，提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金銷售商品、提供勞務(wù)及其他業(yè)務(wù)收入實(shí)際收到的現(xiàn)金，如，物業(yè)管理及其經(jīng)營(yíng)、材料銷售、出租收入、代理中介等業(yè)務(wù)所收到的現(xiàn)金2該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項(xiàng)支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實(shí)際成本。不同會(huì)計(jì)期間的成本費(fèi)用界限根據(jù)“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則確定當(dāng)期的成本費(fèi)用，正確核算“待攤費(fèi)用”和“預(yù)提費(fèi)用”。以上科目必須按收入類別和項(xiàng)目管理處分別設(shè)置并進(jìn)行明細(xì)核算。如企業(yè)經(jīng)營(yíng)自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費(fèi)收入等會(huì)計(jì)期末未經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的“待攤費(fèi)用”及“預(yù)提費(fèi)用”，均應(yīng)計(jì)入當(dāng)年度損益。物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費(fèi)、承包費(fèi)等計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本”。本科目應(yīng)按工程項(xiàng)目類別設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行核算。維修基金的核算，借記“銀行存款”科目，貸記“專項(xiàng)應(yīng)付款—代管基金—本金”。112 202取得投資收益所收到的現(xiàn)金企業(yè)因股權(quán)性和債權(quán)性投資而取得的股利、利息所收到的現(xiàn)金借款所收到的現(xiàn)金企業(yè)舉借各種長(zhǎng)短期借款收到的現(xiàn)金，包括銀行貸款（含委托貸款）、向集團(tuán)外單位借款所收到的現(xiàn)金少數(shù)股東損益 編制合并報(bào)表的企業(yè)，在合并利潤(rùn)表中反映少數(shù)股東的損益按合并利潤(rùn)表“少數(shù)股東損益”數(shù)填列7 707 707經(jīng)營(yíng)收入核算管理規(guī)定、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到企業(yè)利用業(yè)主委員會(huì)的場(chǎng)地收取停車使用費(fèi)，所取得的收入計(jì)入“其他應(yīng)付款——***場(chǎng)地停車費(fèi)代收”科目貸方，并全額計(jì)提和交納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的人員工資、獎(jiǎng)金和按規(guī)定比例提取的福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費(fèi)；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)人員的勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)；綠化費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等等。管理處發(fā)生的成本費(fèi)用，直接計(jì)入該管理處成本。在實(shí)現(xiàn)收入后，開辦費(fèi)一次計(jì)入當(dāng)期損益。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項(xiàng)支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實(shí)際成本。維修基金的核算第五章經(jīng)營(yíng)成本，記入管理費(fèi)用科目，不在本科目核算，直接記入本科目，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料應(yīng)付賬款等科目企業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人的租賃費(fèi)承包費(fèi)等，直接記入本科目，借記本科目，貸記代管基金或應(yīng)付賬款科目月份終了，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記物業(yè)工程科目，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤(rùn)科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無余額第511號(hào)科目長(zhǎng)期待攤費(fèi)用主營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)外支出貸：銀行存款預(yù)交地稅款貸：銀行存款代收電信公司電費(fèi)（預(yù)收一年，每月分?jǐn)偅┵J：管理費(fèi)用—電費(fèi)轉(zhuǎn)存單位定期存款一份借：管理費(fèi)用—電話費(fèi)貸：應(yīng)付福利費(fèi)其他應(yīng)付款——教育部4空置房應(yīng)收物管費(fèi)管理費(fèi)有關(guān)物業(yè)管理公司的流轉(zhuǎn)稅征收及計(jì)算的主要內(nèi)容如下：為房屋業(yè)主及租住戶代收代付的水、電、煤、電話費(fèi)以及代收、代付垃圾費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實(shí)際支付后的余額，征收的營(yíng)業(yè)稅。元，理發(fā)沐浴室元，餐廳，管理部門。按營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算教育費(fèi)附加。（一）特約性服務(wù)的物業(yè)管理費(fèi)：如為業(yè)主或用戶提供的特約服務(wù)或委托服務(wù)，包括車輛保管、家電維修、居室清潔、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等，可實(shí)行協(xié)議價(jià)格。”物業(yè)管理公司通過設(shè)置“營(yíng)業(yè)收入”賬戶核算公共性服務(wù)、代辦性服務(wù)、特約服務(wù)、租賃服務(wù)及兼營(yíng)服務(wù)等取得的經(jīng)營(yíng)收入。房屋租賃人除繳房租外，同時(shí)繳付第（４）項(xiàng)、第（５）項(xiàng)費(fèi)用。分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e的分?jǐn)偮式瑁浩渌麘?yīng)付款——安裝申請(qǐng)代辦例天業(yè)物業(yè)管理公司所屬餐館份報(bào)來“營(yíng)業(yè)收入日?qǐng)?bào)表”，總計(jì)餐飲收入元，交來現(xiàn)金。物業(yè)管理公司利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益以及營(yíng)業(yè)外收支凈額等。（三）營(yíng)業(yè)外收支凈額３．“營(yíng)業(yè)外收入”賬戶。１．營(yíng)業(yè)外收入。利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+投資凈收益+營(yíng)業(yè)外收支凈額（一）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)各套房屋建筑面積的計(jì)算公式是什么？五、實(shí)務(wù)題（一）資料的分?jǐn)偮剩＝瑁含F(xiàn)金公司應(yīng)編制會(huì)計(jì)分錄如下：房屋業(yè)主和租住戶委托物業(yè)管理公司代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、房屋自用部分和自用設(shè)備的修繕等費(fèi)用的（不包括安裝申請(qǐng)代辦），物業(yè)管理公司可適當(dāng)收取代辦服務(wù)費(fèi)，不受委托則不得收取。“公用”建筑面積建筑面積總和公共性服務(wù)費(fèi)是以房屋的建筑面積為計(jì)算依據(jù)的。本賬戶按營(yíng)業(yè)收入的類別設(shè)置明細(xì)賬，如“公共性服務(wù)收入”、“代辦性服務(wù)收入”、“特約服務(wù)收入”、“租賃服務(wù)收入”、“兼營(yíng)服務(wù)收入”等。在實(shí)際工作中，又與貨款的結(jié)算方式有著密切的關(guān)系。凡政府物價(jià)管理部門沒有統(tǒng)一規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理公司可與業(yè)主或用戶協(xié)商議定價(jià)格，并按照服務(wù)協(xié)議收取物業(yè)管理費(fèi)。計(jì)算本月應(yīng)繳車船使用稅元。為更換停車棚的頂棚，購買玻璃鋼瓦共計(jì)元，以銀行存款支付。上半年實(shí)際發(fā)生的花草樹木費(fèi)及人工費(fèi)共元，以銀行存款支付。天業(yè)物業(yè)管理公司某月各種服務(wù)收入共計(jì)元，按收入的計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算教育費(fèi)附加。（1）房屋裝修保證金等的征稅及計(jì)算。其一般計(jì)算公式為：借：本年利潤(rùn)貸：應(yīng)交稅金—營(yíng)業(yè)稅貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用—開辦費(fèi)3計(jì)提折舊貸：現(xiàn)金3領(lǐng)用低值易耗品—業(yè)主—停車綜合服務(wù)費(fèi)低值易耗品—維修用具貸：現(xiàn)金1購軍靴、環(huán)衛(wèi)服裝養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)，故作總公司支付）預(yù)收賬款—業(yè)主二次供水（生活用水）借：應(yīng)交稅金—營(yíng)業(yè)稅貸:銀行存款地稅養(yǎng)老金誤收退稅其他業(yè)務(wù)支出，包括為銷售商品提供勞務(wù)而發(fā)生的相關(guān)成本費(fèi)用以及相關(guān)稅金及附加等，借記本科目，貸記應(yīng)付工資銀行存款應(yīng)交稅金其他應(yīng)交款代管基金等科目，如房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)支出物資銷售成本廢品回收成本商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)支出等，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤(rùn)科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額二會(huì)計(jì)報(bào)表的編制說明，反映企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)代管基金科目的期末貸方余額填列，在資產(chǎn)負(fù)債表其他流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)目中反映淺議物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算的新規(guī)定李俊杰一物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的一種自然延續(xù)物業(yè)管理會(huì)計(jì)的出現(xiàn)和發(fā)展是物業(yè)管理公司進(jìn)入市場(chǎng)實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)專業(yè)化管理和社會(huì)化服務(wù)的必然產(chǎn)物財(cái)政部通知在2000年1月1日起貫徹執(zhí)行財(cái)會(huì)字[1999]44號(hào)文關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度有關(guān)問題的通知以及物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行），以物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)，融合了會(huì)計(jì)核算方法和會(huì)計(jì)程序，豐富了會(huì)計(jì)工作的內(nèi)容，使目前上海地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，由采用多種行業(yè)會(huì)計(jì)制度統(tǒng)一過渡到完整的系統(tǒng)的可以操作可以實(shí)施的會(huì)計(jì)方法和步驟上來筆者曾對(duì)上海幾家頗有影響的物業(yè)管理企業(yè)作了一次調(diào)查，大多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為：物業(yè)管理會(huì)計(jì)沒能像工業(yè)會(huì)計(jì)制度那樣成熟可操作，很難做到融會(huì)貫通運(yùn)用自如原因有三：其一，物業(yè)管理行業(yè)作為新興行業(yè)，國(guó)家地方房管部門不斷有新的政策法規(guī)和條款出臺(tái)，使物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算跟不上新政策的實(shí)施要求；其二，財(cái)務(wù)人員過去不能以會(huì)計(jì)法為準(zhǔn)繩實(shí)施操作，而是以某些不夠成熟的房管要求處理業(yè)務(wù)，造成核算過程中偏差；其三，物業(yè)管理行業(yè)的工作內(nèi)容從原來簡(jiǎn)單的房屋養(yǎng)護(hù)到運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進(jìn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù)，從簡(jiǎn)單的為使用人提供服務(wù)到智能化管理，管理的內(nèi)容豐富了，服務(wù)的項(xiàng)目擴(kuò)大了，而財(cái)務(wù)人員缺少專業(yè)培訓(xùn)，主管部門又很少有權(quán)威性的政策解釋上述三個(gè)原因阻礙了物業(yè)管理財(cái)務(wù)的正常發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)的會(huì)計(jì)核算在明確執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度基礎(chǔ)上，再按照物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行）執(zhí)行是近年來比較具體的對(duì)物業(yè)會(huì)計(jì)的工作性指導(dǎo)，統(tǒng)一了物業(yè)管理行業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置如新設(shè)的第205號(hào)科目代收款項(xiàng)，第281號(hào)科目代管