對(duì)“廢除房屋預(yù)售制度論”的思考-文庫(kù)吧資料
2025-04-23 02:19本頁面
【正文】 者入住前可以要求開發(fā)商提供“兩書”，即《商品房質(zhì)量保證書》與《商品房使用說明書》。如果房屋面積誤差比絕對(duì)值大于3%，購(gòu)房人有權(quán)提出退房；如果不退房的，3%以內(nèi)的部分，由購(gòu)房人補(bǔ)交面積差價(jià)款，超過3%的部分，超出的面積無償歸購(gòu)房人所有。首先，關(guān)于面積問題，我國(guó)頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱解釋）第十四條有明確的規(guī)定。在自己的權(quán)益被虛假?gòu)V告所侵害時(shí)，也可依據(jù)相關(guān)法律維護(hù)自己的權(quán)益。社會(huì)團(tuán)體或者其他組織，在虛假?gòu)V告中向消費(fèi)者推薦商品或者服務(wù)，使消費(fèi)的合法權(quán)益受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任?！稄V告法》第38條規(guī)定：“違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任；廣告經(jīng)營(yíng)者，廣告發(fā)布者明知或者應(yīng)知廣告虛假仍設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任?！盵4]2.“對(duì)于廣告和宣傳資料，消費(fèi)者不可輕信上面的內(nèi)容，一定要通過各種途徑對(duì)自己欲購(gòu)買的樓盤進(jìn)行全方位的細(xì)致的了解”。“面對(duì)借故不出示相關(guān)證明的開放商，一定要提高警惕?！皟蓵睘椤渡唐贩抠|(zhì)量保證書》；《商品房使用說明書》）。對(duì)于任何一個(gè)新興事物來說，對(duì)其存在的一些問題都不能采取“一棍子打死”的態(tài)度。央行發(fā)布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》后，同年8月24日建設(shè)部新聞發(fā)言人也明確表示，國(guó)家近期不會(huì)取消房屋預(yù)售制度。專家們以及央行的建議也并沒有引起政府部門的積極相應(yīng)?！盵3]廢除房屋預(yù)售制度也并不是一劑靈丹妙藥，并不一定就能給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，事實(shí)上效果可能適得其反，甚至?xí)┥霞铀?。著名地產(chǎn)評(píng)論家，國(guó)資委學(xué)者趙曉就明確指出，現(xiàn)階段不宜廢除房屋預(yù)售制度。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均數(shù)，房屋預(yù)售制度使銀行面臨著很大的壓力。央行發(fā)布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中將房屋預(yù)售過程中銀行遇到的金融風(fēng)險(xiǎn)作為建議取消房屋預(yù)售制度的主要依據(jù)。從而導(dǎo)致許多購(gòu)房者不能按時(shí)遷入新居，只能手持著購(gòu)房合同一直等待下去。該條款任意地把自然因素、社會(huì)因素、技術(shù)因素、政府因素等作為開發(fā)商延遲交樓的正當(dāng)理由。在商品房預(yù)購(gòu)合同的履行過程中，由于資金流轉(zhuǎn)等方面的原因，延遲交樓為最普遍的違約行為。此時(shí)的購(gòu)房者早已全額支付房款，無論通過訴訟還是其他途徑，再向強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商主張權(quán)益就顯得很無力。房屋預(yù)售銷售的是期房，購(gòu)房者支付房款后并不能馬上看到自己所購(gòu)買的房屋，有的出賣人為了獲利，將一些不合約定數(shù)量的房屋進(jìn)行交付，致使預(yù)購(gòu)人購(gòu)房后不能取得應(yīng)得的建筑面積?！盵2]但有的開發(fā)商出于欺詐的目的，在廣告和宣傳資料上肆意夸大事實(shí)，欺瞞消費(fèi)者。這時(shí)預(yù)購(gòu)人只能拿回本金和同期銀行貸款利息。本文認(rèn)為，房屋預(yù)售過程中所出現(xiàn)的問題主要有以下幾種：。三、 “廢除論”的主要依據(jù)還有許多學(xué)者對(duì)“廢除論”持支持的態(tài)度，致使廢除房屋預(yù)售制度的呼聲日益高漲。房屋預(yù)售制度導(dǎo)致了開發(fā)商的資金回籠速度加快，更多的開發(fā)商選擇講回籠的資金投入新的樓盤的建設(shè)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫。特別是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個(gè)人住房消費(fèi)信貸不良貸款率的分析切中了目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融的問題所在。 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員易憲容是廢除房屋預(yù)售制度的忠實(shí)支持者，他的觀點(diǎn)也代表了許多贊成取消房屋預(yù)售制度的人士。同時(shí)，在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的情況下，消費(fèi)者還面臨房?jī)r(jià)波動(dòng)形成的風(fēng)險(xiǎn)。在期房預(yù)售存在很多問題的情況下，很多劣質(zhì)房地產(chǎn)公司“搭便車”，形成后期交付給消費(fèi)者的住房質(zhì)量低下，甚至由于資金沒有落實(shí)而形成爛尾樓，嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者的利益，這種情況在國(guó)內(nèi)很多。央行認(rèn)為，很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮予以取消，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”這一建議一時(shí)間引起了社會(huì)各界的關(guān)注。在房地產(chǎn)業(yè)已逐漸成熟，市場(chǎng)及法律制度也越來越健全的現(xiàn)在
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