【正文】 ．永久喪失全部工作能力，按保單規(guī)定的最高賠償額度給付C．暫時(shí)喪失工作能力10天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付D．保險(xiǎn)人總的賠償金額，最高不超過保單規(guī)定的賠償限額答案：C解析：P239頁(yè)上面，暫時(shí)喪失工作能力5天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付。43．以下關(guān)于投標(biāo)工作說法錯(cuò)誤的是（ ）A．招標(biāo)文件是投標(biāo)方編制投標(biāo)書的依據(jù)B．投標(biāo)書最重要的內(nèi)容是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算C．封送標(biāo)書時(shí)一般是正本1份，副本2份D．物業(yè)管理的服務(wù)收費(fèi)從總體上講，有政府定價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)三種答案：B解析：P225頁(yè)下面，投標(biāo)書最重要的內(nèi)容是詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃。42．某物業(yè)管理企業(yè)，年人工工資總額為369600元，則福利基金為（ ）元。A．物業(yè)增值率B．業(yè)主滿意率C．維修及時(shí)率D．房屋完好率答案：A解析：P205頁(yè)中下部，考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費(fèi)用）控制中心服務(wù)質(zhì)量的定量指標(biāo)，主要有房屋完好率、維修及時(shí)率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)增值率等。A．輔助材料B．燃料C．動(dòng)力D．原材料購(gòu)買成本答案：D解析：P185，D原材料購(gòu)買成本屬于比例成本，即所發(fā)生的費(fèi)用隨業(yè)務(wù)量而成正比例變化的費(fèi)用。 39．即使無產(chǎn)量時(shí)，也有一定的支出，而當(dāng)生產(chǎn)開始時(shí)，成本會(huì)按一定比率增加，這種成本稱為（ ）A．固定成本B．變動(dòng)成本C．混合成本D．差異成本答案：C解析：P185頁(yè)下面，半固定或半變動(dòng)成本又稱混合成本，指的是即使無產(chǎn)量時(shí)，也有一定的支出，而當(dāng)生產(chǎn)開始時(shí)，成本會(huì)按一定比率增加。38．租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由（ ）承擔(dān)。37．在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（ ）A．物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本B．業(yè)主希望的投資回報(bào)率C．同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系D．出租策略答案：C解析：P163頁(yè)底部，從理論上來說，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確定，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。36．吸引租戶的主要策略不包括（ ）A．強(qiáng)調(diào)租金低廉B．宣傳手段C．租約條款優(yōu)惠D．現(xiàn)場(chǎng)看樓答案：A解析：P164，物業(yè)管理的市場(chǎng)宣傳工作一般圍繞著物業(yè)的特性來進(jìn)行，如宣傳物業(yè)所處的位置、周圍景觀、通達(dá)性和方便性等。35．租賃關(guān)系會(huì)因雙方中的一方死亡而自動(dòng)終止的是（ ）A．意愿租賃B．私房租賃C．定期租賃D．自動(dòng)延期租賃答案：A解析：P157頁(yè)下面，與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)終止。財(cái)務(wù)收支計(jì)劃通常以預(yù)算計(jì)劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。34．財(cái)務(wù)收支計(jì)劃通常以（ ）的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃；中短期計(jì)劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期，通常為3～5年；長(zhǎng)期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。 D. 失業(yè)率答案：B解析：A空置量屬于市場(chǎng)供給指標(biāo)，C平均建設(shè)周期也屬于市場(chǎng)供給指標(biāo)，失業(yè)率屬于需求指標(biāo)。A．租賃 B．銷售 C．保險(xiǎn) D．抵押答案：C解析：P128中間，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場(chǎng)；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。A．價(jià)格結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu)C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D．供求結(jié)構(gòu)答案：A解析：P127，從宏觀上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)，不含價(jià)格結(jié)構(gòu)。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為（　?。┤f元。28. 某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。也就是說，毛租金乘數(shù)不像報(bào)酬資本化法或凈收益乘數(shù)法需要測(cè)算凈收益那樣，在測(cè)算凈收益時(shí)需要統(tǒng)計(jì)潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等，每一個(gè)變量在統(tǒng)計(jì)的時(shí)候都會(huì)引起誤差。27．關(guān)于毛租金乘數(shù)的表述，不正確的是（ ）A．毛租金乘數(shù)，又稱為“租售比價(jià)”B．毛租金乘數(shù)法能避免由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累積C．毛租金乘數(shù)=物業(yè)價(jià)值/毛租金D．毛租金乘數(shù)法考慮了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異答案：D解析：P117118，D不正確。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時(shí)落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低，因此，重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。，不正確的是（ ）A．重置價(jià)格又稱重置成本B．重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格高C．一般建筑物適用重置價(jià)格D．有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格答案：B解析：B不對(duì)。24. 某建筑物的建筑面積為200m2，有效年齡為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（?。┤f元。23．成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，以下哪一項(xiàng)屬于成本租金（ ）。本題中的這種抵押貸款付款方式，其實(shí)際價(jià)格就是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，只不過是銀行“幫忙”付的。22．一套建筑面積為100m2，單價(jià)為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，%，則該套住宅的（ ?。?。21．物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的（ ）價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會(huì)成本的考慮。答案：B解析：成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。為了便于大家理解，我們這樣來解釋，在購(gòu)房款中，投資者自己支付的部分為投資者的權(quán)益，而銀行貸款則為銀行的權(quán)益，現(xiàn)在投資者還了一部分本金，則投資者的權(quán)益就增加了一部分，即還掉的這部分本金，本題中，第1年還掉的本金為年還款額減去第1年的利息，即投資者權(quán)益增加值=還掉的本金=－30%=最終，接下來再求償債備付率（注：可用于還本付息的資金包括：可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等。預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30%，不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，該寫字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率和償債備付率依次為（ ）（假設(shè)所得稅稅率為25%）A．% B．% C．% D．% 答案：B解析：根據(jù)投資回報(bào)率的定義，在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，需要計(jì)算稅后現(xiàn)金流量，根據(jù)教材置業(yè)投資的現(xiàn)金流，稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量－所得稅－準(zhǔn)備金，本題中，沒有準(zhǔn)備金，所以只需扣除所得稅即可，即稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量－所得稅，因此需要計(jì)算稅前現(xiàn)金流量，而稅前現(xiàn)金流量=凈運(yùn)營(yíng)收益－抵押貸款還本付息，又凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，進(jìn)一步將有效毛收入展開，凈運(yùn)營(yíng)收益=毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，本題中其他收入沒有為零，所以凈運(yùn)營(yíng)收益=毛租金收入－空置和收租損失－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=10－1010%－1030%=6萬元現(xiàn)在，要想計(jì)算出稅前現(xiàn)金流量，還需計(jì)算