淺談不動產(chǎn)善意取得制度-文庫吧資料
2025-04-22 06:45本頁面
【正文】 取得制度適用于所有已登記的不動產(chǎn)?！钡牵兜聡穹ǖ洹返?92條又規(guī)定：“為權(quán)利取得人的利益，關(guān)于以法律行為取得土地的物權(quán)或者土地物權(quán)之上物權(quán)的情形，土地登記簿記載的內(nèi)容應(yīng)為正確，但是如土地登記簿上記載有對抗此項權(quán)利的正確性的異議抗辯時，或者取得人明知此項權(quán)利不正確時除外。《日本民法典》第192條第192條，《瑞士民法典》第714條，我國臺灣民法第801條，1952年《美國統(tǒng)一商法典》第2403條均有類似規(guī)定，將善意取得之適用限定為動產(chǎn)。受讓人以占有該物的，僅需轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意即可?！兜聡穹ǖ洹返?32條規(guī)定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第929條規(guī)定的讓與成為所有權(quán)人，但在其根據(jù)上述規(guī)定取得所有權(quán)的當時非出于善意的除外。但取得人于取得權(quán)利時知悉權(quán)利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外。那就是說，善意、有償取得不動產(chǎn)的第三人將無法對抗不動產(chǎn)的真實權(quán)利人。由此可見，能否撤銷錯誤的不動產(chǎn)登記，相對出現(xiàn)的是兩種截然不同的解決途徑與結(jié)果?！钡谑艞l第三款規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的責(zé)任人追償。記載于不動產(chǎn)登記簿的人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)證明的除外。”上述規(guī)定確立了不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力?！钡谑邨l規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。 最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十一條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。這樣，才可體現(xiàn)法律是以客觀公正為基本出發(fā)點以及經(jīng)濟秩序保護交易安全性的原則。不動產(chǎn)登記簿是國家建立的物權(quán)法律根據(jù)，而以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得不動產(chǎn)物權(quán)的人當然是善意的，其所取得的權(quán)利當然是無瑕疵的權(quán)利。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護。[12]依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定及建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條和第四條的規(guī)定，我國不動產(chǎn)登記公信公示是法定制度。我國目前在司法實踐中對不動產(chǎn)登記的公信力原則尚缺乏重視。”即我國只承認有限度地將善意取得適用于不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須是不動產(chǎn)的共有人之一未經(jīng)其他共有人同意，擅自處分共有的不動產(chǎn)所有權(quán)，受讓人善意、無過失的，方可取得所有權(quán)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般應(yīng)認定無效。如果登記有有公信力，而又不給予第三人以善意保護，那如何體現(xiàn)不動產(chǎn)登記的公信力呢？我國承認不動產(chǎn)登記的公信力，若又否定不動產(chǎn)取得制度，豈非自相矛盾？ 筆者認為，事實上，對于不動產(chǎn)善意取得制度能否成立的根本問題在于不動產(chǎn)法定的公示方式即登記是否具有公信力。所以，僅以”交易方不會誤信不動產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易“為理由，一概排斥不動產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對于相信登記公示力而自無權(quán)處分人處取得不動產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。認為“如果買受人在買受該不動產(chǎn)時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認買賣關(guān)系有效。持肯定觀點的學(xué)者認為，應(yīng)承認不動產(chǎn)善意取得?！盵8]”[6]即使存在“不動產(chǎn)準用動產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進行保存登記的不動產(chǎn)之上。 至于不動產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認占有人為所有人”，[4]“因為不動產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能。目前我國學(xué)者一般認為善意取得制度僅適用于動產(chǎn)領(lǐng)域，認為所謂善意取得，即指“無權(quán)處分他人動產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取
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