【正文】 建設(shè)單位應(yīng)當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。鼓勵銷售后形成多個業(yè)主的非住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。業(yè)主有下列情形，不得擔任上述職務(wù)，已擔任上述職務(wù)的，應(yīng)當終止其職務(wù)并予以公示：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再具備業(yè)主資格的；（二）喪失民事行為能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當使用行為的；（五）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費、公共水電費、汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關(guān)費用的；（六）違法出租房屋的；（七）非法接受、索取建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的；（八）其他違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則或者其他不宜擔任的情形。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會備案之日起停止其職責，并在5個工作日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)。物業(yè)管理委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過3年。第三十八條 物業(yè)管理委員會作出的決定，應(yīng)當就相關(guān)事項進行公示，公示時間不少于30日?！?轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當在3個工作日內(nèi)予以備案并出具書面?zhèn)浒缸C明。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當將物業(yè)管理委員會的成員名單、物業(yè)管理委員會議事規(guī)則等內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。物業(yè)管理委員會成員人數(shù)應(yīng)當為5至11人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當不少于總?cè)藬?shù)的60%。物業(yè)管理委員會的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦，也可以由社區(qū)居（村）民委員會推薦，業(yè)主代表最終由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定。第三十六條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責：（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的。 第三十五條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。管理規(guī)約應(yīng)當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以向派出所提出協(xié)助移交，派出所應(yīng)當予以配合。業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參照本細則第二十一條、第二十二條，組織選舉新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，其他業(yè)主委員會委員、新一屆業(yè)主委員會可以向派出所提出協(xié)助移交，派出所應(yīng)當予以配合。業(yè)主委員會委員因客觀原因集體辭職或者委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由社區(qū)居（村）民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。第三十二條 業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表因本細則第三十一條情形資格終止的，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。（四）不遵守管理規(guī)約、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；業(yè)主委員會會議應(yīng)當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主委員會委員不得委托代理人參加會議。業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。津貼來源在業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費中列支，津貼標準由業(yè)主大會決定后在業(yè)主委員會工作規(guī)則中確定。業(yè)主委員會每半年應(yīng)當向全體業(yè)主公布業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。第二十九條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤，具體經(jīng)費額度由業(yè)主委員會提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。業(yè)主大會印章由社區(qū)居（村）民委員會代為保管，業(yè)主委員會應(yīng)當在社區(qū)居（村）民委員會監(jiān)督下使用業(yè)主大會印章。業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)以虛假資料取得備案的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當撤銷備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?！?街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當在3個工作日內(nèi)予以備案并出具書面?zhèn)浒缸C明。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)過半數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。第二十七條 業(yè)主委員會實行任期制，每屆任期3至5年，委員可以連選連任。（十二）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責。（十）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理的意見和建議，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約及其他有關(guān)規(guī)章制度；（六）草擬專項維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會表決；（四）草擬共有部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配方案，提交業(yè)主大會表決；第二十六條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，在物業(yè)管理活動中應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議、物業(yè)管理狀況以及業(yè)主委員會的工作情況；（二）草擬業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則及修改方案，提交業(yè)主大會表決；具體表決方式應(yīng)當在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知社區(qū)居（村）民委員會。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。第二十四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。（五）依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項并監(jiān)督實施； （六）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集方式并監(jiān)督使用；籌備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。業(yè)主大會成立后，籌備組自動解散。對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主，公告時間不少于7日。（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；（二）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；（三）確定業(yè)主身份（含業(yè)主姓名及所擁有的專有部分面積），確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，監(jiān)票人應(yīng)當由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）派員擔任；（四）擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；（五）依法確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決規(guī)則；（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作?；I備組正式開展工作前，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對籌備組成員進行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓(xùn)。籌備組應(yīng)當自成立之日起7日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示?；I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其他成員應(yīng)當由其所在單位出具書面委托書。首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。建設(shè)單位在報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料時，應(yīng)當和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）商定首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費，并將所需費用一次性交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代管。第二十條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到50%以上的。第十八條 符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）會議：（一）參加業(yè)主代表大會的業(yè)主應(yīng)當于業(yè)主代表大會7日前，就會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見。業(yè)主戶數(shù)超過300戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；第十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（八）監(jiān)督物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（一）按照物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）按程序提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，并在選舉業(yè)主委員會成員時，享有被選舉權(quán)；（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（六）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）；第十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會第十四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。第十三條 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)