【正文】 、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，負(fù)責(zé)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更物業(yè)服務(wù)合同；（七）草擬改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施方案，提交業(yè)主大會表決；（十一）接受街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，并積極配合做好社區(qū)管理工作，協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛；業(yè)主委員會由5至11人的單數(shù)委員組成，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的50%。備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)書面一次性告知須補齊的材料；備案材料齊全但存在爭議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以暫不出具備案證明，但應(yīng)當(dāng)書面說明暫不予備案的理由。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其職責(zé)范圍內(nèi)使用業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會的委員可以獲得一定數(shù)量的津貼。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。（五）侵害他人合法權(quán)益的；（六）有不良信用記錄的；（七）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表的。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉新一屆業(yè)主委員會。第三十三條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并報告轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的有關(guān)檔案資料、財物、印章等在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）委會的監(jiān)督下移交新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第三十七條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任。物業(yè)管理委員會辦理備案手續(xù)后，持備案證明向公安機關(guān)申請刻制物業(yè)管理委員會印章。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對能夠召開業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議；（二）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造；（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。第四十條 業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表、業(yè)主代表大會的業(yè)主代表、業(yè)主委員會的委員、物業(yè)管理委員會的業(yè)主代表由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力、具備必要的工作時間的業(yè)主擔(dān)任，最高任職年齡可在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)承接查驗的費用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四十四條 建設(shè)單位在招投標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。第四十五條 前期物業(yè)服務(wù)期間有下列情形的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理相關(guān)備案手續(xù)：（一）建設(shè)項目規(guī)劃發(fā)生變更的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新確定物業(yè)管理方案，物業(yè)管理方案的確定可采用協(xié)議招標(biāo)方式；（二）建設(shè)項目交付前，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行中標(biāo)義務(wù)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新組織招投標(biāo)，另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（三）建設(shè)項目交付后，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置告知全體業(yè)主，并在前期服務(wù)合同終止前30日內(nèi)，按照前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)用房中用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積20至40平方米配置。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房不計入分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e，建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記?，F(xiàn)場查驗物業(yè)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料?！　∥飿I(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗情況及備案證明，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，在業(yè)主委員會和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督確認(rèn)下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會移交。業(yè)主委員會招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案。第五十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負(fù)責(zé)人。第五十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費、公共水電費等費用。物業(yè)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)在房屋轉(zhuǎn)讓合同中載明物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)、繳費結(jié)算情況等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分?jǐn)偳闆r如實公示，每年公示不少于一次。業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的公共水電費等費用提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。建設(shè)單位在住宅小區(qū)建設(shè)時應(yīng)當(dāng)對幢、單元范圍內(nèi)業(yè)主使用的電梯、水泵等共用設(shè)施設(shè)備安裝獨立的計量器具，便于公共水電費等費用的計量與分?jǐn)?。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納公共水電分?jǐn)傎M用。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并在轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、業(yè)主委員會監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：（一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；（二）移交本細(xì)則第五十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料；（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；（四）移交結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的相關(guān)費用資料；（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主大會的決定有異議等為由拒絕辦理交接。在此期間基礎(chǔ)性有償服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)，按照市、轄市價格行政主管部門普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費指導(dǎo)價最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。業(yè)主大會決定委托第三方進(jìn)行財務(wù)管理和審計的，自行管理的執(zhí)行機構(gòu)或者管理人應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)經(jīng)營性收益等費用進(jìn)行財務(wù)管理和審計，相關(guān)財務(wù)賬目應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示，每年不少于一次。在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過6個月。業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，并會同裝飾裝修服務(wù)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。第六十八條 發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：（一）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；（二）電梯、消防設(shè)施設(shè)備故障危及人身安全的；（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；（四）二次供水水泵運行中斷的，但由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外；（五）樓頂、樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；（六）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；（七）其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情形。（十）無序停放車輛、堵塞消防通道、阻礙主要交通道路；（十一）破壞或者擅自改變房屋外觀；（十二）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；（十三）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。（一）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；擅自利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營等違法違規(guī)行為。（五）環(huán)保行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排放水污染物、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)造成噪聲、油煙污染等違法違規(guī)行為。（九）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備安全運行的監(jiān)督檢查，依法查處各類特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法違規(guī)行為。本細(xì)則規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行登記的，暫時按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。42 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