【正文】 印花稅 成本、費用 個人所得稅企業(yè)所得稅財務會計報表較為準確。（二）切入點 稅 法資產負債表利潤表 現金流量表評估指標 提供 約束 規(guī)范檢查通常涉及的稅種具體表現為：① 營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用超標、費用混列期間，混淆收入科目；③ 個人所得稅：報銷發(fā)票、產品視同銷售④ 城市房地產稅或房產稅：房產自用、房產長期掛帳、未按規(guī)定記入房產。檢查通常涉及的稅種為：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市房地產稅或房產稅、土地增值稅。《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》銀發(fā)[2022]121號等規(guī)定的出臺，約束小企業(yè)介入房地產市場的開發(fā)；大中型企業(yè)具有專業(yè)的財務人員以及機構，各項財務數據較為齊全。一、指標基礎（一）依據數據、資料來源較為豐富、準確。納稅評估指標需要在評估實踐中進行檢驗和完善。② 交業(yè)務部門審批下發(fā)檢查。③ 案件歸檔。約談處理：⑴ 排除假設案件、入庫案件：① 案件報告。⑶ 宣傳稅法。約談：⑴ 通過約談核實評估意見書中假設會計科目、假設事項。⑵ 準備提供資料清單。⑵ 轉入約談部門或退回評估部門。② 企業(yè)經營情況：項目名稱、項目地址、項目取得方式、項目用途、開工時間、銷售方式、銷售時間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設施、出租起始時間。專職評估人員通過外網收集相關資料。 這種環(huán)境下，納稅評估得到簡化、效率得到優(yōu)化，約談和評估工作分工清晰。納稅人實現網上申報。（三）評估流程圖（如圖所示）：“SPSS應用法”在房地產業(yè)納稅評估工作中的應用流程圖 納稅情況 評估模塊綜合服務管理信息系統 財務報表 SPSS 企業(yè)基本情況 房地產信息網 銷售信息 評估意見書 評估環(huán)節(jié) 假設涉稅科目公眾網 項目信息 假設涉稅事項 審 批 審批案卷歸檔 案件報告書 約談處理 約談 約談預案 約談申請 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評估意見書 轉入檢查第三節(jié) 系統預警法系統預警法即通過稅務綜合服務管理信息系統內建立的評估預警模塊對每期納稅人提供的納稅情況、財務報表，以及政府間共享信息，按照系統自有的程序（評估指標）進行處理，自動篩選出假設涉稅疑點的納稅人以及對應的交易事項、會計科目的評估方法。⑵ 不能排除假設案件：① 制作案源評估意見書。② 案件審批。⑷ 核實納稅人填寫的納稅情況報告表。⑵ 核實一些房地產開發(fā)與經營業(yè)通過指標不能反映的涉稅事項。⑶ 準備約談內容。（二）約談工作根據評估意見書進行預案：⑴ 制作約談通知書。⑵ 假設涉稅科目⑶ 假設涉稅事項審批評估工作：⑴ 由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比。制作評估意見書：⑴ 企業(yè)基本情況① 企業(yè)概況：注冊時間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯系電話。專職評估人員利用SPSS軟件，結合評估指標分析結果，收集“房地產信息網站”提供的詳細銷售情況對比分析。 這種環(huán)境下，納稅評估較簡化、效率較高，約談和評估工作分工較為清晰。較多納稅人實現網上申報。（七）評估流程圖（如圖所示）：“假設法”在房地產業(yè)納稅評估工作中的應用流程圖 銷售不動產收入 提供勞務收入 年度納稅情況 2 房產原值 假設 個人收入數及稅率、人次 重大事項變更 資產負債表 銷售不動產收入財務報表 現金流量表 提供勞務收入 涉稅疑點 利潤表 房產原值 重點檢查科目 報表附注 信息 假設“涉稅疑點” 財務制度 個人收入情況 重點檢查交易事項 內部控制制度 工資制度 重大事項變更 銷售制度 公眾媒介 假設交易事項疑點 評估指標 假設科目疑點 縱向對比、分析提取有效信息證明指標分析完成《納稅評估意見書》第二節(jié) SPSS應用法 SPSS應用法即是通過SPSS軟件從稅務綜合服務管理信息系統和共享職能部門取得數據、資料，用評估指標進行處理，篩選出有涉稅疑點的納稅人的評估方法。重點檢查科目重點。（六）完成《納稅評估意見書》。匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設涉稅疑點：用評估指標分析，提出新的假設：⑴　假設交易事項疑點。⑷　建筑物開始使用。⑵ 員工其他福利。土地增值稅匯總證明。個人所得稅稅率、收入證明。公眾媒介。⑵ 工資制度。⑵ 報表附注。重大事項變更。房產原值。（二）經營情況假設銷售不動產收入。確定主要經營收入來源以及其他情況。這種環(huán)境下，納稅評估較復雜、效率較低，約談和評估工作分工較為模糊。納稅人申報方式多種多樣，系統數據處理難度較大。第一節(jié) 假設法 “假設法”即通過納稅人的納稅情況對其收入、財產等假設，利用其提供的會計報表、內部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對提出的假設進行證明，然后再對不能證明的事項提出假設涉稅疑點的“假設證明再假設”的評估方法。第二章 評估方法本章從不同的角度分析了不同時期應采取的評估方法。銷售期房營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅銷售房屋轉讓土地使用權營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅營業(yè)稅按“銷售不動產”和“轉讓無形資產”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動產”的計稅依據不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）企業(yè)所得稅個人所得稅房產稅（城市房地產稅）土地使用稅（費）印花稅營業(yè)稅按“服務業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產稅（城市房地產稅）土地使用稅（費）贈與房屋或土地 視同銷售不動產代收費用 營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）代收費用手續(xù)費合并營業(yè)收入計稅房屋抵押貸款 以房抵債時按銷售不動產納稅對所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）企業(yè)所得稅個人所得稅營業(yè)稅按“服務業(yè)”稅目，適用相應的稅率租 售 管 理 期股利分配 個人所得稅 個人股東所得股利按股息、紅利所得計稅（三）營業(yè)稅稅目及涉稅事項房地產開發(fā)與經營業(yè)所涉及到的營業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項如下表所示：稅目 稅率 涉稅事項銷售不動產 5%銷售房屋及配套設施；售房中的代收款項售房違約金；房屋贈與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉讓在建項目（已進入建筑物施工階段） ?轉讓無形資產 5%轉讓土地使用權；贈與土地使用權；轉讓在建項目（已完成或正在進行土地前期開發(fā)，尚未進入施工階段） ?；轉讓其他無形資產建筑業(yè) 3% 銷售自營工程所建房屋；代建工程租賃業(yè) 5% 出租房屋、土地；出租其他固定資產其他服務業(yè) 5%兼營物業(yè)管理收入；物業(yè)管理代收款項；兼營房地產咨詢業(yè)；將企業(yè)或企業(yè)部分資產出包、租賃收取的承包費、租賃費 ?服 務 業(yè)餐飲業(yè) 5% 兼營飲食業(yè)收入娛 樂 業(yè) 5%—20% 兼營娛樂業(yè)收入? 財稅[2022]16號《財政部 國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第七款。 除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內資企業(yè)相同內容不同名稱的稅費未單獨計數，包括城市房地產稅、車牌稅、土地使用費。四、會計核算 房地產開發(fā)與經營業(yè)遵從《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》和《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》，其會計科目的設置有別于《企業(yè)會計制度》具體差異如下表所示： 房地產開發(fā)企業(yè)會計制度 企業(yè)會計制度短期投資跌價準備應收股利、應收利息應收補貼款采購保管費庫存材料 原材料庫存設備自制半成品開發(fā)產品 庫存商品分期收款開發(fā)產品出租開發(fā)產品周轉房存貨跌價準備長期投資減值準備委托貸款固定資產減值準備工程物資固定資產購建支出 在建工程在建工程減值準備無形資產減值準備遞延資產 長期待攤費用應付利潤 應付股利預計負債專項應付款開發(fā)成本 生產成本開發(fā)間接費用經營收入 主營業(yè)務收入