【正文】 經(jīng)營成本 主營業(yè)務(wù)成本經(jīng)營稅金及附加 主營業(yè)務(wù)稅金及附加銷售費用 營業(yè)費用補(bǔ)貼收入以前年度損益調(diào)整五、 應(yīng)稅特征（一）應(yīng)稅稅種房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)共涉及13項稅費 ?（12個稅種、1項涉稅費用），分別為：1. 營業(yè)稅2. 城市維護(hù)建設(shè)稅（外資企業(yè)不征）3. 教育費附加（外資企業(yè)不征）4. 企業(yè)所得稅5. 外商投資企業(yè)所得稅6. 個人所得稅7. 房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）8. 城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費）9. 車船使用稅（外資企業(yè)為車船使用牌照稅）10. 印花稅11. 契稅12. 耕地占用稅13. 土地增值稅其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國家稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍，契稅由財政部門征收，其余均屬于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍 ?。其中，開發(fā)建設(shè)階段又分為投資機(jī)會選擇與決策分析、前期工作、施工建設(shè)三個時期，前期工作包括立項（取得項目審批書）、規(guī)劃設(shè)計、取得土地使用權(quán)、施工準(zhǔn)備等若干環(huán)節(jié)，主要審批事項集中在這些環(huán)節(jié)，有關(guān)審批管理流程見下圖（該流程圖非北京市審批流程圖，審批機(jī)構(gòu)和個別程序可能存在一定差異，僅供參考）：城市房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理流程租售管理階段分為租售和售后管理兩個時期。發(fā)展速度快，帶動相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展進(jìn)入90年代以來，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設(shè)備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展。資產(chǎn)負(fù)債率高，對金融機(jī)構(gòu)依賴程度大據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達(dá)50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負(fù)債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個百分點。根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目的類別不同，可分為普通住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房）、公寓、別墅、商用、寫字樓等幾種開發(fā)形式。新開發(fā)是城市的外延和擴(kuò)展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)則是對原有城市功能的改造和擴(kuò)充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復(fù)雜。? 指實現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整）的土地。兩個層次的開發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)建設(shè)成“熟地” ?后進(jìn)行拍賣或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權(quán)者進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)（產(chǎn)品為房屋）；一個層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2022年112月，我市商品房預(yù)售面積總計1350萬 m2，預(yù)售金額總計864億元，預(yù)售均價6398元/ m2，經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售面積總計393萬 m2，預(yù)售金額總計115億元，預(yù)售均價2917元/ m2。三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅申報資料以及所掌握的相關(guān)涉稅信息，通過特定的程序和方法，對從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)一定期間內(nèi)履行納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)的真實性、準(zhǔn)確性、合法性進(jìn)行系統(tǒng)的綜合評定，并對一般涉稅問題進(jìn)行處理的工作過程。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨立核算的物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)）”的關(guān)系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對前者的影響越來越大，同時，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設(shè)性意見。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，二者的具體關(guān)系可分為兩類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設(shè)的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。所謂綜合指對地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進(jìn)行綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)，把城市作為一個有機(jī)整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務(wù)和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市的整體功能。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物。1991年3月和1994年7月，國務(wù)院分別頒布了《城市房屋拆遷管理條例》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道，1998年8月，全國人大再次修訂了《中華人民共和國土地管理法》，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國房地產(chǎn)業(yè)的成長。從歷史看，我國的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，其原因與我國三項重大制度和體制改革密切相關(guān)：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對土地?zé)o償、無期限行政劃拔的土地使用制度為通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式，有償取得土地有限期使用權(quán)的土? 國稅發(fā)[1993]149 號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》? 根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)，我們通常所稱的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。廣義而言，房地產(chǎn)市場還包括物業(yè)管理市場，指以物業(yè)管理服務(wù)為交換對象的市場，對前三級房地產(chǎn)市場有一定的輔助作用。 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類，一類為財產(chǎn)稅性質(zhì)，即對房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進(jìn)行征稅，我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會指出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”），以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅，主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。房地產(chǎn)營銷經(jīng)營流程綜述作者：日期：房地產(chǎn)營銷經(jīng)營流程目 錄前 言 1第一章　綜述 1第一節(jié) 　基本概念 1一、房地產(chǎn)相關(guān)概念 ...............................................1二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關(guān)概念 ...................................2三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估 .................................3第二節(jié) 　經(jīng)營特點 3一、經(jīng)營概況 .....................................................3二、經(jīng)營分類 .....................................................3三、經(jīng)營流程 .....................................................4四、會計核算 .....................................................7五、應(yīng)稅特征 .....................................................9第二章 評估方法 12第一節(jié) 假設(shè)法 12一、環(huán)境適用 ....................................................12二、具體應(yīng)用 ....................................................13第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 18一、環(huán)境適用 ....................................................18二、具體應(yīng)用 ....................................................19第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 21一、環(huán)境適用 ....................................................21二、具體應(yīng)用 ....................................................22第三章 評估指標(biāo) 25第一節(jié) 會計報表指標(biāo) 25一、指標(biāo)基礎(chǔ) ....................................................25二、指標(biāo)確定 ....................................................28三、指標(biāo)附件 .........................................................................................................41第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) 66一、指標(biāo)基礎(chǔ) ....................................................66二、指標(biāo)確定 ....................................................71三、指標(biāo)附件 ....................................................77附錄 法規(guī)政策 101附錄一 營業(yè)稅法規(guī) 101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 ...................................101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 ...........................104土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓 征收營業(yè)稅具體辦法 ....110轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（節(jié)選） ...113轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅問題的通知 117北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)市場營業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行管理工作的通知 .................................................119財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 ...............123附錄二 企業(yè)所得稅法規(guī) 128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 ...............................128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則 .......................131財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知 ...........141關(guān)于印發(fā)北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知 .................142國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 .156國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 .............158關(guān)于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知（節(jié)選） .........162關(guān)于修訂企業(yè)所得稅純益率和定額征收辦法的通知（節(jié)選） ...........164印發(fā)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于對部分城鄉(xiāng)集體企業(yè)、私營企業(yè)實行企業(yè)所得稅定率征收的暫行辦法的通知（節(jié)選） .............................165附錄三 土地增值稅法規(guī) 168中華人民共和國土地增值稅暫行條例 ...............................168中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 .......................169關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知 .....................174關(guān)于對舊城改造成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問題的通知 .............................................................177北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知 .......................................................178北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 .......179北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 .181附錄四 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī) 182中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 ...................................182北京市施行《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的細(xì)則（修正） .......184財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋 和暫行規(guī)定 ..........185北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知 .............................189關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知 .......................191印發(fā)《關(guān)于我市部分涉外稅收實行屬地征收的實施意見》的通知 .......195北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于城市房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)人問題的補(bǔ)充通知 .........................................................197北京市地稅局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 .................................................197北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和 征管問題的通知 ............................199附錄五 其他法規(guī) 202中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 .................................202城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例