【正文】 一個經(jīng)營周期內(nèi)現(xiàn)金的流量。利潤表反映企業(yè)在一定時期內(nèi)利潤（虧損）的情況；報表附注是披露有助于理解、分析會計報表的需要說明的事項。依據(jù)《2022企業(yè)會計制度》、《2022會計準(zhǔn)則》和《2001年企業(yè)會計制度會計報表附注》。（一）收入指標(biāo)收入的確認(rèn)，涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)最為關(guān)心的問題。目的：主要是比較當(dāng)期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入數(shù)和當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)。完整模型：主營業(yè)務(wù)收入 +（預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金+本期銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金+本期收到前期的應(yīng)收帳款+本期收到前期的應(yīng)收票據(jù)+本期的預(yù)收帳款—本期因銷售退回而支付的現(xiàn)金+本期收回前期核銷的壞帳損失建立房地產(chǎn)收入指標(biāo)3指標(biāo)32，如下：① 指標(biāo)31，按會計制度確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”，在前期已確認(rèn)收入。② 指標(biāo)32，按稅法確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”，在當(dāng)期已確認(rèn)收入。對比結(jié)果，反映：⑴　可能存在的問題。⑵　可能涉及的稅種。⑶　可能涉及需要進一步核實的情況。該指標(biāo)不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。靈活應(yīng)用：如果“定金”直接記入預(yù)收帳款，則沒有“其他應(yīng)付款定金”；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。使用該指標(biāo)前了解企業(yè)對于“應(yīng)收帳款”確認(rèn)收入的方式，了解企業(yè)對于“定金”、“認(rèn)購金”的記帳科目。（二）營業(yè)稅指標(biāo)：目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的營業(yè)稅對比，初步核實營業(yè)稅繳納的情況。建立模型：（1）指標(biāo)4：確認(rèn)收入指標(biāo)≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金】* 5%申報繳納營業(yè)稅（2）指標(biāo)552：確認(rèn)收入指標(biāo)≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 5%申報繳納營業(yè)稅注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營業(yè)務(wù)收入”營業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進行計算。該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計報告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。（三）城建稅指標(biāo)目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的城建稅對比，初步核實內(nèi)資企業(yè)城建稅繳納的情況。建立模型：（1）　指標(biāo)131：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金】* 5%*7% 1申報繳納城建稅1《 中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》第四條規(guī)定：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；　　納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；　　納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。（2）　指標(biāo)13133：確認(rèn)收入指標(biāo)3≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 5%*7%申報繳納城建稅注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營業(yè)務(wù)收入”營業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進行計算。該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計報告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。（四）教育費附加指標(biāo)：目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的教育費附加對比，初步核實內(nèi)資企業(yè)教育費附加繳納的情況。建立模型：（1）指標(biāo)141：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金】* 5%*3%申報繳納教育費附加（2）指標(biāo)14143：確認(rèn)收入指標(biāo)3≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 5%*3%申報繳納教育費附加注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營業(yè)務(wù)收入”營業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進行計算。該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計報告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。（五）企業(yè)所得稅指標(biāo)目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的企業(yè)所得稅對比，初步核實按純益率征收企業(yè)所得稅企業(yè)的企業(yè)所得稅繳納情況。建立模型：（1）指標(biāo)151：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金】* 5%*5% 2申報繳納企業(yè)所得稅（2）指標(biāo)15153：確認(rèn)收入指標(biāo)≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 5%*5%申報繳納企業(yè)所得稅注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營業(yè)務(wù)收入”營業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進行計算。2京地稅企[1999]398號《關(guān)于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知 》規(guī)定：對施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從建筑安裝行業(yè)中分離出來，單獨核定純益率為3％—5％。目前：2022年12月31日前一般為3%，2022年1月1日起一般為5% 。該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計報告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。（六）土地增值稅指標(biāo) 目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報預(yù)繳的土地增值稅對比，初步核實單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓的企業(yè)土地增值稅繳納情況。建立模型：（1）指標(biāo)16：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金】*1% 3申報預(yù)繳土地增值稅（2）指標(biāo)16163：確認(rèn)收入指標(biāo)3≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 1%申報預(yù)繳土地增值稅3京地稅地[2022]73號《關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 》規(guī)定：2022年1月1日以后發(fā)生預(yù)繳土地增值稅稅款的行為，一律按新政策1%的的預(yù)征率預(yù)繳稅款，包括檢查發(fā)現(xiàn)以前年度應(yīng)該預(yù)繳稅款的項目。京地稅地〔2022〕653號《關(guān)于進一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知》規(guī)定：對納稅人預(yù)售除公寓和別墅以外的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，暫停按預(yù)售收入的1%比例預(yù)征土地增值稅；對于納稅人預(yù)售公寓、別墅，預(yù)征比例由原來的1%%。注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營業(yè)務(wù)收入”營業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進行計算。該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計報告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。（七）成本指標(biāo)成本的確認(rèn)涉及到視同銷售的情況、所得稅成本扣除期間問題。稅法對視同銷售的規(guī)定：（1）營業(yè)稅：價格偏低、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人。（2）企業(yè)所得稅：企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機構(gòu)、捐贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面時，房地產(chǎn)企業(yè)還有將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。指標(biāo)6：（1）比率A：收入與成本的對比：① 模型利潤表“主營業(yè)務(wù)收入” 利潤表“主營業(yè)務(wù)成本” ② 目的：初步解決視同銷售和混亂成本期間的情況。③ 局限性：僅適用視同銷售金額較大和混亂成本期間嚴(yán)重時的情況。（2）比率B：比率A與行業(yè)折扣對比指標(biāo)：① 模型較小比率A 行業(yè)折扣 較大比率A ② 目的：初步解決視同銷售、低價銷售的情況。目前房地產(chǎn)企業(yè)的最低折扣率約為9.5折。③ 局限性：行業(yè)折扣不容易掌握，且適用單一品種銷售。指標(biāo)7：主營業(yè)務(wù)成本與當(dāng)期發(fā)出存貨的對比。（1）介紹“存貨”、“固定資產(chǎn)”在報表及報表附注中的反映。（2）模型：利潤表“主營業(yè)務(wù)成本”資產(chǎn)負(fù)債表本期“存貨”—上期“存貨”+ 報表附注“本期存貨增加”（3）注意：如果企業(yè)銷售的是“固定資產(chǎn)”，則將固定資產(chǎn)數(shù)帶入比較，如果混合則加入固定資產(chǎn)。（4）目的：判定視同銷售的情況。（5）對比結(jié)果，反映：① 可能存在的問題。② 可能涉及的稅種。③ 可能涉及需要進一步核實的情況。（6） 局限性：適用與商品流通企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)。指標(biāo)8：靜態(tài)、動態(tài)報表與當(dāng)期發(fā)出存貨的對比結(jié)合相關(guān)科目，現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表與當(dāng)期發(fā)出存貨的對比，一種動態(tài)分析。（1）介紹現(xiàn)金流量表中“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”。 （2）模型：① 指標(biāo)81資產(chǎn)負(fù)債表上期“存貨”—本期“存貨” +現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”+本期“應(yīng)付帳款”—上期“應(yīng)付帳款” + 支付本期發(fā)生的“應(yīng)付帳款” + 上期“預(yù)付帳款”—本期“預(yù)付帳款”報表附注“當(dāng)期發(fā)出存貨”② 指標(biāo)82：適用于上期沒有“應(yīng)付帳款”余額（資產(chǎn)負(fù)債表上期“存貨”—本期“存貨”）+現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”+上期“預(yù)付帳款”—本期“預(yù)付帳款”報表附注“當(dāng)期發(fā)出存貨”③ 指標(biāo)83：適用于本期沒有“應(yīng)付帳款”余額（資產(chǎn)負(fù)債表上期“存貨”—本期“存貨”）+現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”—上期“應(yīng)付帳款” + 上期“預(yù)付帳款”—本期“預(yù)付帳款”報表附注“當(dāng)期發(fā)出存貨”（3）注意：如果企業(yè)發(fā)生的是“應(yīng)付票據(jù)”，則將“應(yīng)付票據(jù)”數(shù)帶入比較，如果混合則加入“應(yīng)付票據(jù)”。（4）目的：判定視同銷售的情況。（5）對比結(jié)果，反映：① 可能存在的問題。② 可能涉及的稅種。③ 可能涉及需要進一步核實的情況。（6）局限性：需要配合“應(yīng)付帳款”明細帳，麻煩。（八）收入費用指標(biāo)模型：比率1=（管理費用 / 主營業(yè)務(wù)收入）*100%比率2=（營業(yè)費用 / 主營業(yè)務(wù)收入）*100%差額1=絕對值（上期比率1—本期比率1）差額2=絕對值（上期比率2—本期比率2）目的：發(fā)現(xiàn)混淆費用期間，固定資產(chǎn)改造等。涉及到企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅。嚴(yán)格按照會計制度、會計準(zhǔn)則要求深刻理解資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表以及之間的內(nèi)在聯(lián)系，包括報表中的每一個數(shù)據(jù)的來源，以及2022年會計制度要求在報表附注中所必須披露的內(nèi)容。通過分析、論證共列示房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)有關(guān)的10項指標(biāo)，其中6項收入指標(biāo)、3項成本指標(biāo)、1項收入費用指標(biāo)。每一項指標(biāo)包含：“適用范圍”、“目的”、“可能涉及稅種”、“會計科目”以及“指標(biāo)應(yīng)用”等。（九）評估指標(biāo)特點有科學(xué)依據(jù)，指標(biāo)來源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三者與稅收的聯(lián)系；可操作性，數(shù)據(jù)主要來源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表；簡單易行，用EXCEL表的形式完成，包含“計算公式”、“結(jié)果分析”、“涉及重點檢查科目”。（十）評估指標(biāo)作用可為重點涉稅疑點評估提供突破口；可為有針對性重點科目評估提供依據(jù)；可為檢查重點涉稅事項、會計科目提供參考；可為規(guī)范評估、檢查發(fā)揮一定的作用?！?本節(jié)內(nèi)所涉及到的指標(biāo)內(nèi)容與具體運用見附件一?！⒅笜?biāo)附件附件一：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)指標(biāo)評估操作流程一、當(dāng)收入指標(biāo)31營業(yè)稅：采用指標(biāo)4；城建稅：內(nèi)資企業(yè)，采用指標(biāo)131；教育費附加：內(nèi)資企業(yè)，采用指標(biāo)141；企業(yè)所得稅：純益率征收，采用指標(biāo)