【正文】 .....................................212關于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知 .......................218北京市商品住宅銷售價格構成 .....................................221北京市商品住宅銷售價格構成管理辦法 .............................222北京市關于實施《商品房銷售管理辦法》的若干規(guī)定 .................225北京市國土資源和房屋管理局關于商品房銷售有關問題的通知 .........226關于加強住宅工程質量管理的若干意見 .............................231房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包管理辦法 .....................234中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知 .............237第一章　綜述第一節(jié) 　基本概念一、房地產相關概念（一）房地產 房地產是房屋財產和土地財產的總稱，在經濟學上稱為不動產，不動產指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物、土地及其他土地附著物 ?。很多國家將房地產稱為物業(yè)。（二）房地產市場房地產市場可分為以下幾類：房地產一級市場，指土地征用、劃拔、出讓市場，房地產呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓三種方式；房地產二級市場，指房地產轉讓、租賃、抵押等市場，房地產呈橫向流通，通過表現(xiàn)為經營者與消費者之間的交易；房地產三級市場，指房產的互換、典當、租賃以及二手房交易市場，房地產呈橫向流通，表現(xiàn)為消費者之間以及經營者與消費者之間的交易行為。（三）房地產業(yè)房地產業(yè)是指通過市場運營機制從事房地產投資、開發(fā)、建設、銷售、出租、管理、服務、咨詢等項目的產業(yè)，具體可分為房地產開發(fā)與經營業(yè)、房地產經紀業(yè)、房地產管理業(yè) ?（物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經營管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產建設部分。地使用制度；第三，改千家投資、分散建設的房地產開發(fā)方式為綜合建設、配套開發(fā)的房地產綜合開發(fā)方式。二、房地產開發(fā)與經營業(yè)相關概念（一）房地產開發(fā)與經營業(yè)房地產開發(fā)與經營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產業(yè)，主要涉及房地產的投資、開發(fā)、建設、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產業(yè)最重要的組成部分?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”是我國城市建設的基本方針，其本質特點就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。（二）與相關行業(yè)的關系與“建筑業(yè)”的關系在我國三項產業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質生產部門，是第二產業(yè)，房地產開發(fā)與經營業(yè)帶有經營與服務的性質，是第三產業(yè)。對于第二類關系，值得注意的涉稅問題有兩點：一是自營工程在銷售時，其自建行為視同提供應稅勞務按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，如果有代建工程項目，應按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。二者的具體關系有三類：一類是合同關系（委托、招標等），物業(yè)建成后，由房地產開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當首屆產權人及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產生的業(yè)主委員會負責。對第三類關系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務項目，對其物業(yè)收入以及服務業(yè)的各項收入應按相應的稅目、稅率納稅。第二節(jié) 　經營特點一、經營概況截止2022年底，我市共有房地產開發(fā)與經營業(yè)3836戶，占我市地稅征管戶數(shù)374398戶的1%，2022年112月納稅總額10億元，占同期我市地方稅收總額565億元的17%，其中營業(yè)稅納稅總額7億元，%。二、經營分類根據開發(fā)建設的層次和產品內容的不同，可分為兩個層次的開發(fā)和一個層次的開發(fā)兩種形式。國外一般以前者為主，在我國絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時從事兩個層次的開發(fā)。一個層次的開發(fā) 房屋（含土地使用權）兩個層次的開發(fā) 第一層次 土地拍賣、招標、協(xié)議 第二層次 房屋（含土地使用權）根據開發(fā)建設項目所處位置和建設內容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內容分別是： 根據投資方式不同，可分為獨立建房和合作建房兩種形式。三、經營流程經營特點：投資量大，投資回收期長房地產開發(fā)與經營業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設的單項工程外，多數(shù)企業(yè)進行成片開發(fā)，一般采用分期分批、滾動開發(fā)方式，從立項、規(guī)劃、征地、開工審批、建設、竣工交付使用、租售，直到實現(xiàn)投資回收和回報，要跨過幾個年頭，經營運轉周期長，收益集中在中后期。牽涉面廣，運作程序復雜 綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權機構、建委、物價局、財政局、稅務局等等，需要打交道的單位和部門幾十個，開發(fā)過程中的協(xié)作單位也很多。運作流程：新區(qū)開發(fā) 征用土地 基礎設施建設 房屋開發(fā)舊城改造 拆遷安置 建筑地塊改造 房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對原有的道路、管網等配套設施增容、更換、重新布線、調整走向等房地產開發(fā)與經營業(yè)具有階段性和周期性特點，一般可分為開發(fā)建設和租售管理兩大階段。租售期的主要經營活動為銷售房屋、轉讓土地使用權、出租房屋、出租土地使用權、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。（二）經營與納稅的關系 開發(fā)建設期涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：階段 經營環(huán)節(jié) 影響稅種 備 注契稅 由財政部門征收取得土地使用權 耕地占用稅委托施工 印花稅開發(fā)建設期自營工程 個人所得稅? 指現(xiàn)行稅費，固定資產投資方向調節(jié)稅已于2022年1月1日停征。? 從2022年1月1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅繳納。? 財稅[2022]16號《財政部 國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第六款。由于目前房地產行業(yè)的評估數(shù)據以及相關的配套工作不夠完善，方法的科學性與可操作性還需在今后的實際工作中進一步完善。一、環(huán)境適用（一）基礎資料不充分政府職能部門間數(shù)據、資料未實現(xiàn)共享，比如目前房地產開發(fā)與經營業(yè)密切相關的計委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務局建立數(shù)據共享。（二）系統(tǒng)功能未完善稅務綜合服務管理系統(tǒng)剛剛開通，其強大的數(shù)據容納系統(tǒng)、數(shù)據處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。二、具體應用（一）納稅情況對比通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經營情況?？v向對比納稅情況。提供勞務收入。個人最高收入數(shù)及稅率、人次。（三）涉稅信息提取該公司財務會計報表：⑴ 資產負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。內部控制制度：⑴ 財務制度。⑶ 銷售制度。（四）納稅情況證明營業(yè)稅按年度匯總證明。城市房地產稅分年度證明。（五）假設疑點提出匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設涉稅疑點：⑴　董事會成員高薪。⑶　在納稅情況稅目中未反映出的收入。⑸　不符合土地增值稅免稅標準。⑵　假設科目疑點。涉稅疑點。檢查交易事項。一、環(huán)境適用（一）基礎資料較充分政府職能部門之間數(shù)據、資料初步實現(xiàn)共享，比如評估人員可以通過已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位及時取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。（二）系統(tǒng)功能未完善 稅務綜合服務管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據，但數(shù)據處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。二、具體應用（一）評估工作專職評估人員利用新系統(tǒng)中評估模塊，選擇評估指標對納稅情況和財務報表數(shù)據分析。專職評估人員通過外網收集相關資料。② 企業(yè)經營情況：項目名稱、項目地址、項目取得方式、項目用途、開工時間、銷售方式、銷售時間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設施、出租起始時間。⑵ 轉入約談部門或退回評估部門。⑵ 準備提供資料清單。約談：⑴ 通過約談核實評估意見書中假設會計科目、假設事項。⑶ 宣傳稅法。約談處理：⑴ 排除假設案件、入庫案件：① 案件報告。③ 案件歸檔。② 交業(yè)務部門審批下發(fā)檢查。一、環(huán)境適用（一）基礎資料較充分政府職能部門之間數(shù)據、資料實現(xiàn)共享，比如評估預警模塊可以在一定的時點自動從已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。（二）系統(tǒng)功能較完善 稅務綜合服務管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據，同時通過評估預警模塊自動處理數(shù)據，按一定要求篩選出納稅人。二、具體應用（一）評估工作評估預警系統(tǒng)自動通過評估指標生成有假設疑點企業(yè)及其相關假設。制作評估意見書：⑴ 企業(yè)基本情況① 企業(yè)概況：注冊時間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話。⑵ 假設涉稅科目⑶ 假設涉稅事項審批評估工作：⑴ 由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比。（二）約談工作根據評估意見書進行預案：⑴ 制作約談通知書。⑶ 準備約談內容。⑵ 核實一些房地產開發(fā)與經營業(yè)通過指標不能反映的涉稅事項。⑷ 核實納稅人填寫的納稅情況報告表。② 案件審批。⑵ 不能排除假設案件：① 制作案源評估意見書。（三）評估流程圖（如圖所示）“系統(tǒng)預警法”在房地產業(yè)納稅評估工作中的應用流程圖 網上申報 企業(yè)基本情況 稅務綜合服務管理信息系統(tǒng) 評估預警模塊 評估意見書 評估環(huán)節(jié) 假設涉稅科目政府共享 假設涉稅事項 審 批 審批案卷歸檔 案件報告書 約談處理 約談 約談預案 約談申請 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評估意見書 轉入檢查第三章 評估指標本章從會計制度與稅收政策存在的差異和稅務稽查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問題兩個方面，分析、總結出房地產開發(fā)與經營業(yè)納稅評估指標，主要用于引導納稅評估工作，避免評估工作的盲目性。第一節(jié) 會計報表指標會計報表指標即是通過分析財務會計報表之間的關系，結合稅收法規(guī)政策，建立測算房地產開發(fā)與經營業(yè)納稅情況的數(shù)學模型。通過熟悉房地產開發(fā)與經營業(yè)的操作流程，其銷售數(shù)據都在房地產交易所備案，可以通過房地產信息網（財務數(shù)據較為專業(yè)。 涉稅情況較為簡單。營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用超標、費用混列期間，混淆收入科目；個人所得稅：報銷發(fā)票、產品視同銷售；城市房地產稅或房產稅：房產自用、房產長期掛帳、未按規(guī)定記入房產。在評估環(huán)節(jié)可能解決的問題：① 營業(yè)稅：欠繳、視同銷售；② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用混列期間；③ 個人所得稅：產品視同銷售④ 城市房地產稅或房產稅：房產自用 《征管法》第二十五條規(guī)定：納稅人必須依據法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務機關依照法律、行政法規(guī)規(guī)定確定的申報期限、申報內容如實辦理納稅申報，保送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關根據實際情況需要要求納稅人報送的其他納稅資料。財務會計報表間數(shù)據有相互制約關系。納稅人通常提供、披露的是審計報告或財務報表，審計報告和財務報表都附有注冊會計師簽字。綜上所述，資產負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和報表附注可以作為評估數(shù)據的來源。利潤表反映企業(yè)在一定時期內利潤（虧損）的情況；報表附注是披露有助于理解、分析會計報表的需要說明的事項。（一）收入指標收入的確認，涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產開發(fā)與經營業(yè)最為關心的問題。完整模型：主營業(yè)務收入 +（預收帳款期末余額 — 預收帳款期初余額）+ 其他應付帳款——定金銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金+本期銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金+本期收到前期的應收帳款+本期收到前期的應收票據+本期的預收帳款—本期因銷售退回而支付的現(xiàn)金+本期收