【正文】 入口層以外的中間各樓層。高層住宅不應(yīng)低于1．10m。（21） 墻面裝修厚度的面積計算：外墻面抹灰、鑲貼塊材、裝飾面等不計算建筑面積，但內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)使用面積。（19） 躍層住宅的戶內(nèi)樓梯面積計算：躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入套內(nèi)使用面積。（17） 住宅建筑平均每套建筑面積：平均每套建筑面積（m2／套）等于總建筑面積（m2）被總套數(shù)（套）除。B. 住宅出入口層位于建筑物底部公共用房的屋頂平臺上，并具有疏散信道時，其層數(shù)由該層起計算。（14） 計算各套（層）的公用建筑面積：各套（層）的公用建筑面積等于公用建筑面積分攤系數(shù)乘各套（層）的套內(nèi)建筑面積。（13） 公用建筑面積分攤系數(shù)：建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)等于整棟（層）建筑的公用建筑面積除以整棟（層）建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和。（11） 凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)作為公用建筑面積參予分攤。（9） 非共享墻：商品房各套（單元）內(nèi)部各房間、廚房、衛(wèi)生間、過廳等的分隔墻。（7） 共享墻：商品房各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共享墻。（6） 套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍?，F(xiàn)平屋頂房屋的內(nèi)外承重橫墻亦稱“山墻”。l 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體中心線外側(cè)的水平投影面積。（2） 套內(nèi)建筑面積的組成：套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺建筑面積之和所組成。. 客戶關(guān)心問題參考材料（1） 商品房的銷售面積：商品房按整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積。商品房由于是房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金建造的，因此它可以在房地產(chǎn)市場上公開銷售，購房者可以取得房屋的所有權(quán)及所占土地的使用權(quán)，購房者還可以在以后對房屋進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或贈予等。高級公寓，指在城區(qū)內(nèi)黃金地段修建的高層和多層電梯公寓，也包括各種組合復(fù)式或高層住房。與經(jīng)濟適用住房不同，這類住房的開發(fā)建設(shè)并不帶有政府行為，只是房地產(chǎn)商對在城市遠郊或交通不便地段修建的住房實行低價銷售。商品房既包括普通商品住宅，也包括了微利房、高級公寓、別墅等。其次，商品房只在住宅建設(shè)經(jīng)營單位與新房購買者之間買賣，也稱為在一級市場上買賣。商品房是以出售為目的而建造的居住用房。擁有限制產(chǎn)權(quán)的私房，如房改出售的住房、安居房等，在買賣的時間、對象、價格收入分配等方面都有限制。存量私房的買賣也因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同而有較大差異：擁有全部產(chǎn)權(quán)的私房，可以自由買賣，但房屋有拆遷。私人或單位所有的存量房，公房和私房在房地產(chǎn)交易上有不同之處。這類住宅通過提高科技含量，大大改善了住房的功能和質(zhì)量，具有一定的超前性，是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。它的建設(shè)體現(xiàn)了一定的政府行為，享有政府提供的優(yōu)惠政策。它只售給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶和無房戶。在同等條件下，優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收人家庭。安居房：為實施國家安居工程而建造的住房，是政府為推動住房制度改革，由國家安排的專項貸款和地方自籌資金興建的面向廣大中低收入家庭的非盈利性住房。經(jīng)濟適用房是國家或房地產(chǎn)商按照普通住宅標準建設(shè)的，實行政府扶持、單位支持、個人負擔的原則，在規(guī)劃建設(shè)、土地使用、稅收、金融、建設(shè)資金等方面均享受國家特定的優(yōu)惠政策，直接以成本價加微利向中低收入家庭出售，包括“安居房”、解困房”以及北京、成都、煙臺、寧波等城市借助世界銀行貸款支持而建設(shè)的住房。房改房是指按照單位的分房原則，如依照工齡、職務(wù)或職稱等，已經(jīng)分配或?qū)⒁獔?zhí)行國家規(guī)定的房改標準出售或出租的住房。3. 合同、住宅使用說明書和質(zhì)量保證書. 購房合同. 住宅使用說明書. 住宅質(zhì)量保證書4. 名詞解釋及客戶關(guān)心問題參考材料. 常用名詞解釋按照國家對進入房地產(chǎn)市場的住宅所實行的政策為標準可分為：房改房、經(jīng)濟實用房（包括解困房和安居房）、小康住宅、存量房、商品房。保險、登記手續(xù)；借款人與銀行簽訂借款合同，銀行將貸款轉(zhuǎn)入開發(fā)商的存款帳戶。. 各銀行辦理個人住房貸款的具體手續(xù)各銀行辦理個人住房貸款時，可根據(jù)《個人住房貸款管理辦法》制定具體實施細則，具體手續(xù)可以有所不同。不與其它法人或經(jīng)濟組織簽訂有損貸款銀行權(quán)益的合同或協(xié)議。不擅自改變貸款用途，挪用貸款。. 辦理個人住房貸款的注意事項按期歸還貸款本息。貸款期內(nèi)每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。用住房公積金發(fā)放的貸款，采取專項提款方式。采取專項提款方式的借款人，在提取貸款時，必須向貸款行提供有關(guān)合同。. 個人住房貸款的提取貸款的提取主要有以下兩種方式：。公證部門和當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理保險。保證人是個人的，必須有固定經(jīng)濟來源，具有足夠代償還能力，并且在銀行存有一定數(shù)額保證金。. 個人住房貸款的保證法人和個人均可為個人住房貸款提供保證。l AAA級企業(yè)債券。l 國家重點建設(shè)債券。l 貸款銀行認可的其它符合法律規(guī)定的財產(chǎn)。. 可作為個人住房貸款的抵押物l 抵押人所有的房屋和其它地上定著物。保證貸款方式是指貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人或個人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。抵押貸款方式是指貸款銀行以借款或第三人提供的符合規(guī)定條件的財產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。住房公積金貸款額度不超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍。權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有關(guān)部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；貸款人要求提供的其它文件或資料。公證等部門辦理抵押登記、保險和公證手續(xù)，再到銀行辦理貸款手續(xù)。貸款期限1年以上的遇利率調(diào)整，從下年開始按新利率相應(yīng)檔次執(zhí)行。. 個人住房貸款的期限和利率期限：最長不得超過20年。. 個人住房貸款發(fā)放對象 個人住房貸款的發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿18歲的公民。是指購房者以所購住房做抵押并由其所購買往房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔保的個人住房貸款。個人住房組合貸款指以公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通怯房的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。個人住房委托貸款指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款。. 個人住房貸款的種類目前，個人住房貸款一般有委托貸款。. 貸款. 個人住房貸款個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。* 以上所列數(shù)字，視時間性和各地具體情況不同會有所差別。：包括不可預(yù)見費用，鑒證費等，按銷售收入的1。：l 企業(yè)所得稅：按毛利潤的24％計算。l 電增容費：計算所需用電量，按650元／kW收取。l 房屋拆遷管理費：按土地補償費用的0．5％收取，不涉及房屋拆遷的免收。l 學校修建費；按2元／m2收取。l 工程質(zhì)量監(jiān)督費：按勘測設(shè)計費。l 城市規(guī)劃管理費：按勘測設(shè)計費，建安成本的3%收取。％、10％、15％、30％收取，中外合資可免征，一般為5％。l 設(shè)計費＝按設(shè)計單位資質(zhì)及建筑面積收取。：一般占銷售回收金額的2％~3％。一般磚混結(jié)構(gòu)為600~700元／m2，框架結(jié)構(gòu)為900～1000元／m2，裝修費用按實際情況另計。. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成l 土地補償費用：合作方的條件，或轉(zhuǎn)讓費。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司以一定的價格出售屋面的使用權(quán)，并稱此舉乃收口成本的，亦屬不合法。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司將屋面使用權(quán)向頂層住戶出售是侵犯其它樓層購房戶即第三人的合法權(quán)益的行為，而歸于無效?！八腥撕褪褂萌嗽诜课莨灿?、共享部位。上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔相應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外、任何一方不得多占。根據(jù)建設(shè)部1989年11月21日發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》的第六條規(guī)定：“（異產(chǎn)毗連房屋）所有人和使用人對共有共享的門廳。其它部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。供冷系統(tǒng)和設(shè)備：個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具、年；燈具。大面積起砂1年；門窗翹裂。管道滲漏：年；墻面。部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面。直轄市建設(shè)行政主管部門制定。資質(zhì)五級企業(yè)。有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人。建筑工程質(zhì)量合格率達100％。具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。工程技術(shù)。C. 資質(zhì)三級企業(yè)自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。工程技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。B. 資質(zhì)二級企業(yè)自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。經(jīng)濟、統(tǒng)計，財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。經(jīng)濟師以上（含經(jīng)濟師）職稱的總經(jīng)濟師。設(shè)有高級工程師職稱的總工程師。財務(wù)管理。有職稱的建筑。. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)標準劃分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。. 國家對土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其它用地50年。房屋產(chǎn)權(quán)受到限制的房屋，也不能購買。有的地區(qū)，對明知其建設(shè)的房屋不能買賣，無法辦理合法房地產(chǎn)買賣手續(xù)，非法倒賣公房使用權(quán)的行為，將嚴厲查處。只有批準有房地產(chǎn)開發(fā)資格、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)商，才可以開發(fā)建設(shè)和銷售商品房。如果開發(fā)商沒有取得有效的國有土地使用證，購房者就不應(yīng)考慮買其出售的房屋。有的地區(qū)比如北京市禁止利用集體所有土地進行土地和商品房屋的開發(fā)經(jīng)營活動。. 八種國家限制買賣的房屋違法或者違章建筑；房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的；學校、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古跡等須加以保護的房屋；由于國家建設(shè)需要，征用或者確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；單位不得擅自購買城市私房；出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購買權(quán)；出賣享有國家或者單位補貼廉價購買或建造的房屋。房地產(chǎn)開發(fā)商用于商品房開發(fā)的土地都必須是有償?shù)?，即必須是向國家交付了土地使用?quán)出讓金的土地。目前，我國從事住宅開發(fā)的單位，可以通過兩種途徑從國家取得土地的使用許可權(quán)：一是行政劃撥，二是有償；轉(zhuǎn)讓。當然，集體所有的土地被國家依法