【正文】 6652其它348建筑密度容積率綠地率總停車位總戶數(shù)799戶均面積136．54 (2)戶型情況共有7棟，基本上是一梯三戶，110平米的三房為主，臨寶安大道有部分85—90左右的兩房。小房型為一梯六房，大戶型為一梯四戶。2005年年初開始宣傳造勢(shì)，對(duì)外公布咨詢電話，臨時(shí)咨詢處開放，直郵及樹形象的報(bào)紙廣告，根據(jù)寶安中心區(qū)第二次推盤高潮的到來決定開始認(rèn)籌的時(shí)間。它強(qiáng)調(diào)附送面積，并將其作為一個(gè)核心的賣點(diǎn)。金成（1）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總計(jì)用地面積建筑面積計(jì)容面積其中住宅84723商業(yè)14946幼兒園會(huì)所、居委會(huì)及垃圾站建筑密度容積率綠地率總停車位720總戶數(shù)戶均面積金成時(shí)代一期總戶數(shù)：544套（除復(fù)式）戶型建筑面積總套數(shù)比例兩房一衛(wèi)78．7—79．4425246%三房一衛(wèi)87．166011%小三房兩衛(wèi)103．46011%大三房兩衛(wèi)121．7—134．717232%戶型布局有值得商榷的地方，雅典居有較長朝體育館的景觀面，這里基本上是正南向或東南、西南向，這里卻布置了大量的兩房和小三房，大三房基本一都集中在小區(qū)內(nèi)側(cè)，朝向不好，由于本身圍合式的規(guī)劃，使其內(nèi)部庭院空間顯得十分狹小。戶型上以128—155平米的三房、132—165平米的四房為主，有部分80—85平米的兩房及172平米左右的五房。表三：中心區(qū)2004年底及2005年初出上市項(xiàng)目戶型統(tǒng)計(jì)：小兩房大兩房小三房大三房小四房大四房五房及復(fù)式（1）總計(jì)福中福一期6885204321726567福中福二期124379438661002深業(yè)新岸線416（2）1524213551021182德業(yè)新城21724635814840清風(fēng)雅韻156156（3）516316361180金泓一二期約1200金成項(xiàng)目300（4）約800新錦安三期799合計(jì)套數(shù)639約7570比例%%100%注：(1)、統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：大小兩房以75平米為界，大小三房以95平米為界，大小四房以125平米為界。龍光項(xiàng)目施工圖報(bào)建問題已經(jīng)得到解決，項(xiàng)目現(xiàn)已動(dòng)工，并做好簡易工棚。新錦安三期共有5部打樁機(jī)，不做地下室，沒有護(hù)坡。南面稍微要晚一些。項(xiàng)目南面采用樁基礎(chǔ)，基礎(chǔ)不深，大概只有一層地下室。出地面大概在6月份，10月份左右達(dá)到預(yù)售條件。德業(yè)新城離創(chuàng)業(yè)西部很近，不能放坡，護(hù)壁為預(yù)應(yīng)力管樁加預(yù)應(yīng)力錨桿，做得比較復(fù)雜。20多天可做打完樁，出地面到5月中下旬，達(dá)到預(yù)售條件會(huì)在第4季度深業(yè)新岸線采用水泥攪拌樁技術(shù)，護(hù)坡做得很好，現(xiàn)正在挖基礎(chǔ)，有10多臺(tái)掘土機(jī)。金成項(xiàng)目工地有4部打樁機(jī)，護(hù)坡做得比較復(fù)雜，采用井點(diǎn)降水技術(shù)排水。二期有7臺(tái)打樁機(jī)，樁基本打完。大鏟島物流港碼頭動(dòng)工興建將直接影響到該片區(qū)的物業(yè)檔次，這可能加速該片區(qū)樓盤的開發(fā)節(jié)奏，減少物流港碼頭帶來的負(fù)面影響。西鄉(xiāng)隨著寶安大道的開通將成為下一個(gè)開發(fā)的熱點(diǎn)，現(xiàn)那里的土地基本上被各大開發(fā)商圈占，都在等待時(shí)機(jī)入世。2004年寶安老城區(qū)將有幾個(gè)樓盤同時(shí)推出，如5區(qū)的香檳廣場(chǎng)、8區(qū)新安湖新海閣，13區(qū)澎柏三九公寓，24區(qū)的寶豪黃金時(shí)代、34區(qū)鴻景園等，這幾個(gè)樓盤總建筑面積達(dá)42多萬平米。寶安中心區(qū)不僅是寶安區(qū)未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是深圳的次中心，更重要的是前海的物流中心，不可避免的貨柜車雖走沿江高速，但對(duì)整個(gè)片區(qū)的形象及海景視野造成破壞，水質(zhì)也會(huì)受到影響。物業(yè)類型相差不大，一旦有的物業(yè)不好賣，降價(jià)可能會(huì)導(dǎo)致連鎖反應(yīng)。市場(chǎng)定位難免會(huì)有所碰撞，很多開發(fā)商將中心區(qū)的項(xiàng)目做為品牌項(xiàng)目來做，各種檔次的物業(yè)的競(jìng)爭將不可避免。龍崗中心城有很多MALL，很多MALL面積都很大，寶安中心區(qū)目前看炒作此概念的不多。而行政中心比如深圳市政府周圍，樓盤基本上不太炒作與政府的關(guān)系遠(yuǎn)近，深圳不象北京那樣重視政治。標(biāo)志性建筑的物業(yè)周邊樓盤價(jià)值會(huì)有所提高。相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)一起推出，中心區(qū)將成為新的熱點(diǎn)。地鐵口附近的住宅與商業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯（特別適合做小戶型），沿地鐵口附近將形成四個(gè)商業(yè)中心，附近的商業(yè)價(jià)值將會(huì)特別明顯。寶安中心區(qū)擁有7平方公里的土地和5公里長的海岸線，這種資源組合在深圳已非常稀有，而且還承擔(dān)著前海物流中心和即將啟動(dòng)建設(shè)的大鏟灣港區(qū)的配套服務(wù)功能，寶安一直以來工業(yè)占的比重較大，這將有力推動(dòng)該地區(qū)以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代。不會(huì)象東部多為山地，缺少建設(shè)中心城區(qū)的腹地，缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；而深圳中部的深圳灣，由于受到濱海大道的分隔，城區(qū)式發(fā)展受到一定制約，片區(qū)配套不成熟，主要靠海景，缺乏其它概念。寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)比較正常。 表六：2004年寶城除中心區(qū)即將推出的樓盤盤統(tǒng)計(jì)（小戶型）占地住宅面積戶數(shù)預(yù)計(jì)上市時(shí)間柏金時(shí)代二期21500500多戶2004．10寶豪黃金時(shí)代29948450戶2004．9恒安碧海名園80185400香檳廣場(chǎng)1萬59萬多1100多戶總計(jì)22萬多2450多套表七：2004年寶城除中心區(qū)即將推出的樓盤盤統(tǒng)計(jì)（中大戶型）占地住宅面積戶數(shù)預(yù)計(jì)上市時(shí)間鴻景園4萬多1285戶2004．7桃源居15萬1000戶新安湖三期近4萬 350戶2005年初寶翠山莊12萬多900戶2005年年初總計(jì)約47萬約3535從表六、表七及中心區(qū)的推盤量來看，2004年整個(gè)寶城片區(qū)的預(yù)售面積將達(dá)到160多萬平米，2004年也將成為寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)形成以來推出面積最多的一年。在這個(gè)價(jià)格區(qū)間內(nèi)，以寶安3600—4000元的均價(jià)計(jì)算，面積在65—100平米左右。2004年市場(chǎng)上將有香檳廣場(chǎng)、寶豪項(xiàng)目、澎柏三九公寓、恒安碧海名園等項(xiàng)目推出，小戶型也將成為市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。總價(jià)在15萬元左右的小戶型在總成交中所占的比例很小，但隨著2003年澎柏白金時(shí)代（共504戶）、青春庭院（200戶）、蘋果園（共1312戶）、金玉良苑（銷售250戶左右）的推出使其市場(chǎng)份額逐步上升。100平米以上的房子在總成成交的比例在35%左右，而大于125平米的戶型所占比例更少。 表二：2003年寶安各大片區(qū)銷售情況統(tǒng)計(jì)：寶城片區(qū)龍華鎮(zhèn)各邊各鎮(zhèn)合計(jì)銷售套數(shù)107558521135420630銷售數(shù)比%40%%100%建筑面積建筑面積比%%%100%表三：2003年，寶安房住宅銷售套數(shù)統(tǒng)計(jì)（以面積大小計(jì)）總套數(shù)125M2100—12570100M270M2193332152470193013179比例%%%%表四：2002年商品房銷售套數(shù)統(tǒng)計(jì)（以面積大小計(jì)）總套數(shù)125M2100—12570100M270M2142901808286972672346比例%%%%注：2002年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括商鋪，商鋪的面積普通在100平米以內(nèi)，因而大于100平米的住宅在在住宅中的比例比實(shí)際偏小。寶城片區(qū)供應(yīng)量的起伏較大，各大地產(chǎn)商的開發(fā)節(jié)奏掌握得不是很好，市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落。（三）、寶安住宅成交狀況統(tǒng)計(jì)及分析：表一：寶安三大片2001—2003預(yù)售面積統(tǒng)計(jì)（單位：平方米）寶城片區(qū)龍華片區(qū)周邊各鎮(zhèn)總計(jì)2001比例%%%100%2002比例%%%100%2003比例%%%100%從上表統(tǒng)計(jì)中可以看出，寶城片區(qū)推出量在整個(gè)寶安推出總量中的比例逐步下降，龍華和周邊各鎮(zhèn)的比例持續(xù)上升。與該片區(qū)緊臨的尖崗山居宅小區(qū)山景資源豐富，是理想的高檔住宅小區(qū)用地，但目前其市政配套嚴(yán)重欠缺，人氣不旺，該片區(qū)成熟起來，并獲得人們的認(rèn)可還需要一定的時(shí)間，在短時(shí)間內(nèi)該片區(qū)的供應(yīng)量不會(huì)增加。1西鄉(xiāng)片區(qū)現(xiàn)正發(fā)售的有和黃的御龍居，寶恒寶翠山莊也有可能于年內(nèi)面世。深圳的人口增長主要靠外來人，寶安能不能吸引更多的外來人員，能不能創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，都關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。將會(huì)進(jìn)一步與寶城、西鄉(xiāng)爭奪鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶。從去年看三鎮(zhèn)市場(chǎng)對(duì)寶城和西鄉(xiāng)的威脅不大，仍處于市場(chǎng)的啟動(dòng)期。福永、沙井、松崗等三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)去年的銷售套數(shù)為821套，銷售面積為79716平米，%（共24套），大部分為外地人在此買房，三鎮(zhèn)來寶城和西鄉(xiāng)買房的比在福永等三鎮(zhèn)買的多。城市化運(yùn)動(dòng)將極大程度的改變關(guān)外的農(nóng)村印象，提升關(guān)外的整體形象?？梢灶A(yù)計(jì)將來的寶安市場(chǎng)的競(jìng)爭將改變以前寶安本土開發(fā)商偏安一隅的發(fā)展與競(jìng)爭，寶安市場(chǎng)將與深圳市場(chǎng)一樣面臨全方位的競(jìng)爭，寶安開發(fā)商必須提高自身的開發(fā)水平，來適應(yīng)未來的競(jìng)爭局面。2003年深圳的土地推出量主要在寶安和龍崗，關(guān)內(nèi)的地日趨減少，關(guān)外的開發(fā)將成為新的熱點(diǎn)。整體素質(zhì)水平不高，治安狀況較差，使得關(guān)內(nèi)人對(duì)寶安的印象更多的是治安較差的工業(yè)區(qū)。寶安的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致貧富差距明顯，高檔房如（別墅需求市場(chǎng)不能提供），大量的收入較低的人群需求得不到滿足。（二）寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，%，%的增長率，寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)高速增長。私家車消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，教育文化投入有所增長，投資行為日漸活躍，房地產(chǎn)投資成為一種重要的投資形式，人均購房類支出增長較大，而住房裝潢則下降。這些行業(yè)將制造新的就業(yè)機(jī)會(huì)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起一定的推動(dòng)作用。定安經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，工業(yè)總產(chǎn)值的增速明顯超過國內(nèi)生產(chǎn)總值的增速，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，第三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降，制造業(yè)過于偏向輕型、外向型和加工型，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)較大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重的特點(diǎn)就在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第一部分：市場(chǎng)調(diào)查一、2003年寶安地產(chǎn)簡述（一）寶安經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì) 寶安經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，2003年寶安完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），%，%的增長率，%。建一個(gè)5