【正文】 不使兩個樓盤產(chǎn)生直接的競爭，規(guī)避市場風(fēng)險。六、會所建議：為了提高項目檔次，主張建一個會所為了控制成本，會所的面積不能過大，按照中心區(qū)的項目情況，不應(yīng)超過500平米創(chuàng)業(yè)西路要做大商業(yè)，主入口的位置不大可能設(shè)置在創(chuàng)業(yè)西路邊，會所極有可能不設(shè)置在創(chuàng)業(yè)西路邊上，盡管可能不會做為售樓處，但是銷售展示時，爭取能夠展示一部分功能給置業(yè)者（情景營銷）。實施方案在這種情況下將給N5地塊留下較大的操作空間，N5項目可僅憑借沿創(chuàng)業(yè)路的圍墻及一部分路牌、在鴻景園售樓處的模型等達(dá)到積累客戶的目的。實施方案我公司N5地塊在后發(fā)的情況下，為了爭取市場的主動權(quán)，可以考慮在項目開工時制作圍墻及路牌，在鴻景園售樓處設(shè)立咨詢處并擺放模型，對項目進(jìn)行形象展示。各家開發(fā)商為了吸引客戶，爭相加快開發(fā)進(jìn)度，龍光、榕江、高發(fā)、泰華海逸世家等地塊率先啟動，2005年的供應(yīng)量將出現(xiàn)迅速上升的情況。如果要吸引南山的客戶，則在價格上保持一定的差距，目前新錦安雅園三期、金泓雅園的價格預(yù)期基本上都保持在4500元左右。二、工程進(jìn)度建議一、原則 避開正熱銷的項目（附近的一些盤，年底賣的差不多） 與我們可能同期推出的項目搶時間二、時間9月動工，年底做出來售樓處，（幸福海岸等項目開盤時，我們積累客戶）年后達(dá)到發(fā)售條件，正好是那些項目的熱銷期，正式公開發(fā)售三、營銷建議 宣傳公司在寶安34區(qū)所取得的成績，要在寶安中心區(qū)再造一個弘雅精品社區(qū) 樹立鴻榮源寶安新中心區(qū)第一開發(fā)商的形象（城市運營商），借公司的品牌優(yōu)勢，抓住弘雅老業(yè)主 推廣有市場爆炸力的概念及營銷措施，適度擴(kuò)大宣傳的范圍，根據(jù)項目的時尚住宅的特點，采取集中性強、更有針對性、更科學(xué)合理、更先進(jìn)有效的營銷推廣手段 部分概念設(shè)計對項目的宣傳方案有二：一是避開劣勢部分；二是對劣勢部分適當(dāng)改變宣傳策略，使其向優(yōu)勢轉(zhuǎn)化。我們的目標(biāo)客戶重點應(yīng)當(dāng)在城市青年精英這個群體中，因此時尚，潮流，應(yīng)是本項目建筑外觀設(shè)計的方向。希望以同樣的資金得到更多的實惠，（如附送面積），功能更實用一些，更模糊一些，戶型觀念要超前一些。中小戶型因此除了投資價值外，開始注重住宅功能的提高，這也是中小戶型開發(fā)的必然趨勢。首次置業(yè)者比較注重實惠，大的陽臺可增加生活空間，增加附著面積。也是各家發(fā)展傾心打造樓盤形象的重點內(nèi)容。目前投資發(fā)展部正進(jìn)一步的聯(lián)系之中。天虹商場在寶安已經(jīng)形成了一定的影響力，其輻射半徑已經(jīng)比較大。（四）、N5地塊商業(yè)市場分析地塊優(yōu)勢：a、緊臨寶安大道；b、是創(chuàng)業(yè)立交的一個重要出口；c、位于規(guī)劃中寶安新中心區(qū)的商業(yè)中心區(qū)；d、離N4和N5之間的地鐵出口有400米左右的距離；e、在N4和N5地塊之間有一個步行街；f、N5地塊的轉(zhuǎn)角處有一個大的廣場。金泓雅園商業(yè)面積為29989平米鴻榮源N4區(qū)地塊商業(yè)共有50173平米，鴻榮源N5區(qū)商業(yè)約為50000平米。、以華城百貨為中心的上合商圈等幾個較大的商圈，它們各有特色，相互之間的競爭也呈良性。在寶安城區(qū)，以各大商場為依托，各自形成了以萬佳為中心的新安湖商圈、以寶安新一佳為中心的公園路商圈、以寶安天虹為中心的翻身商圈但他們手里資金有限，在創(chuàng)業(yè)初期一般會選擇商住兩用房，既然可居住又可以辦公，諸如設(shè)計工作室、工廠主的辦公室，他們租不起豪華的辦公室，又覺得在花園里面完全可以進(jìn)行正常的商務(wù)活動，這樣可降低創(chuàng)業(yè)風(fēng)險。現(xiàn)在這一代人比較注重家庭觀念，孝敬父母的方式也經(jīng)逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變，不再局限于給父母買什么東西，而傾向于接父母出來住，或者給父母買一套房子。希望能夠提供多樣化的裝修。比較注重自己的身分，希望開發(fā)的樓盤有一定的檔次，能讓別人記住，以在深圳置業(yè)來表示自己的成功。他們很有責(zé)任心，非常珍惜自己的買房的機會，由于對未來有著良好的預(yù)期，他們一般都會選擇按揭的方式完成自己的置業(yè)大計。部分子女為父母買房和部分父母為子女買房的客戶（六）、目標(biāo)客戶群特征分析小戶型業(yè)主多為年輕白領(lǐng)，這些人多為七十年代中后期。做部分一房的理由：（1）、隨著生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，人們結(jié)婚時間推遲，在租房和總價在15萬以內(nèi)，月供在800左右的一房的選擇中，將會偏向于買房，在結(jié)婚后或經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)之后可考慮換大房；（2）、人們的置業(yè)觀念逐步轉(zhuǎn)變，一次置業(yè)和終級置業(yè)已被多次置業(yè)所取代，投資保值的意識增強，換房后可考慮出租或出售；（3）、家庭意識淡化，向往獨立的的空間，在創(chuàng)業(yè)期不會多考慮父母到深圳來生活；（4）、看好中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢及發(fā)展前景，寶安大道和地鐵可延伸就業(yè)空間；（5）、上一輩在給子女置業(yè)時，會主要考慮交通等方面的因素，但一般不會買高價位房子；（6）、富源商貿(mào)城的三房租價在2700元左右，租賃市場基本形成，有投資的價值；單身公寓及一房的風(fēng)險：（1）、金融政策有變，對投資性購房有很大打壓，隨著個人信貸體制的完善，以房租供按揭的情況將會逐步得到控制，這也將消減。為了不和N4地塊形成直接的競爭，N5地塊應(yīng)控制大兩房和大三房數(shù)量，如有需求，可以向客戶推薦N4地塊，N4地塊推出時間和N5相差在半年左右。五房雖少還是不好賣。對目前片區(qū)不佳，但未來很好的區(qū)域比較喜歡。小兩房只有幸福海岸一期有68套小兩房，小三房共600多戶，%，其中德業(yè)基的小三房比例比較大，有246戶，其次龍光項目和新岸線一期有部分小三房。這些公司都聘請了深圳及至全國著名的設(shè)計單位，精心打造，都準(zhǔn)備奮力一博。四、項目定位（一）、市場定位項目定位為中高檔物業(yè)每套總價位主要在2540萬之間控制住成本，單價格水平與中心幸福海岸、深業(yè)等項目持平或略低。（六）、寶豪黃金時代寶豪地產(chǎn)黃金時代位于24區(qū)，總建筑面積29948平米，戶型定位為中小戶型，總戶數(shù)在450套左右。天樂花園2003年9月取得預(yù)售，銷售情況一般，到目前共賣出100套左右，剩下200多戶。金泓雅園緊臨南頭關(guān)，是較為典型的關(guān)口物業(yè)，如果寶安大道的關(guān)口打開，金泓雅園將形成寶安新中心區(qū)的門戶，將截留大量關(guān)內(nèi)客戶，如污水河得到治理，將是中心區(qū)最好的一塊地，海景資源最為豐富，具備較大的升值潛力。德業(yè)基項目在規(guī)劃設(shè)計上有較多的缺點： 戶型種類比較少，可選擇余地??； 建筑覆蓋率高，40%左右， 周邊布置了過多的商業(yè)，這將直接影響到小區(qū)的居住環(huán)境； 戶型有較多的陰暗角，這將影響到一些戶型的采光和通風(fēng)。 所在區(qū)為中心區(qū)的商業(yè)中心，商業(yè)氣氛較濃 將來這塊地既可以就近享受到老城區(qū)的配套，又可以享受到中心區(qū)的配套（二）劣勢（W） 緊臨寶安大道，寶安大道規(guī)劃為城市快速干道，寶安大道使新城區(qū)與老城區(qū)有一定阻隔，車流會增多，受噪音影響很大 項目容積率比較高，建筑密度將會比較大，這將影響到物業(yè)的檔次； 項目的商業(yè)面積比較大，人流較多，人員構(gòu)成復(fù)雜，會影響到物業(yè)的居住氛圍； 沒有什么自然景觀資源可以借鑒； 目前配套比老城區(qū)而言，仍然不完善； 處于快速干道邊，對商業(yè)氛圍的形成很不利； 在中心區(qū)成熟以后，其升值的空間會逐漸收窄； 過度透支了中心區(qū)利好概念，如好旺角，前期南山客戶很多，后期就很少過來（三）機會點（O） 與地鐵口距離大約為500米，步行大約需要3—4分鐘，屬地鐵物業(yè)，物業(yè)的輻射半徑將會擴(kuò)大； 寶安新中心區(qū)是深圳次中心，是深圳唯一的濱海中心區(qū)； 未來關(guān)口的數(shù)量將可能增加，這將使關(guān)內(nèi)外的聯(lián)系更加緊密，順暢的交通將使寶安的形象逐步改善，這將增加關(guān)內(nèi)置業(yè)者對寶安新中心區(qū)的認(rèn)可程度； 西部通道大大地縮短香港和深圳南山和寶安的距離，這將加大香港在寶安置業(yè)者的數(shù)量； 南山區(qū)的的客戶來好望角的拜訪的比重占25%，成交占15%，這是中心區(qū)利好消息透支的結(jié)果，但這也說明很多南山客戶看好中心區(qū)的優(yōu)勢。 鴻榮源N4項目： （1）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)南區(qū)北區(qū)總計用地面積 M2建筑面積126499174774291273 M2計容面積98918118532217452 M2其中住宅61895103232165127 M2商業(yè)348731530050173 M2會所21522152M2核增建筑面積168728914578 M2建筑密度%容積率綠地率%總停車位79212462038總戶數(shù)6789071585戶均面積 104（2）戶型比例戶型建筑面積戶數(shù)套數(shù)比二房二廳(經(jīng)濟(jì)型)65—70754．7%二房二廳(舒適型)70—8019512．3%三房兩廳一衛(wèi)（緊湊型）85—9516810．5%三房兩廳一衛(wèi)（舒適型）95—10520813．2%三房兩廳二衛(wèi)110—12026616．8%四房兩廳120—14052032．8% 小四房二廳120—13526016．4% 大四房兩廳135—14026016．4%五房150—1601167．3%復(fù)式200—250372．4%泰華海逸世家()（1）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總計用地面積建筑面積計容面積428660其中住宅388863商業(yè)34997幼兒園2400會所、居委會及垃圾站2400建筑密度29．8%容積率5．6綠地率總停車位總戶數(shù)3152戶均面積（2）、戶型統(tǒng)計表戶型建筑面積戶數(shù)套數(shù)比面積比二房二廳一衛(wèi)—156%%三房兩廳兩衛(wèi)—646%%三房兩廳兩衛(wèi)+書房—132．411193%%四房兩廳兩衛(wèi)—616%%五房兩廳三衛(wèi)—224%%躍式(六房兩廳三衛(wèi))44%%好旺角一期統(tǒng)計：房型面積戶數(shù)比例一房284535738．34%二房728215516．65%小三房8910227429．43%四房12013011111．92%五房及復(fù)式160230343．65%商鋪總面積6000多平米，商鋪4000多，有200多平米的商場。（2）、戶型比例情況：以17—19層為主，30層1棟，有2個單元，頂層做了三層復(fù)式，面積為500多平米。北京居是30層的高層，將東向陽光基本陰擋住了。(2)、深業(yè)的兩房集中在77平米，以大兩房計算；(3)、,和其它112130平米之間的兩房有較大差別,以小三房計. (4)、金成項目集中在76—78平米，以大兩房計算； 福中福幸福海岸一期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積38