保利地產(chǎn)上海嘉定菊園b12地塊定位報告-文庫吧資料
2025-01-27 14:21本頁面
【正文】 — 聯(lián)排別墅 ?在常規(guī)聯(lián)排別墅的基礎上，開發(fā)地下室和閣樓空間，做到室內(nèi)車庫，陽光房等品質(zhì)賣點，吸引市場注意力。 ? 多層 資源的擴展 將底層塑造出反復式的一層復地下室的類別墅結構，其他戶型利用拼戶的方式避免政策影響帶來的局限。 ? 聯(lián)排 逆向的沖擊 在品質(zhì)塑造上，利用聯(lián)排的有限資源，塑造類似獨棟的品質(zhì)，拔高價格，達到利潤最大化。 住宅產(chǎn)品結構設想 產(chǎn)品類型 聯(lián)排別墅 花園洋房 多層 高層 容積率 占地比率（％） 15 20 40 25 占地面積（平方米） 54988 建筑面積（平方米） 建筑面積比例（％） 9 15 37 38 平均戶型面積（平方米） 180 120 76 75 套數(shù) 128 330 1269 1315 總占地面積 219952 容積率 總建筑面積 建筑類型分配比例 占地比例（％）聯(lián)排別墅花園洋房多層高層建筑面積（平方米）聯(lián)排別墅花園洋房多層高層別墅類產(chǎn)品結構配比 戶型 面積區(qū)間 （平方米） 套數(shù) 面積比例 （％） 建筑面積 （平方米） 套數(shù)比例（％） 3＋ 1房 160 43 6880 30 3＋ 1房 180 42 33 7560 33 4＋ 1房 200 43 8600 37 合計 128 23040 花園洋房類產(chǎn)品結構配比 戶型 面積區(qū)間（平方米） 套數(shù) 比例（％） 建筑面積（平方米） 比例（％） 一層三房 135 66 20 8910 22 二層三房 120 66 20 7920 20 三層兩房 105 66 20 6930 17 四層兩房 95 66 20 6270 16 五層復式 150 66 20 9900 25 合計 330 39930 多層產(chǎn)品結構配比 戶型 面積區(qū)間 （平方米） 套數(shù) 套數(shù)比例 （％） 建筑面積 （平方米） 面積比例 （％） 兩房 65 447 35 30 兩房 76 382 30 30 三房 88 440 35 40 合計 1269 高層產(chǎn)品結構配比 戶型 面積區(qū)間 （平方米） 套數(shù) 套數(shù)比例 （％） 建筑面積 （平方米） 面積比例 （％） 兩房 65 457 35 30 兩房 76 521 40 40 三房 88 337 25 30 合計 1315 住宅產(chǎn)品概念構想 結合市場情況，地塊實際要求，給出產(chǎn)品平衡上表配臵方案。（以建筑面積計算） 按此要求計算，只有 26％的建筑面積可以作大戶型。 74％小面積戶型在多層和高層內(nèi)完成， 26％大戶型指標分配給聯(lián)排和花園洋房。 創(chuàng)造型目標客戶 上海北區(qū)客源 /周邊縣市中高端人群 ? 軌道交通的發(fā)展和城市化進程的加快 ， 削弱了市區(qū)客戶對區(qū)域地段的抗性 ， 客戶需求呈現(xiàn)多元化趨勢 ， 中小戶型市場需求逐步成熟； ? 保利地產(chǎn)品牌和多元化的物業(yè)形態(tài)也是吸引市區(qū)客戶的有力保障 ? 對上海國際大都市的魅力向往 ， 以及考慮子女教育和醫(yī)療保健等問題 ，同時體現(xiàn)地位 、 身份的變遷和提升 ， 使得周邊縣市消費者愿意選擇到毗鄰的菊園新區(qū)購房 。 他們目前的居住現(xiàn)狀相對一般 ， 希望從溫飽型向小康型 、 舒適型過渡 。 城鎮(zhèn)職工年平均工資收入05000100001500020220250000城鎮(zhèn)職工年平均工資收入（元）13859 14840 18012 20226 22106 23604增長率（％） 7% 21% 11% 10% 7%2022 2022 2022 2022 2022 2022經(jīng)濟發(fā)展 結論一 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和規(guī)劃定位促進菊園板塊成熟發(fā)展，消費者認可度較高； ? 嘉定經(jīng)濟快速發(fā)展，人均收入水平較高，居民購買力強勁 ? 嘉定鎮(zhèn)板塊項目供給不能滿足市場需求，目前交易情況表現(xiàn)良好； ? 公寓房源需求大于供給，供需比約在 1： ； ? 別墅項目較少，多為中檔定位，房源供求基本保持平衡； ? 在售項目品質(zhì)高低不均，價格走勢受個案影響較大； 板塊供需分析 嘉定鎮(zhèn)公寓板塊供需及價格走勢01000020220300004000048005000520054005600580060006200供應面積 ( 平米 ) 0 0 0 33222 0 11428 3334 0 29913 0 0 0成交面積 ( 平米 ) 2145 8271 15528 26325 16436 18307 10293 7008 16370 12131 14589 3730成交均價 ( 元 / 平米 ) 6030 5699 5509 5458 5328 5697 5750 5763 5452 5666 5874 55860 6 1 0 6 2 0 6 3 0 6 4 0 6 5 0 6 6 0 6 7 0 6 8 0 6 9 0 6 1 0 0 6 1 1 0 6 1 2嘉定鎮(zhèn)聯(lián)排產(chǎn)品供需及價格走勢010000202203000040000020224000600080001000012022供應面積 ( 平米 ) 0 0 2656 0 8461 0 0 30801 0 13460 7204 0成交面積 ( 平米 ) 6 6 3 . 4 627 1796 1741 4273 5781 2579 1341 8308 10364 18529 574成交均價 ( 元 / 平米 ) 10346 10395 9346 10166 10358 9817 9556 8739 9811 9217 9052 77770 6 1 0 6 2 0 6 3 0 6 4 0 6 5 0 6 6 0 6 7 0 6 8 0 6 9 0 6 1 0 0 6 1 1 0 6 1 2板塊未來供應 在售項目 剩余體量 (萬 m2) 新城楓景 嘉怡別墅一期 和華名苑 水岸雅筑 嘉賢莊 鴻達嘉苑 浦發(fā)香舍 13 復華城市花園 C地塊 復華城市花園潛在體量 匯總 所屬公告 地塊位臵 可建面積 (萬
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