【正文】 的優(yōu)點日益為無錫居民所青睞，清揚路周邊必將成為無錫重要的高檔居住集中區(qū)域。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 25 頁 共 125 頁江南花園一直是無錫市區(qū)同時代比較現(xiàn)代舒適，檔次比較高的居住社區(qū)，至今已經(jīng)成為有 30 萬人口居住的大型居住社區(qū)聚集地?！∏鍝P路沿線居住區(qū)在無錫居住板塊格局中的地位清揚路建于上世紀 70 年代，沿線周邊是無錫重要的居住聚集區(qū)域。南長區(qū)定位為以現(xiàn)代商務(wù)辦公和居住功能為主的現(xiàn)代化城區(qū)。全區(qū)面積 平方公里，下轄迎龍橋、南禪寺、清名橋、金星、揚名和金匱 6個街道。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 24 頁 共 125 頁區(qū)域房地產(chǎn)市場沿革　南長區(qū)在無錫市房地產(chǎn)市場的地位　南長區(qū)域規(guī)劃XX 城項目所處的南長區(qū)位于無錫市中心南部，與崇安、北塘兩區(qū)共同構(gòu)成傳統(tǒng)無錫城區(qū)，是無錫老城區(qū)的”南大門”，歷來是無錫重要的居住聚集區(qū)域，地理位置重要。物價水平不斷上揚，通貨膨脹跡象出現(xiàn)； 無錫 2022 年上半年度樓市供需兩旺，未來供應(yīng)量偏大，其中副中心區(qū)將改變供小于求的供需失衡局面； 無錫樓市需求強勁，剛性需求和改善性居住需求共同支撐無錫房地產(chǎn)市場消費力，無錫房價繼續(xù)上揚勢頭不可逆轉(zhuǎn)； 無錫新城市中心規(guī)劃布局完成，太湖廣場周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榈诙兄行?，承?dān)“商務(wù)文化核心區(qū)”功能； 宏觀調(diào)控政策沒有取得預(yù)期效果，政府改變政策調(diào)控重點，謀求從根本解決房地產(chǎn)行業(yè)過熱問題，估計 2022 年會出臺更為嚴厲的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。4. 土地和房屋調(diào)控由“租”“費”為主轉(zhuǎn)向以“稅”為主，由軟約束轉(zhuǎn)向硬約束。2. 土地調(diào)控由早期主要關(guān)注國有土地資產(chǎn)流失問題，開發(fā)區(qū)建設(shè)用地轉(zhuǎn)向?qū)ㄔO(shè)用地總量控制和土地管理制度建設(shè)的關(guān)注。強化對強制性服務(wù)收費行為的監(jiān)管，努力降低商品住房開發(fā)建設(shè)成本。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 22 頁 共 125 頁。價格公示后，開發(fā)企業(yè)需要上調(diào)銷售價格的，須將各項差價系數(shù)重新調(diào)整后，在實施前一個月向價格主管部門備案。除特約服務(wù)收費外，開發(fā)企業(yè)不得擅自設(shè)立收費項目亂收費?！?022 年 6 月，無錫物價局發(fā)布 《關(guān)于切實加強價格熱點和難點問題管理的實施意見》“ 一價清”制度?！“瞬课?lián)合展開房地產(chǎn)市場專項整治4 月初，建設(shè)部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國家稅務(wù)總局、國家發(fā)改委及工商行政管理總局聯(lián)合下發(fā)通知，展開為期一年的房地產(chǎn)市場專項整治，以房地產(chǎn)開發(fā)項目為切入點組織全面檢查，嚴肅查處違紀違法案件。同時，新批準新增建設(shè)用地的土地有償使用費征收標準在原有的基礎(chǔ)上提高1 倍的政策也正式實施。2022 年 1 月 1 日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準在 1998 年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上平均提高 2 倍，其中交納稅費最高的大城市土地使用稅，每平方米年中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。將來，廣場周圍密布的各種高檔會展中心，使這一情況得以改善。跨國總部最多的高地。建成之后，擁有消費實力的無錫人將不必再前往上海、香港等地購買國際品牌。頂級規(guī)模的購物天堂。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 20 頁 共 125 頁高檔酒店最集中的區(qū)域。城建檔案館、博物館、革命陳列館、科技館、工商局、青少年活動中心等總面積將達 50 萬平方米，這里是錫城政府配套設(shè)施及社會事業(yè)項目最為集中的區(qū)域，這不僅完善了廣場的功能，還將積聚大量的人氣。從功能定位上看，太湖廣場將擁有多個錫城之“最”。從當(dāng)前的地理位置看，長三角位于中國東南沿海的中部，無錫則為長三角蘇錫常都市圈和滬寧杭都市圈的中心位置。從歷史上看，太湖廣場周邊擁有錫城最古老的文脈，歷來是交通便捷之地。太湖大道兩側(cè)用地功能定位，蠡溪路以西為城市旅游發(fā)展區(qū)，中部為行政商貿(mào)辦公區(qū)，廣南立交以東為科技研發(fā)區(qū)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心（太湖廣場地區(qū)行政中心）、二片（蠡溪路至湖濱路之間的居住片、清揚路至廣南立交之間的居住片）、三區(qū)（蠡溪路以西的旅游發(fā)展區(qū)、中段的行政商貿(mào)辦公區(qū)、廣南立交以東的科技研發(fā)區(qū)）、四帶（西蠡湖沿岸的太湖沿岸濱水帶、罵蠡港親水景觀帶、新運河風(fēng)光帶和古運河歷史發(fā)展帶）”，形成展示無錫現(xiàn)代化城市外貌及無錫地域文化、自然風(fēng)光和生態(tài)環(huán)境湖濱城市特色的景觀軸線。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。廣場規(guī)劃用地面積約 67 公頃，北側(cè)為人民大會堂（已建）、市政大樓等建筑，南側(cè)有圖書館（已建）、展覽館（革命陳列館、博物館、規(guī)劃展示館）等建筑。這雙核便是解放環(huán)路崇安商貿(mào)商務(wù)核心區(qū)(老中心) 和太湖廣場商務(wù)文化核心區(qū)(新中心 )兩個市級中心。無錫城中心的傳統(tǒng)概念是解放環(huán)路圍合而成的“烏龜殼”，只有5 平方公里多。同時無錫作為區(qū)域內(nèi)核心城市的地位，使得無錫人財富增加速度也顯著加快，這都為無錫商品住宅市場增加了需求動力。由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，使無錫人民收入和消費能力都獲得了極大提高。很多年輕的高收入人才進入無錫，對無錫房地產(chǎn)市場起到了促進作用，增加了商品住宅的需求量。同時隨著無錫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，高新技術(shù)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)逐步成為新的經(jīng)濟增長點，而這類中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。第四是由于無錫近年來外來人口的不斷增加，促使了住宅需求的增加。目前無錫的 9 年義務(wù)教育階段，仍然采用學(xué)區(qū)制的入學(xué)方式，選擇非居住區(qū)域的優(yōu)秀學(xué)校，需要繳納不菲的責(zé)校費用。無錫城區(qū)目前有 80 萬左右出生于 1976～1983 年的青年，這個年齡段的人群正處于其人生中消費力最為強勁的階段，這也為無錫樓市提供了強有力的消費支撐。第一是無錫城市城市化進程的不斷加快，使得無錫城市格局趨于完善，城市骨架的拉開對交通干線、路橋等市政設(shè)施建設(shè)力度的不斷加大，促進了一部分剛性需求。對住房需求的原因有兩方面，即剛性需求和改善居住型需求。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。在無錫目前樓市中，住宅需求仍然是促進無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力動能，商業(yè)、辦公、別墅等物業(yè)成為補充。小結(jié)：從無錫 2022 年上半年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，無錫樓市或許將迎來自 2022 年以來第二輪高速上漲行情，在 2022 年宏觀調(diào)控后逐步區(qū)域平穩(wěn)的態(tài)勢將獲得突破。相比 2022 年全年共出讓經(jīng)營性用地 106 幅，總計用地面積 1041 萬㎡，推地速度和推地數(shù)量都有大幅減少。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 15 頁 共 125 頁段北側(cè)項目南城青少年活動中心項目（智富國際）商業(yè)、辦公、居住、酒店式公寓18常發(fā)水泵廠項目（常發(fā)清揚御庭）商業(yè)、辦公、居住21奕淳水泵廠東側(cè)地塊項目居住益多清楊康城項目 居住 18威孚虞灣里地塊項目商業(yè)、辦公、居住10世茂中心項目 商業(yè)、辦公、居住、會展 天安六藥廠地塊項目（天安曼哈頓）商業(yè)、居住11凱燕置業(yè)凱賓斯基東側(cè)地塊商業(yè)（酒店）、辦公小計 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫國土拍賣資料整理 無錫 07 年度上半年土地推出量較 06 年有所控制中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。以南長區(qū)為例，目前已經(jīng)取得土地，即將上市的項目多達 10 個，規(guī)劃總建筑面積達到 268 萬㎡。無錫一直是一個單極中心發(fā)展模式的城市，中心區(qū)和副中心區(qū)可供開發(fā)的土地很少。然而這種情況更多是因為北塘、崇安、南長三個區(qū)域的供應(yīng)量不足造成的。表：無錫 07 年上半年度分區(qū)域成交情況北塘 濱湖 崇安 惠山 南長 錫山 新區(qū) 小計6 月份成交套數(shù) 184 1050 168 968 133 472 733 37085 月份成交套數(shù) 182 884 159 773 100 311 818 32274 月份成交套數(shù) 217 805 177 850 125 308 686 31683 月份成交套數(shù) 226 671 114 966 157 517 528 3179中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。別墅、辦公、車庫類物業(yè)成交量較少。強勁的住宅需求仍然是推動無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動力。根據(jù)中原對無錫各區(qū)域板塊商品房成交監(jiān)測，新區(qū)板塊、太湖新城板塊、太湖廣場板塊的增長幅度比較大　07 年上半年分物業(yè)類型成交情況表：無錫 07 年上半年度分物業(yè)成交情況物業(yè)類型普通住宅（套） 別墅（套） 商業(yè)（套） 辦公（套） 其它（套）小計（套）6 月份成交套數(shù) 3024 81 544 58 1 37085 月份成交套數(shù) 2554 114 497 58 4 32274 月份成交套數(shù) 2359 212 517 78 2 3168中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。圖：2022 年 2－6 月無錫市區(qū)商品房成交均價走勢中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。　07 年上半年度商品房成交均價07 年上半年，除 3 月份成交均價略有下降外，各月份成交均價基本處于穩(wěn)步上升階段，其中 6 月份價格提升尤為明顯，且保持了持續(xù)上升的態(tài)勢。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 11 頁 共 125 頁9468103 106 104124020406080100120140日 均 成 交 量 （ 套 ） 94 68 103 106 104 1241月 份 2月 份 3月 份 4月 份 5月 份 6月 份數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上備案平臺數(shù)據(jù)整理從月度商品房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計來分析，較 006 年，今年無錫商品房成交量上升態(tài)勢明顯。從整體來看，市場情況良好。 無錫 07 年上半年度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢　07 年無錫上半年度商品房日均成交量整個 2022 年上半年度，除 2 月份受春節(jié)假期影響外，無錫的商品房成交情況總體比較穩(wěn)定，前 5 個月日均成交套數(shù)基本保持在100 套左右，而 6 月份有所上升。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 10 頁 共 125 頁工業(yè)固定資產(chǎn)投資 億元 ％房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 ％商品房銷售面積 萬㎡ ％商品房銷售額 億元 ％人均可支配收入 7562 元 ％數(shù)據(jù)來源：無錫市統(tǒng)計局從上表可以看出，無錫經(jīng)濟正保持快速平穩(wěn)的增長態(tài)勢，作為城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的同業(yè)增加值也快速提升中，為無錫房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的市場氛圍和基礎(chǔ)條件。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有