周莊源-未來水鄉(xiāng)項目策略報告-文庫吧資料
2025-04-20 00:45本頁面
【正文】 理 我們的要求就集中在以下幾點： 配合周邊不同水體帶來的空間感，用合適的尺度表現(xiàn)相互關系； 契合度假生活 “ 恬靜、舒暢、慵懶 ” 的弛放狀態(tài)，令人產(chǎn)生放松、愉悅和滿足感；滿足度假生活的基本功能需要。只有這樣，其在度假時才能產(chǎn)生前所未有的感受，激發(fā)更多的生活激情。 第三部分： 規(guī)劃布局及物業(yè)配比 物業(yè)類型 容積率 占地面積（ m2） 占地面積（畝） 建筑面積（ m2） 聯(lián)體別墅 商業(yè)及配套 酒店式度假公寓 普通度假公寓 獨立別墅 合計 普通度假公寓 聯(lián)體別墅 商業(yè)及配套 酒店式度假公寓 獨立別墅 第四部分： 建筑風格 我們認為： 旅游度假物業(yè)如果再去模仿看似有地脈關聯(lián)的江南建筑風格或是某種異域建筑風格都是不明智的選擇。 通常我們認為應商業(yè)物業(yè)最先開發(fā)并上市，但這無法在本項目實現(xiàn)，我們建議二期進行開發(fā)，但上市時間視情況再定。 當本項目積累了一定量的目標客源，且樹立了良好的物業(yè)形象，目標客源的期待心理急速形成時，可視市場條件開發(fā)高階的低密度產(chǎn)品。 我們建議以開發(fā)低密度中間產(chǎn)品為主，一方面利用相對有利的設計條件以產(chǎn)品效果塑造出地點形象，另一方面也為后期的開發(fā)策略與產(chǎn)品延伸提供市場測試。 但是，我們也要考慮該地塊若被另一發(fā)展商取得，若不能和本項目物業(yè)形象協(xié)調一致或基本匹配，那么這一片區(qū)的整體形象將失去控制，可能對本項目將產(chǎn)生一定的負面影響。 第二部分： 開發(fā)策略 地塊選擇 整個地塊被商周公路分為兩塊，先期開發(fā)位于商周公路以南地塊，對于商周公路以北地塊持慎重態(tài)度。 其可能（若先后開發(fā)兩塊土地）成為橫穿本項目的一條動線，這就需要充分考慮兩地塊之間的銜接關系和內(nèi)部通道。 產(chǎn)品 / Production 第一部分： 地塊認知 地塊的最大優(yōu)勢在于 三面臨水 ，內(nèi)部有縱橫的天然河道，如何處理好不同塊面水體與陸地，建筑，景觀，室內(nèi)多者之間的關系是本項目得以發(fā)展的根本。 因為地緣關系，蘇南及周邊的廣大區(qū)域也將是以上兩股客源的有益補充。 上海將成為最大的客戶群體，這主要是因為其巨大的市場需求面，業(yè)已形成的投資置業(yè)觀和強大的購買力決定的。所以真正選擇日常居住的應為極少數(shù)。 極少量的日常居住 客戶群體。 購買動機 以家庭，朋友的度假需求為主 的自用客戶群體， 是個人的置業(yè)行為，也隱含一定的投資成分。 商務需求為主 的自用客戶群體，屬大型公司或集團的不動產(chǎn)置業(yè)行為，其中也包含一定的投資成分。 商業(yè)部分也是 “ 體驗 ” 的一部分，以源于江南社會傳統(tǒng)素材而又經(jīng)過現(xiàn)代創(chuàng)意而成的“ 新江南商業(yè)系統(tǒng) ” ，創(chuàng)造一種江南文化的現(xiàn)代體驗。為了滿足不同層面客群的需求，設置多層次產(chǎn)品，但擁有是一樣的舒暢度假生活。 定 位 / Positioning 第一部分 ： 項目總體概念定位 江南 ?液上海 —周莊源 “ 未來水鄉(xiāng)概念 ” 復合型旅游休閑港灣 “ 液體周莊 未來水鄉(xiāng) ” 市民郊游度假基地 ?水鄉(xiāng)生活體驗基地 第二部分： 定位依據(jù) 依據(jù)一： 項目自身優(yōu)越的地表自然生態(tài)條件 依據(jù)二： 周邊業(yè)已經(jīng)成熟的旅游圈 依據(jù)三： 拉長產(chǎn)品線，爭取更多客源，稀釋市場風險 依據(jù)四： 契合品牌戰(zhàn)略，利于 “ 旅游地產(chǎn) ” 品牌的建立 第三部分： 功能定位 復合型旅游休閑港灣 其功能主要集中在 “ 休閑 ”上，滿足 “ 在家度假 ” 的生活夢想。 認知總結 從未來看： 隨著招商進程的推進，不排除地塊北側的 周莊開發(fā)區(qū) 將 嚴重影響 本案區(qū)域的整體環(huán)境； 區(qū)域規(guī)劃前景 不明朗 。 旅游地產(chǎn)的價值訴求 ——城界湮滅 隨著城際間的交通網(wǎng)絡化、公交化， 投資區(qū)域的地理界限逐步湮滅 ，加上服務區(qū)域的地域突破，地區(qū)保護主義逐步走向消亡，旅游地產(chǎn)面臨著更大的市場空間與機會，區(qū)域資源開發(fā)將被置于更大的地域范圍內(nèi)進行優(yōu)化配置，從而發(fā)揮出更大的系統(tǒng)化價值。 第三部分： 旅游地產(chǎn)市場研究 旅游地產(chǎn)的概念 廣義地解釋旅游地產(chǎn)： 包括所有以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)。 周莊的 “ 保護和發(fā)展并舉 ” 的經(jīng)營模式也可圈可點。 以周莊為代表的 水鄉(xiāng)古鎮(zhèn) 旅游產(chǎn)品； 以旭寶高爾夫俱樂部、大上海高爾夫 俱樂部為代表的 高爾夫康體 旅游產(chǎn)品； 以丹桂園、昆山國家農(nóng)業(yè)示范園為代表的 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光休閑旅游產(chǎn)品； 以巴城陽澄湖、淀山湖為代表的 休閑度假旅游產(chǎn)品； 以云海度假村為代表的餐飲住宿設施完善的 賓館飯店業(yè)旅游配套產(chǎn)品。 第二部分： 旅游市場研究 周莊鎮(zhèn)現(xiàn)狀和基礎研究 周莊鎮(zhèn)現(xiàn)狀城鎮(zhèn)結構形態(tài)基本可以描述為： “ 古鎮(zhèn)區(qū) +古鎮(zhèn)新區(qū) +新鎮(zhèn)區(qū) ” 周莊古鎮(zhèn)區(qū) 保護規(guī)劃
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