周莊源-未來水鄉(xiāng)項目策略報告-全文預(yù)覽
【正文】 有地脈關(guān)聯(lián)的江南建筑風格或是某種異域建筑風格都是不明智的選擇。 當本項目積累了一定量的目標客源，且樹立了良好的物業(yè)形象，目標客源的期待心理急速形成時，可視市場條件開發(fā)高階的低密度產(chǎn)品。 但是，我們也要考慮該地塊若被另一發(fā)展商取得，若不能和本項目物業(yè)形象協(xié)調(diào)一致或基本匹配，那么這一片區(qū)的整體形象將失去控制，可能對本項目將產(chǎn)生一定的負面影響。 其可能（若先后開發(fā)兩塊土地）成為橫穿本項目的一條動線，這就需要充分考慮兩地塊之間的銜接關(guān)系和內(nèi)部通道。 因為地緣關(guān)系，蘇南及周邊的廣大區(qū)域也將是以上兩股客源的有益補充。所以真正選擇日常居住的應(yīng)為極少數(shù)。 購買動機 以家庭，朋友的度假需求為主 的自用客戶群體， 是個人的置業(yè)行為，也隱含一定的投資成分。 商業(yè)部分也是 “ 體驗 ” 的一部分，以源于江南社會傳統(tǒng)素材而又經(jīng)過現(xiàn)代創(chuàng)意而成的“ 新江南商業(yè)系統(tǒng) ” ，創(chuàng)造一種江南文化的現(xiàn)代體驗。 定 位 / Positioning 第一部分 ： 項目總體概念定位 江南 ?液上海 —周莊源 “ 未來水鄉(xiāng)概念 ” 復(fù)合型旅游休閑港灣 “ 液體周莊 未來水鄉(xiāng) ” 市民郊游度假基地 ?水鄉(xiāng)生活體驗基地 第二部分： 定位依據(jù) 依據(jù)一： 項目自身優(yōu)越的地表自然生態(tài)條件 依據(jù)二： 周邊業(yè)已經(jīng)成熟的旅游圈 依據(jù)三： 拉長產(chǎn)品線，爭取更多客源，稀釋市場風險 依據(jù)四： 契合品牌戰(zhàn)略，利于 “ 旅游地產(chǎn) ” 品牌的建立 第三部分： 功能定位 復(fù)合型旅游休閑港灣 其功能主要集中在 “ 休閑 ”上，滿足 “ 在家度假 ” 的生活夢想。 旅游地產(chǎn)的價值訴求 ——城界湮滅 隨著城際間的交通網(wǎng)絡(luò)化、公交化， 投資區(qū)域的地理界限逐步湮滅 ，加上服務(wù)區(qū)域的地域突破，地區(qū)保護主義逐步走向消亡，旅游地產(chǎn)面臨著更大的市場空間與機會，區(qū)域資源開發(fā)將被置于更大的地域范圍內(nèi)進行優(yōu)化配置，從而發(fā)揮出更大的系統(tǒng)化價值。 周莊的 “ 保護和發(fā)展并舉 ” 的經(jīng)營模式也可圈可點。 第二部分： 旅游市場研究 周莊鎮(zhèn)現(xiàn)狀和基礎(chǔ)研究 周莊鎮(zhèn)現(xiàn)狀城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)形態(tài)基本可以描述為： “ 古鎮(zhèn)區(qū) +古鎮(zhèn)新區(qū) +新鎮(zhèn)區(qū) ” 周莊古鎮(zhèn)區(qū) 保護規(guī)劃 老區(qū)： 傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)中心； 新區(qū)一行政中心； 急水港以北地段一工業(yè)區(qū) 。 劣勢分析： 機會分析： 周莊地區(qū)目前沒有在售別墅樓盤項目。 項目地塊靠近規(guī)劃的工業(yè)開發(fā)區(qū)。 地塊特質(zhì)分析 地塊四至 東臨則洞江，隔江與上海青浦區(qū)商榻鎮(zhèn)相鄰；南臨急水港；西臨北白蕩（湖）；北臨周商公路，隔路為則同村； 從上海沿周商路進入周莊首先經(jīng)過本地塊，從地理意義上理解，這塊地可以理解為周莊的緣起。 其中普通住宅2083元 ， 別墅 、 高檔公寓 3999元 ， 商業(yè)營業(yè)用房 3722元 ， 分別比上年增長 %、 %、 %。隨著新開樓盤不斷涌現(xiàn)，期房預(yù)售也非?；鸨?。 % % % % % 0 5 10 15 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 % % % % % 房地產(chǎn)業(yè)增加額 （ 億元 ） 同比增長 2022年房地產(chǎn)開發(fā)面積創(chuàng)了歷史新高，房屋施工面積達，比上年增長 %；其中新開工面積，比上年增長 %。 市場特征 周莊古鎮(zhèn)隸屬于昆山市。目前，城市總體規(guī)劃將昆山市劃分為以下五個層次：中心城區(qū)正在不斷擴張、做大；以居住生活和度假休閑旅游為主要功能的西部生態(tài)生活區(qū)已具雛形； 東部拓展區(qū)正借區(qū)位優(yōu)勢逐步成形；沿湖沿滬帶狀發(fā)展框架逐步拉開；周莊、錦溪、千燈、巴城、淀山湖、花橋六個特色鎮(zhèn)規(guī)劃逐漸形成。 現(xiàn)房綜合平均售價達 2546元 ， 比上年增長%。特別是 2022年，房地產(chǎn)投資額達到 ，同比上年增長幅度達 42％。認 知 / Cognizance 第一部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場研究 城市概況 昆山地處中國經(jīng)濟最發(fā)達的長江三角洲，是上海經(jīng)濟圈中一個重要的新興工商城市 。 房地產(chǎn)投資分析 自 1999年起，昆山市的房地產(chǎn)投資市場發(fā)展勢頭迅猛。同時 ， 商品房價格一路上揚 。 3 1 . 6 65 1 . 3 76 4 . 8771312 8 . 84 3 . 2 45 8 . 3751161 . 4 4 %6 2 . 3 0 %2 6 . 0 0 %1 8 . 8 0 %4 8 . 9 0 %1999 年2022 年2022 年2022 年2022 年商品房銷售面積 商品房銷售面積增長率 商品房住宅銷售面積社會人文環(huán)境分析 旅游資源豐富 水 、 陸交通發(fā)達 傳統(tǒng)與現(xiàn)代有機結(jié)合的風貌環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃環(huán)境分析
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1