某村項目操作策略研究報告-全文預覽
【正文】 新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/72023/3/72023/3/7Tuesday, March 7, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/72023/3/72023/3/72023/3/7 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/72023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/3/72023/3/7Tuesday, March 7, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 法則 6 [設計規(guī)劃驗證法則 ] 附件：設計院規(guī)劃方案 法則 7 [經(jīng)濟測算驗證法則 ] “成本預算” 根據(jù)上述規(guī)劃，項目總成本約為 項目 單價 基數(shù) 總價 土地成本 5000000 216,550,000 建安成本 商業(yè) 3700 80000 296,000,000 公寓 3200 48202 154,246,400 寫字樓 3200 24838 79,481,600 住宅 2500 54080 135,200,000 車庫 2800 34624 96,947,200 工程建設其它費用 管理費 % 664928000 7,979,136 勘察設計 2% 664928000 13,298,560 工程監(jiān)理 % 664928000 9,973,920 咨詢 % 664928000 5,319,424 配套費 250 207120 51,780,000 不可預見費 5% 207120 10,356 成本合計 1,066,786,596 “市值測算” 數(shù)量 單價 總價 商業(yè) 84054 30000 2,521,624,500 公寓 48202 9000 433,818,000 寫字樓 24838 8600 213,606,800 住宅 54080 8000 432,640,000 車位 740 150000 111,000,000 總市值 3,712,689,300 根據(jù)靜態(tài)市場售價，項目總市值約為 “銷售與自持研判” 縱觀綜合體發(fā)展，租售并舉是主要的營銷策略： ?萬達地產(chǎn)：商業(yè)全部自持，其余銷售； ?賽高街區(qū)：先售公寓、寫字樓和住宅，商業(yè)前期自持，養(yǎng)商期過后再逐步銷售； ?香港恒隆地產(chǎn)商所持有的商業(yè)地產(chǎn)每年提供的租金收益能夠達到企業(yè)總運營收入的 50%； 所以： “租售并舉”是地鐵綜合物業(yè)最佳營銷模式，不建議全部銷售。 待物業(yè)成熟后出售，得到利潤最大化。 商業(yè)步行街 增加項目業(yè)態(tài)完整可以與多業(yè)態(tài)配合。 提升品牌商鋪的價值增加投資人群信息。 隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，消費者購買力增加的同時，消費品味逐漸提高，對生活品質的需要提升，將產(chǎn)生更多消費需求。 ③ 可行性業(yè)態(tài)分析（一） 可行性：弱① — ② — ③ — ④ — ⑤ 強 規(guī)模 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)功能分析 可行性 生活休閑 休閑餐飲 中青年及商務消費群是此類業(yè)態(tài)的目標客群，且項目周邊具備這樣的群體有一定的市場支撐力。 ⑤ 培訓機構 周邊聚集中小學校及大學，可支持培訓教育機構。 ④ 兒童樂園 周邊成熟大型社區(qū)聚集，以家庭為單位的休閑消費場所有很大的市場空間。 ⑤ 商業(yè)步行街 周邊商業(yè)氣氛濃厚，并且以形成固定的購物人群。 ⑤ 超市 人口數(shù)量可以支持該業(yè)態(tài)的消費但項目區(qū)域周邊有多家超市競爭。 地鐵綜合物業(yè)價值排序：商業(yè) 公寓 寫字樓 住宅 業(yè)態(tài) 地鐵綜合體 1 地鐵綜合體 2 中貿廣場 賽高街區(qū) 現(xiàn)售 2023年銷售價格情況 商業(yè) 10萬左右（未售） 4萬左右 寫字樓 12023 8000 公寓 12023— 13000 8200 住宅 11000 7300 “業(yè)態(tài)配比論證” *兩個成功地鐵綜合物業(yè)給我們啟示： 從地鐵綜合物業(yè)價值出發(fā)，商業(yè)價值最高，規(guī)劃比例最大，其次是地鐵綜合物業(yè)不可或缺的公寓和寫字樓，最后是住宅。 于是，地鐵綜合體物業(yè)，應該是本項目的一個可研方向。而綜合體是將土地合理利用，實現(xiàn)利潤最大化的一種成熟的地產(chǎn)理念。 附件：項目自身分析 “ 啟示：土地價值排序” *成熟區(qū)域 地鐵 人文 三面臨路 交通便利 舊城改造 配套全 可以看到，決定土地價值的最大價值在于地塊區(qū)域在城市中的位置以及地位。在這樣的市場行情下，用什么產(chǎn)品、什么姿態(tài)、什么操作模式、什么運營策略？是必須在項目運作前要探討的話題。 目前西安量價齊跌的局面已成事實。 法則 2 [ 市場法則 ] “宏觀：堅決不動搖” 本次中央經(jīng)濟會議，有史以來比較少有的特別 提出關于房地產(chǎn)的話題：（中央經(jīng)濟會議原文） 要堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖，促進房價合理 回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供 給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。于是，企業(yè)的品牌戰(zhàn)略必須在運作項目
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