某村項(xiàng)目操作策略研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/3/72023/3/72023/3/7Tuesday, March 7, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/72023/3/72023/3/72023/3/7 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/3/72023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/3/72023/3/7Tuesday, March 7, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 法則 6 [設(shè)計(jì)規(guī)劃驗(yàn)證法則 ] 附件：設(shè)計(jì)院規(guī)劃方案 法則 7 [經(jīng)濟(jì)測(cè)算驗(yàn)證法則 ] “成本預(yù)算” 根據(jù)上述規(guī)劃，項(xiàng)目總成本約為 項(xiàng)目 單價(jià) 基數(shù) 總價(jià) 土地成本 5000000 216,550,000 建安成本 商業(yè) 3700 80000 296,000,000 公寓 3200 48202 154,246,400 寫(xiě)字樓 3200 24838 79,481,600 住宅 2500 54080 135,200,000 車(chē)庫(kù) 2800 34624 96,947,200 工程建設(shè)其它費(fèi)用 管理費(fèi) % 664928000 7,979,136 勘察設(shè)計(jì) 2% 664928000 13,298,560 工程監(jiān)理 % 664928000 9,973,920 咨詢(xún) % 664928000 5,319,424 配套費(fèi) 250 207120 51,780,000 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 5% 207120 10,356 成本合計(jì) 1,066,786,596 “市值測(cè)算” 數(shù)量 單價(jià) 總價(jià) 商業(yè) 84054 30000 2,521,624,500 公寓 48202 9000 433,818,000 寫(xiě)字樓 24838 8600 213,606,800 住宅 54080 8000 432,640,000 車(chē)位 740 150000 111,000,000 總市值 3,712,689,300 根據(jù)靜態(tài)市場(chǎng)售價(jià)，項(xiàng)目總市值約為 “銷(xiāo)售與自持研判” 縱觀(guān)綜合體發(fā)展，租售并舉是主要的營(yíng)銷(xiāo)策略： ?萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)：商業(yè)全部自持，其余銷(xiāo)售； ?賽高街區(qū)：先售公寓、寫(xiě)字樓和住宅，商業(yè)前期自持，養(yǎng)商期過(guò)后再逐步銷(xiāo)售； ?香港恒隆地產(chǎn)商所持有的商業(yè)地產(chǎn)每年提供的租金收益能夠達(dá)到企業(yè)總運(yùn)營(yíng)收入的 50%； 所以： “租售并舉”是地鐵綜合物業(yè)最佳營(yíng)銷(xiāo)模式，不建議全部銷(xiāo)售。 待物業(yè)成熟后出售，得到利潤(rùn)最大化。 商業(yè)步行街 增加項(xiàng)目業(yè)態(tài)完整可以與多業(yè)態(tài)配合。 提升品牌商鋪的價(jià)值增加投資人群信息。 隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力增加的同時(shí)，消費(fèi)品味逐漸提高，對(duì)生活品質(zhì)的需要提升，將產(chǎn)生更多消費(fèi)需求。 ③ 可行性業(yè)態(tài)分析（一） 可行性：弱① — ② — ③ — ④ — ⑤ 強(qiáng) 規(guī)模 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)功能分析 可行性 生活休閑 休閑餐飲 中青年及商務(wù)消費(fèi)群是此類(lèi)業(yè)態(tài)的目標(biāo)客群，且項(xiàng)目周邊具備這樣的群體有一定的市場(chǎng)支撐力。 ⑤ 培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 周邊聚集中小學(xué)校及大學(xué)，可支持培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)。 ④ 兒童樂(lè)園 周邊成熟大型社區(qū)聚集，以家庭為單位的休閑消費(fèi)場(chǎng)所有很大的市場(chǎng)空間。 ⑤ 商業(yè)步行街 周邊商業(yè)氣氛濃厚，并且以形成固定的購(gòu)物人群。 ⑤ 超市 人口數(shù)量可以支持該業(yè)態(tài)的消費(fèi)但項(xiàng)目區(qū)域周邊有多家超市競(jìng)爭(zhēng)。 地鐵綜合物業(yè)價(jià)值排序：商業(yè) 公寓 寫(xiě)字樓 住宅 業(yè)態(tài) 地鐵綜合體 1 地鐵綜合體 2 中貿(mào)廣場(chǎng) 賽高街區(qū) 現(xiàn)售 2023年銷(xiāo)售價(jià)格情況 商業(yè) 10萬(wàn)左右（未售） 4萬(wàn)左右 寫(xiě)字樓 12023 8000 公寓 12023— 13000 8200 住宅 11000 7300 “業(yè)態(tài)配比論證” *兩個(gè)成功地鐵綜合物業(yè)給我們啟示： 從地鐵綜合物業(yè)價(jià)值出發(fā)，商業(yè)價(jià)值最高，規(guī)劃比例最大，其次是地鐵綜合物業(yè)不可或缺的公寓和寫(xiě)字樓，最后是住宅。 于是，地鐵綜合體物業(yè)，應(yīng)該是本項(xiàng)目的一個(gè)可研方向。而綜合體是將土地合理利用，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的一種成熟的地產(chǎn)理念。 附件：項(xiàng)目自身分析 “ 啟示：土地價(jià)值排序” *成熟區(qū)域 地鐵 人文 三面臨路 交通便利 舊城改造 配套全 可以看到，決定土地價(jià)值的最大價(jià)值在于地塊區(qū)域在城市中的位置以及地位。在這樣的市場(chǎng)行情下，用什么產(chǎn)品、什么姿態(tài)、什么操作模式、什么運(yùn)營(yíng)策略？是必須在項(xiàng)目運(yùn)作前要探討的話(huà)題。 目前西安量?jī)r(jià)齊跌的局面已成事實(shí)。 法則 2 [ 市場(chǎng)法則 ] “宏觀(guān)：堅(jiān)決不動(dòng)搖” 本次中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議，有史以來(lái)比較少有的特別 提出關(guān)于房地產(chǎn)的話(huà)題：（中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議原文） 要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理 回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供 給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。于是，企業(yè)的品牌戰(zhàn)略必須在運(yùn)作項(xiàng)目
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