某村項目操作策略研究報告(已修改)
2025-02-26 01:31 本頁面
【正文】 [ 運營法則 ] 吉祥村項目 操作策略研究 法則 1 [ 企業(yè)法則 ] “ 企業(yè)必須考慮戰(zhàn)略在前” *央企背景、世界五百強企業(yè)、首次進入地產(chǎn)行業(yè)。 這樣背景的企業(yè)，進入地產(chǎn)行業(yè)，不會單單想贏一個項目而已，更重要的是想在行業(yè)中占有一席之地。于是，企業(yè)的品牌戰(zhàn)略必須在運作項目前思考，進行到戰(zhàn)略規(guī)劃，方可實現(xiàn)企業(yè)在地產(chǎn)業(yè)中的勝利。 “第一個代表占位” *吉祥村項目，是企業(yè)的第一個地產(chǎn)項目。它所承載的戰(zhàn)略目的一定是：占位、項目帶動企業(yè)品牌 占位 ： （ 1）城市資源 （ 2）政府資源 （ 3）城市形象 （ 4）品牌形象 （ 5）團隊資源 “企業(yè)啟示：引領、代表” *在這樣的開發(fā)戰(zhàn)略背景下，吉祥村項目也已經(jīng)注定了不會走向平庸的產(chǎn)品研發(fā)之路，也不會走向平庸的營銷操作以及平庸的推廣。 所以，我們的定位思考，也有了第一個限定。 法則 2 [ 市場法則 ] “宏觀：堅決不動搖” 本次中央經(jīng)濟會議，有史以來比較少有的特別 提出關于房地產(chǎn)的話題：（中央經(jīng)濟會議原文） 要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理 回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供 給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 于是， 2023年的地產(chǎn)形勢不容樂觀，嚴冬行情已成 定局。 附件：宏觀政策分析 “ 西安：量價齊跌” *西安的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布 11月份正式降價。而全國的房地產(chǎn)拐點確立同樣也在 11月。 目前西安量價齊跌的局面已成事實。 4成樓盤均價在 6000元 /平米以下。 西安與全國的市場行情基本同步，代表本輪調(diào)控并非單純的調(diào)控一線城市，對于二三線城市的影響也很嚴重。 附件：政策影響下的市場情況 “市場啟示：風險必然 ” *面對宏觀政策以及西安市場對于宏觀政策下的表現(xiàn)，2023年的房地產(chǎn)的風險性加大已經(jīng)成為了必然的趨勢。在這樣的市場行情下，用什么產(chǎn)品、什么姿態(tài)、什么操作模式、什么運營策略？是必須在項目運作前要探討的話題。 而市場給了我們另一個限定：充分考慮入市時期的市場環(huán)境，做抵抗風險能力強的產(chǎn)品為上策。 附件：西安市總體市場分析 附件：區(qū)域市場分析 法則 3 [土地法則 ] “ 土地價值高 ” *成熟區(qū)域、人文氛圍好、周邊配套全、三面臨路、交通便利、緊鄰地鐵口、周邊舊城改造力度大。 土地的屬性告訴我們，這個地塊的潛在價值高，如何利用現(xiàn)有的價值，是我們需要分析與研判的話題。 附件：項目自身分析 “ 啟示：土地價值排序” *成熟區(qū)域 地鐵 人文 三面臨路 交通便利 舊城改造 配套全 可以看到，決定土地價值的最大價值在于地塊區(qū)域在城市中的位置以及地位。 而先決條件在于地塊本身條件以及未來的前景。 暫時的區(qū)域現(xiàn)狀條件不具備完全代表性。 土地的最大價值給了我們思考的方向： 城市發(fā)展原則 法則 4 [定位法則 ] “小結(jié)” *企業(yè)啟示：拒絕平庸產(chǎn)品 需要有代表性 市場啟示：抵抗風險能力強的產(chǎn)品 土地啟示：城市發(fā)展原則 “看地形” 小 寨 西 路 丁 白 路 含 光 路 結(jié)論 ： （ 1）地量小、地形不規(guī)整，居住類產(chǎn)品受局限 （ 2）三面臨路，商業(yè)價值大 （ 3）需要對于地塊分區(qū)，進行土地價值利用最大化 “看城市” *城市發(fā)展迅速的當今，城市成熟地段的小地塊開發(fā)已經(jīng)形成了一種模式：那就是綜合體開發(fā)。而綜合體是將土地合理利用，實現(xiàn)利潤最大化的一種成熟的地產(chǎn)理念。 提示：本區(qū)域還未出現(xiàn)純粹的綜合體項目 1 2 3 4 賽高街區(qū) 解放路萬達廣場 中貿(mào)廣場 李家村萬達廣場 萊安逸境 華遠君城 萬達新天地 首創(chuàng)國際城 龍湖 moco 5 7 8 9 “看特性” *如果說綜合體是一種可利用的模式，那么是什么樣的綜合體又是一個我們需要研判和討論的話題。 就土地自身而言，地塊形狀給我們一些思路和方向外，外部的資源也是我們考慮的重點。 土地價值排序第二名的地鐵無疑是一個地塊特性。 于是，地鐵綜合體物業(yè)，應該是本項目的一個可研方向。 “定位：地鐵綜合體物業(yè)” *凌駕城市之上的物業(yè)形態(tài)，綜合地鐵概念，利用地鐵特性將產(chǎn)品的業(yè)態(tài)進行優(yōu)化組合。 普通綜合體 地鐵綜合體 李家村萬達 賽高街區(qū) 規(guī)模 34萬平米 24萬平米 業(yè)態(tài) 公寓 公寓 商業(yè) 住宅 寫字樓 商業(yè) 檔次 中 中高 租金 公寓 30元 /平米 公寓 45元 /平米 “定位驗證” *城市主干道、地鐵沿線、中小規(guī)模，決定了地塊發(fā)展方向， ——地鐵綜合體 賽高街區(qū) 吉祥村 51畝 43畝 沿未央路
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