【正文】 中海濱江尚都 營(yíng)銷策略 上半年回顧 目標(biāo) 本次報(bào)告結(jié)構(gòu) 策略導(dǎo)出 營(yíng)銷攻略 本體 分析 市場(chǎng) 分析 客戶 分析 推廣 攻略 展示 攻略 推售 攻略 SP 攻略 推出 26＃臨江一線單位 均價(jià)￥ 28000 推出 1 2 22＃ 包括沿龍吳路單位與臨江二線單位 最低￥ 11000，最高￥ 28000，均價(jià)￥ 13000 推出 12＃臨江二線單位， 最低價(jià)￥ 12800，最高價(jià)￥ 18700，均價(jià)￥ 16000 在形象和價(jià)格上方面均已成功躍居區(qū)域領(lǐng)袖樓盤 ： 10年 4月世聯(lián)接盤起至今，一期共銷售 623套，去化率達(dá)到 83%， 總銷金額 ， 整體均價(jià)增長(zhǎng)超過 100%。 10000 15000 20220 25000 半年 總結(jié) 6 8 10 12 4 6 30000 35000 推出 23＃臨江一線單位 均價(jià)￥ 23000 推出 2 33＃臨江一線多層 最低價(jià)￥ 22500 最高價(jià)￥ 45000 均價(jià)￥ 35000 推出 25＃臨江一線單位 均價(jià)￥ 27000 推售情況：上半年主要進(jìn)行一期的剩余房源的推售工作，去化速度良好，上半年實(shí)現(xiàn) 82%的推案去化率 。 推售時(shí)間 3月 22日 4月 18日 6月 8日 小計(jì) 推售樓座 10/18/19/20 25 29/33 / 面積段 110155 176216 237244 / 推售套數(shù) 90 36 28 154 推售面積 12239 6824 7011 26101 推售均價(jià) 18000 24000 35000 24000 已售套數(shù) 90 32 4 122 去化率 100% 89% 0% 82% 半年 總結(jié) 銷售情況： 3月份開盤集中成交，隨后 價(jià)格一路穩(wěn)步上升 。 月份 銷售套數(shù) 套 銷售面積 平米 銷售金額 萬(wàn)元 銷售均價(jià) 元 /平米 1 13 538 12033 2 1 346 23622 3 149 15189 16547 4 78 7643 18331 5 61 6165 18873 6 21 1594 21870 合計(jì) 323 31475 17359 注：數(shù)據(jù)來源于佑威網(wǎng)，時(shí)間截止至 6月 30日 2022 年 1 6 月銷售情況0204060801001201401600500010000150002022025000銷售套數(shù) 13 1 149 78 61 21銷售均價(jià) 12033 23622 16547 18331 18873 218701 2 3 4 5 6上半年成交 323套，銷售面積 31475平米，總銷金額 ，整體成交均價(jià)17359元 /平方米 。 （含車庫(kù)、商鋪） 半年 總結(jié) 以上數(shù)據(jù)含車庫(kù)、商鋪 上半年成交 168套，銷售面積 25883平米，總銷金額 4. 99億 ，整體成交均價(jià)19270元 /平方米 。 （純住宅，不含車庫(kù)、商鋪） 一期剩余房源分析：已推房源中的剩余貨量較少，多為 景觀資源較差或總價(jià)較高房源 。新推或未推房源為一線江景大戶型高端產(chǎn)品。 樓號(hào) 戶型面積 總套 數(shù) 剩余套數(shù) 余貨特征 29 240 14 14 6月 8日新推房源 面積大、總價(jià)高 33 240 14 10 30~32 360 6 6 未推出 23 216 18 1 樣板房 176 18 1 25 216 18 2 高區(qū)、大戶型、高 總價(jià) 176 18 2 26 216 18 3 低區(qū)、大戶型、景 觀資源較弱 半年 總結(jié) 一期成交客戶居住區(qū)域分析徐匯54%寶山0%閘北1%其他1%長(zhǎng)寧4%港臺(tái)1%楊浦1%外籍2%外地10%普陀1%浦東5%閔行8%郊縣2%虹口1%黃浦1%靜安2%盧灣7%類型 面積 戶型 客戶類型 C1 176/216 三房 /四房 50%上?？蛻? 50%兩外客戶 私企業(yè)主 +高層管理 C2 153/155 三房 /三房 70%上?？蛻? 30%外地客戶 中高層管理 +小私營(yíng)業(yè)主 E 118/105/150 三房 /二房 /三房 90%上海客戶 10%外地客戶 中高層管理 F 122/140 二房 /三房 客戶情況回顧：以改善居住型自住客為主，本地客戶占絕大部分比例，其中 徐匯區(qū)客戶占 54％ 。 我們的客戶： ?年齡： 客戶年齡層次以 3545歲 為主，有一定購(gòu)買力； ?來源： 主要以上海本地客戶為主 （其中徐匯及周邊區(qū)域?yàn)榻^對(duì)主力） 。一線客戶大多集中在徐匯、虹橋等高檔區(qū)域；二線客戶有部分來自于莘莊、閔行等區(qū)域。 ?臵業(yè)目的： 絕大多數(shù)為 自住 。 ?關(guān)注價(jià)值點(diǎn)： 江景、中海品牌 。 江景49%物業(yè)管理11%中海品牌28%區(qū)域發(fā)展6%教育6%成交客戶吸引因素統(tǒng)計(jì) 半年 總結(jié) 影響成交的主要因素分析 序號(hào) 正面因素 總結(jié)經(jīng)驗(yàn) 1 濱江資源、成熟社區(qū) 前期產(chǎn)品定位的重要性 2 優(yōu)惠額度增加 淡市下優(yōu)惠活動(dòng)對(duì)促進(jìn)成交的重要性 3 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 展示對(duì)于銷售的促進(jìn)作用 序號(hào) 反面因素 對(duì)策 1 劣勢(shì)房源、高價(jià)房 源去化相對(duì)緩慢 通過媒體宣傳、現(xiàn)場(chǎng)銷售引導(dǎo)客戶 半年 總結(jié) 形象推廣回顧： “成熟灣居，國(guó)際人居價(jià)值領(lǐng)地” “世居徐匯，宅藏濱江” 一線平層大宅啟用副案名 “金域華府 ” 整體推廣主題脈絡(luò) —— 由區(qū)域化江景樓盤 ， 到中海品牌影響力下的徐匯濱江精品社區(qū)，再超越自我，最終樹立徐匯濱江首席灣居形象，在價(jià)格與形象方面均躋身全上海豪宅行列。 中海濱江尚都 金域華府 徐匯一線濱江之上的類別墅體驗(yàn) 世居徐匯，宅藏濱江 一線濱江全景觀大宅 成熟灣居 國(guó)際人居價(jià)值領(lǐng)地 濱江典藏房源 即將聯(lián)袂登場(chǎng) 10/18/19/20 25 29/33 3月 22日開盤 4月 18日開盤 6月 8日開盤 半年 總結(jié) 媒體投放：上半年媒體推廣費(fèi)用總計(jì)約 289萬(wàn) ，占總銷金額的%。 新聞晨報(bào)、新民晚報(bào)、東方早報(bào)、租售情報(bào)、上海樓市、搜房網(wǎng)、 麥房、 東方航空、DM境外夾報(bào) 新聞晨報(bào)、新民晚報(bào)、東方早報(bào)、租售情報(bào)、上海樓市、搜房網(wǎng)、 麥房、 移居上海、東方航空、DM境外夾報(bào) 新聞晨報(bào)、新民晚報(bào)、東方早報(bào)、租售情報(bào)、上海樓市、搜房網(wǎng)、 理財(cái)周刊、 DM直郵、 短信 媒體 投放 媒體 費(fèi)用 77萬(wàn) 127萬(wàn) 85萬(wàn) 289萬(wàn) 上半年媒體推廣費(fèi)用總計(jì)約 289萬(wàn)， 總銷金額 ，僅占 %，現(xiàn)有媒體投放效果較好。 新聞晨報(bào)、新民晚報(bào)、東方早報(bào)、租售情報(bào)、上海樓市、搜房網(wǎng)、 麥房、 移居上海、DM境外夾報(bào) DM直郵 半年 總結(jié) 一期小結(jié)與啟示 ?一期啟示：客戶仍以 區(qū)域性客戶 為主 江景資源、中海品牌 是客戶認(rèn)可的關(guān)鍵價(jià)值因素 ? 一期成果：項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)大幅拉升＋推案房源的順利去化 樹立 徐匯濱江標(biāo)桿樓盤 的地位 “成熟灣居” 形象已深入人心 半年 總結(jié) 上半年回顧 目標(biāo) 本次報(bào)告結(jié)構(gòu) 策略導(dǎo)出 營(yíng)銷攻略 本體 分析 市場(chǎng) 分析 客戶 分析 推廣 攻略 展示 攻略 推售 攻略 SP 攻略 目標(biāo) 銷售目標(biāo) 量： 7億（年度總銷 15億，其中一期 8億） 價(jià)：在一期的價(jià)格基礎(chǔ)上有所提升 品牌目標(biāo) 項(xiàng)目：穩(wěn)固當(dāng)前區(qū)域領(lǐng)跑者地位 企業(yè)：項(xiàng)目與企業(yè)品牌聯(lián)動(dòng)，相互拉升 11年目標(biāo) 量： 7億 預(yù)計(jì) 11年 8月 開盤 ? 根據(jù)戶均面積（ 125m2）、一期 10年C型實(shí)現(xiàn)價(jià)格（ 22022元 /m2） ? 需要 5個(gè)月內(nèi)完成 254套銷售量， 平均 51套 /月 目標(biāo) 分解 目標(biāo)分解一：量與價(jià) 在價(jià)格繼續(xù)小幅提升的基礎(chǔ)上，月均銷售 51套 ，是否有難度？ 價(jià)： 10年一期實(shí)現(xiàn)價(jià)格的提升： ? C2型 —— 19600元 /m2 ↑ ? C1型 —— 23800元 /m2 ↑ 市場(chǎng)形勢(shì)不容 11年價(jià)格快步上漲！ 資金需求不容高價(jià)影響速度！ 與一期持平并小幅提升價(jià)格！ ? C2型 —— 20220元 /m2 ? C1型 —— 25000元 /m2 ? 根據(jù)戶均面積（ 125m2）、一期 10年 C型實(shí)現(xiàn)價(jià)格（ 22022元 /m2） ? 需要 5個(gè)月內(nèi)完成 254套銷售，即 51套 /月 項(xiàng)目 11上半年銷售量 月均銷售量 中海濱江尚都 168套 28套 尚海灣 411套 （ 225套） 68套（ 38套，不計(jì)被整體收購(gòu)房源） 百匯園 132套 22套 平均 39套 (29套） 遠(yuǎn)超過 11年上半年的銷售速度！ 目標(biāo) 分解 目標(biāo)分解一：量與價(jià) 量?jī)r(jià)均需提升，但市場(chǎng)形勢(shì)反差巨大，銷售任務(wù)艱巨 下半年銷售的首要任務(wù)是保證銷售速度，其次才是實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升。 ?深耕多年，奠定基礎(chǔ) 上世紀(jì) 90年代初就登陸上海，中海地產(chǎn)已成為滬上高檔樓盤的代名詞； ?低調(diào)內(nèi)斂，一度淡出 繼海華花園、海天花園、海麗花園等之后，中海在上海一度較沉寂； ?中心城區(qū)，項(xiàng)目聯(lián)動(dòng) 盧灣區(qū)、閘北區(qū)、徐匯區(qū)，中海全面落子，價(jià)值聯(lián)動(dòng)促進(jìn)品牌效應(yīng)。 目標(biāo)分解二：關(guān)于品牌 中海在上海的發(fā)展歷程 目標(biāo) 分解 世居徐匯，宅藏濱江 10年 樹立項(xiàng)目品牌基礎(chǔ) 11年 強(qiáng)化企業(yè)品牌輻射力 國(guó)際灣岸社區(qū) 中海翡翠、中海錦城等項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng) 中海濱江尚都 上海中海 長(zhǎng)三角戰(zhàn)略重心 目標(biāo)分解二：關(guān)于品牌 11年上海中海多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，是 強(qiáng)化企業(yè)品牌影響力、穩(wěn)固長(zhǎng)三角戰(zhàn)略重心 的一年。中海濱江尚都能上升到的高位將為其奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 與滬上其他項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步提升中海品牌價(jià)值，增強(qiáng)中海在上海乃至長(zhǎng)三角地區(qū)的品牌影響力，為后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，夯實(shí)中海全國(guó)布局的發(fā)展戰(zhàn)略。 目標(biāo) 分解 目標(biāo)解析小結(jié)： 是 11年上海中海強(qiáng)化企業(yè)品牌影響力、穩(wěn)固長(zhǎng)三角戰(zhàn)略重心的重點(diǎn)。 品牌升值： 11年銷售任務(wù)艱巨，淡市下如何實(shí)現(xiàn)有價(jià)格要求的快速去化？ 營(yíng)銷突圍： 如何在淡市下完成艱巨的銷售任務(wù)？ 項(xiàng)目自身有何優(yōu)劣勢(shì) —— 本體分析 市場(chǎng)中有何競(jìng)爭(zhēng)與威脅 —— 市場(chǎng)分析 客戶有何特征與需求 —— 客戶分析 上半年回顧 目標(biāo) 本次報(bào)告結(jié)構(gòu) 策略導(dǎo)出 營(yíng)銷攻略 本體 分析 市場(chǎng) 分析 客戶 分析 渠道 攻略 展示 攻略 推售 攻略 推廣 攻略 社區(qū)日趨成熟，內(nèi)部差異明顯 預(yù)計(jì)在 8月下旬入市，一期剩余貨量為大戶型，沒有內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 1季度 12 2022年 2022年 一期銷售狀況 交房情況 配套投入時(shí)間 可推售棟號(hào) 10號(hào) 持續(xù)銷售階段 客戶積累階段 29號(hào)、 33號(hào)、townhouse 一期全部交付 一期現(xiàn)房銷售階段 2季度 3季度 樣板段完成 11達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn) 25號(hào)樓 7達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn) 本體 分析 類型 面積（㎡） 戶型 10年銷售速度 銷售均價(jià) 總價(jià)區(qū)間 C1 （一線江景） 176/216 三房 /四房 144套 14套 /月 23200元 /m2 360610萬(wàn) C2 （二線江景） 153/155 三房 /三房 216套 47套 /月 18200元 /m2 240320萬(wàn) E （龍吳路高層） 118/105/150 三房 /二房 /三房 540套 60套 /月 13000元 /m2