周莊源-未來(lái)水鄉(xiāng)項(xiàng)目策略報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-03-30 00:45 本頁(yè)面
【正文】 7 116 % % % % % 0 20 40 60 80 100 120 140 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 商品房銷售面積 （ 萬(wàn)平方米 ） 同比增長(zhǎng) 比上年增長(zhǎng) %；合同金額 。 商品房?jī)r(jià)格一路上揚(yáng) ?，F(xiàn)房綜合平均售價(jià)達(dá) 2546元 ， 比上年增 %。 其中普通住宅2083元 ， 別墅 、 高檔公寓 3999元 ， 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 3722元 ， 分別比上年增長(zhǎng) %、 %、 %。 期房平均售價(jià) 2781元 。 空置面積下降 由于社會(huì)需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面積減少，截止 12月底，全市商品房空置面積僅，同比下降 %，其中住宅空置 平方米，同比下降 %，空置率為 %。 地理位置 本項(xiàng)目地塊位于周莊鎮(zhèn)東南角，周莊鎮(zhèn)則同村南側(cè)。 地塊特質(zhì)分析 地塊四至 東臨則洞江，隔江與上海青浦區(qū)商榻鎮(zhèn)相鄰；南臨急水港；西臨北白蕩（湖）；北臨周商公路，隔路為則同村； 從上海沿周商路進(jìn)入周莊首先經(jīng)過(guò)本地塊，從地理意義上理解，這塊地可以理解為周莊的緣起。 優(yōu)勢(shì)分析： 地塊 SWOT分析 位于上海進(jìn)入周莊的入口處，地理位置顯著。由自然水系封閉圍合，周圍水網(wǎng)發(fā)達(dá)，內(nèi)部水系豐富。占地面積較大，規(guī)模效應(yīng)顯著。 項(xiàng)目地塊靠近規(guī)劃的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。外延道路有限，交通受到一定限制。周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施較少，生活條件有待改善。臨近藥廠，可能造成污染。 劣勢(shì)分析： 機(jī)會(huì)分析： 周莊地區(qū)目前沒(méi)有在售別墅樓盤(pán)項(xiàng)目。 國(guó)家停止別墅性質(zhì)地塊批租，市場(chǎng)供應(yīng)減少 。 威脅分析： 城市發(fā)展水平不快，居民消費(fèi)水平較低 。 周莊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展單一，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性矛盾突出 。 第二部分： 旅游市場(chǎng)研究 周莊鎮(zhèn)現(xiàn)狀和基礎(chǔ)研究 周莊鎮(zhèn)現(xiàn)狀城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)形態(tài)基本可以描述為： “ 古鎮(zhèn)區(qū) +古鎮(zhèn)新區(qū) +新鎮(zhèn)區(qū) ” 周莊古鎮(zhèn)區(qū) 保護(hù)規(guī)劃 老區(qū)： 傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)中心； 新區(qū)一行政中心； 急水港以北地段一工業(yè)區(qū) 。 昆山旅游市場(chǎng)研究 旅游產(chǎn)品類型 目前，昆山旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)品 構(gòu)成豐富，適合不同消費(fèi)層次需求。 以周莊為代表的 水鄉(xiāng)古鎮(zhèn) 旅游產(chǎn)品； 以旭寶高爾夫俱樂(lè)部、大上海高爾夫 俱樂(lè)部為代表的 高爾夫康體 旅游產(chǎn)品； 以丹桂園、昆山國(guó)家農(nóng)業(yè)示范園為代表的 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光休閑旅游產(chǎn)品； 以巴城陽(yáng)澄湖、淀山湖為代表的 休閑度假旅游產(chǎn)品； 以云海度假村為代表的餐飲住宿設(shè)施完善的 賓館飯店業(yè)旅游配套產(chǎn)品。 由上海青浦、松江和昆山周莊所組成的 上海遠(yuǎn)郊短期都市旅游圈 已基本形成，周莊以 “ 中國(guó)第一水鄉(xiāng) ”的市場(chǎng)形象，于 “ 江南六鎮(zhèn) ” 中處于絕對(duì)的領(lǐng)跑位置，同時(shí)成為該旅游圈中的重要核心。 周莊的 “ 保護(hù)和發(fā)展并舉 ” 的經(jīng)營(yíng)模式也可圈可點(diǎn)。不存在脫離了 “ 發(fā)展 ” 理念的單純意義上的保護(hù) ,同樣也不可能存在脫離了 “ 保護(hù) ” 的單純意義上的發(fā)展 ,“保護(hù)和發(fā)展并舉 ” 的嶄新思路成為古鎮(zhèn)發(fā)展的樣板。 第三部分： 旅游地產(chǎn)市場(chǎng)研究 旅游地產(chǎn)的概念 廣義地解釋旅游地產(chǎn)： 包括所有以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)。 在國(guó)內(nèi)也有把旅游地產(chǎn)稱為旅游景觀房地產(chǎn)，它是指依托周邊豐富旅游資源（包括自然旅游資源、人文旅游資源和人造旅游資源），借助旅游度假為目的的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷模式，以求全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑旅游功能而開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 旅游地產(chǎn)的價(jià)值訴求 ——城界湮滅 隨著城際間的交通網(wǎng)絡(luò)化、公交化， 投資區(qū)域的地理界限逐步湮滅 ，加上服務(wù)區(qū)域的地域突破，地區(qū)保護(hù)主義逐步走向消亡，旅游地產(chǎn)面臨著更大的市場(chǎng)空間與機(jī)會(huì)，區(qū)域資源開(kāi)發(fā)將被置于更大的地域范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化配置，從而發(fā)揮出更大的系統(tǒng)化價(jià)值。 綜上所述，我們可以清晰的看到，本項(xiàng)目從客觀地理環(huán)境、周遍基礎(chǔ)設(shè)施、綜合配套環(huán)境、同質(zhì)開(kāi)發(fā)壁壘等方面看，存在巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： 從現(xiàn)狀看： 位于二級(jí)城鎮(zhèn)交通動(dòng)線上，但 “ 前不著村，后不著店 ” ，生活配套缺乏；區(qū)域旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱潮尚未真正形成；房地產(chǎn)市場(chǎng)需求面窄，投資品種主要局限在 商業(yè)物業(yè) ；距上海 60公里，當(dāng)天可以來(lái)回，區(qū)域 集客能力 不強(qiáng)；發(fā)展商在品牌上無(wú)優(yōu)勢(shì)，無(wú)法通過(guò)品牌效應(yīng)在樹(shù)立獨(dú)特的市場(chǎng)形象。 認(rèn)知總結(jié) 從未來(lái)看： 隨著招商進(jìn)程的推進(jìn)，不排除地塊北側(cè)的 周莊開(kāi)發(fā)區(qū) 將 嚴(yán)重影響 本案區(qū)域的整體環(huán)境； 區(qū)域規(guī)劃前景 不明朗 。 因此，從滿足消費(fèi)者的需求，從產(chǎn)品入手，于規(guī)劃，建筑，景觀，戶型及公共空間形成有效的 市場(chǎng)區(qū)隔 ，以全新的市場(chǎng)形象入市 我們對(duì)
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