【正文】 第四部分： 建筑風(fēng)格 我們認(rèn)為： 旅游度假物業(yè)如果再去模仿看似有地脈關(guān)聯(lián)的江南建筑風(fēng)格或是某種異域建筑風(fēng)格都是不明智的選擇。 但是，我們也要考慮該地塊若被另一發(fā)展商取得，若不能和本項(xiàng)目物業(yè)形象協(xié)調(diào)一致或基本匹配，那么這一片區(qū)的整體形象將失去控制，可能對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。 因?yàn)榈鼐夑P(guān)系，蘇南及周邊的廣大區(qū)域也將是以上兩股客源的有益補(bǔ)充。 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 以家庭，朋友的度假需求為主 的自用客戶(hù)群體， 是個(gè)人的置業(yè)行為，也隱含一定的投資成分。 定 位 / Positioning 第一部分 ： 項(xiàng)目總體概念定位 江南 ?液上海 —周莊源 “ 未來(lái)水鄉(xiāng)概念 ” 復(fù)合型旅游休閑港灣 “ 液體周莊 未來(lái)水鄉(xiāng) ” 市民郊游度假基地 ?水鄉(xiāng)生活體驗(yàn)基地 第二部分： 定位依據(jù) 依據(jù)一： 項(xiàng)目自身優(yōu)越的地表自然生態(tài)條件 依據(jù)二： 周邊業(yè)已經(jīng)成熟的旅游圈 依據(jù)三： 拉長(zhǎng)產(chǎn)品線(xiàn)，爭(zhēng)取更多客源，稀釋市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 依據(jù)四： 契合品牌戰(zhàn)略，利于 “ 旅游地產(chǎn) ” 品牌的建立 第三部分： 功能定位 復(fù)合型旅游休閑港灣 其功能主要集中在 “ 休閑 ”上，滿(mǎn)足 “ 在家度假 ” 的生活夢(mèng)想。 周莊的 “ 保護(hù)和發(fā)展并舉 ” 的經(jīng)營(yíng)模式也可圈可點(diǎn)。 劣勢(shì)分析： 機(jī)會(huì)分析： 周莊地區(qū)目前沒(méi)有在售別墅樓盤(pán)項(xiàng)目。 地塊特質(zhì)分析 地塊四至 東臨則洞江，隔江與上海青浦區(qū)商榻鎮(zhèn)相鄰；南臨急水港；西臨北白蕩（湖）；北臨周商公路，隔路為則同村； 從上海沿周商路進(jìn)入周莊首先經(jīng)過(guò)本地塊，從地理意義上理解，這塊地可以理解為周莊的緣起。隨著新開(kāi)樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)，期房預(yù)售也非?；鸨? 市場(chǎng)特征 周莊古鎮(zhèn)隸屬于昆山市。 現(xiàn)房綜合平均售價(jià)達(dá) 2546元 ， 比上年增長(zhǎng)%。認(rèn) 知 / Cognizance 第一部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 城市概況 昆山地處中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲，是上海經(jīng)濟(jì)圈中一個(gè)重要的新興工商城市 。同時(shí) ， 商品房?jī)r(jià)格一路上揚(yáng) 。區(qū)域發(fā)展熱點(diǎn)已然形成；旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)人氣聚集，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了較大的想像空間?，F(xiàn)房銷(xiāo)售面積 米，比上年增長(zhǎng) %；合同金額 ，比上年增長(zhǎng)%。 地理位置 本項(xiàng)目地塊位于周莊鎮(zhèn)東南角，周莊鎮(zhèn)則同村南側(cè)。臨近藥廠，可能造成污染。 由上海青浦、松江和昆山周莊所組成的 上海遠(yuǎn)郊短期都市旅游圈 已基本形成，周莊以 “ 中國(guó)第一水鄉(xiāng) ”的市場(chǎng)形象，于 “ 江南六鎮(zhèn) ” 中處于絕對(duì)的領(lǐng)跑位置，同時(shí)成為該旅游圈中的重要核心。 因此，從滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，從產(chǎn)品入手，于規(guī)劃，建筑，景觀，戶(hù)型及公共空間形成有效的 市場(chǎng)區(qū)隔 ，以全新的市場(chǎng)形象入市 我們對(duì)本項(xiàng)目的表象認(rèn)知是： 地表環(huán)境現(xiàn)狀天生麗質(zhì)，但區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)不明朗， 采用傳統(tǒng)房地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，采用用非傳統(tǒng)思維方式進(jìn)行定位 順應(yīng)市場(chǎng)需求，立足于可操作性 以前瞻眼光倡導(dǎo)全新生活方式 組合多元化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式 將與周遍項(xiàng)目形成清晰錯(cuò)位 依托得天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和自然風(fēng)土文脈 系統(tǒng)整合旅游、休閑、渡假、商務(wù)、商業(yè)和投資資源 突出重圍，形成置之死地而后生的巨大收獲。其需求除了商務(wù)為主之外，員工福利休養(yǎng)場(chǎng)所、員工培訓(xùn)基地等功能也將得以實(shí)現(xiàn)。 浙江屬于 “ 全民投資 ” 的集群式房地產(chǎn)消費(fèi)力，其敏銳的投資嗅覺(jué)和與生俱來(lái)的投資意識(shí)一直處于是全國(guó)的前列。 這主要是因?yàn)椋? 毗鄰商周公路進(jìn)深小，易受噪音，塵土影響； 地塊被規(guī)劃路切分，形態(tài)畸零，可利用性下降； 兩地塊受由于商周公路的阻隔，會(huì)給管理和出 入聯(lián)系帶來(lái)一定的難度； 未來(lái)， 不排除商周公路以北地塊受北側(cè)的周莊開(kāi)發(fā)區(qū)影響較大，至少將形成一定的心理抗性，拉低物業(yè)的整體檔次。 我們將進(jìn)一步關(guān)注跟進(jìn)本項(xiàng)目的地塊獲取進(jìn)程，及時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出相關(guān)建議。 提高了社區(qū)的綠化效率 ， 增加了綠地的展開(kāi)面積 。 沿路商街 的主題為： 漁人碼頭 邊際商街主要經(jīng)營(yíng) : 特色餐飲（水產(chǎn)品 為主，通過(guò)對(duì)傳統(tǒng) 菜式的改良，融入 新的創(chuàng)意，形成 “ 新派江南菜 ” ）； 手工藝品 （以非批量生產(chǎn)的手工藝品為主，不一定要精致，但要洋溢著濃厚的生活氣息，與目前市面上 “ 千人一面 ” 的旅游工藝品產(chǎn)生深刻反差，形成市場(chǎng)區(qū)隔）； 江南古董店 （收集農(nóng)村的近現(xiàn)代特色物品，在展示的同時(shí)達(dá)成銷(xiāo)售）。 SPA 澄思域 SPA可理解為是一種針對(duì)人體的治療方法，也稱(chēng) “ 水療法 ” ，即以水作為媒介，利用人與水的接觸，使水中含有的一些特殊的對(duì)人體的健康或健美有益的成份通過(guò)親和滲透作用進(jìn)主人體，達(dá)到治療或美容美體的目的。 什么都可以做，也可以什么都不做。 其他活動(dòng)：上海高檔商場(chǎng)巡展、組織溫州、寧波看房團(tuán)等。 謝 謝 觀 摩