【正文】 示 客戶啟示 在深挖客戶需求的基礎(chǔ)上，引領(lǐng)并非迎合；通過行銷網(wǎng)絡(luò)與圈層整合營銷，制造 “ 病毒效應(yīng) ” 。 由于從小在成都長大，對于市中心特別有區(qū)域情結(jié)，覺得如果財(cái)富達(dá)到一定層 面，一定要在市中心購置一套物業(yè)，這是對城市核心資源的占有，對人生的一 種品質(zhì)詮釋。 居住選擇：現(xiàn)住在麓山國際社區(qū)，希望在城市核心購買一套頂級住宅自住或 收藏。 他說，他希望能在最成都的地方找到一個(gè)最國際的家，都匯華庭滿足了他的想法，最 吸引它的是項(xiàng)目特別安靜，這個(gè)地方應(yīng)該做的有品位，讓人駐足和流連，希望項(xiàng)目能 感受最時(shí)尚便利而又高品質(zhì)生活，和未來成都的太太幸福生活。 生活時(shí)尚，致力于行業(yè)專業(yè)研究及傳播。 ? 生活方式： 有錢無閑，習(xí)慣于國際化的生活方式，熱愛都市生活 ,追求時(shí)尚，對生活品質(zhì)要求高。 他們不是大眾眼里的富豪，但他們是朋友圈里有優(yōu)越感的人； 更甚者有百萬甚至千萬家產(chǎn)，具備多次置業(yè)能力； 他們囊括了成都人、四川人、中國人、香港人等外籍人士。同時(shí)保證自身生活的私密。在滿足日常生活的基礎(chǔ)上需要足夠舒適，能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。 ?購買特征： 注重圈層感與標(biāo)簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認(rèn)同的居所。 ，客戶追求的是產(chǎn)品的純粹性、品質(zhì)感、安全性以及國際化的生活方式等； 【 客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 】 他們在各自的財(cái)富階層尋找著標(biāo)桿物業(yè) . ?投資趨向： 不再一味追求短期回報(bào)，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長期持有，更看重物業(yè)復(fù)合特性以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對于城市資源的占有。 【 客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 】 ?環(huán)境需求： 園林已經(jīng)不重要，但符號性和品質(zhì)感要強(qiáng)；園林、規(guī)劃都是高標(biāo)準(zhǔn)的，學(xué)習(xí)香港豪宅或國外；園林除環(huán)境營造外，風(fēng)水格局也很重要； ?配套需求 。 —— 實(shí)現(xiàn)工作與生活的同步，效率更高，但物業(yè)服務(wù)要好，建議采用香港或國外的的物管服務(wù)。 —— 個(gè)人的第一居所還是會(huì)選擇城市中心，第二居所才會(huì)考慮城市外邊。 中國西部華爾街 成都金融聚集地， 匯聚國內(nèi)外企業(yè)總部的世界級商圈； 鐵獅門、九龍倉、新鴻基等 10余個(gè)地產(chǎn)大鱷，億萬資本集聚； 20分鐘對接機(jī)場 地鐵輻射全城， 17條公交線路四通八達(dá)； 政務(wù)中心、金融服務(wù)、商務(wù)集群、星級酒店林立、商業(yè)繁榮。 ?由 3棟塔樓組成，以 176米的高度及富有現(xiàn)代感的簡約風(fēng)格屹立于東大街 CBD金融商務(wù)圈，為金融街上難得靜謐之地 ?項(xiàng)目產(chǎn)品主要由舒適性套 1和套 2組成，產(chǎn)品定位和區(qū)域潛在 CBD商務(wù)金融類客群的購買需求相對匹配 產(chǎn)品 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢 (S)： 劣勢 (W)： 作為住宅來看，容積率較高； 超高層規(guī)劃，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上受到一定局限； 地塊本身無景觀資源。隨著未來大體量的寫字樓項(xiàng)目進(jìn)駐東大街， CBD從業(yè)人員的住房需求將最先顯現(xiàn)，也最具發(fā)展?jié)摿Γ瑵撛诮鹑诎最I(lǐng)、金領(lǐng)引領(lǐng)的高端購買力區(qū)域； ?項(xiàng)目不直接臨東大街主干道，噪音相對較小； 區(qū)位 交通 ?項(xiàng)目周邊主干道為東大街，其為寬約 40米、雙向 8車道的都市主動(dòng)脈，西起鹽市口、春熙路，連接二環(huán)路、抵達(dá)沙河，全長近 。 目前的品牌識(shí)別仍需加強(qiáng) 價(jià)格： 區(qū)域內(nèi)整體產(chǎn)品銷售均價(jià)在 80009000元 /平米意味著 本案需要超越區(qū)域現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格 開盤價(jià)達(dá)到 13000元 /平米，均價(jià)目標(biāo)15000元 /平米，套 1套 2產(chǎn)品單套總價(jià)在97135萬；套 3和復(fù)式產(chǎn)品總價(jià)在 194390萬。 ? 發(fā)展軌跡：區(qū)域內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者 → 區(qū)域外挑戰(zhàn)者 → 明日的超級巨星 項(xiàng)目競爭定位 區(qū)內(nèi) 領(lǐng)導(dǎo)者 區(qū)外 挑戰(zhàn)者 競爭策略 【 本次方案提綱 】 附件 Part SIX 營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn) Part Four 營銷戰(zhàn)略 及執(zhí)行 Part Five 營銷環(huán)境研判 外部環(huán)境研判 Part TWO 目標(biāo)、任務(wù) 與問題 Part THREE 項(xiàng)目 /產(chǎn)品解讀 內(nèi)部環(huán)境研判 Part ONE 都匯華庭項(xiàng)目營銷目標(biāo)、任務(wù)及問題初判 銷售絕對成功，以較高去化速度實(shí)現(xiàn)對華置廣場的現(xiàn)金流支撐： 15個(gè)月完成 19萬方住宅去化 支持華人置業(yè)品牌落地，促進(jìn)在成都片區(qū)的品牌識(shí)別，并在項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)。 目前對外報(bào)價(jià)是 12022元 /平米 競品掃描之時(shí)代豪庭 住宅指標(biāo) 宗地規(guī)模 總建筑面積 約 56萬平米 物業(yè)類型 12幢電梯高層 +2幢甲級寫字樓 容積率 4 綠化率 33% 產(chǎn)品形態(tài)（樓王標(biāo)桿） 戶 型 建筑面積 套數(shù) 套數(shù)比 大平面 3房 180平米 237 50% 大平面 4房 240平米 237 50% 合 計(jì) 474 100% 時(shí)代豪庭目前只有三棟未售，皆為大 戶型產(chǎn)品。蓉國府定位為復(fù)合型國際商業(yè)建筑集群 ，總建面約 16萬平米 ， 由 6棟高層建筑組成 。蓉國府位于成都中心區(qū)第一大道 “ 人民南路 ” 三段 。 功能分別為甲級寫字樓 、 綜合商業(yè) 、 五星酒店 、 國際公寓四個(gè)部分 。 項(xiàng)目擬打造 “ 6星級服務(wù)住宅 ” ， 建筑主體采用雙塔結(jié)構(gòu) ， 保證每個(gè)戶型開闊的景觀視線； 173米超高層純住宅建筑引領(lǐng)成都超高層建筑新起點(diǎn) ， 重塑區(qū)域地標(biāo)； 90— 500平方米享受型 、奢侈型城市豪宅 ， 身份的象征； 270度觀景客廳 、 高空客廳設(shè)計(jì)視野廣闊 ， 更顯超高視覺沖擊力；引入新加坡精裝修生活理念 ， ；科技智能配套倡導(dǎo)科技 、 生態(tài) 、 時(shí)尚居家的生活方式；專屬 6星級會(huì)所服務(wù) 、 私享恒溫泳池彰顯業(yè)主生活品味 。 建筑與地塊呈 36度角布置 ， 建筑正面朝向東風(fēng)路與天仙橋東北面 ， 近觀錦江河景 ，另一面朝向大慈寺與春熙路片區(qū) ， 遠(yuǎn)望文化積淀豐厚的千年名剎大慈寺及春熙路繁華商業(yè)街景 。 ? 建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格 ?預(yù)計(jì)入市價(jià)格： LOFT精裝商務(wù)公寓 15000元 /平米 競品掃描之保利中心 競品掃描之朗御 項(xiàng)目名稱 朗御 開發(fā)商 新嘉置地 （ 成都 ） 發(fā)展有限公司 地理位置 錦江區(qū)大慈寺 1號 占地面積 總建筑面積 77124平米 產(chǎn)品形態(tài) 高層 容積率 綠化率 % 總戶數(shù) 468戶 戶型面積 77500平米 開盤時(shí)間 3月底開盤 車位比 1： 銷售價(jià)格 預(yù)計(jì) 14000元 /平米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 3800元 /平米左右 項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目坐落于城市核心地段大慈寺片區(qū) 。功能分別為甲級寫字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國際公寓四個(gè)部分。 【 競爭探尋 】 樓盤名稱 剩余套數(shù) 剩余面積 78號觀邸 13 1734 傲仕門 21 1847 繽舍 2 157 城市理想 49 2198 單飛鑫雅苑 1 51 都會(huì)風(fēng)尚 24 3308 錦江明珠 92 6846 錦天國際 10 882 昆侖華庭 27 1771 廊橋樂章 5 380 朗御 398 43821 山水琨玉 362 25096 上錦美地 6 468 時(shí)代豪庭 10 1422 雙城 262 19273 泰豐御園 210 19806 天合凱旋港 108 6734 西府少城 70 6979 曦城 10 848 一鑫居 16 1025 正黃上嶺 2 112 和信派都 3 197 摩根中心 194 14862 天紫界 566 38217 合計(jì) 2461 198034 截止 2022年 2月 25日的庫存情況分析 ?庫存套數(shù)合計(jì)約 2461套，庫存面積約 ?庫存主要集中在 6090平米的套 1和套 2戶型 按照 09年成都中心區(qū)域市場的去化速度，預(yù)計(jì) —— 剩余庫存預(yù)計(jì)將在 3個(gè)月左右將會(huì)全部清盤，即 2022年 5月底前 。喜年廣場 468 2022412 精裝修 (2500元 /㎡ ） / 城市理想 10 1178 3470㎡ 2022412 精裝修（ 1500元 /㎡ ） / 力迅領(lǐng)筑 484 ㎡ 20221212 精裝修（ 2022元 /㎡ ） (剩余 264套 ) 合計(jì)存量 25萬平米（數(shù)據(jù)截至 2022年 2月底） 編號 出讓時(shí)間 所屬板塊 占地面積 容積率 建筑面積 樓面地價(jià) 競得人 樓盤名稱 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 1 2022727 東大街板塊 12 197255 2022 成都泰信 今年年底 2 2022124 紅星路板塊 5323 8700 成都新合 2022年 3 20221216 華西板塊 8 324670 2812 成都匯日星河 2022年 4 2022131 春熙板塊 8 300455 3570 華人置業(yè) 華置廣場 2022年 5 2022427 北大街 5 14132 3810 成都盛幫 —— 6 2022928 花牌坊板塊 4 13073 7950 四川正黃 正黃羅格 2022年 6月 7 20221026 北大街板塊 5 31104 6090 飛大置業(yè) —— 8 騾馬市板塊 6 33451 6000 成都置信 —— 9 騾馬市板塊 3 20225 9563 交大房產(chǎn) —— —— 10 北大街 5 50473 5050 中房地產(chǎn) —— 11 東大街板塊 41612 4200 新加坡置地 郎御 2022年 4月 12 190000 1778 華人置業(yè) 都匯華庭 2022年 10月 13 2022724 科華路板塊 8 349459 3487 保利地產(chǎn) 保利中心 2022年 5月 14 20221119 東大街板塊 4 59377 6900 龍茂地產(chǎn) —— —— 15 2022124 九眼橋板塊 4 41668 7275 成都朗基地產(chǎn) 2022年 17 2022525 5 59830 3870 福建六建建設(shè)集團(tuán) —— 18 2022525 東大街板塊 56662 3986 成都成房置業(yè) —— 19 人南路板塊 116155 5216 重慶華宇 華宇 琨玉 20 389 4590㎡ 2022118 清水 富力史丹尼國際公寓 1期 200余套 4070㎡ 2022830 精裝修 (2500元 /㎡ ） 天合 領(lǐng)邸 8 376 40— 80㎡ 2022121 清水 都會(huì)風(fēng)尚 10 7 360 100140㎡ 20221228 清水 2 上錦美地 539 80125㎡ 2022412 清水 錦江明珠 510 55109㎡ 2022621 清水 / 錦都公寓 228 50130㎡ 2022815 精裝修 (2500元 /㎡ ） 城市博客 市場宏觀大勢及區(qū)域市場分析 項(xiàng)目樓面地價(jià)極具市場競爭力，占據(jù)成本優(yōu)勢 【 競爭探尋 】 編號 出讓時(shí)間 所屬板塊 占地面積 容積率 建筑面積 樓面地價(jià) 競得人 樓盤名稱 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 1 2022727 東大街板塊 12 197255 2022 成都泰信 今年年底 2 2022124 紅星路板塊 5323 8700 成都新合 2022年 3 20221216 華西板塊 8 324670 281