【正文】 。教育優(yōu)勢：創(chuàng)建南寧市最優(yōu)質(zhì)的中英文幼兒園，與各大名校強(qiáng)勢聯(lián)合，建立立體式、多方位的教育配套系統(tǒng)。規(guī)模優(yōu)勢：通過規(guī)劃模型展現(xiàn)開發(fā)規(guī)模的大手筆、大氣派，顯示發(fā)展商的綜合開發(fā)實(shí)力。環(huán)境優(yōu)勢：“蘋果園”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念是隨形而安，充分利用原有自然山水、地形地貌進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，真正作到“天外有天、樓外無樓”的真山真水居住環(huán)境，突出整個(gè)住區(qū)的“生態(tài)”概念。項(xiàng)目定位決定項(xiàng)目廣告定位和廣告主題必須向銷售對象訴說的十大優(yōu)勢如下：開發(fā)理念優(yōu)勢：宣揚(yáng)南寧市首個(gè)大型旅游式生態(tài)、文化住區(qū)，這是貫通整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的中心思想。2．廣告定位策略廣告定位策略：通過十大優(yōu)勢確立本項(xiàng)目在南寧房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者地位。銷售增長目標(biāo)：本項(xiàng)目的一切廣告活動(dòng)都是為了能開拓和贏得市場，從而提高樓盤銷售業(yè)績，按開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃完成銷售目標(biāo)?！疤O果園”項(xiàng)目作為恒大公司真正推向市場參與市場競爭的項(xiàng)目，與自身的經(jīng)營目標(biāo)相統(tǒng)一的廣告戰(zhàn)略歸納有四點(diǎn)：品牌樹立目標(biāo)：通過一系列廣告活動(dòng)，樹立項(xiàng)目的良好品牌，使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場上形象鮮明，增強(qiáng)目標(biāo)市場消費(fèi)者對項(xiàng)目的好感。. 廣告總體策略及各階段劃分總體策略：以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn)，大量的投放頻率，反復(fù)宣傳，強(qiáng)化形象，營造全城矚目的熱銷效應(yīng)。建議小區(qū)的工程建設(shè)達(dá)到一定的規(guī)模后開始預(yù)售，使現(xiàn)場參觀的買家對發(fā)展商的實(shí)力及項(xiàng)目本身規(guī)模的有明確認(rèn)識(shí)；同時(shí)，完成有關(guān)的園林景觀的布置，通過實(shí)景宣揚(yáng)“旅游城”的營銷主題。. 入市時(shí)機(jī)策略本項(xiàng)目總開發(fā)面積約100萬平方米，第一年的建筑開發(fā)面積為30萬平方米，相當(dāng)于一個(gè)大型住宅小區(qū)的開發(fā)量。（附地圖）5．樣板房的包裝設(shè)計(jì)樣板房的裝飾有著很強(qiáng)的示范作用，能潛移默化引導(dǎo)小區(qū)居民的生活方式。由于本項(xiàng)目地塊是屬于郊區(qū)，交通距離非常不利，即使設(shè)有公交汽車，行車時(shí)間過長更加不利；因此，必須設(shè)置專線看樓巴士，每半個(gè)小時(shí)發(fā)車，統(tǒng)一由銷售中心出發(fā)。透視圖在展廳的適當(dāng)位置，以燈箱形式展示，給人一幅美景如畫的家園感覺，激發(fā)美好的遐想。透視圖及項(xiàng)目模型：模型與透視圖能增加買家對本項(xiàng)目的立體縱觀認(rèn)識(shí)，令買家身置其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購單位所在位置，給人真實(shí)的感覺，令買家倍增信心。大屏幕彩電及觸摸顯示屏：大屏幕彩電主要播放項(xiàng)目的基本情況，播放高質(zhì)素錄影帶，以及發(fā)展商、合作商背景情況等，使買家對項(xiàng)目所在地有更深入的了解和認(rèn)識(shí)。設(shè)計(jì)統(tǒng)一的藝術(shù)形式加以布置，使個(gè)性形象突出，內(nèi)容豐富、簡明，縮短買家了解項(xiàng)目的時(shí)間，甚至可以使其作出迅速的購買決定。展板及場地布置：展板編排為展銷會(huì)的重要部分。營銷接待中心主要組成部分有：形象墻：這是營銷接待中心的形象標(biāo)志，主要突出項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志。明快的色調(diào)、經(jīng)典的造型、優(yōu)良的品質(zhì)，先聲奪人地樹立起良好的口碑。3．營銷接待中心包裝設(shè)計(jì)營銷接待中心是客戶直接了解項(xiàng)目的場所，客戶對其包裝設(shè)計(jì)的直觀感受如何將直接影響其對項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和評估；因此，營銷接待中心的包裝設(shè)計(jì)尤為重要。另一部分為綠化和其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，對項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺效果。 宣傳廣告類168。 交通工具類168。 VI系統(tǒng)基本組成部分有：n 項(xiàng)目名稱標(biāo)志n 標(biāo)準(zhǔn)字體n 標(biāo)準(zhǔn)色n 標(biāo)志基礎(chǔ)組合（橫式、豎式）n 標(biāo)志象征圖形216。因此，建議在項(xiàng)目進(jìn)行前期營銷策劃時(shí)，開始著手有關(guān)項(xiàng)目標(biāo)志的設(shè)計(jì)工作。1．項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目的視覺識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)簡稱VI設(shè)計(jì)，是企業(yè)CI設(shè)計(jì)中的重要環(huán)節(jié)。. 項(xiàng)目形象營銷策略通過對項(xiàng)目進(jìn)行形象的設(shè)計(jì)，表達(dá)企業(yè)自身獨(dú)特的文化理念、經(jīng)營理念。前3年售價(jià)以每年提升8%的幅度增長，后5年售價(jià)以每年提升5%的幅度增長，在每年之初提升價(jià)格為宜。2．基本價(jià)格方案 “蘋果園”的開發(fā)周期為8年，則售價(jià)以每年提升5%的幅度增長，在每年之初提升價(jià)格為宜。住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。. 項(xiàng)目運(yùn)作網(wǎng)絡(luò)圖及時(shí)間進(jìn)度表（見附件6）. 項(xiàng)目營銷推廣策劃. 價(jià)格定位及策略價(jià)格策略：低價(jià)入市、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展、逐年提升通過我們對南寧各大城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的仔細(xì)調(diào)研和深入分析，本項(xiàng)目的入市定價(jià)應(yīng)當(dāng)采取低開高走的策略，入市定價(jià)應(yīng)當(dāng)較具彈性空間，入市時(shí)富有較強(qiáng)的市場競爭力，能讓先購先住者的物業(yè)升值根據(jù)市場問卷調(diào)查結(jié)果及市場調(diào)研的一系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，反復(fù)比較周邊重點(diǎn)項(xiàng)目和競爭對手的價(jià)格銷售政策，既考慮項(xiàng)目開發(fā)成本又考慮項(xiàng)目市場接受能力，擬定“低價(jià)入市、快速出貨、滾動(dòng)發(fā)展、逐年提升”的銷售定價(jià)策略。本項(xiàng)目采用的媒體主要以報(bào)紙、電視及公共活動(dòng)為主，通過軟性新聞、硬性廣告強(qiáng)化大眾對項(xiàng)目的關(guān)注程度，通過動(dòng)感視覺效果渲染項(xiàng)目引領(lǐng)的新生活概念，通過公共活動(dòng)，鞏固項(xiàng)目的市場空間和市場認(rèn)知度。廣告策略：以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn)，大量的投放頻率，反復(fù)宣傳，強(qiáng)化形象，營造全城矚目的熱銷效應(yīng)。形象策略：通過對項(xiàng)目進(jìn)行形象的設(shè)計(jì)，表達(dá)企業(yè)自身獨(dú)特的文化理念、經(jīng)營理念。建立在物質(zhì)基礎(chǔ)上的精神家園，全面體現(xiàn)物質(zhì)和精神雙重領(lǐng)域的性能價(jià)格比。融匯傳統(tǒng)與國際化的生活，解構(gòu)TLD（旅游居住形象區(qū)）物質(zhì)生存與精神生存全景需求。4. 項(xiàng)目操作及營銷策略. 項(xiàng)目營銷總體策略總體策略：通過價(jià)格策略、形象策略、廣告策略、媒體策略等系列組合的強(qiáng)勢沖擊，滾動(dòng)造市；營造南寧市空前的房地產(chǎn)營銷熱潮； 引領(lǐng)南寧房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的營銷理念；創(chuàng)造南寧新一代的居住生活概念。收入減少15%，內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元；成本增加10%，內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，可見，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。因而，宜加快本項(xiàng)目啟動(dòng)，爭取與南寧市房地產(chǎn)市場快速增長期同步，獲得預(yù)期良好的投資回報(bào)。. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評價(jià)根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)分析，雖然項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較長，項(xiàng)目仍然可以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，預(yù)計(jì)可以獲得 %的內(nèi)部收益率（全投資），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。 . 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測項(xiàng)目銷售原則是快速出貨、迅速回籠資金。本項(xiàng)目總投資 萬元。建議項(xiàng)目的整體開發(fā)銷售策略走的是“短、平、快”的路線，即開發(fā)建設(shè)周期“短”、樓盤價(jià)格“平”、樓盤銷售推廣要“快”。本項(xiàng)目開發(fā)首期必須做到迅速聚集人氣，提升項(xiàng)目形象。3. 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃及資金流量分析. 項(xiàng)目分期開發(fā)設(shè)想. 依據(jù)根據(jù)南寧市近幾年市場需求增長情況及發(fā)展趨勢，再結(jié)合本項(xiàng)目的地理位置、市場定位、開發(fā)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思、營銷思路等，提出項(xiàng)目分期開發(fā)的設(shè)想。6) 本項(xiàng)目貫徹突出旅游題材。為達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，另綜合考慮市場因素和項(xiàng)目綜合成本，,前期犧牲部份建筑面積，通過提高樓盤綜合素質(zhì)贏取市場，回報(bào)也是可觀的。5) 本項(xiàng)目定位為：南寧首席旅游式山水生態(tài)住區(qū)。4) 根據(jù)前面的市場定位蘋果園通過成本較低的多層入市。位置可考慮設(shè)置在青山路邊，建筑物具有標(biāo)志性。2) 蘋果園主入口設(shè)計(jì)要強(qiáng)化提前建造。. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、機(jī)會(huì)與時(shí)機(jī)研究1) 項(xiàng)目在規(guī)劃上分兩部份考慮，能有效解決本項(xiàng)目規(guī)模大、發(fā)展周期長與市場容量有限、項(xiàng)目定位要寬的矛盾。會(huì)所不應(yīng)以盈利為目的，像物業(yè)管理費(fèi)一樣，會(huì)所收費(fèi)夠維持運(yùn)營及維修就行了。我們認(rèn)為，開放式會(huì)所可能帶來利潤，更可能沒有利潤，面臨巨大的競爭壓力。目前大多數(shù)會(huì)所微利或不盈利，不少開發(fā)商項(xiàng)目做完后把會(huì)所留在自己手上，又沒法把費(fèi)用分?jǐn)偨o住戶，還想以此來吸引客流、創(chuàng)造利潤，于是就開放會(huì)所。我們認(rèn)為，象蘋果園這樣的大盤，首期會(huì)所至少應(yīng)在10000平方米以上，所設(shè)的設(shè)施應(yīng)能滿足它的基本功能，光有一個(gè)游泳池或網(wǎng)球場，或者一個(gè)超市、一家餐飲店，不能算會(huì)所。你可以把會(huì)所看作家庭生活的延伸，住戶的公共客廳，也可視為生活品質(zhì)的保證、個(gè)人及社區(qū)身份的象征。l 中心會(huì)所配置 會(huì)所是居住區(qū)居民的公共活動(dòng)空間，健身、休閑、娛樂、購物、餐飲、服務(wù)、交流是它的主要功能，比如網(wǎng)球、壁球、乒乓球、健身房等用于健身，影視廳、KTV、游樂室、棋牌室等用于娛樂，咖啡廳、酒吧、閱覽室等用于休閑，比如小型超市等購物設(shè)施，中西餐廳等餐飲設(shè)施，應(yīng)急醫(yī)療、托老托幼、洗衣等服務(wù)設(shè)施，這些都是必不可少的，但會(huì)所除了硬件，還有重要的軟件部分，那就是提供方便人際交流的各種活動(dòng)。休閑、運(yùn)動(dòng)、交流等人性化的空間和設(shè)施遍布在小區(qū)的庭院和花園平臺(tái)的每一角落，創(chuàng)造一種開放、鄰里間融洽的生活方式，這種設(shè)置也與分期開發(fā)的要求相一致。l 會(huì)所設(shè)置本項(xiàng)目定位為南寧最大的花園式山水生態(tài)住區(qū)，會(huì)所的配置必不可少。l 醫(yī)療康復(fù)中心，而附近醫(yī)療設(shè)施缺乏?？煽紤]與南寧三中等名校合辦，形成教育特色。社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可使業(yè)主與業(yè)主之間，與物業(yè)管理之間的交流更加密切，而且使物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容更加快捷和完善。采用一卡通智能IC系統(tǒng)，全自動(dòng)抄表和管線檢測系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每個(gè)居住小區(qū)實(shí)行全天候封閉管理，確保住戶安全。而塑鋼門窗、水泥石渣空心磚等新材料也得到廣泛的應(yīng)用。如環(huán)保乳膠漆，本身不產(chǎn)生危害健康的元素如氡、甲醛、苯、酯、三氯乙烯以及不含鉛、不含汞等，而且還隔離墻體產(chǎn)生的有害物質(zhì)。戶型比例建設(shè)：面積（平方米）708080100100120120150150以上戶型一房一廳二房一廳三房/二房一廳四房二廳四房二廳五房三廳比例10%20%30%30%10% . 設(shè)備設(shè)施及智能化應(yīng)用建議圍繞著“蘋果園”的環(huán)保、生態(tài)主題，我們建議可采用新材料、新技術(shù)、新工藝。13．錯(cuò)層單位錯(cuò)層單位目前較受新潮白領(lǐng)階層歡迎，可考慮適當(dāng)設(shè)置。 11．外飄窗臺(tái)
外飄窗臺(tái)已深受買家的接受，因此建議住宅窗臺(tái)為外飄窗臺(tái)。建議二房或以上單位的廚房面積要為6平方米左右，可放置廚柜及冰箱，并可同時(shí)容納兩人走動(dòng)空間，客房面積最小不能小于7平方米。8．異型梁柱結(jié)構(gòu)
異型梁柱增加室內(nèi)美感及使住戶易于裝修，現(xiàn)時(shí)異型柱已大受買家歡迎，也是以后的趨向。雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)
雙陽臺(tái)便于空間的利用及外部視覺效果，廳出陽臺(tái)的設(shè)計(jì)較受買家歡迎，如陽臺(tái)在房間則使用率減低，不利于維護(hù)私秘性。 5．二房以上單位多為家庭式組合，需放置較大的家具及有足夠的公共活動(dòng)空間，因此客廳不宜過小，而進(jìn)深則按1：2的比例，約為7米，大單位客廳開間應(yīng)達(dá)4—。 3．大單位應(yīng)放在景觀好、座向好的位置大單位一般是售價(jià)較高的一批住宅，買家對大單位的選擇也較為挑剔，除室內(nèi)間隔方正，無黑房設(shè)計(jì)，更要求窗外景觀怡人，景觀開闊，座向要坐北向南，沒有北風(fēng)吹襲、夕陽西照。既然有部份首層住宅離地面 ，建議可考慮設(shè)一部份首層復(fù)式帶花園。2．首居住宅位于視平線以上首層向街住宅層為商鋪，而向花園內(nèi)部首層則為住宅單位。l 其他建議。住宅是與人類生活關(guān)系最為密切的建筑類型，細(xì)部的設(shè)計(jì)能帶給住戶真正的實(shí)惠與方便。 l 細(xì)部設(shè)計(jì)。以一梯二戶為主。4) 建筑組團(tuán)的圍合要有利于創(chuàng)造領(lǐng)域感，擴(kuò)大環(huán)境的認(rèn)同感，增加居民心理的舒適性和便于物業(yè)管理。2) 住宅建筑的布局、空間的組織要有疏有密，布局合理，層次分明而清晰。. 建筑組團(tuán)設(shè)計(jì)建筑組團(tuán)設(shè)計(jì)及規(guī)劃布局除滿足照明、通風(fēng)、噪聲防治等功能要求外，要以創(chuàng)造居住區(qū)豐富的空間形態(tài)，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)設(shè)計(jì)的多樣化為原則。. 交通巴士站場考慮對外交通巴士站場的合理位置，使居住區(qū)內(nèi)外交通聯(lián)系“順而不穿、通而不暢。主要指居住區(qū)機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停放處的組織問題。7) 有利于居住區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機(jī)聯(lián)系，以及建筑物布置的多樣性。5) 組團(tuán)綠地、居住區(qū)公園和居住區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施，對于老人和兒童均可步行到達(dá)。4) 除機(jī)動(dòng)車、自行車、行人各行其道外，特別注重居住區(qū)步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)安排。2) 道路規(guī)劃應(yīng)充分體現(xiàn)快捷、方便、安全的宗旨。以實(shí)現(xiàn)“真正的生態(tài)小區(qū)”的定位。. 創(chuàng)造富有特色的景觀環(huán)境環(huán)境場地處理：充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)外自然山水的景觀優(yōu)勢，依山面水、合理布局，使整個(gè)住宅區(qū)形成層層躍落的趨勢，既有利于減少宅間景觀視線遮擋和近距離視線干擾，又有助于產(chǎn)生有特色的坡地建筑形式。如：有益身心健康的保健植物群落，包括松柏林、銀杏林、香樟林、楷杷林、柑橘林、榆樹林等；有益消除疲勞的香花植物群落，包括梔子樹叢，月季灌叢，松、竹、梅三友林群落，銀杏桂花群落，丁香樹叢等；有益招引鳥類的鳥語林植物群落包括海棠群落、火棘群落、油橄欖樹等。主要布置形式有：活潑、自由的球形灌木綠地；簡潔、規(guī)整的稀樹綠地；季相明顯的主題綠地；山墻蔓趣綠地等。（4）休閑、游憩景觀綠地：飯后散步、周末休閑，是居民們就近休息的主要方式。（3）形象景觀綠地：①點(diǎn)狀景觀綠地：規(guī)劃在交叉路口、回車道、視線匯集點(diǎn)，布置質(zhì)量較高、季節(jié)變化明顯的景觀植物和花卉，以強(qiáng)化、突出其景觀效果。因此，采用枝葉密集的灌木構(gòu)成防護(hù)隔離帶，其中間植大樹冠落葉喬木，擴(kuò)大綠蔭面積，減少場內(nèi)車輛的酷熱。②設(shè)施防護(hù)景觀綠地：小區(qū)內(nèi)各種要求“閑人莫進(jìn)”的日常生活設(shè)施，如變電站、水泵房等，根據(jù)體量大小，設(shè)立喬木防護(hù)綠地，或用蔓木隱蔽，以保證居民安全和工作需要。①道路防護(hù)景觀綠地：街坊內(nèi)行道樹沿著車行道形成道路防護(hù)綠帶，并將街坊、組團(tuán)有機(jī)地聯(lián)系起來。②中央花園景觀綠地：中央花園景觀綠地是本花園居民經(jīng)常往來的地方，結(jié)合會(huì)所等服務(wù)設(shè)施，布置景觀有特色、方便交往的綠地空間。①組團(tuán)集中景觀綠地：以組團(tuán)為受益對象，即在每一個(gè)組團(tuán)內(nèi)適中位置，規(guī)劃12個(gè)集中整塊綠地，使其兼有晨練、交往、小型集會(huì)場所和游憩的功能，特別是借此保證提供老人、兒童休閑、游憩的基本場地。 景觀形態(tài)方面——展現(xiàn)優(yōu)美獨(dú)特的現(xiàn)代都市山水園林景色1) 遠(yuǎn)山近水，爭取每戶有山水景色；2) 綠滿全景,底層架空，視線進(jìn)深多在50米以上；3) 以曲代直，還自然園林空間本來面目；4) 依山就勢、錯(cuò)落有致。4) 開敞空間與半開敞空間并重。2) “動(dòng)態(tài)”娛樂與“靜態(tài)”休憩的結(jié)合。168。3) 底層架空使清氣上升、濁氣下降。 環(huán)境方面——?jiǎng)?chuàng)造青山綠水中的風(fēng)水寶地1) 開辟小區(qū)風(fēng)道與生態(tài)走廊。景觀規(guī)劃師、城市規(guī)劃師、建筑師三師結(jié)合并同時(shí)介入是創(chuàng)造良好住區(qū)景觀環(huán)境的前提。蘋果園的住區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)要求規(guī)劃、建筑