【正文】 地塊解析 項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于福田區(qū)農(nóng)林路西。竹子林片區(qū)毗鄰香蜜湖、華僑城，南有強(qiáng)大的正蓬勃發(fā)展的世貿(mào)商圈的支持，位置承東啟西，交通便利并擁有一定的景觀資源，東?；▓@、香謝里花園等豪宅開發(fā)極大的提升了片區(qū)的形象，促進(jìn)了片區(qū)的配套成熟，為新樓盤的開發(fā)奠定了較好的基礎(chǔ)。但由于交通問題短時(shí)間內(nèi)還無法解決，關(guān)外的整體環(huán)境及配套與關(guān)內(nèi)比還有不小差距，因此沖擊尚需一段時(shí)間；主體依然是新移民，未來幾年內(nèi)，深圳的購房主體依然是首次置業(yè)的新移民，而非二、三次主力置業(yè)群；中小戶型依然是主流，深圳是個(gè)很純粹的移民城市，所以對(duì)于移民而言，面積60100m2之間的中小戶型依然是“大眾情人”。 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論通過上述2003年的總體情況以及各物業(yè)的調(diào)查情況，可得出以下結(jié)論及市場(chǎng)預(yù)測(cè)：2003年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)進(jìn)入緩沖期，2000——2002年上半年是高速增長(zhǎng)期，2002年下半年已略顯疲態(tài)。置業(yè)者最擔(dān)心的問題是：樓盤爛尾、面積縮水、房產(chǎn)證以及工程質(zhì)量問題。同時(shí)也有相當(dāng)一部分置業(yè)者對(duì)小區(qū)周邊的環(huán)境及小區(qū)的環(huán)境非常重視，甚至將其排在首位。這部分置業(yè)者對(duì)樓盤因素的關(guān)注度從高到低依次為：位置、價(jià)格、環(huán)境、戶型、配套、交通、質(zhì)量、發(fā)展商信譽(yù)、物業(yè)管理、智能化。片區(qū)的主流置業(yè)群體為都市年輕白領(lǐng)，本地二次置業(yè)換房者、私企小老板，追求舒適便捷，注重教育、配套、關(guān)注環(huán)境、品質(zhì)與生活配套，對(duì)開發(fā)商實(shí)力、物業(yè)管理有相當(dāng)要求。在戶型選擇上，選擇兩房、三房的最多，其次為一房、四房。 需求分析區(qū)域市場(chǎng)需求分析據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)研部在竹子林、車公廟一帶的定點(diǎn)定量問卷調(diào)查顯示，80%的人打算購置新房，而購房的人大多為自住，計(jì)劃最近購房的人占47%，一年后購房的人占17%，市場(chǎng)的潛在需求比較旺盛。隨著世貿(mào)中心的落成，成為片區(qū)的標(biāo)志性物業(yè)，以及喜年中心、中國有色大廈的即將落成、泰然金谷的醞釀開發(fā)，新的世貿(mào)商圈正在逐漸形成，這將為片區(qū)帶來巨大的商機(jī)，也必將極大的帶動(dòng)片區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。 綠化率：35%7800翠?；▓@二期蓮花西路與農(nóng)園路交匯處占地面積：20882m2 ㎡ 建筑面積：90000m2容積率： 綠化率：50 %住宅樓樓高：31—32層 總套數(shù)：568套7500竹子林片區(qū)早年開發(fā)的商品房項(xiàng)目較少，主要是市二建、 公司自身的住宅項(xiàng)目，竹子林靠近香蜜湖的邊緣地帶由于有香蜜湖這個(gè)絕無僅有的市內(nèi)天然資源，樓盤開發(fā)非?；鸨?，如深圳的頂級(jí)樓盤東?；▓@、亞洲唯一的“金塊獎(jiǎng)”得主香榭里花園、翠?；▓@、俊安苑等，這些樓盤構(gòu)成了一道豪宅風(fēng)景線，極大的提升了片區(qū)的形象，促進(jìn)了片區(qū)的樓市發(fā)展，帶動(dòng)了整個(gè)片區(qū)甚至整個(gè)深圳市樓市的發(fā)展。 供給分析據(jù)調(diào)查，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表如下表 表7：周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表開發(fā)項(xiàng)目宗地位置開發(fā)規(guī)模均價(jià)（元/m2）風(fēng)臨左岸農(nóng)林路占地面積：㎡ 建筑面積： m2容積率：3 綠化率：49%住宅樓樓高：18層/24層 總戶數(shù)：424戶6200香荔綠洲紅荔西路與香蜜湖路交匯處占地面積：15000 m2 ㎡ 建筑面積：52500 m2容積率： 綠化率：60%住宅樓樓高：1719層 總套數(shù)： 200多套 8000俊安苑農(nóng)軒路占地面積：14500 m2 建筑面積：34900 m2㎡容積率：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大利好； 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈； 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分與產(chǎn)品附加值亦提出更高的要求，這對(duì)發(fā)展商的開發(fā)、經(jīng)營帶來一定壓力。該片區(qū)主要是市二建、 等建筑公司的后勤基地，分布有廠房、公寓、宿舍等，大多比較陳舊，生活配套設(shè)施較全但檔次不夠，片區(qū)規(guī)劃使居住氛圍、配套等有一定提高。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 地理位置竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個(gè)區(qū)域。現(xiàn)有8個(gè)港口、12個(gè)貨運(yùn)碼頭。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：表6：深圳市主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)1979年1999年2001年2002年2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）1,1,2,2,工業(yè)總產(chǎn)值（億元）2,3,3,5,地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政（億元）——進(jìn)出口總額（億美元）1,出口總額（億美元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）實(shí)際利用外資（億美元）金融機(jī)構(gòu)存款（億元）2,4,4,——人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）60635,89642,32346,030——職工年均貨幣工資（元）76920,71425,94128,087——年末常住人口（萬人）——年末戶籍人口（萬人）—— 交通地理：深圳是連接中國和世界大市場(chǎng)的主要門戶，也是中國內(nèi)地特別是華南地區(qū)人流、物流和經(jīng)貿(mào)往來的主要通道。建設(shè)市中心區(qū)金融商貿(mào)區(qū)，加強(qiáng)區(qū)(組團(tuán))級(jí)商貿(mào)中心的建設(shè)，推動(dòng)?xùn)|部旅游資源的保護(hù)性開發(fā)。支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展：有計(jì)劃、有重點(diǎn)地建設(shè)“9＋2”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)工業(yè)的集群化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化。建立六類生態(tài)系統(tǒng)，構(gòu)筑全市基本生態(tài)體系。進(jìn)一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。城市建設(shè)用地規(guī)模控制為570平方公里；人均居住面積25平方米；綠化覆蓋率48%；；城市污水處理率60%。政策目標(biāo)：深圳市委、市政府明確指出：深圳市將圍繞建設(shè)國際性城市、現(xiàn)代化中心城市的目標(biāo)定位，努力把深圳建設(shè)成為高科技城市、現(xiàn)代物流樞紐城市、區(qū)域性金融中心城市、美麗的海濱旅游城市、高品位的文化和生態(tài)城市，爭(zhēng)取在2010年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）； 改革住房制度，健全市場(chǎng)體系（搞活住房二級(jí)市場(chǎng)、