重慶雪梨澳鄉(xiāng)商業(yè)營(yíng)銷策劃報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-03-29 12:34本頁(yè)面
【正文】 定位為具有較高檔次的社區(qū)生活配套：滿足人們?nèi)粘Ｒ?、食、住、行的商業(yè)形態(tài)。⑵、一層☆ 項(xiàng)目一層商業(yè)面積劃分及配置表面積劃分2030㎡3040㎡4050㎡5060㎡6070㎡7080㎡8090㎡90100㎡100㎡以上數(shù)量65114132115配置比例13％10％2％29％27％4％2％2％10％項(xiàng)目一層商鋪面積劃分偏大，5070㎡的商鋪面積是項(xiàng)目的主力供應(yīng)區(qū)間，占56％；其次是2030㎡的商鋪面積，占13％；根據(jù)前面的市場(chǎng)研究表明，由于項(xiàng)目周邊的商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次較低，社區(qū)型商業(yè)如：美容美發(fā)、水果店、干洗店、花店、影碟店、小型餐飲等他們對(duì)商鋪的面積需求普遍在2540㎡之間，且2540㎡的小商鋪在項(xiàng)目周邊的租售率及租售速度較大面積的商鋪要好。 重百的入住，將填補(bǔ)土灣街道周邊缺乏大型超市的空白。附表2 社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套藥房診所餐館郵局公園健身中心幼兒園運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館24小時(shí)便店書店洗衣店游泳池娛樂中心美容美發(fā)店老年活動(dòng)中心強(qiáng)度3735客戶群體對(duì)“弱需求商業(yè)設(shè)施”的需求也存在一定差異性，主要表現(xiàn)如下：附表3 社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施修理店彩擴(kuò)沖洗店茶館花店寵物店強(qiáng)度需求項(xiàng)目分層業(yè)態(tài)定位及銷售策略結(jié)合以上需求強(qiáng)度分析和項(xiàng)目所在的區(qū)域特性、周邊商業(yè)的配套情況以及周邊客戶的消費(fèi)需求，對(duì)雪梨澳鄉(xiāng)的商業(yè)做出如下定位建議：⑴、負(fù)一層潛在客戶對(duì)“強(qiáng)需求商業(yè)配套設(shè)施”的需求還是存在一定的差異，根據(jù)我司市場(chǎng)研究中心的調(diào)查資料顯示，對(duì)“綜合超市”%，對(duì)“菜市場(chǎng)”%，對(duì)“購(gòu)物中心”%，對(duì)“銀行”%，都超過50%。商業(yè)對(duì)象：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、便利店、中低檔餐館、路邊商業(yè)街、商業(yè)步行街等八、業(yè)態(tài)定位及銷售策略客戶對(duì)社區(qū)型商業(yè)的需求強(qiáng)度分析站在區(qū)域內(nèi)至高地位的高度上策劃運(yùn)作本項(xiàng)目，將項(xiàng)目定位為東部新城的社區(qū)核心商圈之一，在吸納項(xiàng)目的入住業(yè)主消費(fèi)外，使部分業(yè)態(tài)輻射周邊的社區(qū)外消費(fèi)群體，即非業(yè)主?，F(xiàn)在，隨著工廠效益的不景氣，工人們的收入受到影響，大部分的人不能承受中高檔消費(fèi)。隨著工廠的建成，工廠宿舍的新建，許多工人在該地開始入住。家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊硇沦F、結(jié)婚無(wú)子的小兩口、子女尚未獨(dú)立的青中年夫婦、子女都已自立的空巢型老年夫婦。n 新建物業(yè)業(yè)主分析：東部新城的房地產(chǎn)開發(fā)正在如火如荼的進(jìn)行著，從現(xiàn)在的建設(shè)情況來(lái)看，2006年～2007年間，會(huì)有一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目建成并交付使用，屆時(shí)會(huì)有大批購(gòu)房者陸續(xù)搬進(jìn)新家。n 租賃戶分析：沙坪壩區(qū)是重慶的“教育區(qū)和文化區(qū)”，一中、三中、八中象磁石一樣吸引著全市甚至外地的莘莘學(xué)子紛至沓來(lái)，為了照顧他們的生活起居，一些家長(zhǎng)會(huì)在學(xué)校附近租房住下，組成一支龐大的“陪讀大軍”，一中、三中、八中都在該板塊附近，所以很多家長(zhǎng)都選擇在此地租房；板塊內(nèi)房子的租金相對(duì)便宜，一些來(lái)渝工作的人也選擇在此地租房子；家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊硇沦F、結(jié)婚無(wú)子的小兩口、子女尚未獨(dú)立的青中年夫婦。家庭結(jié)構(gòu)：結(jié)婚無(wú)子的小兩口、子女尚未獨(dú)立的青中年夫婦、子女都已自立的空巢型老年夫婦、三代（甚至四代）同堂的核心家庭。七、項(xiàng)目商業(yè)客戶分析1 當(dāng)?shù)鼐用穹治觯涸摪鍓K的原居住居民多數(shù)是區(qū)域內(nèi)企業(yè)的職工，由于近些年這些企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況都不太理想，所以職工們的收入也不佳。沙濱公園是政府投入的公共服務(wù)型基礎(chǔ)設(shè)施，其中包括一座五星級(jí)酒店、會(huì)展中心、科普中心、青少年活動(dòng)中心及其附屬設(shè)施，是一個(gè)集會(huì)展、休閑、景觀為一體的綠色生態(tài)項(xiàng)目。濱江公園規(guī)劃沙濱公園位于沙坪壩區(qū)東部入口，沙濱路與下土灣路的交會(huì)處，東起下土灣路與濱江路的三岔路口，西止于山城奶粉廠，為兩條路之間的帶狀坡地，背靠平頂山，面向嘉陵江，與北濱路遙相呼應(yīng)，將成為沙區(qū)東大門的標(biāo)志性建筑已于2005年8月底動(dòng)工。到時(shí)會(huì)定會(huì)為給該板塊內(nèi)的居住的人們，特別是雪梨澳鄉(xiāng)業(yè)主的出行帶來(lái)極大的便捷。隨著規(guī)劃進(jìn)一步的深入， “重慶市棉紡織一廠”將整體搬遷，屆時(shí)該板塊的物業(yè)建設(shè)和道路建設(shè)將全面啟動(dòng)。板塊發(fā)展商機(jī)東部新城規(guī)劃東部新城板塊有豐富的江景資源，目前是整個(gè)沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量位列各板塊之首）。桃花里重棉一廠底商新藍(lán)籌盛世年華工人村商業(yè)街重棉一廠商業(yè)街商業(yè)體量4000㎡800㎡11000㎡4000㎡12960㎡—經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)餐飲為主，醫(yī)療、日雜用品為輔餐飲為主，醫(yī)療、美發(fā)等服務(wù)型商業(yè)為輔重百超市及少量服務(wù)型商鋪小食品批發(fā)市場(chǎng)餐飲、百貨、娛樂型商業(yè)為主主力店：聯(lián)佳超市，餐飲、日雜用品經(jīng)營(yíng)點(diǎn)評(píng)中端偏上的餐飲經(jīng)營(yíng)狀況較好定位較低，經(jīng)營(yíng)狀況一般經(jīng)營(yíng)狀況一般——中端偏上的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較好聯(lián)佳超市經(jīng)營(yíng)較好均價(jià)——5000185009500——5000租金（元/㎡ 獨(dú)特性 獨(dú)特性可以表現(xiàn)在具體的產(chǎn)品，亦可表現(xiàn)在獨(dú)特的樓盤形象概念，它是一種具有鮮明特色的形象識(shí)別，是一種區(qū)分與市場(chǎng)同類產(chǎn)品的有效手段。四、項(xiàng)目定位的前提 差異性 項(xiàng)目定位應(yīng)該具有一定的差異性，這種差異性主要針對(duì)市場(chǎng)（區(qū)域市場(chǎng)或整體市場(chǎng)）目前的整體供應(yīng)特征，尋找一種與眾不同的產(chǎn)品特點(diǎn)，并站在區(qū)域內(nèi)至高地位的高度上策劃運(yùn)作本項(xiàng)目，以區(qū)別與區(qū)域市場(chǎng)或整體市場(chǎng)的其他形象，以免陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的惡性泥潭。8 大宗、中高檔消費(fèi)外流嚴(yán)重從市場(chǎng)調(diào)查情況來(lái)看，本區(qū)域的居民在購(gòu)買大宗消費(fèi)品和進(jìn)行高檔消費(fèi)時(shí)，由于住地沒有出售大宗消費(fèi)品和高檔消費(fèi)場(chǎng)所，都會(huì)走出板塊到三峽廣場(chǎng)步行街進(jìn)行消費(fèi)。趕集這一傳統(tǒng)將會(huì)在每月固定的時(shí)間，給雪梨澳鄉(xiāng)的商業(yè)帶來(lái)大量的客戶。 5 生活配套性商業(yè)，輻射力小板塊內(nèi)不管是商業(yè)街里的商業(yè)，還是社區(qū)里的商業(yè)，都是以經(jīng)營(yíng)市民的日常生活用品為主，并成為居民生活配套的一部分，加之商業(yè)規(guī)模小、檔次低，商業(yè)的輻射力就不高，很難吸引除本區(qū)域以外的客戶到此地來(lái)消費(fèi)。4 商業(yè)經(jīng)營(yíng)分散、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)雷同嚴(yán)重商業(yè)以街為市，哪里有人流就在哪里擺攤設(shè)店，進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，所以造成該板塊商業(yè)經(jīng)營(yíng)沒有中心、沒有主力店，商業(yè)經(jīng)營(yíng)各自為戰(zhàn)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)極其分散。2 商業(yè)業(yè)態(tài)混合布局商業(yè)街內(nèi)未對(duì)商業(yè)進(jìn)行總體規(guī)劃和業(yè)態(tài)分開布局，造成商業(yè)街內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)混合布局，形成你中有我，我中有你的局面。桃花里重棉一廠底商新藍(lán)籌盛世年華工人村商業(yè)街重棉一廠商業(yè)街均價(jià)——5000185009500——5000租金（元/㎡租售狀況36%8 旭東月 售：25000元/㎡二層：租：6080元/㎡開間進(jìn)深1015m層高 m功能定位臨街一層社區(qū)生活配套商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)餐飲醫(yī)療雜貨服務(wù)美容五金通訊金融娛樂數(shù)量1076532211比例27%19%16%14%8%5%5%3%3%售價(jià)因手續(xù)不齊，現(xiàn)只租不售起租時(shí)間2002年租金3045元/㎡銷售率暫未銷售出租率93%6 盛世年華總建筑面積4000㎡層高 m功能定位小食品批發(fā)市場(chǎng)面積劃分一層、二層為商業(yè)門面租售策略一層：12000元/㎡二層：7000元/㎡租售狀況銷售率100％；租賃情況不祥7 新藍(lán)籌總建筑面積11000㎡功能定位負(fù)一層：重百超市一、二層：規(guī)劃做專業(yè)市場(chǎng)，具體視招商情況而定面積劃分一、二層建筑面積為4000㎡，負(fù)一層商業(yè)約為3000㎡租售價(jià)格負(fù)一層租金：2530元/㎡另外裝修檔次、品牌知名度較高的餐飲業(yè)，經(jīng)營(yíng)狀況較好。桃花里的商業(yè)門面于2003年左右，陸陸續(xù)續(xù)就有商家開始經(jīng)營(yíng)店鋪?？偨ㄖ娣e約800㎡商鋪個(gè)數(shù)19個(gè)面積劃分3045㎡層高 m開間 m進(jìn)深812m功能定位一層平街商業(yè)門面無(wú)定位，但經(jīng)營(yíng)的都是與生活相關(guān)的配套型商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)餐飲醫(yī)療服務(wù)美容通訊五金文體空置數(shù)量74211112比例37%21%11%5%5%5%5%11%租金10001200元/月；2535元/㎡出租率89%5 嘉新結(jié)合市場(chǎng)形式和項(xiàng)目自身?xiàng)l件，提出以下開發(fā)策略：“資源整合，建立優(yōu)勢(shì)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略“經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)，商住互動(dòng)”的市場(chǎng)營(yíng)銷策略“品質(zhì)優(yōu)先，引導(dǎo)市場(chǎng)”的定位策略在上述策略指導(dǎo)下，項(xiàng)目商業(yè)策劃須做到：高起點(diǎn)定位，高品位規(guī)劃、高效率營(yíng)銷。 商業(yè)形象不佳項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)力不強(qiáng)，商業(yè)檔次較低，整體商業(yè)形象不佳；項(xiàng)目商業(yè)分析總結(jié)經(jīng)過上述分析，可以明確本項(xiàng)目：具有商業(yè)開發(fā)的先天條件，基本滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可達(dá)性、能見度、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、人流量的要求。 離核心商圈較近由于項(xiàng)目的地理位置離沙區(qū)核心商圈較近，可能會(huì)對(duì)本區(qū)域的消費(fèi)人群有一定的分流。由于改造時(shí)間長(zhǎng)，且現(xiàn)從
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