【正文】 味著新增城市人口需要住宅達(dá)到 1 億平方米。而城市化的核心產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。這種增長(zhǎng)意味著：到 2020 年，重慶城市化人口將達(dá)到 1600 萬(wàn)人，新增城市化人口將達(dá)到 500 萬(wàn)人。目前重慶的城市化率為 %，足足比全國(guó)城市化率低了 個(gè)百分 點(diǎn)。重慶市政府已加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)控，以保證重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮健康。 重慶市房地產(chǎn)發(fā)展前景 近幾年，重慶的房地產(chǎn)總體價(jià)格偏低，但是上漲速度很快，均價(jià)都保持了 %的上漲。 住宅商品房相對(duì)穩(wěn)定，說(shuō)明重慶住宅市場(chǎng)發(fā)展較為良性。住宅空置一年以上的有 萬(wàn)平方米，比上年僅增長(zhǎng) 萬(wàn)平方米。 按此計(jì)算，現(xiàn)有空置中，空置一年以上的商品房?jī)H為 萬(wàn)平方 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 92 頁(yè) 米，比上年增加了 萬(wàn)平方米，其占空置總量的 %。統(tǒng)計(jì)顯示，2020 年末重慶主城六區(qū)商品房空置總量達(dá) 萬(wàn)平方米，占全市空置商品房總量 的五成多。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓空置速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住宅。非住宅包括商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓，前者面積為 萬(wàn)平方米、后者空置的面積達(dá)到了 51 萬(wàn)平方米。 重慶市商品房空置分析 據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒資料顯示，到 2020 年底，重慶市商品空置房面積已達(dá) 萬(wàn)平方米。 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 92 頁(yè) 根據(jù)市場(chǎng)的“量?jī)r(jià)關(guān)系”，其第一波影響表現(xiàn)為交易量的放大；在此基礎(chǔ)上將不可避免地形成第二波影響，即價(jià)格的提升，預(yù)計(jì) 2020 年全年商品房?jī)r(jià)將達(dá)到 10%左右的升幅。 路橋收費(fèi)改革、土地出讓金上調(diào)、土地市場(chǎng)化供應(yīng)等拉動(dòng)房?jī)r(jià)上 漲的政策性滯后效應(yīng)將逐漸顯現(xiàn)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律，哪個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，收入增長(zhǎng)快，房?jī)r(jià)也增長(zhǎng) 快。而支持這種良好勢(shì)頭的原因在于投資的增長(zhǎng)勢(shì)頭，其中三分之一來(lái)自房地產(chǎn)。 綜上所述，在全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷趨好的大環(huán)境中，重慶市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，重慶市的房地產(chǎn)投資也將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 92 頁(yè) 發(fā)展勢(shì)頭。 建筑業(yè) 近幾年，重慶市建筑業(yè)所完成產(chǎn)值的變化如下表 25： 年份 企業(yè)數(shù) （個(gè)） 建筑施工產(chǎn)值（萬(wàn)元） 建筑業(yè)增加值（萬(wàn)元） 房屋建筑施工面積（萬(wàn)平方米） 房屋建筑竣工面積（萬(wàn)平米） 2020 1785 3486579 945158 2020 1721 4368064 1208296 2020 1778 5015839 1755200 相對(duì)于全國(guó)其他城市來(lái)說(shuō)， 2020 年重慶建筑業(yè)總產(chǎn)值排行 14，房屋竣工產(chǎn)值排行 14，房屋建筑施工面積排行 8。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這就意味著發(fā)展機(jī)遇不僅僅停留在主城區(qū)，各中等城市、衛(wèi)星城都將有很好的發(fā)展空間。 重慶市的房地產(chǎn)業(yè)呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)，從近幾年房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出： 表 23 重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)狀況 1999 2020 2020 2020 經(jīng)營(yíng)總收入（萬(wàn)） 788582 936822 1233020 1797962 土地轉(zhuǎn)讓收入（萬(wàn)） 18853 33104 46392 61477 商品房銷(xiāo)售狀況（萬(wàn)） 678383 763810 1023896 1393866 房屋出租收入（萬(wàn)） 15751 16518 27629 38912 其他收入（萬(wàn)） 75595 123390 135103 303707 經(jīng)營(yíng)稅金及其附加（萬(wàn)） 33274 45803 63771 97386 利潤(rùn)總額（萬(wàn)） 48348 17588 234 13352 表 24 重慶市 2020 年和 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比 完成投資 施工面積 竣工面積 新開(kāi)工面積 指標(biāo) 年份 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 92 頁(yè) 小計(jì) 住宅 小計(jì) 住宅 小計(jì) 住宅 小計(jì) 住宅 2020 246 131 4415 3082 1391 1034 1709 1277 2020 197 111 3654 2508 1021 738 1661 1259 增長(zhǎng)率（％） 7 主管城市建設(shè)的副市長(zhǎng)黃奇帆 分析重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮髸r(shí)指出：重慶成為西部國(guó)際性的大都市是西部大開(kāi)發(fā)的必然。 1998 年，重慶房市實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售 416 萬(wàn)多平方米；到 2020年的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別已達(dá) 萬(wàn)平方米和 億元。據(jù)了解，在 1996 年，重慶房地產(chǎn)年銷(xiāo)售面積才 166 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額 億元。 圖 28 19972020 年重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額 （單位：萬(wàn)元） 67844297300911251351396327196668424591301997 1998 1999 2020 2020 2020 數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒 與此相應(yīng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模也逐步擴(kuò)大， 1996 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工、新 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 92 頁(yè) 開(kāi)、竣工面積分別為 1424 萬(wàn)平方米、 348 萬(wàn)平方米、 351 萬(wàn)平方米； 而2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工、新開(kāi)、竣工面積是 4415 萬(wàn)平方米、 1709 萬(wàn)平方米、 1391 萬(wàn)平方米。 直轄以來(lái)，重慶市固 定資產(chǎn)投資額一直呈大幅上漲趨勢(shì)，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下圖 27 所示： 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 92 頁(yè) 圖27 重慶市固定資產(chǎn)投資額（億元）0200400600800100012001997 1998 1999 2020 2020 2020重慶市固定資產(chǎn)投資額（億元） 資料來(lái)源：重慶市 2020 年統(tǒng)計(jì)年鑒 1997 年直轄以來(lái)，重慶市房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。此時(shí)，重慶房市因發(fā)育晚于沿海地區(qū)，而沒(méi)有受到降溫?zé)岬亩啻笥绊憽? 重慶市房地產(chǎn)投資情況 據(jù)有關(guān)方面最新統(tǒng)計(jì)顯示，在巨額投資和交易量面前，重慶房市已保持了連續(xù)六年的高速增長(zhǎng)，這在全國(guó)也是一個(gè)特例。 從被訪者職業(yè)看，機(jī)關(guān)黨政干部有 22 人，企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人有 122人，私營(yíng)、三資企業(yè)負(fù)責(zé)人有 36 人，職員、工人、商業(yè)服務(wù)人員有 142 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 92 頁(yè) 人，待業(yè)、下崗人員有 76 人，離退休人員有 244 人，家庭婦女有 8 人，其他人員有 150 人。 本次調(diào)查采取抽樣共計(jì)取有效樣本 1000 份。 20204000 元的市民主要追求的是住房的寬敞、舒適。 分析：以上可以看出，市民對(duì)住房的選擇與其收入水平緊密相關(guān)，量入而出仍是市民住房消費(fèi)的特點(diǎn)。 房屋類(lèi)型需求：主要為住宅小區(qū)，占 %。 單價(jià)承受能力：主要集中在 1001 元和 12511500 元之間，分別占%和 %。 房屋結(jié)構(gòu)需求：主要集中在三室二廳和三室一廳之間，分別占 %和 %。 房屋類(lèi)型需求：主要為住宅小區(qū)，占 % 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 92 頁(yè) 付款方式：主要為分期付款和一次性付款，各占 %和 %。 單價(jià)承受能力：主要集 中在 10011250 元和 12511500 元之間，分別占 %和 %。 付款方式：主要為分期付款和一次性付款，各占 %和 % 2) 家庭月均收入 20204000 元的被訪者 房屋面積的需求：主要集中在 101125 平方米和 76100 平方米之間，分別占 %和 %。 樓層需求：主要集中在多層和小高層之間，分別占 %和 %。（以下為 2020 年調(diào)查資料） 1) 家庭月均收入 2020 元以下的被訪者 房屋面積需求：主要集中在 76100 平方米和 101125 平方米之間，需求比例分別占 %和 % 房屋結(jié)構(gòu)需求：主要集中在三室一廳和兩室一廳之間，分別占 %和 %。 4. 重慶市消費(fèi)者行為分析 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 92 頁(yè) 由于住房屬于耐久性消費(fèi)品且投資大，因此，它的消費(fèi)在很大程度上受消費(fèi)者收入的影響。如下圖 26。 重慶市各主要年份城鄉(xiāng)居民收入如圖 24： 20981 9 7 1 . 21 8 9 1 . 7 51 7 3 6 . 6 31 7 2 0 . 4 65 4 6 6 . 8 85 8 9 5 . 9 76 2 7 5 . 5 372386 7 2 1 . 0 9150016001700180019002020210022001998 1999 2020 2020 202054005900640069007400農(nóng)村居民人均純收入（元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 以每人的消費(fèi)的變動(dòng)，可以看出居民的收入提高后物質(zhì)生活的豐裕程度。薪金仍是城市居民收入的主體，但呈下降趨勢(shì)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 92 頁(yè) 重慶市消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)狀況及其購(gòu)房行為分析 居民經(jīng)濟(jì)狀況以人均收入、消費(fèi)、儲(chǔ)蓄和物價(jià)諸方面為衡量依據(jù)，可藉以考察國(guó)民經(jīng)濟(jì)條件的改善、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變動(dòng)以及個(gè)人生活的改進(jìn)情況。 表 22 重慶市 2020 年 —2020 年城鎮(zhèn)化進(jìn)程 等 級(jí) 城鎮(zhèn)名稱(chēng) 城鎮(zhèn)人口規(guī)模（萬(wàn)人） 2020 年 2020 年 2020 年 1 主城區(qū)都市圈 渝中區(qū) 460 560 九龍坡區(qū) (含西彭 ) 江北區(qū) (含魚(yú)嘴 ) 南岸區(qū) (含長(zhǎng)生 ) 沙坪壩區(qū) (含西永 ) 大渡口區(qū) 北碚 16 18 22 巴南區(qū)（漁洞） 12 15 渝北區(qū)（兩 路） 10 11 12 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 92 頁(yè) 蔡家 2 3 4 界石 2 3 一品 2 3 小計(jì) 619 2 地區(qū)中心城市(大城市 ) 略 3 縣域中心城 ~中小城市 略 4 鎮(zhèn) 略 城鎮(zhèn)人口 1617 全市總?cè)丝? 3180 3228 城鎮(zhèn)化率（ %） ——2020 年，全市城市化水平達(dá)到 50％ ， 形成長(zhǎng)江上游地區(qū)可持續(xù)