【正文】 入成功人士 。 其支付能力在 20 萬元以上，對居住空間的健康性和休閑性需求大，強調高品位及服務功能。本項目標消費群體細分 為以下幾類： 成都市區(qū)中高等收入白領階層 。 再從雪梨澳鄉(xiāng)與公寓相比較來看， 龍泉的公寓一般都在 1200 元／平方米與 1500 元／平方米范圍內， 雪梨澳鄉(xiāng) 2021元／平方米的價格與其距離并不大，然而 雪梨澳鄉(xiāng)的居住環(huán)境與品質遠遠好于高層及小高層等公寓。聚龍、國際名城這些別墅項目有著明顯價位優(yōu)勢。 雪梨澳鄉(xiāng) 正是為了這一群中產 階級度身打造的優(yōu)質住宅。 陽光城的建成吸引了大量資本，房產開發(fā)的條件已經具備； 雪梨澳鄉(xiāng) 作為公寓和別墅的中間形態(tài)――聯(lián)排別墅既滿足了人們親近自然，實現(xiàn)別墅夢想的愿望，又有比較方便的交通條件。整體上看，項目以其優(yōu)秀的品質環(huán)境及較低的價位對城市白領階層中產階級的誘樓盤名稱 雪梨澳鄉(xiāng) 陽光假日 山水人家 戀日家園 位置 同安鎮(zhèn) 同安鎮(zhèn) 龍泉驛馬河側 洪河鎮(zhèn) 類型 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 高層小高層 多層 均價 2100 2280 1800 1200 占地面積 547 畝 154341平方米 80 畝 建筑面積 90000 78750 平米 91000 平米 63000 平米 綠化率 60% 62% 45% 34% 容積率 戶型 110－ 206 140－ 218 90－ 255 83－ 128 惑是顯而易見的，這也是其他樓盤不具備的。而且目前陽光假日的銷售已超過九成，更增添了本項目運作的信心。（見下圖） 本項目與同類型陽光假日比較，綠化率幾乎相同，容積率相差也不多，只比對方高17 個百分點，但陽光假日均價比本項目高了將近 200 元平米。雪梨澳鄉(xiāng)作為低密度小別墅社區(qū)類高品質住宅區(qū)，其目標消費群體主要為城市中產階級，與純別墅 類項目的消費群體有所差別；其競爭對手主要為一般聯(lián)排別墅和高層小高層住宅項目。同安的別墅項目也是風起云涌，從占地１５００畝的國際名城、占地面積 1100 畝天泉 雪梨澳鄉(xiāng)緊鄰陽光體育城，將吸引一批對體育、 健身、休閑及度假感興趣的人士來此居住；同時陽光體育城巨大的客流量為 項目帶來了人氣，同時對 雪梨澳鄉(xiāng)的形象展示、品牌宣傳和市場促銷來說都是很好的機會。 600 畝的運動、生態(tài)、休閑中心在陽光、水波、樹林、綠草蔭蔭中孕育而生，由足球、籃球等 10 多項體育項目組成的體育場館以及各類運動場地，讓人充分體驗置身于運動海洋中的無窮魅力。根據龍泉的區(qū)域環(huán)境特點，強調了人與自然、地域文化與地形生態(tài)的和諧統(tǒng)一。 龍泉陽光體育城的輻射作用 本項目與陽光體育城相距 60 米，陽光體育城豐富的運動元素為項目提供了良好的運動、健康、休閑概念。本項目作為低密度低容積的高尚住宅區(qū)，不僅體現(xiàn)了后小康生活對居住水平的需求，更承載著二十一世紀文明的生活模式，上市后前景將非常光明，銷 售上有很大的把握。住宅郊區(qū)化、 “5+2”生活模式是后小康之居住宅的發(fā)展趨勢之一；山水住區(qū)和山水摟盤也是后小康住宅的追求之一；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。 二 .項目市場形勢及競爭對手分析 市場形勢 雪梨澳鄉(xiāng)項目以其獨特的澳洲風情，絕佳的環(huán)境品質，良好的基礎設施，較低的價位等競爭優(yōu)勢在市場上將具有極強的競爭力。 此外在規(guī)劃設計、項目風格及其戶型等方面項目也具有相當的優(yōu)勢。雪梨澳鄉(xiāng)雖然沒有獨立豪華型別墅那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上已經和獨立別墅相差無幾。 綠化率高達61%， 高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀使居住環(huán)境更貼近自然，每戶均有天有地，滿足了人們親近自然的需要。 其二，雪梨澳鄉(xiāng)的高綠化率、低容積率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然。本項目突出的競爭優(yōu)勢為： 其一、雪梨澳鄉(xiāng)建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)模化的產出也使建筑成本大大降低，價格上具有優(yōu)勢。 物業(yè)管理上，建成后雪梨澳鄉(xiāng)擬引進國內著名物管公司，使房產開發(fā)與物業(yè)管理為一體，實行“共管式”的星級管理，使小區(qū)配套設施完善，管理服務規(guī)范，環(huán)境清潔幽雅。龍泉區(qū)作為成都市向東延伸發(fā)展的重鎮(zhèn)，經過十年多的基礎設施建設，“五縱三橫”的立體交通體系已經形成。 項目交通條件及配套設施 項目位于成渝高速公路出成都首座互通式立交橋旁，距成都市中區(qū)僅 17 公里，這對于私家車擁有量居全國第三位的成都人來講距離并不遙遠，不過是幾分鐘的時間；項目也充分考慮到了沒有私車的客戶，專門為此開通從天府廣場到雪 澳梨鄉(xiāng)的大巴方便客戶來往市區(qū)。各房地產開發(fā)商已購置大量土地于此，可以預期，除了現(xiàn)有項目外，周邊還會有樓盤項目競相跟進的態(tài)勢，形成開發(fā)熱潮。用相當于公寓的價格購買一套高品質的別墅，不再只是夢想。平均首付 5 萬，月供 1000 元即可擁有一套別墅，這對于城市中高收入階層以上的白領具有很大的誘惑力。建有 3000 平米大型會所；網球場、游泳池、親子樂園、老人健身活動場所等配套設施一應齊全，為客戶的居住、生活及休閑提供極大的便利。設計了 7 種面 積不同的住宅戶型，以適應不同購房者的個性化需要，主力戶型面積為 139 平方米。小區(qū)多類型的綠化苗木，人造景觀再以水系貫穿，曲折收放，形成小組團綠化、住宅組團綠化、樓體間綠化、私家花園四個園林景觀層次，宛如生活在公園中，為人們提供了一個遠離喧囂環(huán)境的休息之所。本項目為 低容積、低密度高尚住宅，容積率 僅為 ,密度僅為 %， 低密度的住宅為都市人提供了自由呼吸空間。 項目所具備的結構特點充分滿足了客戶多方面的需求，營造出人們心目神往的高尚住宅區(qū)。（九）服務： “低密度聯(lián)排別墅 ”的物業(yè)管理要求突出服務優(yōu)質、貼心、到位。（七）配套： “低密度聯(lián)排別墅 ”社區(qū)由于地處城市邊緣，必需的配套設施必須有，能從教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等方面做到滿足是最好的。（五）規(guī)劃：規(guī)劃設計要周全，強調異域風情與自然環(huán)境的融合，合理布置建筑物與道路、景觀及綠地的關系。（四）規(guī)模：開發(fā) “低密度聯(lián)排別墅 ”社區(qū)，容積率應在 以下， 但開發(fā)規(guī)模不能太小。（二）交通： “低密度聯(lián)排別墅 ”社區(qū)周邊應有完善的交通道路網絡，鄰近高速公路，強調交通的暢達性。 “低密度聯(lián)排別墅 ”現(xiàn)在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán) 境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段 ——住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。 雪梨澳鄉(xiāng)作為成都第一個澳式風格的別墅項目對于崇尚海外生活的群體具有濃厚的吸引力。另外澳洲熱帶風情的社區(qū)文化更能讓生活在 此的人們體會純正的澳洲生活。雪梨澳鄉(xiāng)設計為 層聯(lián)排別墅和少量 4 層復式洋房。每套售價從 22 萬到 45萬不等。本項目總體方案設計及單體戶型設計由澳大利亞建筑設計師完成，主題風格為 澳洲園林式低密度高尚住宅區(qū)，容積率 ，綠化率達60%。 雪梨澳鄉(xiāng)項目以其獨特的澳洲風情，絕佳的環(huán)境品質，良好的配套設施，較低的價位等優(yōu)勢在成都中高檔房地產市場上極具競爭力。成都的別墅市場已經 進入一個新的發(fā)展階段。位于城西三環(huán)路附近、高新西區(qū)范圍內的 AAA 級住宅錦城豪庭同樣也出現(xiàn)了一個銷售的高潮，平均價值達 150 萬元的獨幢別墅在本月內就銷售了 6 套，總成交價值近 800 萬元。位于龍泉的陽光體育城以“陽光、體育、健康”的經營模式，短短十個月上千套房子的銷售 僅余少許。 從 2021 年 1－ 5 月的房產銷售情況看， 成都不少低密度住宅項目吸引了眾多購房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率。其目的不外乎是兩種，一是購置大量不動產，以求自己的資產保值、增值；二是在不同的地點 選購房屋，并根據其不同的功能，季節(jié)性地變換居住地，以求生活質量。因此這部分人對房屋居住條件有了更高的追求，再加上大部分人對自有資產保值增值意識的增強，選擇購房也成首選。人們在買房時將更加關注居住人口相對較少、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的城市周邊地區(qū)的高尚住宅區(qū)。從成交住宅的價位結構來看，價位在 2100－ 3100 元 /平方米的占總成交量的 %，而超過 4000 元的高級住宅比例將近 15%；從未來趨勢看，代表住宅發(fā)展方向的別墅和聯(lián)排別墅還有很大的潛力。太陽能熱水器的使用、家庭網絡通訊、小區(qū)安保監(jiān)控系統(tǒng)的完善更直接地以其科技含量成為現(xiàn)代居住生活的標志 。 21 世紀是信息化社會，對居住社區(qū)的綜合功能有了更高的要求，而新的住宅規(guī)范也對住宅的隔聲、隔熱、保溫、日照等也提出了更嚴格的技術標準。居住的基本空間也由起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺這六項內容拓寬到家庭娛樂廳、工作室、電腦房、健身房、化妝間、衣帽間等多樣化的內容。 目前住宅消費已進入 “層次化 ”、 “個性化 ”的時期，家庭的小型化、社會的老齡化以及工作時間縮短、業(yè)余時間增加等生活模式的改變，對相應的居住空間的個性化和多樣化的要求日趨增加。在總體規(guī)劃滿足住宅日照、朝向和安全的基本要求下， 住宅要 充分利用周邊的自然、地形、景觀優(yōu)勢等，并創(chuàng)造條件使人與自然環(huán)境之間得到溝通和互動。住宅郊區(qū)化、 “5+2”生活模式是后小康之居住宅的發(fā)展趨勢之一；山水住區(qū)和山水摟盤也是后小康住宅的追求之一 ；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。 住宅的發(fā)展歷程是： “小康之前重面積，小康之時重裝修，小康之后重環(huán)境 ”。未來幾年成都市城鎮(zhèn)居民住宅消費需求將持續(xù)趨旺，年均住宅需求量近 1000 萬平方米，到 2021 年城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到 30． 2 平方米。按慣例，自 然毀損的面積存在一個膨脹率的問題，即每拆除 1 平方米， 要增加 2 平方米的需求。成都市舊城改造目標是在三年內基本完成城區(qū) 529 萬平方米的危舊房拆遷，今年的目標是拆遷 100 萬平方米，這部分可以認為是自然毀損面積。近年來成都市城鎮(zhèn)人口的增長遠遠高于總人口的增長， 2021 年成都市總人口 萬人，城鎮(zhèn)人口 萬 人； 2021 年成都市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 平方米， 1996— 2021 年年均增長 ％。 二、 成都市民居住現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢 2021 年成都城市居民人均住房建筑面積為 26 平方米， 住房成套率已達到 70%，新建四十幾個住宅小區(qū)，有 40 多萬居民先后搬進了設施配套、功能齊全的新房， 市民 的居住條件得到明顯改善。 新政策的實施將使別墅類項目逐漸進入奇貨可居的狀態(tài)， 別墅銷售情況看好。但別墅項目在房地產經濟中所占比例比較少，加之資本流向問題，一些原本計劃注入別墅的資本將流入普通住宅。 別墅供應趨緊 2021 年 2 月，國土資源部下發(fā)的 4545 號文件，要求 “清理園區(qū)用地、加強供應調控 ”，明確規(guī)定停止別墅類用地的土地供應 。從都江堰的中心鎮(zhèn)到崇州的街子鎮(zhèn)，方圓 20 公里已經被包括青城山水、假日青城、天下青城、中國青城等在內的 40 多家開發(fā)商的分時度假公寓，產權酒店占領。在溫江聚集了一大批成都開發(fā)商，如建信置業(yè)，華新國際，森宇集團，置信實業(yè)等，由他們領銜開發(fā)的占地 1600 畝的建信 縱觀成都的東南西北，素有陽光城美譽的龍泉驛，先前掌握了上千畝土地的開發(fā)商還按兵不動，隨著大行宏業(yè)率先推出的 1300 多畝的龍泉陽光體育城，以及該公司正在規(guī)劃的 4000 多畝的多元化泛地產打破了龍泉驛 的平靜，緊接著 2021 多畝的歐風花城也將于今年面世，華 陽自人南沿線的開通，這里著實熱鬧了一陣 。 2021 年郊區(qū)房產的迅速走紅，而今年的郊區(qū)開發(fā)更是來勢兇猛，規(guī)模大、檔次高、規(guī)劃好、配套完善等特點預示著郊區(qū)開發(fā)正在全面升級。房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重將由 2