【正文】 項目品質(zhì) 雅戈爾十余年口碑積累及老客戶效應(yīng) 客群結(jié)構(gòu) 以江東為主，以婚房為主要用途的首次置業(yè)型結(jié)構(gòu) ?建筑類型：高層 ,獨棟別墅 ?項目位置：高新區(qū) 北靠新暉路，東南側(cè)為甬新排水干河，西部為規(guī)劃路 ?開發(fā)商：浙大網(wǎng)新置地 ?周圍交通：本案北靠新暉路，東南側(cè)為甬新排水干河，具有獨特的水景資源， ?西部為規(guī)劃路，主要出入口設(shè)置的北側(cè)新暉路上，次入口設(shè)置在西側(cè)規(guī)劃路上 ?綠化 /容積率：綠化率 30% ，容積率 ?車位：機動車位 690個，其中地上 55個，地下 635個 非機動車位 887個 ?配套設(shè)施：健身房、兒童活動室、游泳池、咖啡吧、茶藝廳、書吧、 spa美容中心 ?得房率： % ?占地面積： 46478平米 建筑面積： 80405平米 ?樓盤簡介：本項目位于寧波市科技園區(qū)中居住社區(qū)的南側(cè)，地塊北面為科技園區(qū)管理委員商業(yè)用房在用地，南面緊接規(guī)劃中的東部新城，東臨綜合服務(wù)社區(qū)。 從錦繡東城的客戶來看，主要來源區(qū)域仍以江東為主，并且對鎮(zhèn)海、北侖有一定的輻射能力，從產(chǎn)品上來看，項目產(chǎn)品主要滿足了目標區(qū)域以婚房為主要目的的首次置業(yè)需求，從客戶來看，基本為中層為主，符合項目產(chǎn)品的市場定位。 雅戈爾 其次是 180平米的五房兩廳兩衛(wèi)，去化速度也較快， 106套去化了 99套，該部分客源為市區(qū)改善性需求。小區(qū)內(nèi)部配套齊全，內(nèi)設(shè)幼兒園、凈菜市場、游泳池、體育活動場地等。本項目的規(guī)劃設(shè)計理念是“創(chuàng)意新穎、主題突出、技術(shù)合理、與自然環(huán)境融合”，使小區(qū)不僅能夠滿足人們的居住生活要求，更注重人們在文化、心理上對于“家”的熱愛。按揭首付 40%，可享受 130元 /㎡ 的優(yōu)惠， 90㎡ 以下首次購房按揭 20%的，也可享受 30元 /㎡ 的優(yōu)惠。 106平方米 145平方米 ? 開發(fā)商 :寧波雅戈爾新城置業(yè) ? 物業(yè)地址 : 民安路以南 ,新楊木碶河以西 ,河清路以東 ? 占地面積 :95000平方米 ? 總建筑面積 :280000平方米 ? 物業(yè)類別 : 住宅 普通住宅 ? 建筑類別 : 高層、小高層 ? 物業(yè)地址 : 民安路以南 ,新楊木碶河以西 ,河清路以東 ? 售樓處地址 : 中山東路 316號雅戈爾濱江大廈 5樓（新 ? 江廈商城對面） ? 開盤時間 : 20221202 ? 入住時間 : 2022 ? 容積率 : ? 開盤時間： 08年 12月 2日 ? 項目規(guī)模：項目分為高層和小高層兩種類型，共 25幢， 18F以上的有 11幢，約有 1900套左右，現(xiàn)已推出 1213多套，還有600套未推出銷售情況 :一期推出共 1213套，面積為 90200平米。月 BOBO城 2期 ? 項目配套： 70%底層 、豪華雙泳池布波館、 3條水系內(nèi)外連波、 80米寬濱江公園、300米闊景甬江，綠化率達 50% ? 開盤時間：一期： 2022年 5月 30日 ? 二期 2022年 10月 29日。 ?物業(yè)公司：常青藤 ?物業(yè)費：小高層 /平方米 區(qū)域 江東 海曙 江北 北侖 鎮(zhèn)海 象山 鄞州 寧海 奉化 舟山 其它 比例% 35 18 12 熱銷原因分析 購買力 區(qū)域內(nèi)潛在客戶幾年的積累，集中購買所致 產(chǎn)品面積 項目所對應(yīng)的面積段為市場主流需求面積段，有效貼合市場需求 市場環(huán)境 市場觀望壓抑后噴發(fā)所致 項目品質(zhì) 一期別墅的品質(zhì)推動及老客戶的口碑效應(yīng) 客群結(jié)構(gòu) 項目對應(yīng)的客戶區(qū)域輻射面廣，江東、海曙、北侖、鎮(zhèn)海等區(qū)域客戶需求得以釋放，其中北侖、鎮(zhèn)海區(qū)域客戶具有較強的區(qū)域偏好性。 ?客戶主要區(qū)域分別為江東、海曙、北侖、鎮(zhèn)海。 190210平米的大面積房源也受到市場的青睞，該部分產(chǎn)品以小復式為主，單層面積在100平米左右。為寧波一次性開發(fā)的最大高層群，由 18幢點式和短板式高層組成，同時也是寧波最大的集高檔住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、休閑于一體的復合型地產(chǎn)項目之一。 ?銷售價格：二期目前已推出 825套，實際銷售 575套，已售均價為 9940元 /平方米，銷售率 70％ ?項目概述：地處寧波城市的幾何中心－國家級寧波高新區(qū)的核心區(qū)域，北靠江南路，東鄰金家河，西連楊木碶路，南接新暉路，園區(qū)內(nèi)高達 75%的綠化 ,河網(wǎng)縱橫交錯。 直接競爭對手 ?開發(fā)商： 寧波興普房產(chǎn)有限公司 ?占地面積： 22萬余平方米 建筑面積： 38萬平方米 ?樓盤形態(tài)：二期由 18幢點式和短板式高層組成 ?綠化率 :35% 容積率 : ?規(guī)劃大師：澳大利亞柏濤（墨爾本） 景觀大師：新加坡雅克 ARCHISC APE 物業(yè)管理：浙江綠城物業(yè) 開盤時間： 08年 12月 9日 ?銷售情況 :140平米以下定金 10W， 140220平米定金 20W， 220平米以上定金 50W，面積為 115~400㎡ 。 ? 由于 08年本板塊住宅銷售形勢較好市場存量不大，目前區(qū)域可售房源僅為 5469套。 ? 產(chǎn)品以高層、小高層為主，項目所處寧波市民接受度較高的住宅板塊，寧波有句老話；住要住東鄉(xiāng)。 區(qū)域競爭 典型樓盤 ART藍海 江南一品（二期） 皇冠花園 社區(qū)形象 開盤時間 預計下半年推出 預計 規(guī)模 占地面積近 ，共計 515戶 占地面積 22萬方 建筑面積 38萬方 占地面積 300畝 建筑面積 70萬方 產(chǎn)品形式 復式公寓、高層、別墅 高層住宅、寫字樓 酒店式公寓 高層住宅 均價 預計 90001000 9960 10500 戶型面積 90/160270 80400 主力面積： 160200 100200 主力面積 130140 銷售狀況 / 二期推出 939套房源，已售 585套銷售率% 一期推出 909套 產(chǎn)品特色 戶戶臨海，寬景美宅 贈送面積、雙露臺 綜合體、白金五星酒店 旁規(guī)模優(yōu)勢 高新區(qū)板塊－ 城市發(fā)展重點區(qū)域及技術(shù)創(chuàng)新的基地；生態(tài)型園區(qū)中產(chǎn)知富階層聚集地 ? 區(qū)域特性 :人才薈萃、生態(tài)宜居、科技型國家級高新區(qū)，擁有自身良好的發(fā)展基礎(chǔ)及近東部新城的區(qū)位優(yōu)勢 ? 區(qū)域項目特點 :沿水系規(guī)劃發(fā)展，突出生態(tài)型、都市型區(qū)域特性，以中大戶型為主 ? 區(qū)域客戶 :以園區(qū)內(nèi)及江東客戶為主，其它區(qū)域工作導向型外溢型客戶為輔；注重生活品質(zhì)看重生態(tài)環(huán)境的中產(chǎn)知富階層 區(qū)域競爭 典型樓盤 盛世天城 城市花園 榮安合院 社區(qū)形象 開盤時間 (二期 ) (百合公寓 ) (2) 規(guī)模 總占地近 300畝 建筑面積 50萬方 占地面積 12萬方 建筑面積 30萬方 占地面積 7萬方 建筑面積 15萬方 產(chǎn)品形式 高層、聯(lián)排別墅 高層、聯(lián)排別墅 寫字樓 小高層、高層 均價 7900（單身公寓） 高層住宅 10500 聯(lián)排別墅 22022 9000 戶型面積 單身公寓 3050高層住宅 80200聯(lián)排別墅 330350 高層住宅 60140聯(lián)排別墅 200400 63140 銷售狀況 一期銷售率 86%二期 單身公寓銷售率 % 已推部分銷售率 70% 已售 924套 項目銷售率 % 已售 978套 產(chǎn)品特色 雙陽臺、飄窗、贈送面積 大面積飄窗、贈送面積 圍合式、純中戶、全亮 間 客戶特征 白領(lǐng)、投資客、首次置業(yè)者 （單身公寓）改善型需求 別墅基本為內(nèi)定客戶 婚房 家庭較好、剛工作年輕人 改善型需求 鄞州中心區(qū)板塊－ 寧波房地產(chǎn)市場主力板塊，品牌開發(fā)商集聚，開發(fā)理念新穎，產(chǎn)品創(chuàng)新亮點頻出 ? 區(qū)域特性 :寧波城市發(fā)展副中心，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新興區(qū)，是鄞州區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心；區(qū)域配套萬達廣場； ? 區(qū)域項目特點 :高端復合型物業(yè)，產(chǎn)品戶型創(chuàng)新 ? 區(qū)域客戶 :以鄞州區(qū)客戶為主，其它區(qū)域工作導向型外溢型客戶為輔；注重社區(qū)環(huán)境看重區(qū)域發(fā)展的新“寧波市區(qū)人”為輔； 區(qū)域競爭 典型樓盤 百隆東外灘 湖景花園 社區(qū)形象 開盤時間 規(guī)模 占地面積： 21691方 建筑面積 426戶 占地面積： 建筑面積： 10萬方 產(chǎn)品形式 高層住宅 /商鋪 精裝高層住宅 /聯(lián)排 均價 17700 高層 /聯(lián)排 戶型面積 單身公寓 3070平米 公寓樓 140400平米 高層 90170 聯(lián)排 270280 銷售狀況 目前推出兩幢，已推銷 售率 31%，去化 53套 目前整體銷售率為 %（項目整體備案比） 產(chǎn)品特色 全精裝 蘇格蘭風情 \底層 弧形飄窗 客戶特征 高端置業(yè)群體 高端置業(yè)群體 湖景花園戶型面積 156M2 東外灘戶型面 174M2－ 186M2 三江口板塊 /日湖板塊 —— 憑借品質(zhì)提升匹配優(yōu)越地理位置尋求價格突破 區(qū)域競爭 板塊名稱 核心賣點 產(chǎn)品特征 價格 客戶性質(zhì) 客戶級別 東錢湖板塊 三江口板塊 地段稀缺、交通便利、配套齊全 項目以別墅為主 ,戶型面積較大 單價 〉 /M2 總價 〉 250萬 生意人、有權(quán)階層 城市新貴、企業(yè)管理者 高端客戶 日湖板塊 上風上水、 資源稀缺 以高層寬景住宅、別墅復合型高端項目為主 單價 〉 /M2 總價： 〉 120萬 生意人、有權(quán)階層 企業(yè)管理者 高端客戶 高新區(qū)板塊 環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施齊全 戶型以舒適型為主，園林設(shè)計主題鮮明，綠化層次豐富 單價： 850010500元 / M2總價 〉 80萬 企業(yè)管理者、私營業(yè)主 公務(wù)員、白領(lǐng) 中高端客戶 鄞州中心區(qū) 配套齊全，區(qū)域規(guī)劃南部商務(wù)區(qū) 戶型創(chuàng)新點多 單價 〉 7500元 萬 /M2總價： 〉 60萬 企業(yè)管理者、私營業(yè)主 公務(wù)員、泛公務(wù)員 白領(lǐng)、工薪階層 中高端客戶 中端客戶 東部新城 區(qū)域規(guī)劃寧波城市新中心（市政府、金融中心） 大開間、短進深 單價： 85009500元/ M2總價： 60130萬 企業(yè)管理者、私營業(yè)主、泛公務(wù)員、白領(lǐng) 中高端客 戶 板塊競爭 板塊競爭分析 —— 中高端客戶的爭奪激烈，多板塊成競爭對手 板塊名稱 核心賣點 產(chǎn)品特征 價格 客戶性質(zhì) 客戶級別 東錢湖板塊 三江口板塊 地段稀缺、交通便利、配套齊全 項目以別墅為主 ,戶型面積較大 單價 〉 /M2 總價 〉 250萬 生意人、有權(quán)階層 城市新貴、企業(yè)管理者 高端客戶 鄞州中心區(qū) 配套齊全，區(qū)域規(guī)劃南部商務(wù)區(qū) 戶型創(chuàng)新點多 單價 〉 7500元 /M2總價： 〉 60萬 企業(yè)管理者、私營業(yè)主 公務(wù)員、泛公務(wù)員 白領(lǐng)、工薪階層 中高端客戶 中端客戶 東部新城 區(qū)域規(guī)劃寧波城市新中心（市政府、金融中心） 大開間、短進深 單價： 85009500元/ M2總價： 60130萬 企業(yè)管理者、私營業(yè)主、泛公務(wù)員、白領(lǐng) 中端客戶 板塊競爭分析 —— 中高端客戶的爭奪，鄞州中心區(qū)、東部 新城、新三江口均可能成為本項目的主要競爭對手 競爭對手一：以優(yōu)美的環(huán)境及生態(tài)吸引客戶 競爭對手三：以誘人區(qū)域前景吸引客戶 競爭對手二：以逐漸成熟的配套及規(guī)模優(yōu)勢吸引吸引客戶 競爭分析 Bobo城 —— 與本項目形成競爭 本項目 : 大盤、高層住宅 萬科金色水岸 Art藍海項目處于前期展示階段 卡納湖谷（在售產(chǎn)品類型為別墅） 九龍湖畔（山水別墅） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 藍海 —— 與本項目形成競爭 江南一品 —— 與本項目形成競爭 盛世天城二期 泛競爭 邊緣競爭 目標客戶來源喜好有較大差異 直接競爭 競爭對手分析 中海雍城世家 東外灘花園 合生國際城（在售產(chǎn)品類型為別墅） 競爭對手狀況？ 項目 總套數(shù) 產(chǎn)品類型 推出時間 已售 (套 ) 均價 剩余 銷售率 BOBO城二期 AB區(qū) 749 小高層 /高層 20221029 235 8664 514 27% 江南一品二期南區(qū) 939 高層 2022129 575 9940 364 51% 錦繡東城一期 1213 高層 /小高層 /多層 2022122 888 9025 325 73% 注：藍色表示在售項目，淺藍色表示尾房銷售項目，紫色表示