【正文】 返還期限5年。%，返還期限5年 反過來看，從以下表格可以看出：預(yù)期的回報率10%需要租金（元/m2）2275年返還租金（元/m2）13620實現(xiàn)投資回報率%需要租金（元/m2）5年返還租金（元/m2）16002這個利潤差也是較為合理的，5年租金差價為2382元，投資者既有投資升值空間，開發(fā)商與之分擔(dān)的風(fēng)險也較為合理。所以本項目的返還銷售總額15%，由此得出的每平米返還金額為：。同時，根據(jù)市場經(jīng)驗，根據(jù)在“新經(jīng)營管理消費理念”模式操作下，每年計算的租金增長率因該為10~20%，而我們?nèi)∑渲虚g為15%。根據(jù)XX區(qū)域目前比較合理的回報區(qū)間，我們設(shè)定有幾個不同的投資回報率的，從而平衡本項目的回報率與月租金，在以32004元/月為均價的基礎(chǔ)上分別約為：投資回報率7%8%9%10%11%12%%13%租金（元/ m2）187214240294320347為了確保貴司最適合的利潤，同時吸引投資，結(jié)合“天時、地利、人和”等因素我司認為，最接近XX目前商業(yè)門面市場水平同時最有利于本項目銷售推廣的基本定價，的回報率與租金區(qū)間為10%、回報期限最長為5年。宣傳推廣費 = 總招商面積*每年一個平方租金*5%；招商人員提成 = 總招商面積*每年一個平方租金*4%；不可預(yù)計費用 = 總招商面積*每年一個平方租金*1%；招商總費用 = 總招商面積*每年一個平方租金*10%；六、銷售策略及銷售價格（一）銷售價格制定本項目銷售均價制定通過前面的具有針對性的招商計劃和根據(jù)XX周邊各個商場的因素價值評估表得出的商業(yè)基本租金均價，由此可以得出商業(yè)銷售的均價和根據(jù)此價格作出的相應(yīng)的銷售策略。活動具體策劃執(zhí)行方案在確定后撰寫。招商發(fā)布會項目推介會（指區(qū)域性的針對一定數(shù)量的意向商家、XX周邊個體經(jīng)營戶的集中性項目說明、洽談會）主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影響力的簽約儀式，如肯德基、家樂福、國美、新超等。具體媒體宣傳方案見媒體計劃表。主要報紙為XX晨、商、晚三大報媒、渝洲導(dǎo)報、新女報等。由于是專業(yè)性的宣傳，可以提升商業(yè)地產(chǎn)項目檔次，塑造良好品牌形象，為后續(xù)開業(yè)經(jīng)營奠定良好基礎(chǔ)。而新聞性的軟文或?qū)ｎ}性的軟文比較具有新聞性、專業(yè)性、權(quán)威性，而且，廣告性不強，不會引起讀者的警惕和反感，會仔細的閱讀下去。通過對原來的媒體宣傳分析發(fā)現(xiàn)，原來的媒體宣傳形式比較單一，主要以硬廣告為主，缺少詳細的分析介紹。這樣做的好處是： 節(jié)省大筆廣告費，因為好的選題和好的文章，一些報紙的收費要比廣告收費少很多。（六）媒體宣傳推廣計劃的制定執(zhí)行商業(yè)項目，特別是大型商業(yè)項目，招商造勢至關(guān)重要！造勢就是運用各種媒體，以新聞性的軟文宣傳炒作為主，配合硬廣告，形成密集的市場宣傳攻勢。 可以針對一些意向性不強、猶豫不決的商家進行免租期優(yōu)惠政策，這些商家只需要交三個月租金即可入場免費經(jīng)營3個月。 。（五）招商政策的制定在項目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎(chǔ)上，一個優(yōu)化組合的優(yōu)惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動劑，正如足球場上那關(guān)鍵性的臨門一腳。與定位不同的商業(yè)項目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達成資源共享的互贏格局。更能省卻一大筆宣傳費用，在短期內(nèi)帶動一大批商家考察、開店的熱情。（三）相關(guān)招商資料的準備招商手冊（已有）和招商說明書租賃合同委托經(jīng)營合同 定租確認書招商委托書招商流程表 招商文案退房申請表等授權(quán)委托書等以上文本見附錄，其它文本資料根據(jù)不同階段、具體需求再行撰寫！（四）第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺的建立建立第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺可以得到巨大的資訊支持，更能節(jié)省大量的人力、宣傳推廣成本，加快招商速度。建立一系列的管理制度。負責(zé)與客戶簽定承租合同。（4）現(xiàn)場銷售人員對項目的情況和招商規(guī)則比較熟悉，深刻地理解項目的招商相關(guān)政策，熟悉項目經(jīng)營運作過程，對指定招商的各個行業(yè)有一定的了解，具有一定的談判能力和溝通能力，個人具有親和力，具有一定的財務(wù)分析能力。職責(zé)：執(zhí)行項目招商的具體工作，負責(zé)日常與客戶的直接洽談，解釋有關(guān)招商政策，負責(zé)與客戶進行聯(lián)系及收集客戶檔案資料，負責(zé)解釋客戶在經(jīng)營中所需了解的各方面情況，及時向項目招商經(jīng)理反映招商過程中存在的問題。隨時和項目招商經(jīng)理保持溝通。前期通過市場調(diào)查和區(qū)域商業(yè)分析，然后根據(jù)市場調(diào)查、區(qū)域商業(yè)分析結(jié)合項目招商經(jīng)理的意見，制定出商業(yè)招商目標方向和招商的主力品牌等，招商的策劃、媒體計劃的制定執(zhí)行、招商文案的策劃撰寫和設(shè)計（一名策劃，一名設(shè)計）。及時向領(lǐng)導(dǎo)反映招商過程中存在的問題。（二）招商架構(gòu)、招商機制的建立 AA廣場招商中心組織架構(gòu)圖招商部經(jīng)理（兼管銷售部）銷售部經(jīng)理招商人員現(xiàn)場銷售人員策劃部項目招商人員的職責(zé)（1）項目招商部經(jīng)理對商業(yè)性招商有實際操作能力，熟悉招商運作的流程和各環(huán)節(jié)，具有較強的統(tǒng)籌和管理能力，具有出色的談判技巧和交際能力，對招商各個行業(yè)有一定的了解。為具體化可執(zhí)行，在時間安排上，此計劃涉及的時間段為：2007年1月開始執(zhí)行，截止到2007年12月底開業(yè)。截止到2007年8月底，商家開始入場裝修，為開街做準備。招商目標：由于步行街的商家是需要不斷調(diào)整、優(yōu)化的，原則上講，招商工作不是招滿了就結(jié)束了。（3）確定經(jīng)營模式：投資經(jīng)營；委托經(jīng)營；租賃經(jīng)營；直接經(jīng)營；虛擬經(jīng)營（網(wǎng)上經(jīng)營和空中購物）。招商流程（1）商業(yè)項目部進行市場調(diào)研和目標客戶分析分類，并以表格或圖文方式進行統(tǒng)計，明確招商工作的方向。（3）、具體經(jīng)營位置由商場統(tǒng)一安排。時間：待定活動地點：商場內(nèi)或者廣場上、步行街等促銷活動安排：根據(jù)以后項目的情況待定對品牌商家提供免租期（1）、每位進場商戶只需交三個月租金即可入場免費經(jīng)營3個月。部分按租賃模式，商家可自主收銀，可自由議價買賣。（4）經(jīng)銷商提供增值稅發(fā)票經(jīng)銷商在結(jié)算前將按商場提供的實際發(fā)生營業(yè)額開具的增值稅發(fā)票給商場，商場憑發(fā)票結(jié)算。（3）統(tǒng)一收銀這種模式，商場必須統(tǒng)一收銀，以此來約束經(jīng)銷商和保證商場利益。此種方式商品的零售價有經(jīng)銷商定，商場通過POS收銀系統(tǒng)來控制經(jīng)銷商的營業(yè)額，并在規(guī)定時間內(nèi)按合同約定的扣點比例從營業(yè)額中扣除商場應(yīng)得的收入；但商場可在合同中約定，經(jīng)銷商制定的零售價格不能高于同類商場。（1）簽定聯(lián)營合同意向商戶交納進場押金后簽定聯(lián)營合同。商場負責(zé)統(tǒng)一收取營業(yè)款，并按合同規(guī)定時間與商家結(jié)款。優(yōu)惠標準：簽定合同時商家愿意一次性交清一年租金或者一次性交完合同期內(nèi)的全部租金，均可享受相應(yīng)租金折扣優(yōu)惠，所交租金按折后價計算。租金：按各商鋪的單價乘以商鋪面積。商場憑定金協(xié)議為商家保留所定鋪位10天（或者約定時間），超過10天（或者約定時間）商家未交納合同首付和簽定正式的租賃合同的，商場可繼續(xù)將此鋪位對外出租，定金不予退還?？偨ㄖ娣e*%+1自用電按每個鋪位實際用電量收取，可每個鋪位單獨安裝獨立的電表，電費一個月收取一次。使用面積*單個商鋪面積=商家應(yīng)繳納的費用公共用電包含在物管費里面或按公攤算。（4）、電費：按政府規(guī)定定價收取（共攤費用按相關(guān)公式套算）。（3）、租金：220—463（細劃見AA廣場——一站式購物中心樓層平均租金表）平街層從各進門商鋪最高價向里以10~20元/平方米/月/商鋪的比例遞減（或根據(jù)實際情況定價），其他樓層則根據(jù)以70—335元的價格標準以各個出入口、樓梯口向周邊遞減。（1）、商鋪租賃合同：在意向客戶交納鋪位定金五天之內(nèi)（或約定時間內(nèi)），交納合同首期款并簽定正式商鋪租賃合同。商場開業(yè)后按合同約定交付租金和其余的費用。租賃商場以平方米為單位，規(guī)劃制定出每個鋪位的面積和單價，統(tǒng)一對外出租。月同時由于年遞增率的推動，本項目所有租金部分可將于租賃期（建議1—5年）滿或者一年后，每年10%~15%進行相應(yīng)的租金增長，也對以后的商鋪銷售減少了負擔(dān)。本案最低租金：70元/平方米月）由于本項目的樓層、出入口和相對于招商的各類商品比較多，分布比較零散，平均價值實現(xiàn)度 = 250%247。新美65320海韻商場75435255?？托?0280170平均租金（%）96404250在結(jié)合《價值評估表》上的一系列數(shù)據(jù)依據(jù)、判斷因素的利弊分析、開發(fā)商自身的租金價格定位等一系列依據(jù)，因此可根據(jù)以上的條件推算出本案的平均租金，進而推算出商鋪平均售價，上表所知項目所處區(qū)域周邊各個商場的實際平均租金為250元/平方米XX商圈各個商場租金表（元/㎡平均價值實現(xiàn)度（本案除外）%。根據(jù)上表所知，%，但是要有這個價值實現(xiàn)度的取值，就必須在解決一些項目自身的數(shù)據(jù)。而本案的商業(yè)如果要有好的招商和銷售氛圍的話也要根據(jù)各個因素來制定相應(yīng)的標準。這樣有了前者的鋪墊使之在本項目操作時有了借鑒的機會，也間接的影響了本項目的招商及銷售。但是隨著商場的招商及開業(yè)，這些管理問題應(yīng)該得到相應(yīng)的調(diào)整、更改。新美海韻商場?？托潜? 案A周邊環(huán)境3019B規(guī)劃及建筑201014C配套設(shè)施20141014D營銷管理30222017172222價值實現(xiàn)度100%7670根據(jù)本案與周邊商業(yè)的調(diào)查制作以上的商業(yè)價值評價表，可以看出本項目自身優(yōu)劣以及項目自身必須具備優(yōu)勢性條件因素：本項目周邊沒有良好的商業(yè)氛圍、人流量雖然多，但是流動人口占主要，沒有一個足以吸引消費者眼球、頓足夠買的商業(yè)集中地。由此，我司制定的價格策略如下：項目商業(yè)價值評估（各項影響價值的因素）價值評價表序號評判因素權(quán)重評定分值分值金海洋協(xié)信商城長德（五） 項目的租金及定價策略為了保障開發(fā)商的實效收益最大的利潤空間，本項目將同過各項自身因素和外界因素進行評估以及先“帶租賃銷售”等手段來制定出一個利潤最大化的策略，通過前期對外進行招商工作，招收大量商業(yè)達到一定規(guī)模效應(yīng)后一段時期內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營提升商場的價值并把給投資者租金收益計算入售價內(nèi)。也可以制作新聞事件；通過新穎的咨詢方式，報道項目的重要性、必要性，同時也可以側(cè)面宣傳本項目。使用面積*單個商鋪面積=商家應(yīng)繳納的費用（8） 廣告位：在商場內(nèi)的讓出部分出入口的廣告牌作為免費的店招，商業(yè)廣告等（9） 停車位：就近停車的原則，可以根據(jù)項目的情況，按照交通管理的相關(guān)規(guī)定明確停車位并根據(jù)實際情況收取相關(guān)費用。自用費可以按商鋪用電功率計算或單獨安裝電表；公攤費用可以根據(jù)以下公式計算：（費用總額—使用面積費用）247。（6） 物業(yè)管理費：可參考周邊商場的收取標準，同時結(jié)合項目自身的實際情況進行修改。對裝修檔次高、經(jīng)營次序好、品牌影響廣、市場占有率大的商家可以根據(jù)實際情況延長租期，但最長不能超過8年（5） 免計租期：限時3—9個月不等（可以免計租金、免收物管費、免收整體宣傳推廣費、或者口頭承諾相應(yīng)部分免稅費等，具體細則根據(jù)招商情況而定）。（增長租金數(shù)量根據(jù)實際的招商和市場情況而定）（3） 押金與支付方式：如承租方采用年付，可收取相當于三個月的租金額度的押金；如承租方采取季度付，則收取相當于六個月租金的押金；如給客戶免租期，則必須首付超過半年租金作為保證金。（1） 租金：X元/平方米/月 * 使用面積；各層各區(qū)的商鋪單價有差別。此外，在入駐初期商場可以對首次商家交納的水電保證金、物業(yè)管理承諾金、商場公共設(shè)施保證金等進行公示，最好是在簽定合同時一并交清，以免除多次收費帶給商家的負面影響。同時可以商場應(yīng)從商家經(jīng)營成本的角度考慮，在租金不變的情況下適當降低保證金的額度。例如品牌商家在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進，擁有特色經(jīng)營項目的商家優(yōu)先引進。（三） 招商的主體與客戶設(shè)定招商對象的確定圍繞項目的目標來明確，一般都是引進市內(nèi)外有影響、有實力的商業(yè)機構(gòu)作為經(jīng)營管理的合作對象，招商的重點對象為實力較強的、具有整體規(guī)模性的品牌商家、具有一定知名度的營銷經(jīng)驗豐富的個體經(jīng)營客戶代表、實力較強的多種綜合性經(jīng)營的商家等。對部分商家中獲得國家、省市或本區(qū)域商業(yè)活動獎勵的可以適當放寬條件并提供優(yōu)惠，以此體現(xiàn)項目商場的企業(yè)精神，尊重勞動、尊重帶頭人的政策。只有給魚塘注滿養(yǎng)分充足的水和食料，魚兒才能成活魚農(nóng)才會有收益。同時可以組織商家、開發(fā)商和物業(yè)管理公司相關(guān)人員成立商場管理小組，主要對招商工作提供有效的指導(dǎo)，為本項目商家提供長期優(yōu)質(zhì)服務(wù)的組織，既可樹立本項目萬商云集的形象，又可有利于客戶資源的整合，增加內(nèi)部