【正文】 +空中花園 4 錯(cuò)層 4 9 4 室 3 廳 2 衛(wèi) +空中花園 4 錯(cuò)層 2 10 4 室 3 廳 2 衛(wèi) +空中花園 4 錯(cuò)層 1 11 4 室 3 廳 2 衛(wèi) +空中花園 3 錯(cuò)層 3 12 6 室 3 廳 3 衛(wèi) +屋頂花園 2 躍層 1 13 6 室 3 廳 3 衛(wèi) +屋頂花園 3 躍層 2 14 6 室 3 廳 3 衛(wèi) +屋頂花園 1 躍層 0 15 6 室 3 廳 3 衛(wèi) +屋頂花園 1 躍層 0 16 6 室 3 廳 3 衛(wèi) +屋頂花園 2 躍層 2 17 6 室 4 廳 3 衛(wèi) +屋頂花園 1 躍層 0 18 6 室 4 廳 3 衛(wèi) +屋頂花園 1 躍層 1 合計(jì) 55 45 綜合分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 地處老城區(qū)，地段較好，瀕臨嘉陵江，周邊大環(huán)境較好，配套設(shè)施較為完善； 路網(wǎng)較為完善，交通方便。從其銷售情況來(lái)看，其面積較大的躍式戶型走勢(shì)還不錯(cuò) ，可見廣元的購(gòu)買力還是較強(qiáng)。 規(guī)模過(guò)小，不便操作； 營(yíng)銷方法落后，售樓處簡(jiǎn)陋粗糙； 房屋品質(zhì)不高，開發(fā)商缺乏知名度。河居時(shí)代全河景生態(tài)住宅”、“波光漣漪，水景家園”等 配套設(shè)施 電子安防、寬帶網(wǎng)等 環(huán)境評(píng)估 該項(xiàng)目緊鄰南河及南河綠化帶，大環(huán)境優(yōu)美，但小區(qū)內(nèi)沒(méi)有獨(dú)特景觀，僅有少量綠化。第一，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，樹立精品意識(shí)，注重品牌建設(shè)；第二，營(yíng)銷既要講技巧和方法，又要講求誠(chéng)信，不要心存僥幸；第三，規(guī)劃設(shè)計(jì)要科學(xué)，不要建成大雜燴，要有“人以群分”的居住心理，因此 ，住區(qū)規(guī)劃應(yīng)有相對(duì)的純度；第四，價(jià)格定位應(yīng)有層次，講究系統(tǒng)性和可接受性。 對(duì)本項(xiàng)目的啟示 該項(xiàng)目雖然不與本項(xiàng)目處于同一片區(qū)，但無(wú)論是其地段還是檔次都不比本項(xiàng)目差，更何況高端住宅面向的目標(biāo)客戶群都是一個(gè)城市的高收入人群。 戶 型 及 戶 型 比 序號(hào) 戶 型 戶數(shù) 面積 (㎡ ) 空間格局 戶型比（ %） 銷售戶數(shù) 戶型銷售比（ %） 多層 1 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 55 躍式 55% 100% 2 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 11 躍式 8% % 小計(jì) 66 63% % 小高層電梯公寓 10 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 42 平層 % 29 % 11 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 6 平層 % 12 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 24 錯(cuò)層 % 7 % 13 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 8 錯(cuò)層 % 14 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 12 錯(cuò)層 % 15 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 4 錯(cuò)層 % 小計(jì) 96 % 36 % 聯(lián)體別墅 19 6 室 3 廳 3 衛(wèi) 10 躍復(fù)式 % 10 100% 小計(jì) 10 % 10 100% 合計(jì) 172 100 109 % 綜合分析 優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 劣勢(shì)點(diǎn) 開發(fā)商實(shí)力雄厚，開發(fā)觀念先進(jìn)，注重企業(yè)品牌建設(shè)； 在廣元項(xiàng)目規(guī)模較大，具有一定規(guī)模效益，操作空間較大，便于營(yíng)造社區(qū)環(huán)境； 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，居家品質(zhì)較高； 地段優(yōu)越，瀕臨南河，周邊大環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施較為完善居家氛圍濃厚； 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通 便捷； 小區(qū)設(shè)計(jì)較為新穎，房屋外立面美觀，品質(zhì)較高，質(zhì)量?jī)?yōu)越，可以稱得上是廣元第一個(gè)真正的高尚社區(qū)； 營(yíng)銷推廣技法相對(duì)先進(jìn)規(guī)范，務(wù)實(shí)有效，為項(xiàng)目贏得了較高的美譽(yù)度。 配套設(shè)施 組團(tuán)園林景觀、地下車庫(kù)和部分智能化設(shè)施，包括可視對(duì)講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控和寬帶網(wǎng)。 項(xiàng)目類比樓盤個(gè)案二 調(diào)查時(shí)間 ： 2002 年 10 月 19 日 項(xiàng)目名稱 天成其一是在前期營(yíng)銷推廣上要做出氣勢(shì)，引起潛在購(gòu)房者的高度關(guān)注，贏得知名度（最好是贏得美譽(yù)度）；其二是講究誠(chéng)信，不要隨便作出做不到的承諾；其三是做出均好的精品住宅和高尚社區(qū)，不要企圖以營(yíng)造 一兩項(xiàng)賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)就自封為高檔社區(qū)，并加以大肆鼓吹。 開發(fā)商過(guò)于追求得房率，建筑密度過(guò)大， 由此造成樓間距過(guò)小，環(huán)境做不出特色，通風(fēng)采光較差，從而使房屋品質(zhì)大打折扣；營(yíng)銷言過(guò)其實(shí)，從而在消費(fèi)者心理造成期望與現(xiàn)實(shí)落差太大，事實(shí)證明這將是對(duì)該項(xiàng)目后期銷售能否成功的關(guān)鍵因素之一。 其它 目前僅推出多層，兩棟電梯公寓將在明年作為二期推出，起地下停車位均設(shè)在二期。 三、類比項(xiàng)目個(gè)案資料統(tǒng)計(jì)與分析 項(xiàng)目類比樓盤個(gè)案 一 調(diào)查時(shí)間 ： 2002 年 10 月 18 日 項(xiàng)目名稱 牡丹花園 項(xiàng)目地址 利州東路 投資 /開發(fā)商 廣元市嘉利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 重慶建筑大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 景觀設(shè)計(jì) 重慶建筑大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 建筑商 廣元市牡丹花園物業(yè)管理辦 總用地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 層 數(shù) 戶型面積幅度 結(jié)構(gòu)形式 50 畝 多層 +高層 現(xiàn)代 6 躍 12層、 18 層 磚混 +框架 容積率 綠化率 建筑密度 公攤系數(shù) 層 高 總棟數(shù) 總套數(shù) 30% 40% 815% 米 18+1+1 208（多層） 樓間距離 裝修標(biāo)準(zhǔn) 單價(jià)幅度 均 價(jià) 總價(jià)幅度 主力總價(jià) 營(yíng)業(yè)房單價(jià) 12 米 清水 11381314 約 1240 1530 1618 30003500 車位及單價(jià) 付款方式 物管收費(fèi) 開盤時(shí)間 交房時(shí)間 銷售率 銷售戶數(shù) 未定 一次性優(yōu)惠 5%； 7 成 20 年按揭 2002 年年底 % 130 廣告訴求 “時(shí)尚、生態(tài)、智能”、“雅致、閑適、尊貴、和諧”“生活因此而精彩”、“健康，讓生命充滿彈性” 、“大師手筆，濃墨重彩” 客源特征 購(gòu)房者多為中高收入家庭，以中年人為主。 6 富康家園 廣元市富康實(shí)業(yè)有限公司 廣元市賓江路 由 11幢多層商住樓構(gòu)成 平層：768898 ，錯(cuò)層： 858975 2002年 3月開盤，現(xiàn)已售約 60% 總用地 畝，總建面 34095㎡ ，其中底層全部為商鋪，容積率 ，綠化面積 200 ㎡ ，公攤%，總戶數(shù) 200 戶，物管費(fèi) 元 /㎡ 。 占地約 畝，總建面 平方米，容積率 ，綠化率 30%，可售總戶數(shù) 55 戶，物管費(fèi) 元，交房時(shí)間 2002 年年底。 總用地 22 畝，總建面 平方米，容積率 ，建筑密度：%，綠地率 %，公攤 10%，停車位 30 個(gè)。水榭花都 四川建聯(lián)實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司 廣元市濱河路與蓮花路交匯處 聯(lián)體別墅 +花園洋房 +小高層電梯公寓 不詳 13003000， 目前尚未上市，預(yù)計(jì)在 2002 年年底上市 占地 208 畝。 總用地 畝，總建面 37000平方米，綠化率 36%，總戶數(shù) 270戶，預(yù)計(jì) 2020 年年初交房。 二、 區(qū)域主要類比樓盤一覽表 主要類比樓盤一覽表 調(diào)查時(shí)間： 2002 年 10 月 1422 日 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 項(xiàng)目地址 規(guī)劃形態(tài) 戶型面積（ ㎡ ） 售價(jià)（元 /㎡ ） 銷售進(jìn)度 其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 東晟華庭 廣元市澳法丹房 地產(chǎn)開發(fā)有任公司 廣元市市中區(qū)東壩片區(qū)，就在南河岸邊。 ㈤、從住宅銷售價(jià)格區(qū)分上看，基本與物業(yè)檔次和區(qū)位一致。目前，大多數(shù)在售樓盤仍是以檔次不高的多層商住樓形式出現(xiàn)，除了借助外圍自然景觀外，社區(qū)小環(huán)境較差，項(xiàng)目規(guī)模不大，營(yíng)銷觀念和技法落后。 ㈢、從城區(qū)區(qū)域分布上看，所有在售樓盤主要分布在沿江沿河的老城、東壩和南河片區(qū)，而其中又以本項(xiàng)目所在的東壩育才路片區(qū)最為集中，目前在售的項(xiàng)目多達(dá) 13 個(gè)。 ㈡、從廣元房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)上看，住房一支獨(dú)秀，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)育不平衡。 1998 年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 億元，房屋建筑施工面積 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米，而銷售面積僅有 萬(wàn)平方米；到了 2001年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額也是 億元；全市城鎮(zhèn)房屋施工建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米，其中，新開工建筑面積 萬(wàn)平方米，竣工面積為 萬(wàn)平方米，竣工房屋價(jià)值合計(jì) 6132 萬(wàn)元，商品房實(shí)際銷售面積近 萬(wàn)平方米，預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，合計(jì)銷售面積達(dá) 萬(wàn)平方米。 綜上所述，項(xiàng)目所在的東壩區(qū)是廣元的行政和文化教育中心，項(xiàng)目所在的片區(qū)是廣元經(jīng)濟(jì)中心與政治中心過(guò)渡邊緣地區(qū)，是廣元城區(qū)第三個(gè)高地，但卻是唯一一個(gè)居住高地，座北朝南的“青龍白虎”風(fēng)水寶地可以俯瞰半個(gè)廣元城區(qū)。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃信息 目前在東壩片區(qū)內(nèi)，由建聯(lián)開發(fā)公司開發(fā)的“水榭花都” 項(xiàng)目占地 208 畝，定位于“川 北最大規(guī)模的智能化園林式生態(tài)居住社區(qū)”，物業(yè)形態(tài)規(guī)劃為多層花園洋房、電梯公寓和聯(lián)排別墅三種形態(tài)，初步價(jià)格幅度為 13003000元 /㎡ ，預(yù)計(jì)今年 4 月 — 6 月份上市。 區(qū)域道路規(guī)劃 根據(jù)廣元市規(guī)劃局相關(guān)人士介紹，本項(xiàng)目所在片區(qū)有兩個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，其一是于本項(xiàng)目不利的鐵路將取消，改向?yàn)槔@城外經(jīng)過(guò)，使本項(xiàng)目未來(lái)居家更加安靜；其二就是環(huán)城路將沿著現(xiàn)在鐵路邊緣線貫通至老城區(qū)，并連接棲鳳路，大大縮短本項(xiàng)目到老城區(qū)的距離，使本項(xiàng)目今后的業(yè)主到老城購(gòu)物、娛樂(lè)等更為方便。城市發(fā)展真正形成以東壩為行政管理和公共服務(wù)設(shè)施為主的城市中心，與老城商貿(mào)旅游為主形成有縱深的政治和經(jīng)濟(jì)雙中心東西兩片區(qū)的城市結(jié)構(gòu)。 因此，項(xiàng)目周邊 目前商業(yè)活動(dòng)較為冷清，但距離項(xiàng)目大約 1 公里的利州東路市委市政府附近商業(yè)、金融、文化娛樂(lè)繁榮，故而本項(xiàng)目仍能較為方便地享受到都市的文明與繁華。 ⑶ 、周邊商業(yè)狀況 從整個(gè)廣元城區(qū)來(lái)看，由于城區(qū)人口數(shù)量多，城內(nèi)公交車、公共汽車、出租車、人力三輪車等各種交通方式一應(yīng)俱全，寶成鐵路、 108 國(guó)道穿越全境，城內(nèi)城外交通都極為方便；城市道路整潔，綠化程度較高，各類商城將陸續(xù)建成開業(yè)，另外底層商鋪散布于城區(qū)每一個(gè)角落，各類型日常生活用品商店隨處可見，整個(gè)城區(qū)商業(yè)氣氛相當(dāng)濃厚，但商業(yè)主要集中在老城區(qū)。全市全年工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn) 億元，實(shí)現(xiàn)招商引資企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元。由此可以看出廣元是一個(gè)缺乏大工業(yè)的城市，特別是近幾年，隨著“三線”企業(yè)搬遷，本地國(guó)有企業(yè)改制又不成功，廣元的骨干企業(yè)在逐漸減少。由此可以推出 廣元中偏上收入家庭年收入應(yīng)在 4 萬(wàn)元以上，按照國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)水平為家庭年收入的 36 倍是合理的原則，可以看出廣元高尚住宅總價(jià)在 20 萬(wàn)元以上是可接受的，但主力總價(jià)最高不宜超過(guò) 40萬(wàn)元。計(jì)算后面這組數(shù)據(jù)對(duì) 本項(xiàng)目的定位具有較高的參考價(jià)值，從中可以看出廣元居民的真