【正文】 4 5 4 室 3 廳 2 衛(wèi) +空中花園 4 錯(cuò)層 4 6 4 室 3 廳 2 衛(wèi) +空中花園 2 錯(cuò)層 2 7 4 室 3 廳 2 衛(wèi) +空中花園 4 錯(cuò)層 3 8 4 室 3 廳 2 衛(wèi) +空中花園 4 錯(cuò)層 4 9 4 室 3 廳 2 衛(wèi) +空中花園 4 錯(cuò)層 2 10 4 室 3 廳 2 衛(wèi) +空中花園 4 錯(cuò)層 1 11 4 室 3 廳 2 衛(wèi) +空中花園 3 錯(cuò)層 3 12 6 室 3 廳 3 衛(wèi) +屋頂花園 2 躍層 1 13 6 室 3 廳 3 衛(wèi) +屋頂花園 3 躍層 2 14 6 室 3 廳 3 衛(wèi) +屋頂花園 1 躍層 0 15 6 室 3 廳 3 衛(wèi) +屋頂花園 1 躍層 0 16 6 室 3 廳 3 衛(wèi) +屋頂花園 2 躍層 2 17 6 室 4 廳 3 衛(wèi) +屋頂花園 1 躍層 0 18 6 室 4 廳 3 衛(wèi) +屋頂花園 1 躍層 1 合計(jì) 55 45 綜合分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 地處老城區(qū)，地段較好，瀕臨嘉陵江，周邊大環(huán)境較好，配套設(shè)施較為完善； 路網(wǎng)較為完善，交通方便。在產(chǎn)品無(wú)太大差別的情況下，消費(fèi)者會(huì)目標(biāo)分散，使并不是很大的蛋糕被平均分割，導(dǎo)致各項(xiàng)目所得的份額均十分有限。在調(diào)查的過(guò)程中，消費(fèi)者對(duì)住宅的認(rèn)知度、審美觀已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了我們?cè)械墓烙?jì)，盡管他們購(gòu)房時(shí)最關(guān)心依然是價(jià)格、質(zhì)量、戶型等基本因素，但可以肯定的是在這些基本因素滿足其需求后，他們肯定會(huì)選擇有特色的樓盤。 受區(qū)域房屋租金偏低和不動(dòng)產(chǎn)投資意識(shí)等因素影響，購(gòu)房者的消費(fèi)目的以居家自用和自我經(jīng)營(yíng)為主。目前，牡丹花園、鳳臺(tái)嘉苑已在此邁出了堅(jiān)實(shí)的一步，并取得了較大的成功，接著就有水榭花都、東晟華庭等項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、廣告等與外來(lái)單位合作。一段時(shí)間內(nèi)，特別是東壩片區(qū)將到處烽煙四起，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。 趨勢(shì)三：追求居家生態(tài)環(huán)境，已成為潛在中高收入客戶群的重要消費(fèi)行為。 目前廣元的住宅面積以 120 平方米以上的戶型的居多，小戶型相對(duì)較少，這與廣元土地資源的豐富、房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)低造成的銷售價(jià) 格偏低、消費(fèi)者的消費(fèi)觀念不無(wú)關(guān)系，這就造成了戶型面積偏大、結(jié)構(gòu)不合理、浪費(fèi)狀況較為嚴(yán)重。可以預(yù)見(jiàn)的是，全能的、多元化的而定位模糊的房地產(chǎn)項(xiàng)目不具備較強(qiáng)的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有那些致力于適應(yīng)某類目標(biāo)市場(chǎng)需求而進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分定位，并且努力發(fā)展專業(yè)化、個(gè)性化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)商及項(xiàng)目才最具核心競(jìng)爭(zhēng)力。 趨勢(shì)八：物業(yè)管理將越來(lái)越規(guī)范。 第三章、項(xiàng)目區(qū)域目標(biāo)群體的確定及分析 一、項(xiàng)目目標(biāo)群體的鎖定及消費(fèi)特征分析 ㈠、目標(biāo)市場(chǎng)的鎖定（消費(fèi)者定位） 總體而言，“香山怡園”項(xiàng)目目標(biāo)客戶群以廣元市及周邊地區(qū)追求享受高尚居住需求的中高收入家庭“二次置業(yè)者”為主體。 ㈡、購(gòu)買住房消費(fèi)動(dòng)機(jī) 房地產(chǎn)消費(fèi)主要有：置業(yè)兼投資（將來(lái)居住或出租）、自?。ǖ谝痪铀⑼顿Y（出租、炒房等形式，資金保值升值）等形式，根據(jù)我們針對(duì)本項(xiàng)目的專項(xiàng)調(diào)查，對(duì)該項(xiàng)目的消費(fèi)主要是自住、置業(yè)兼投資兩種形態(tài)。該臨界狀態(tài)一方面業(yè)主入駐后出入方便，另一方面可充分享受大自然帶給人們的美景。）與項(xiàng)目所處地塊獨(dú)特的地理位置的完美統(tǒng)一。“臨海之人厭海，臨山之人厭山。 機(jī)會(huì)點(diǎn)四、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的全面提速，宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步均衡發(fā)展，必將使處于中國(guó)西部地區(qū)的廣大區(qū)域，分享宏觀經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的成果。 機(jī)會(huì)點(diǎn)四、項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)適宜。 針對(duì)上述情況，目前建設(shè)部已出臺(tái)多項(xiàng)措施，一方面加強(qiáng)土地使用的監(jiān)管，嚴(yán)查將批準(zhǔn)建房的土地擅改他用，另一方面將控制豪宅的建設(shè)項(xiàng)目審批數(shù)量，鼓勵(lì)多建 經(jīng)濟(jì)適用房。我們認(rèn)為這也是本項(xiàng)目的一大威脅點(diǎn) 之一。為此，建設(shè)部在 2020 年 1 月 14 日結(jié)束的《全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議》上傳出了兩則重要內(nèi)容：一是在 2020 年建設(shè)部確定了“整頓房地產(chǎn) 11 個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域”的年度工作內(nèi)容；二是在會(huì)議上指出了當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀面上存在的“六類問(wèn)題”。 機(jī)會(huì)點(diǎn)二、“成渝綿德列入國(guó)家七大城市帶”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)分布，將為受其幅射區(qū)域的廣元經(jīng)濟(jì)和本項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定的機(jī)會(huì)。 機(jī)會(huì)點(diǎn)三、在剛結(jié)束的“兩會(huì)”上，黨和國(guó)家主要領(lǐng)導(dǎo)人（層），已實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)的交接。 項(xiàng)目地塊與老城區(qū)之間有“鳳凰山”之隔，與老城的融合性不強(qiáng)，相對(duì)東壩區(qū)、南河和老城區(qū)而言，居住氛圍及大環(huán)境存在天然條件上的差距。地塊的這種區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)多數(shù)業(yè)主而言，無(wú)論是到東壩區(qū)、南河片區(qū)或老 城區(qū)上下班、經(jīng)商、辦事、子女就學(xué)、購(gòu)物、就醫(yī)、餐飲娛樂(lè)等，均十分便捷。 購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)狀況 根據(jù)項(xiàng)目中大戶型面積和市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合廣元市的經(jīng)濟(jì)水平以及我們對(duì)消費(fèi)者需求特征的專項(xiàng)調(diào)查，要求購(gòu)房者家庭月收入在 2500 元以上。開(kāi)發(fā)商的“圈地運(yùn)動(dòng)”將會(huì)使土地日漸短缺、地價(jià)逐步上漲，房屋品質(zhì)提高對(duì)小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施提出相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，新型建材的使用也 是一種趨勢(shì)，這些因素都將會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本增加，從而造成房?jī)r(jià)的上漲。 從廣元消費(fèi)者的購(gòu)房趨勢(shì)來(lái)看，區(qū)域大環(huán)境已成為又一重要選擇內(nèi)容。整個(gè)城市社會(huì)的中堅(jiān)力量主要由富人、中 產(chǎn)階層、工薪階層組成。也就是說(shuō)，人們對(duì)房地產(chǎn)商品的關(guān)注焦點(diǎn)會(huì)越來(lái)越集中在產(chǎn)品本身，而不僅僅是良好的地理位置、誘人的營(yíng)銷廣告以及優(yōu)惠的付款方式等，這從“牡丹花園”后期銷售遲緩便可見(jiàn)一斑。消費(fèi)者購(gòu)房選擇時(shí)，貨比數(shù)家的狀況，已呈普遍現(xiàn)象。但從 2002 年開(kāi)始，外來(lái)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)大量進(jìn)入廣元市場(chǎng)，并迅速與本地一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商融合，這必將對(duì)廣元的房地產(chǎn)業(yè)起 一定的推動(dòng)作用，也會(huì)間接地加劇廣元房地產(chǎn)市場(chǎng)地競(jìng)爭(zhēng)。 ㈨ 、廣元的房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)質(zhì)變的起始階段 。當(dāng)然，也有極個(gè)別樓盤開(kāi)始規(guī)范操作。 ㈣ 、開(kāi)發(fā)觀念落后于消費(fèi)觀念，從而使現(xiàn)有產(chǎn)品品質(zhì)與消費(fèi)期望之間差距較大。 廣元目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多規(guī)模在 30 畝以內(nèi)，僅有幾個(gè)項(xiàng)目在 5080 畝，且多為臨街商住樓。從其銷售情況來(lái)看，其面積較大的躍式戶型走勢(shì)還不錯(cuò) ，可見(jiàn)廣元的購(gòu)買力還是較強(qiáng)。 對(duì)本項(xiàng)目的啟示 該項(xiàng)目雖然不與本項(xiàng)目處于同一片區(qū)，但無(wú)論是其地段還是檔次都不比本項(xiàng)目差，更何況高端住宅面向的目標(biāo)客戶群都是一個(gè)城市的高收入人群。其一是在前期營(yíng)銷推廣上要做出氣勢(shì)，引起潛在購(gòu)房者的高度關(guān)注，贏得知名度（最好是贏得美譽(yù)度）；其二是講究誠(chéng)信，不要隨便作出做不到的承諾；其三是做出均好的精品住宅和高尚社區(qū)，不要企圖以營(yíng)造 一兩項(xiàng)賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)就自封為高檔社區(qū)，并加以大肆鼓吹。 6 富康家園 廣元市富康實(shí)業(yè)有限公司 廣元市賓江路 由 11幢多層商住樓構(gòu)成 平層：768898 ，錯(cuò)層： 858975 2002年 3月開(kāi)盤，現(xiàn)已售約 60% 總用地 畝，總建面 34095㎡ ，其中底層全部為商鋪，容積率 ，綠化面積 200 ㎡ ，公攤%，總戶數(shù) 200 戶，物管費(fèi) 元 /㎡ 。 總用地 畝，總建面 37000平方米，綠化率 36%，總戶數(shù) 270戶，預(yù)計(jì) 2020 年年初交房。 ㈢、從城區(qū)區(qū)域分布上看，所有在售樓盤主要分布在沿江沿河的老城、東壩和南河片區(qū)，而其中又以本項(xiàng)目所在的東壩育才路片區(qū)最為集中，目前在售的項(xiàng)目多達(dá) 13 個(gè)。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃信息 目前在東壩片區(qū)內(nèi)，由建聯(lián)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“水榭花都” 項(xiàng)目占地 208 畝，定位于“川 北最大規(guī)模的智能化園林式生態(tài)居住社區(qū)”，物業(yè)形態(tài)規(guī)劃為多層花園洋房、電梯公寓和聯(lián)排別墅三種形態(tài)，初步價(jià)格幅度為 13003000元 /㎡ ，預(yù)計(jì)今年 4 月 — 6 月份上市。 ⑶ 、周邊商業(yè)狀況 從整個(gè)廣元城區(qū)來(lái)看，由于城區(qū)人口數(shù)量多，城內(nèi)公交車、公共汽車、出租車、人力三輪車等各種交通方式一應(yīng)俱全，寶成鐵路、 108 國(guó)道穿越全境，城內(nèi)城外交通都極為方便；城市道路整潔，綠化程度較高，各類商城將陸續(xù)建成開(kāi)業(yè)，另外底層商鋪散布于城區(qū)每一個(gè)角落，各類型日常生活用品商店隨處可見(jiàn)，整個(gè)城區(qū)商業(yè)氣氛相當(dāng)濃厚，但商業(yè)主要集中在老城區(qū)。計(jì)算后面這組數(shù)據(jù)對(duì) 本項(xiàng)目的定位具有較高的參考價(jià)值，從中可以看出廣元居民的真實(shí)收入水平。不過(guò)，就本項(xiàng)目所在的東壩區(qū)而言，可以說(shuō)是廣元政治、文化中心了，區(qū)內(nèi)含有機(jī)關(guān)團(tuán)體、企事業(yè)單位 230 個(gè)，是市區(qū)兩級(jí)黨委、人大、政府、政協(xié)和市級(jí) 10 家金融機(jī)構(gòu)所在地。 ⑶ 、出租車：起價(jià) 3 元， 元 /公里，全市共有 400 輛左右，但經(jīng)過(guò)項(xiàng)目門口的出租車多為載客的快速車，空車較少，趕出租車倒不是十分方便?，F(xiàn)依據(jù)影響街區(qū)功能的主要因素進(jìn)行分析。 ㈤ 、地塊形狀 本項(xiàng)目地塊整體形狀不規(guī)則，多為依山取地，筑成多塊臺(tái)地來(lái)建設(shè)。 ㈣ 、臨界現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊東鄰山脊，目前山脊上有部分農(nóng)作物，還有大量荒草和較多的墳?zāi)梗瑬|南角為“宏旺實(shí)業(yè)”及其所屬磚廠，有較大的噪音；南面就是環(huán)城北路和鐵路，鐵路南側(cè)為居民區(qū)；地塊以西是谷地，谷地中有一磚廠、機(jī)電廠和少量居民點(diǎn)；北面就是山頂，山上有較多的松柏樹(shù)和荒草，另有一高壓電線穿過(guò)。但由于街區(qū)功能分析要求街區(qū)范圍的有限性和本項(xiàng)目地形地貌（ 項(xiàng)目所在地與老城區(qū)之間有一鳳凰山分隔，與老城的融合性不強(qiáng)，反而是東壩片區(qū)的有機(jī)組成部分 ）的緣故，使得本項(xiàng)目的 街區(qū)功能分析需要結(jié)合其他建成區(qū)來(lái)主要分析本項(xiàng)目所在地的東壩發(fā)展趨勢(shì)。 ⑵ 、公交車營(yíng)運(yùn)一覽表 車次 經(jīng)停站點(diǎn) 車價(jià) 3 路 火車東站 元 項(xiàng) 目所在地目前開(kāi)通的公交車僅有 3 路，出門不遠(yuǎn)即為公交車站，為此今后項(xiàng)目業(yè)主座公交車較為方便。 市政公共配套 本項(xiàng)目所在地處于待開(kāi)發(fā)區(qū)，目前道路系統(tǒng)和水、電、氣、視、訊等管網(wǎng)系統(tǒng)尚未完全鋪設(shè)到位，但根據(jù)路通則管網(wǎng)通的原則，加上山上有高壓電線經(jīng)過(guò)，以上市政配套設(shè)施實(shí)際上已到本項(xiàng)目用地的外圍，本項(xiàng)目只需要辦理相關(guān)手續(xù)后即可接通使用。東壩街道辦 2001 年財(cái)政收入分別達(dá) 238 萬(wàn)元，財(cái)政支出 201 萬(wàn)元，這其中可能成為工作人員收入的為 萬(wàn)元，人均為 萬(wàn)元，其中工資支出為 萬(wàn)元，人均工資收入為 萬(wàn)元。目前雖然沒(méi)有什么大 型企業(yè)，但已形成運(yùn)輸、商業(yè)、旅游、電子及信息、食品、建筑等相對(duì)優(yōu)勢(shì)行業(yè)。但這兩個(gè)利好消息似乎對(duì)本項(xiàng)目短期幫助不大，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)這兩大目標(biāo)的時(shí)間尚未明確，似乎較長(zhǎng)，可能在 68 年之后。根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅與非住宅的供應(yīng)比為 ： ，而在廣元房地產(chǎn)市場(chǎng)中， 2001 年住宅的供應(yīng)量占整個(gè)房地產(chǎn)供給量近 80%，且辦公物業(yè)僅有 4120 ㎡ 。 由 24 幢 4+1層多層洋房和 20棟聯(lián)排別墅 85220 合計(jì) 15 種戶型 多層：10001400 別墅： 16001800 尚未正式開(kāi)盤，目前正在做形象展示。 5 瑞達(dá)??麗景灣 廣元瑞達(dá)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 西安路與濱河南路交匯處 由 9幢 17個(gè)單元