【正文】 8% % 小計(jì) 66 63% % 小高層電梯公寓 10 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 42 平層 % 29 % 11 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 6 平層 % 12 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 24 錯(cuò)層 % 7 % 13 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 8 錯(cuò)層 % 14 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 12 錯(cuò)層 % 15 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 4 錯(cuò)層 % 小計(jì) 96 % 36 % 聯(lián)體別墅 19 6 室 3 廳 3 衛(wèi) 10 躍復(fù)式 % 10 100% 小計(jì) 10 % 10 100% 合計(jì) 172 100 109 % 綜合分析 優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 劣勢(shì)點(diǎn) 開發(fā)商實(shí)力雄厚，開發(fā)觀念先進(jìn)，注重企業(yè)品牌建設(shè)； 在廣元項(xiàng)目規(guī)模較大，具有一定規(guī)模效益，操作空間較大，便于營(yíng)造社區(qū)環(huán)境； 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，居家品質(zhì)較高； 地段優(yōu)越，瀕臨南河，周邊大環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施較為完善居家氛圍濃厚； 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通 便捷； 小區(qū)設(shè)計(jì)較為新穎，房屋外立面美觀，品質(zhì)較高，質(zhì)量?jī)?yōu)越，可以稱得上是廣元第一個(gè)真正的高尚社區(qū)； 營(yíng)銷推廣技法相對(duì)先進(jìn)規(guī)范，務(wù)實(shí)有效，為項(xiàng)目贏得了較高的美譽(yù)度。 開發(fā)商過(guò)于追求得房率，建筑密度過(guò)大， 由此造成樓間距過(guò)小，環(huán)境做不出特色，通風(fēng)采光較差，從而使房屋品質(zhì)大打折扣；營(yíng)銷言過(guò)其實(shí)，從而在消費(fèi)者心理造成期望與現(xiàn)實(shí)落差太大，事實(shí)證明這將是對(duì)該項(xiàng)目后期銷售能否成功的關(guān)鍵因素之一。 占地約 畝，總建面 平方米，容積率 ，綠化率 30%，可售總戶數(shù) 55 戶，物管費(fèi) 元，交房時(shí)間 2002 年年底。 二、 區(qū)域主要類比樓盤一覽表 主要類比樓盤一覽表 調(diào)查時(shí)間： 2002 年 10 月 1422 日 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 項(xiàng)目地址 規(guī)劃形態(tài) 戶型面積（ ㎡ ） 售價(jià)（元 /㎡ ） 銷售進(jìn)度 其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 東晟華庭 廣元市澳法丹房 地產(chǎn)開發(fā)有任公司 廣元市市中區(qū)東壩片區(qū)，就在南河岸邊。 ㈡、從廣元房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)上看，住房一支獨(dú)秀，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)育不平衡。 區(qū)域道路規(guī)劃 根據(jù)廣元市規(guī)劃局相關(guān)人士介紹，本項(xiàng)目所在片區(qū)有兩個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，其一是于本項(xiàng)目不利的鐵路將取消，改向?yàn)槔@城外經(jīng)過(guò)，使本項(xiàng)目未來(lái)居家更加安靜；其二就是環(huán)城路將沿著現(xiàn)在鐵路邊緣線貫通至老城區(qū)，并連接棲鳳路，大大縮短本項(xiàng)目到老城區(qū)的距離，使本項(xiàng)目今后的業(yè)主到老城購(gòu)物、娛樂(lè)等更為方便。全市全年工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn) 億元，實(shí)現(xiàn)招商引資企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元。其中第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例為 %，位居三大產(chǎn)業(yè)之首。 總之，整個(gè)片區(qū)城市交通方式較齊全，車流、人流量較小，交通較為通暢，出入便捷。 交通狀況與通暢情況 ⑴ 、交通方式：主要為公交車、出租車、人力三輪車。而在廣元城市建成區(qū)中分為五大片區(qū)，即老城區(qū)、東壩區(qū)、利州開發(fā)區(qū)（南河區(qū)）、上西壩和下西壩，其中老城（即嘉陵轄區(qū)）是廣元的商貿(mào)區(qū)，經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)，東壩則是廣元的行政中心，而本項(xiàng)目正好處在這兩個(gè)片區(qū)之間。 ㈢ 、街道名：廣元市環(huán)城北路。 ㈥ 、地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在地目前已 被大量開挖，東面和北面已開辟成峭壁，地面正在被逐步平整為可以建設(shè)的階梯狀臺(tái)地，景觀圍墻已做好，南面靠近環(huán)城路的部分已有施工單位進(jìn)場(chǎng)，有 3 棟建筑正在基礎(chǔ)施工。 ㈡ 、區(qū)域現(xiàn)狀分析 人口 目前廣元市建成區(qū)所在地 —— 市中區(qū)人口為 萬(wàn)人，總戶數(shù)為 15 萬(wàn)戶，其中城鎮(zhèn)人口 24 萬(wàn)人；項(xiàng)目所在的東壩區(qū)人口 萬(wàn)人，其中常住人口為 萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，總戶數(shù) 22486 戶。 ⑷ 、三輪車車價(jià)： 1 元 /1 公里。目前，就項(xiàng)目周邊 社會(huì)公共配套服務(wù)設(shè)施情況而言，主要如下： 市政公共配套調(diào)查一覽表（自行車 10 分鐘范圍內(nèi)） 序號(hào) 調(diào)查項(xiàng)目 調(diào)查結(jié)果 1 幼兒園 星光幼兒園、東壩幼兒園、機(jī)關(guān)幼兒園等 2 小學(xué) 廣元師范附小等 3 中學(xué) 廣元中學(xué)、廣元實(shí)驗(yàn)中學(xué)等 4 大中專學(xué)校 廣元財(cái)經(jīng)學(xué)校、廣元職業(yè)技術(shù)學(xué)校（高中）、廣元師范學(xué)校等 5 公園、名勝 鳳凰山公園、皇澤寺等 6 菜市場(chǎng) 嘉陵農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、零八一市場(chǎng)等 7 機(jī)關(guān)單位 廣元市人民政府、市委、市人大、市衛(wèi)生局、市建設(shè)局、市公安局等各局部委機(jī)關(guān)單位，市中區(qū)人民政府、區(qū)委及其各局 部委機(jī)關(guān)單位，中國(guó)人民銀行廣元支行、廣元時(shí)報(bào)社、廣元武警中隊(duì)、城東派出所、東壩派出所、等 8 金融 工行市分行、農(nóng)行市分行、建行市分行、中行市分行、交行市分行等 9 購(gòu)物 匯集超市、裕華電腦城、利州東路沿線各種商業(yè)店鋪、老城溫州商城、商業(yè)街等 10 城市公建 利州廣場(chǎng)（在建）、鳳冠廣場(chǎng)、博物館（規(guī)劃中）、會(huì)展中心（規(guī)劃中）、廣元圖書館、東環(huán)加油站、火車東站、南河汽車站、廣元長(zhǎng)途汽車站、廣元火車站、污水處理廠等 11 休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所 利州電影院、金海灣大酒店、廣元賓館、銀杏餐飲娛樂(lè)中心、老樹咖啡、姿美 容美發(fā)中心等 12 河流等地貌 嘉陵江、南河、南山、西山等 13 醫(yī)院 廣元市人民醫(yī)院二分院、廣元市中醫(yī)院等 14 派出所 東壩派出所、東城派出所 15 街道辦 東壩街道辦事處 16 緊臨建成道路 環(huán)城北路、鐵路、利州東路、建設(shè)路等 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ⑴ 、國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體水平 2001 年，廣元發(fā)生了較為嚴(yán)重的自然災(zāi)害，國(guó)民經(jīng)濟(jì)受到較大影響。一般來(lái)講，基層公務(wù)員的收入水平可以代表一個(gè)城市的中等收入狀況，從計(jì)算結(jié)果來(lái)看，他們的工資收入為 900 元 /月左右，若加上各種福利收入或隱性收入，則可達(dá)到 1690 元 /月，若一個(gè)家庭以兩個(gè)人有工作收入，則可得出廣元一個(gè)中等收入家庭年收入在 24 萬(wàn)元之間。 由于本項(xiàng)目所在地是城市邊緣的山坡地段，周邊居民較少，市政公共配套還不到位。在“水榭花都”旁邊，也有一占地 50 余畝的中高檔項(xiàng)目“香山怡園”正在籌備之中，預(yù)計(jì)在今年下半年就會(huì)上市。 ㈣、從供給 住宅的物業(yè)類型和檔次來(lái)說(shuō)，物業(yè)類型逐漸從單一化走向多樣化，物業(yè)檔次逐漸從低層次走向多元化。 2 建聯(lián) 7 恒豐花園 廣元市恒昌實(shí)業(yè)有限公司 廣元市東壩育才路 由 3 幢 6 層多層公寓構(gòu)成 49173176 合計(jì)12 種戶型 平層：810860，錯(cuò)層： 830880商鋪：27002900 一次性優(yōu)惠 4% 2002年 3月開盤， 總占地面積 畝，總建面2500 平方米，容積率 ，綠地率 30%，公攤 12%，預(yù)計(jì)農(nóng)歷2020 年 1 月底交房。先把消費(fèi)者胃口高高地吊起，然后重重地把其摔在地上，這樣只會(huì)讓消費(fèi)者狠狠地報(bào)復(fù)你。因此，該項(xiàng)目就是本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其得與失皆是我們借鑒的東西，由此可以得出幾點(diǎn)啟示。 項(xiàng)目類比樓盤個(gè)案四 調(diào)查時(shí)間： 2002 年 10 月 18 日 項(xiàng)目名稱 利江苑 項(xiàng)目地址 小西街與濱江路交匯處 投資 /開發(fā)商 廣元利州房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 零八一建筑勘察設(shè)計(jì)院 總用地面積 總建筑面積 住宅面積 營(yíng)業(yè)房面積 總棟數(shù) 總套數(shù) 約 畝 4 棟 85（返遷安置 30 套） 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 層 數(shù) 戶型面積幅度 結(jié)構(gòu)形式 樓間距離 裝修標(biāo)準(zhǔn) 多層 現(xiàn)代民居 5 躍 6 躍 7 磚 混 12 米 清水 容積率 綠化率 建筑密度 公攤系數(shù) 層 高 單價(jià)幅度 均 價(jià) 30% 約 50% 11% 3 米 8301030 約 920 總價(jià)幅度 主力總價(jià) 營(yíng)業(yè)房單價(jià) 付款方式 物管收費(fèi) 開盤時(shí)間 交房時(shí)間 1035 萬(wàn)元 1525 萬(wàn)元 3000 元 /㎡ 7 成 30 年 元 /月 銷售戶數(shù) 37 套 銷售率 % 廣告訴求 “人與自然結(jié)合，精心構(gòu)筑完美”等 配套設(shè)施 停車場(chǎng)、寬帶網(wǎng)等 其它 兩面臨街的純商住樓，合計(jì) 85 套，可 售住房 55 套。規(guī)模小將直接導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)無(wú)法做出優(yōu)美的環(huán)境和完善的配套，加上沿街均為商鋪，降低了產(chǎn)品的居家品質(zhì)，造成區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象較為突出。 消費(fèi)者通過(guò)報(bào)刊、電視等多種媒體與外界接觸，加上廣元本身就是一個(gè)中等交通動(dòng)脈城市，其人員經(jīng)常往來(lái)于成都等大城 市之間，其消費(fèi)者無(wú)論從觀念、意識(shí)、還是實(shí)際消費(fèi)上，他們均表現(xiàn)了其前瞻性，而廣元房地產(chǎn)在開發(fā)理念上的發(fā)展速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于消費(fèi)者審美觀的變化速度。 ㈦、 自用、自營(yíng)是區(qū)域消費(fèi)特征，投資性消費(fèi)不足。 隨著本地開發(fā)商與外來(lái)開發(fā)商、設(shè)計(jì)商、策劃商、廣告商的不斷融合，一批規(guī)模較大、理念先進(jìn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)美觀、操作規(guī)范的項(xiàng)目將不斷涌現(xiàn)。 可以預(yù)計(jì)，在未來(lái) 1— 3 年左右的時(shí)間內(nèi)，廣元的房地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)出大規(guī)模、集群化、精品化的趨勢(shì)。 通過(guò)我們近期對(duì)廣元城區(qū)購(gòu)房消費(fèi)者的抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示，除銷售價(jià)格以外的房屋質(zhì)量、房屋套型、小區(qū)環(huán)境、房屋區(qū)位等因素已越來(lái)越受到廣大消費(fèi)者的關(guān)注。 趨勢(shì)五：戶型結(jié)構(gòu)會(huì)日益合理。這樣的構(gòu)成，必然形成十分明確的梯級(jí)消費(fèi)。作為川北大門的廣元市，除擁有長(zhǎng)途交通便捷和 眾多名勝古跡外，有關(guān)各方也正下大力氣對(duì)自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施配套、生活服務(wù)環(huán)境進(jìn)行改善和大力整治。廣元的在售商品房均價(jià)從當(dāng)初的 600 元 /平方米左右，到現(xiàn)在已漲到 850 元 /平方米左右。 購(gòu)買者職業(yè) 根據(jù) 項(xiàng)目的特點(diǎn)和區(qū)域客戶群的職業(yè)特征，本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群是東壩片區(qū)、南河片區(qū)收入較高的 公務(wù)員和事業(yè)單位中高級(jí)員工、老城區(qū)和東壩的中高收入個(gè)體戶、廣元市私營(yíng)企業(yè)主和少量外來(lái)（外?。└黝愔懈呤杖肴巳?。 地塊臨界優(yōu)勢(shì) “香山怡園”項(xiàng)目地塊東北雙面臨山，南面臨市政道路（廣元市環(huán)城北路）。 項(xiàng)目地貌（坡地）與購(gòu)房消費(fèi)者消費(fèi)潛意識(shí)之間的差異。這預(yù)示著一個(gè)長(zhǎng)治久安的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展的宏觀利好局面已經(jīng)呈現(xiàn)。 機(jī)會(huì)點(diǎn)三、“山水園林”城市定位和條件，將為廣元經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)帶來(lái)一定的機(jī)會(huì)。 威脅點(diǎn)二、最近建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾指出：一 是 2020 年將嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開項(xiàng)目；二是強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度和項(xiàng)目手冊(cè)制度，實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程的監(jiān)控；三是對(duì)資金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門不得審批或同意其新開工項(xiàng)目；四是要嚴(yán)肅查處假借各種名義變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織私下協(xié)議圈占土地等違法違規(guī)行為。 第五章、項(xiàng)目的產(chǎn)品定位