【正文】 實(shí)收入水平。其中第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例為 %，位居三大產(chǎn)業(yè)之首。城鎮(zhèn)從業(yè)者全年人均勞動(dòng)報(bào)酬為 7342 元，人均可支配收入 4843 元，人均消費(fèi)支出 4151 元。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2001 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）在2000 年 億元的基礎(chǔ)上按可比價(jià)格仍增長(zhǎng)了 %，達(dá)到 億元。不過(guò)，就本項(xiàng)目所在的東壩區(qū)而言，可以說(shuō)是廣元政治、文化中心了，區(qū)內(nèi)含有機(jī)關(guān)團(tuán)體、企事業(yè)單位 230 個(gè)，是市區(qū)兩級(jí)黨委、人大、政府、政協(xié)和市級(jí) 10 家金融機(jī)構(gòu)所在地。 總之，整個(gè)片區(qū)城市交通方式較齊全，車流、人流量較小，交通較為通暢，出入便捷。 ⑺、周邊道路車流與人流 ①、測(cè)量時(shí)間： 2020 年 2 月 15 日（星期日） ②、測(cè)量的道路及數(shù)據(jù)（加權(quán)平均） 環(huán)城北路 時(shí)間： 10： 2011： 20 ，車流： 120 輛 /小時(shí)，人流： 384 人 /小時(shí)。 ⑸ 、其他交通方式：長(zhǎng)途汽車、火車、飛機(jī)。 ⑶ 、出租車：起價(jià) 3 元， 元 /公里，全市共有 400 輛左右，但經(jīng)過(guò)項(xiàng)目門口的出租車多為載客的快速車，空車較少，趕出租車倒不是十分方便。 交通狀況與通暢情況 ⑴ 、交通方式：主要為公交車、出租車、人力三輪車。因此，雖然繁華的東壩路段都在眼底下，但項(xiàng)目自身周圍目前卻人煙較少，訪客甚少，少量居民也難與項(xiàng)目的檔次入流。區(qū)內(nèi)有機(jī)關(guān)團(tuán)體、企事業(yè)單位 230 個(gè)，是市區(qū)兩級(jí)黨委、人大、政府、政協(xié)和市級(jí) 10 家金融機(jī)構(gòu)所在地。現(xiàn)依據(jù)影響街區(qū)功能的主要因素進(jìn)行分析。而在廣元城市建成區(qū)中分為五大片區(qū)，即老城區(qū)、東壩區(qū)、利州開發(fā)區(qū)（南河區(qū)）、上西壩和下西壩，其中老城（即嘉陵轄區(qū)）是廣元的商貿(mào)區(qū)，經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)，東壩則是廣元的行政中心，而本項(xiàng)目正好處在這兩個(gè)片區(qū)之間。 ㈡ 、 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：（依據(jù)原方案指標(biāo)） 擬為總建面 45000 平方米，綠化率 54%，總戶數(shù) 300 戶， 20 幢 56 層多層洋房和 21 棟別墅，戶型面積幅度㎡，合計(jì) 25 種戶型。在山上或項(xiàng)目較高位置均可鳥瞰城市景觀，可將東壩、南河片區(qū)收于眼底。 ㈤ 、地塊形狀 本項(xiàng)目地塊整體形狀不規(guī)則，多為依山取地，筑成多塊臺(tái)地來(lái)建設(shè)。 ㈢ 、街道名：廣元市環(huán)城北路。廣元“香山怡園”營(yíng)銷策劃案（草案） 上卷整合營(yíng)銷戰(zhàn)略 前言：項(xiàng)目概況 第一章、廣元“香山怡園”項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷背景的調(diào)研 第二章、廣元“香山怡園”項(xiàng)目區(qū)域同比競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研及分析 第三章、項(xiàng)目區(qū)域目標(biāo)群體的確定及分析 第四章、項(xiàng)目 SWOT分析及應(yīng)對(duì)措施 第五章、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 第六章、項(xiàng)目核心價(jià)值的建立 第七章、項(xiàng)目形象定位 第八章、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 第九章、項(xiàng)目推廣策略 第十章、項(xiàng)目執(zhí)行策略 第一章、廣元“香山怡園”項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷背景的調(diào)研 一、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)中觀市場(chǎng)調(diào)研及分析 一、項(xiàng)目概況 ㈠ 、 區(qū)位：項(xiàng)目地塊處廣元市東壩片區(qū)與老城片區(qū)的過(guò)渡地帶。 ㈡ 、所屬地：市中區(qū)東壩街道辦事處。 ㈣ 、臨界現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊東鄰山脊，目前山脊上有部分農(nóng)作物，還有大量荒草和較多的墳?zāi)梗瑬|南角為“宏旺實(shí)業(yè)”及其所屬磚廠，有較大的噪音；南面就是環(huán)城北路和鐵路，鐵路南側(cè)為居民區(qū)；地塊以西是谷地，谷地中有一磚廠、機(jī)電廠和少量居民點(diǎn)；北面就是山頂，山上有較多的松柏樹和荒草，另有一高壓電線穿過(guò)。 ㈥ 、地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在地目前已 被大量開挖，東面和北面已開辟成峭壁，地面正在被逐步平整為可以建設(shè)的階梯狀臺(tái)地，景觀圍墻已做好，南面靠近環(huán)城路的部分已有施工單位進(jìn)場(chǎng)，有 3 棟建筑正在基礎(chǔ)施工。 二、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ㈠ 、總用地面積： 畝（約 平方米）。 三、項(xiàng)目街區(qū)功 能分析 ㈠ 、 研究范圍和依據(jù) 本項(xiàng)目位于廣元市 東壩片區(qū)與老城區(qū)的過(guò)渡地帶 ，它緊密銜接著廣元兩個(gè)主要片區(qū)，又由于本項(xiàng)目的規(guī)模和規(guī)劃?rùn)n次足以覆蓋整個(gè)廣元市場(chǎng)。但由于街區(qū)功能分析要求街區(qū)范圍的有限性和本項(xiàng)目地形地貌（ 項(xiàng)目所在地與老城區(qū)之間有一鳳凰山分隔，與老城的融合性不強(qiáng)，反而是東壩片區(qū)的有機(jī)組成部分 ）的緣故，使得本項(xiàng)目的 街區(qū)功能分析需要結(jié)合其他建成區(qū)來(lái)主要分析本項(xiàng)目所在地的東壩發(fā)展趨勢(shì)。 ㈡ 、區(qū)域現(xiàn)狀分析 人口 目前廣元市建成區(qū)所在地 —— 市中區(qū)人口為 萬(wàn)人，總戶數(shù)為 15 萬(wàn)戶，其中城鎮(zhèn)人口 24 萬(wàn)人；項(xiàng)目所在的東壩區(qū)人口 萬(wàn)人，其中常住人口為 萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，總戶數(shù) 22486 戶。包括項(xiàng)目所地的環(huán)城路以北多為山地，少有人居，而在環(huán)城路以南雖有大量居民，但鐵路與 坡坎的地形將人們擋之于外。 周邊道路現(xiàn)狀及性質(zhì) 就本項(xiàng)目周邊而言，道路雖然不多，但十分通暢，目前僅有環(huán)城北路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目門口，其路況如下： 環(huán)城北路：寬為 30 米的城市快速通道，也是東壩通向老城的一條主要干道，是本項(xiàng)目目前唯一的交通干道，往來(lái)車速較快。 ⑵ 、公交車營(yíng)運(yùn)一覽表 車次 經(jīng)停站點(diǎn) 車價(jià) 3 路 火車東站 元 項(xiàng) 目所在地目前開通的公交車僅有 3 路，出門不遠(yuǎn)即為公交車站，為此今后項(xiàng)目業(yè)主座公交車較為方便。 ⑷ 、三輪車車價(jià)： 1 元 /1 公里。 成都往返廣元的主要交通情況 終到站 乘車站 發(fā)車時(shí)刻 參考票 預(yù)計(jì)車程 價(jià) 廣元火車站 火車北站 21： 30— 5： 30 72 元 約 6 小時(shí) 廣元南河 汽車站 成都昭覺(jué)寺客運(yùn)中心 白天滾動(dòng)往返發(fā)車（豪華大客車） 76 元 約 3 小時(shí) ⑹、 該項(xiàng)目與相關(guān)重要地點(diǎn)距離 項(xiàng)目地塊距鳳凰山公園約 500 米，距市委、市政府約 1000 米，距百貨大廈（匯集超市）約 1000 米，距人民醫(yī)院二分院約 800 米， 距老城繁華商業(yè)地段約 1500 米。該道路屬于城市快速通道，是本項(xiàng)目所在地目前通往市中心的主要唯一通道，路面較寬，人流、車流都較小，道路較為通暢快 捷，沒(méi)有塞車現(xiàn)象。 市政公共配套 本項(xiàng)目所在地處于待開發(fā)區(qū)，目前道路系統(tǒng)和水、電、氣、視、訊等管網(wǎng)系統(tǒng)尚未完全鋪設(shè)到位，但根據(jù)路通則管網(wǎng)通的原則，加上山上有高壓電線經(jīng)過(guò)，以上市政配套設(shè)施實(shí)際上已到本項(xiàng)目用地的外圍，本項(xiàng)目只需要辦理相關(guān)手續(xù)后即可接通使用。目前，就項(xiàng)目周邊 社會(huì)公共配套服務(wù)設(shè)施情況而言，主要如下： 市政公共配套調(diào)查一覽表（自行車 10 分鐘范圍內(nèi)） 序號(hào) 調(diào)查項(xiàng)目 調(diào)查結(jié)果 1 幼兒園 星光幼兒園、東壩幼兒園、機(jī)關(guān)幼兒園等 2 小學(xué) 廣元師范附小等 3 中學(xué) 廣元中學(xué)、廣元實(shí)驗(yàn)中學(xué)等 4 大中專學(xué)校 廣元財(cái)經(jīng)學(xué)校、廣元職業(yè)技術(shù)學(xué)校（高中）、廣元師范學(xué)校等 5 公園、名勝 鳳凰山公園、皇澤寺等 6 菜市場(chǎng) 嘉陵農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、零八一市場(chǎng)等 7 機(jī)關(guān)單位 廣元市人民政府、市委、市人大、市衛(wèi)生局、市建設(shè)局、市公安局等各局部委機(jī)關(guān)單位，市中區(qū)人民政府、區(qū)委及其各局 部委機(jī)關(guān)單位，中國(guó)人民銀行廣元支行、廣元時(shí)報(bào)社、廣元武警中隊(duì)、城東派出所、東壩派出所、等 8 金融 工行市分行、農(nóng)行市分行、建行市分行、中行市分行、交行市分行等 9 購(gòu)物 匯集超市、裕華電腦城、利州東路沿線各種商業(yè)店鋪、老城溫州商城、商業(yè)街等 10 城市公建 利州廣場(chǎng)（在建）、鳳冠廣場(chǎng)、博物館（規(guī)劃中）、會(huì)展中心（規(guī)劃中）、廣元圖書館、東環(huán)加油站、火車東站、南河汽車站、廣元長(zhǎng)途汽車站、廣元火車站、污水處理廠等 11 休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所 利州電影院、金海灣大酒店、廣元賓館、銀杏餐飲娛樂(lè)中心、老樹咖啡、姿美 容美發(fā)中心等 12 河流等地貌 嘉陵江、南河、南山、西山等 13 醫(yī)院 廣元市人民醫(yī)院二分院、廣元市中醫(yī)院等 14 派出所 東壩派出所、東城派出所 15 街道辦 東壩街道辦事處 16 緊臨建成道路 環(huán)城北路、鐵路、利州東路、建設(shè)路等 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ⑴ 、國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體水平 2001 年，廣元發(fā)生了較為嚴(yán)重的自然災(zāi)害，國(guó)民經(jīng)濟(jì)受到較大影響。其中，包含房地產(chǎn)業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。相應(yīng)的， 2002 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %。東壩街道辦 2001 年財(cái)政收入分別達(dá) 238 萬(wàn)元，財(cái)政支出 201 萬(wàn)元，這其中可能成為工作人員收入的為 萬(wàn)元，人均為 萬(wàn)元，其中工資支出為 萬(wàn)元，人均工資收入為 萬(wàn)元。一般來(lái)講，基層公務(wù)員的收入水平可以代表一個(gè)城市的中等收入狀況，從計(jì)算結(jié)果來(lái)看，他們的工資收入為 900 元 /月左右，若加上各種福利收入或隱性收入，則可達(dá)到 1690 元 /月，若一個(gè)家庭以兩個(gè)人有工作收入，則可得出廣元一個(gè)中等收入家庭年收入在 24 萬(wàn)元之間。 ⑵ 、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 從統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出，整個(gè)廣元市以第三產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)為主，在 2002 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，三大產(chǎn)業(yè)所占比例分別是第一產(chǎn)業(yè)占 %，第二產(chǎn)業(yè)為 %，而第三產(chǎn)業(yè)略高于第一產(chǎn)業(yè)，占國(guó)民生產(chǎn)總值的 %。目前， 就東壩街辦轄區(qū)而言，現(xiàn)有省屬以上企業(yè) 13 家，一般國(guó)有企業(yè) 212 家。目前雖然沒(méi)有什么大 型企業(yè)，但已形成運(yùn)輸、商業(yè)、旅游、電子及信息、食品、建筑等相對(duì)優(yōu)勢(shì)行業(yè)。 由于本項(xiàng)目所在地是城市邊緣的山坡地段，周邊居民較少，市政公共配套還不到位。 ㈢ 、街區(qū)規(guī)劃與發(fā)展方向 城市發(fā)展方向 目前，廣元市已經(jīng)確定城市向東發(fā)展的戰(zhàn)略，即由東壩沿著利州東路向雪峰方向發(fā)展，今后將把雪峰列入市區(qū)建設(shè)。而本項(xiàng)目正處在城市兩個(gè)中心的過(guò)渡地帶，若能成功的利用這個(gè)銜接優(yōu)勢(shì)，避免“兩不管” 的尷尬，潛力仍 然巨大。但這兩個(gè)利好消息似乎對(duì)本項(xiàng)目短期幫助不大，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)這兩大目標(biāo)的時(shí)間尚未明確，似乎較長(zhǎng)，可能在 68 年之后。在“水榭花都”旁邊，也有一占地 50 余畝的中高檔項(xiàng)目“香山怡園”正在籌備之中，預(yù)計(jì)在今年下半年就會(huì)上市。 第二章、項(xiàng)目同比樓盤調(diào)研及分析 一、 廣 元房地產(chǎn)市場(chǎng)供給特征概述 ㈠、從總體特征和規(guī)模上講，供需兩旺，供需比趨于合理，開發(fā)供應(yīng)趨于理性?？梢?jiàn)，目前的年銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于年竣工面積，市場(chǎng)進(jìn)入盤整期，整個(gè)房地產(chǎn)供給市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期。根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅與非住宅的供應(yīng)比為 ： ，而在廣元房地產(chǎn)市場(chǎng)中， 2001 年住宅的供應(yīng)量占整個(gè)房地產(chǎn)供給量近 80%，且辦公物業(yè)僅有 4120 ㎡ 。 ㈣、從供給 住宅的物業(yè)類型和檔次來(lái)說(shuō)，物業(yè)類型逐漸從單一化走向多樣化，物業(yè)檔次逐漸從低層次走向多元化。不過(guò)，目前已出現(xiàn)了高層電梯公寓、花園洋房、聯(lián)體別墅等多種物業(yè)類型的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目開始有精品化意識(shí)，注重與外來(lái)相關(guān)機(jī)構(gòu)合作打造精品住宅和規(guī)范操作技能，這對(duì)廣元房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟與規(guī)范起了較好的模范作用。總體價(jià)幅大約在 6502400 元 /㎡ 之間，一般來(lái)講，800 元 /㎡ 以下的樓盤主要是不臨河的商住樓， 800