【正文】 市政府約 1000 米，距百貨大廈（匯集超市）約 1000 米，距人民醫(yī)院二分院約 800 米， 距老城繁華商業(yè)地段約 1500 米。 ⑵ 、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 從統(tǒng)計結(jié)果可以看出，整個廣元市以第三產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)為主，在 2002 年國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，三大產(chǎn)業(yè)所占比例分別是第一產(chǎn)業(yè)占 %，第二產(chǎn)業(yè)為 %，而第三產(chǎn)業(yè)略高于第一產(chǎn)業(yè)，占國民生產(chǎn)總值的 %。 第二章、項目同比樓盤調(diào)研及分析 一、 廣 元房地產(chǎn)市場供給特征概述 ㈠、從總體特征和規(guī)模上講，供需兩旺，供需比趨于合理，開發(fā)供應(yīng)趨于理性。（該項 目與香山怡園本項目的主要競爭對手，目前信息不多，我們會適時追蹤匯報） 3 紫薇苑 廣元市榮升實業(yè)有限公司 東壩育才路與濱河路交匯處 由 3幢 6躍 7多層公寓構(gòu)成 116123138142155174180 合計17 種戶型，均在 3室 2 廳 2 衛(wèi)以上 8501680，商鋪： 42005500 2002 年 3 月 4 日開盤，現(xiàn)已售約60%。鳳臺嘉苑 項目地址 濱河南路（鳳臺賓館正對面） 投資 /開發(fā)商 廣元市天成實業(yè)有限公司 建筑規(guī)劃設(shè)計 西南建筑設(shè)計研究院 建筑商 廣元市天成實業(yè)有限公司 物業(yè)管理 廣元市天成物業(yè)有限公司 總用地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 層 數(shù) 戶型面積幅度 結(jié)構(gòu)形式 60 畝 6 萬余 聯(lián)體別墅、多層、小高 層 現(xiàn)代 9 磚混 +框架 容積率 綠化（地）率 建筑密度 公攤系數(shù) 層 高 樓間距離 裝修標(biāo)準(zhǔn) 55% 25% % 米 970 米 清水 單價幅度 均 價 總價幅度 主力總價 差價系數(shù) 總棟數(shù) 總套數(shù) 電梯： 10561350； 洋房： 9381198 別墅： 14001600 電梯：約 1250； 洋房：約 1100 別墅：約 1500 電梯： 1420； 洋房： 1521 別墅： 3641 電梯： 1618； 洋房：約 18 別 墅：約 40 不定 5+5+2 172 戶（不含集團(tuán)購買部分） 車位及單價 付款方式 物管收費 開盤時間 交房時間 銷售率 銷售戶數(shù) 200 個，價未定 一次性優(yōu)惠 3%， 7 成 20 年 % 109 廣告訴求 “濱河畔，精品社區(qū)”、“天成鳳臺嘉苑，善待您的一生”、“您可以無理由退房”、“身份新名片，地位看得見”、“天成的動向，居家的方向”等 客源特征 主要是廣元高收入家庭，絕大多數(shù)是中年人以上購買的，主要職業(yè)類別為中高級政府官員、企業(yè)高級管理 人員和私營企業(yè)主。 規(guī)模過小，不便操作，局促的 中庭缺少景觀； 營銷方法落后，售樓處簡陋粗糙； 兩面臨街的商住樓致使房屋品質(zhì)不高，開發(fā)商缺乏知名度。 ㈤、政府有關(guān)執(zhí)行部門觀念落后，工作無方，相關(guān)資料信息掌握不夠。而高品質(zhì)樓盤的不斷出現(xiàn)是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場走向成熟的一個重要標(biāo)志。 隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的不斷提高和環(huán)保意 識的增強，以及居家環(huán)境對人體健康影響認(rèn)識程度的提高，據(jù)對廣元消費者抽樣市調(diào)統(tǒng)計資料顯示，在“對現(xiàn)住房不滿意因素”欄目中，對“小區(qū)環(huán)境不好”的選擇比例（ %）最高，同時，在在“小區(qū)配套”欄目中，對“綠地園林”的選擇比例（ 70%）也是最高，即使在“對購房優(yōu)先考慮因素”欄目中，對“小區(qū)環(huán)境”的選擇比例也達(dá) %。如西南地區(qū)首宗完全水體主題度假公園別墅“青城白鷺洲”、歐陸風(fēng)格十足的“陽光假日”大型純別墅社區(qū)、以西南第一個以音樂為主題的“府河音樂花園”、以純中國古典園林大型社區(qū)為主題的“芙蓉古城”、以鎖定都市單身貴族為主要目標(biāo)客戶群的“麗陽天下”、以新穎的投資 置業(yè)模式見長的“摩爾 購房者年齡 依據(jù)我司市場策劃部對廣元消費者需求調(diào)研可知，潛在目標(biāo)客戶群年齡比例最高的集中在 2040 歲之間，但結(jié)合廣元的房地產(chǎn)市場 特點和本項目的品質(zhì)，我們把 3045 歲作為本項目的主要目標(biāo)客戶群。同時與本項目的總體概念定位吻合，也與國際流行高品質(zhì) —— 后現(xiàn)代自然主義居住理念（居住與自然山水的共生）相一致?！边@是人們一種普遍行為心理，在廣元地區(qū)的若干地名，有“壩”、“坪”之稱的地 名比比皆是。 可以從兩個方面來看，首先是宏觀環(huán)境轉(zhuǎn)好，廣元的房地產(chǎn)市場處在一個質(zhì)變的起始階段，大量中高檔住宅的需求將會被前所未有的釋放出來，而本項目的切入時機正處在這 股“火山”噴發(fā)的前夕；其次是廣元市中高端住宅市場供給處于相對的短缺時期，市場蛋糕還較大，整個中高端市場競爭目前還不是十分殘酷。 威脅點 人類“喜群居”的天性與本項目地塊所處位置相對的孤立（處幾大城區(qū)板塊的過渡地帶、與周邊居住社區(qū)的脫離狀況等因素，從而帶來“人氣”暫時的不足，帶來了業(yè)主與親人和朋友交流的不便），將在部分潛在購房消費者購買行為中，產(chǎn)生一定的不利的影響。從我們對廣元樓市的調(diào)研中得知，廣元的中高檔項目中有部分的非廣元市城區(qū)籍人士，就可見其幅射能力的作用。 ㈡、項目劣勢（ Weakness）分析 本項目位置與廣元城區(qū)及所轄區(qū)域主流潛在購房消費者，存在一定區(qū)位選擇上的消費心理差距 高品質(zhì)的物業(yè)所帶來的相對高的價位，與目標(biāo)客戶群對物業(yè)價格期望之間的差距。 ㈢、目標(biāo)群體的消費特征 理性、消費觀念成熟； 追求精神與物質(zhì)的完美統(tǒng)一，具有“大隱隱于市”超凡氣質(zhì)； 終極置業(yè)，追求高性價比的產(chǎn)品； 廣元消費時尚的倡導(dǎo)者和引領(lǐng)者； 第四章、項目 SWOT 分析及應(yīng)對措施 一、項目優(yōu)勢分析 ㈠、項目優(yōu)勢（ Strength）分析 地塊區(qū)位交通距離優(yōu)勢 “香山怡園”項目位于廣元老城區(qū)（傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)和傳統(tǒng)居住區(qū)）和東壩區(qū)（新興行政區(qū)和新興居住區(qū)）和南河片區(qū)之間的交通距離中心位置。 隨著政府的大力倡導(dǎo)，市場競爭的加劇，消費者對居住品質(zhì)要求的提高，廣元的房地產(chǎn)開發(fā)將如雨后春筍，其產(chǎn)品品質(zhì)也會上升到一個新的臺階。 我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十余年市場經(jīng)濟(jì)的培育，并且人們的收入構(gòu)成已呈現(xiàn)明顯的差距?？傊?，廣元房市已開始進(jìn)入了買方市場時代。同時，辦公物業(yè)所占市場份額又太少，其 2001 年供應(yīng)總量僅為 4128 平方米。而產(chǎn)品品質(zhì)的低劣也造成了其價格無法向上攀升。 對本項目的啟示 該項目從規(guī)模和檔次等諸多方面其實與本項目皆沒有可比性，只是其中偏上的單價和較大的戶型面積所確定的較高總價對廣元市民購買力是一個檢驗，其高總價戶型的走勢對本項目有一定借鑒作用。 對本項目的啟示 該項目與本項目處在同一區(qū)域內(nèi)，地段各具優(yōu)勢，檔次也相對較高，是本項目的主要競爭對手之一，總結(jié)其得失，對本項目有三點啟示。 由 24 幢 4+1層多層洋房和 20棟聯(lián)排別墅 85220 合計 15 種戶型 多層：10001400 別墅： 16001800 尚未正式開盤，目前正在做形象展示。但這兩個利好消息似乎對本項目短期幫助不大，因為實現(xiàn)這兩大目標(biāo)的時間尚未明確，似乎較長，可能在 68 年之后。東壩街道辦 2001 年財政收入分別達(dá) 238 萬元，財政支出 201 萬元，這其中可能成為工作人員收入的為 萬元，人均為 萬元，其中工資支出為 萬元，人均工資收入為 萬元。 ⑵ 、公交車營運一覽表 車次 經(jīng)停站點 車價 3 路 火車東站 元 項 目所在地目前開通的公交車僅有 3 路，出門不遠(yuǎn)即為公交車站，為此今后項目業(yè)主座公交車較為方便。 ㈣ 、臨界現(xiàn)狀 項目地塊東鄰山脊，目前山脊上有部分農(nóng)作物，還有大量荒草和較多的墳?zāi)?，東南角為“宏旺實業(yè)”及其所屬磚廠，有較大的噪音；南面就是環(huán)城北路和鐵路，鐵路南側(cè)為居民區(qū)；地塊以西是谷地，谷地中有一磚廠、機電廠和少量居民點；北面就是山頂，山上有較多的松柏樹和荒草，另有一高壓電線穿過?，F(xiàn)依據(jù)影響街區(qū)功能的主要因素進(jìn)行分析。不過，就本項目所在的東壩區(qū)而言，可以說是廣元政治、文化中心了，區(qū)內(nèi)含有機關(guān)團(tuán)體、企事業(yè)單位 230 個，是市區(qū)兩級黨委、人大、政府、政協(xié)和市級 10 家金融機構(gòu)所在地。 ⑶ 、周邊商業(yè)狀況 從整個廣元城區(qū)來看，由于城區(qū)人口數(shù)量多，城內(nèi)公交車、公共汽車、出租車、人力三輪車等各種交通方式一應(yīng)俱全，寶成鐵路、 108 國道穿越全境，城內(nèi)城外交通都極為方便；城市道路整潔，綠化程度較高，各類商城將陸續(xù)建成開業(yè)，另外底層商鋪散布于城區(qū)每一個角落，各類型日常生活用品商店隨處可見，整個城區(qū)商業(yè)氣氛相當(dāng)濃厚，但商業(yè)主要集中在老城區(qū)。 ㈢、從城區(qū)區(qū)域分布上看，所有在售樓盤主要分布在沿江沿河的老城、東壩和南河片區(qū)，而其中又以本項目所在的東壩育才路片區(qū)最為集中，目前在售的項目多達(dá) 13 個。 6 富康家園 廣元市富康實業(yè)有限公司 廣元市賓江路 由 11幢多層商住樓構(gòu)成 平層：768898 ，錯層： 858975 2002年 3月開盤，現(xiàn)已售約 60% 總用地 畝，總建面 34095㎡ ，其中底層全部為商鋪，容積率 ，綠化面積 200 ㎡ ，公攤%，總戶數(shù) 200 戶，物管費 元 /㎡ 。 對本項目的啟示 該項目雖然不與本項目處于同一片區(qū)，但無論是其地段還是檔次都不比本項目差，更何況高端住宅面向的目標(biāo)客戶群都是一個城市的高收入人群。 廣元目前的房地產(chǎn)項目大多規(guī)模在 30 畝以內(nèi)，僅有幾個項目在 5080 畝，且多為臨街商住樓。當(dāng)然，也有極個別樓盤開始規(guī)范操作。但從 2002 年開始，外來房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、廣告等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)大量進(jìn)入廣元市場，并迅速與本地一些有實力的開發(fā)商融合，這必將對廣元的房地產(chǎn)業(yè)起 一定的推動作用，也會間接地加劇廣元房地產(chǎn)市場地競爭。也就是說，人們對房地產(chǎn)商品的關(guān)注焦點會越來越集中在產(chǎn)品本身，而不僅僅是良好的地理位置、誘人的營銷廣告以及優(yōu)惠的付款方式等，這從“牡丹花園”后期銷售遲緩便可見一斑。 從廣元消費者的購房趨勢來看，區(qū)域大環(huán)境已成為又一重要選擇內(nèi)容。 購房者經(jīng)濟(jì)狀況 根據(jù)項目中大戶型面積和市場價格結(jié)合廣元市的經(jīng)濟(jì)水平以及我們對消費者需求特征的專項調(diào)查，要求購房者家庭月收入在 2500 元以上。 機會點三、在剛結(jié)束的“兩會”上，黨和國家主要領(lǐng)導(dǎo)人（層），已實現(xiàn)了平穩(wěn)的交接。為此，建設(shè)部在 2020 年 1 月 14 日結(jié)束的《全國住宅與房地產(chǎn)工作會議》上傳出了兩則重要內(nèi)容：一是在 2020 年建設(shè)部確定了“整頓房地產(chǎn) 11 個重點領(lǐng)域”的年度工作內(nèi)容；二是在會議上指出了當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀面上存在的“六類問題”。 針對上述情況，目前建設(shè)部已出臺多項措施，一方面加強土地使用的監(jiān)管，嚴(yán)查將批準(zhǔn)建房的土地擅改他用，另一方面將控制豪宅的建設(shè)項目審批數(shù)量，鼓勵多建 經(jīng)濟(jì)適用房。 機會點四、國家宏觀經(jīng)濟(jì)的全面提速，宏觀經(jīng)濟(jì)