【正文】 市政府約 1000 米，距百貨大廈（匯集超市）約 1000 米，距人民醫(yī)院二分院約 800 米， 距老城繁華商業(yè)地段約 1500 米。 ⑵ 、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 從統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出，整個(gè)廣元市以第三產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)為主，在 2002 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，三大產(chǎn)業(yè)所占比例分別是第一產(chǎn)業(yè)占 %，第二產(chǎn)業(yè)為 %，而第三產(chǎn)業(yè)略高于第一產(chǎn)業(yè)，占國(guó)民生產(chǎn)總值的 %。 第二章、項(xiàng)目同比樓盤(pán)調(diào)研及分析 一、 廣 元房地產(chǎn)市場(chǎng)供給特征概述 ㈠、從總體特征和規(guī)模上講，供需兩旺，供需比趨于合理，開(kāi)發(fā)供應(yīng)趨于理性。（該項(xiàng) 目與香山怡園本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，目前信息不多，我們會(huì)適時(shí)追蹤匯報(bào)） 3 紫薇苑 廣元市榮升實(shí)業(yè)有限公司 東壩育才路與濱河路交匯處 由 3幢 6躍 7多層公寓構(gòu)成 116123138142155174180 合計(jì)17 種戶(hù)型，均在 3室 2 廳 2 衛(wèi)以上 8501680，商鋪： 42005500 2002 年 3 月 4 日開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已售約60%。鳳臺(tái)嘉苑 項(xiàng)目地址 濱河南路（鳳臺(tái)賓館正對(duì)面） 投資 /開(kāi)發(fā)商 廣元市天成實(shí)業(yè)有限公司 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 西南建筑設(shè)計(jì)研究院 建筑商 廣元市天成實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)管理 廣元市天成物業(yè)有限公司 總用地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 層 數(shù) 戶(hù)型面積幅度 結(jié)構(gòu)形式 60 畝 6 萬(wàn)余 聯(lián)體別墅、多層、小高 層 現(xiàn)代 9 磚混 +框架 容積率 綠化（地）率 建筑密度 公攤系數(shù) 層 高 樓間距離 裝修標(biāo)準(zhǔn) 55% 25% % 米 970 米 清水 單價(jià)幅度 均 價(jià) 總價(jià)幅度 主力總價(jià) 差價(jià)系數(shù) 總棟數(shù) 總套數(shù) 電梯： 10561350； 洋房： 9381198 別墅： 14001600 電梯：約 1250； 洋房：約 1100 別墅：約 1500 電梯： 1420； 洋房： 1521 別墅： 3641 電梯： 1618； 洋房：約 18 別 墅：約 40 不定 5+5+2 172 戶(hù)（不含集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)部分） 車(chē)位及單價(jià) 付款方式 物管收費(fèi) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 交房時(shí)間 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售戶(hù)數(shù) 200 個(gè)，價(jià)未定 一次性?xún)?yōu)惠 3%， 7 成 20 年 % 109 廣告訴求 “濱河畔，精品社區(qū)”、“天成鳳臺(tái)嘉苑，善待您的一生”、“您可以無(wú)理由退房”、“身份新名片，地位看得見(jiàn)”、“天成的動(dòng)向，居家的方向”等 客源特征 主要是廣元高收入家庭，絕大多數(shù)是中年人以上購(gòu)買(mǎi)的，主要職業(yè)類(lèi)別為中高級(jí)政府官員、企業(yè)高級(jí)管理 人員和私營(yíng)企業(yè)主。 規(guī)模過(guò)小，不便操作，局促的 中庭缺少景觀； 營(yíng)銷(xiāo)方法落后，售樓處簡(jiǎn)陋粗糙； 兩面臨街的商住樓致使房屋品質(zhì)不高，開(kāi)發(fā)商缺乏知名度。 ㈤、政府有關(guān)執(zhí)行部門(mén)觀念落后，工作無(wú)方，相關(guān)資料信息掌握不夠。而高品質(zhì)樓盤(pán)的不斷出現(xiàn)是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的一個(gè)重要標(biāo)志。 隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的不斷提高和環(huán)保意 識(shí)的增強(qiáng)，以及居家環(huán)境對(duì)人體健康影響認(rèn)識(shí)程度的提高，據(jù)對(duì)廣元消費(fèi)者抽樣市調(diào)統(tǒng)計(jì)資料顯示，在“對(duì)現(xiàn)住房不滿(mǎn)意因素”欄目中，對(duì)“小區(qū)環(huán)境不好”的選擇比例（ %）最高，同時(shí)，在在“小區(qū)配套”欄目中，對(duì)“綠地園林”的選擇比例（ 70%）也是最高，即使在“對(duì)購(gòu)房?jī)?yōu)先考慮因素”欄目中，對(duì)“小區(qū)環(huán)境”的選擇比例也達(dá) %。如西南地區(qū)首宗完全水體主題度假公園別墅“青城白鷺洲”、歐陸風(fēng)格十足的“陽(yáng)光假日”大型純別墅社區(qū)、以西南第一個(gè)以音樂(lè)為主題的“府河音樂(lè)花園”、以純中國(guó)古典園林大型社區(qū)為主題的“芙蓉古城”、以鎖定都市單身貴族為主要目標(biāo)客戶(hù)群的“麗陽(yáng)天下”、以新穎的投資 置業(yè)模式見(jiàn)長(zhǎng)的“摩爾 購(gòu)房者年齡 依據(jù)我司市場(chǎng)策劃部對(duì)廣元消費(fèi)者需求調(diào)研可知，潛在目標(biāo)客戶(hù)群年齡比例最高的集中在 2040 歲之間，但結(jié)合廣元的房地產(chǎn)市場(chǎng) 特點(diǎn)和本項(xiàng)目的品質(zhì)，我們把 3045 歲作為本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶(hù)群。同時(shí)與本項(xiàng)目的總體概念定位吻合，也與國(guó)際流行高品質(zhì) —— 后現(xiàn)代自然主義居住理念（居住與自然山水的共生）相一致。”這是人們一種普遍行為心理，在廣元地區(qū)的若干地名，有“壩”、“坪”之稱(chēng)的地 名比比皆是。 可以從兩個(gè)方面來(lái)看，首先是宏觀環(huán)境轉(zhuǎn)好，廣元的房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)質(zhì)變的起始階段，大量中高檔住宅的需求將會(huì)被前所未有的釋放出來(lái)，而本項(xiàng)目的切入時(shí)機(jī)正處在這 股“火山”噴發(fā)的前夕；其次是廣元市中高端住宅市場(chǎng)供給處于相對(duì)的短缺時(shí)期，市場(chǎng)蛋糕還較大，整個(gè)中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目前還不是十分殘酷。 威脅點(diǎn) 人類(lèi)“喜群居”的天性與本項(xiàng)目地塊所處位置相對(duì)的孤立（處幾大城區(qū)板塊的過(guò)渡地帶、與周邊居住社區(qū)的脫離狀況等因素，從而帶來(lái)“人氣”暫時(shí)的不足，帶來(lái)了業(yè)主與親人和朋友交流的不便），將在部分潛在購(gòu)房消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為中，產(chǎn)生一定的不利的影響。從我們對(duì)廣元樓市的調(diào)研中得知，廣元的中高檔項(xiàng)目中有部分的非廣元市城區(qū)籍人士，就可見(jiàn)其幅射能力的作用。 ㈡、項(xiàng)目劣勢(shì)（ Weakness）分析 本項(xiàng)目位置與廣元城區(qū)及所轄區(qū)域主流潛在購(gòu)房消費(fèi)者，存在一定區(qū)位選擇上的消費(fèi)心理差距 高品質(zhì)的物業(yè)所帶來(lái)的相對(duì)高的價(jià)位，與目標(biāo)客戶(hù)群對(duì)物業(yè)價(jià)格期望之間的差距。 ㈢、目標(biāo)群體的消費(fèi)特征 理性、消費(fèi)觀念成熟； 追求精神與物質(zhì)的完美統(tǒng)一，具有“大隱隱于市”超凡氣質(zhì)； 終極置業(yè)，追求高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品； 廣元消費(fèi)時(shí)尚的倡導(dǎo)者和引領(lǐng)者； 第四章、項(xiàng)目 SWOT 分析及應(yīng)對(duì)措施 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ㈠、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ Strength）分析 地塊區(qū)位交通距離優(yōu)勢(shì) “香山怡園”項(xiàng)目位于廣元老城區(qū)（傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)和傳統(tǒng)居住區(qū)）和東壩區(qū)（新興行政區(qū)和新興居住區(qū)）和南河片區(qū)之間的交通距離中心位置。 隨著政府的大力倡導(dǎo)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)要求的提高，廣元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將如雨后春筍，其產(chǎn)品品質(zhì)也會(huì)上升到一個(gè)新的臺(tái)階。 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)二十余年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的培育，并且人們的收入構(gòu)成已呈現(xiàn)明顯的差距?？傊瑥V元房市已開(kāi)始進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)代。同時(shí)，辦公物業(yè)所占市場(chǎng)份額又太少，其 2001 年供應(yīng)總量?jī)H為 4128 平方米。而產(chǎn)品品質(zhì)的低劣也造成了其價(jià)格無(wú)法向上攀升。 對(duì)本項(xiàng)目的啟示 該項(xiàng)目從規(guī)模和檔次等諸多方面其實(shí)與本項(xiàng)目皆沒(méi)有可比性，只是其中偏上的單價(jià)和較大的戶(hù)型面積所確定的較高總價(jià)對(duì)廣元市民購(gòu)買(mǎi)力是一個(gè)檢驗(yàn)，其高總價(jià)戶(hù)型的走勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目有一定借鑒作用。 對(duì)本項(xiàng)目的啟示 該項(xiàng)目與本項(xiàng)目處在同一區(qū)域內(nèi)，地段各具優(yōu)勢(shì)，檔次也相對(duì)較高，是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一，總結(jié)其得失，對(duì)本項(xiàng)目有三點(diǎn)啟示。 由 24 幢 4+1層多層洋房和 20棟聯(lián)排別墅 85220 合計(jì) 15 種戶(hù)型 多層：10001400 別墅： 16001800 尚未正式開(kāi)盤(pán)，目前正在做形象展示。但這兩個(gè)利好消息似乎對(duì)本項(xiàng)目短期幫助不大，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)這兩大目標(biāo)的時(shí)間尚未明確，似乎較長(zhǎng)，可能在 68 年之后。東壩街道辦 2001 年財(cái)政收入分別達(dá) 238 萬(wàn)元，財(cái)政支出 201 萬(wàn)元，這其中可能成為工作人員收入的為 萬(wàn)元，人均為 萬(wàn)元，其中工資支出為 萬(wàn)元，人均工資收入為 萬(wàn)元。 ⑵ 、公交車(chē)營(yíng)運(yùn)一覽表 車(chē)次 經(jīng)停站點(diǎn) 車(chē)價(jià) 3 路 火車(chē)東站 元 項(xiàng) 目所在地目前開(kāi)通的公交車(chē)僅有 3 路，出門(mén)不遠(yuǎn)即為公交車(chē)站，為此今后項(xiàng)目業(yè)主座公交車(chē)較為方便。 ㈣ 、臨界現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊東鄰山脊，目前山脊上有部分農(nóng)作物，還有大量荒草和較多的墳?zāi)梗瑬|南角為“宏旺實(shí)業(yè)”及其所屬磚廠，有較大的噪音；南面就是環(huán)城北路和鐵路，鐵路南側(cè)為居民區(qū)；地塊以西是谷地，谷地中有一磚廠、機(jī)電廠和少量居民點(diǎn)；北面就是山頂，山上有較多的松柏樹(shù)和荒草，另有一高壓電線穿過(guò)。現(xiàn)依據(jù)影響街區(qū)功能的主要因素進(jìn)行分析。不過(guò)，就本項(xiàng)目所在的東壩區(qū)而言，可以說(shuō)是廣元政治、文化中心了，區(qū)內(nèi)含有機(jī)關(guān)團(tuán)體、企事業(yè)單位 230 個(gè)，是市區(qū)兩級(jí)黨委、人大、政府、政協(xié)和市級(jí) 10 家金融機(jī)構(gòu)所在地。 ⑶ 、周邊商業(yè)狀況 從整個(gè)廣元城區(qū)來(lái)看，由于城區(qū)人口數(shù)量多，城內(nèi)公交車(chē)、公共汽車(chē)、出租車(chē)、人力三輪車(chē)等各種交通方式一應(yīng)俱全，寶成鐵路、 108 國(guó)道穿越全境，城內(nèi)城外交通都極為方便；城市道路整潔，綠化程度較高，各類(lèi)商城將陸續(xù)建成開(kāi)業(yè)，另外底層商鋪散布于城區(qū)每一個(gè)角落，各類(lèi)型日常生活用品商店隨處可見(jiàn)，整個(gè)城區(qū)商業(yè)氣氛相當(dāng)濃厚，但商業(yè)主要集中在老城區(qū)。 ㈢、從城區(qū)區(qū)域分布上看，所有在售樓盤(pán)主要分布在沿江沿河的老城、東壩和南河片區(qū)，而其中又以本項(xiàng)目所在的東壩育才路片區(qū)最為集中，目前在售的項(xiàng)目多達(dá) 13 個(gè)。 6 富康家園 廣元市富康實(shí)業(yè)有限公司 廣元市賓江路 由 11幢多層商住樓構(gòu)成 平層：768898 ，錯(cuò)層： 858975 2002年 3月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已售約 60% 總用地 畝，總建面 34095㎡ ，其中底層全部為商鋪，容積率 ，綠化面積 200 ㎡ ，公攤%，總戶(hù)數(shù) 200 戶(hù)，物管費(fèi) 元 /㎡ 。 對(duì)本項(xiàng)目的啟示 該項(xiàng)目雖然不與本項(xiàng)目處于同一片區(qū)，但無(wú)論是其地段還是檔次都不比本項(xiàng)目差，更何況高端住宅面向的目標(biāo)客戶(hù)群都是一個(gè)城市的高收入人群。 廣元目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多規(guī)模在 30 畝以?xún)?nèi)，僅有幾個(gè)項(xiàng)目在 5080 畝，且多為臨街商住樓。當(dāng)然，也有極個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)始規(guī)范操作。但從 2002 年開(kāi)始，外來(lái)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告等專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)大量進(jìn)入廣元市場(chǎng)，并迅速與本地一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商融合，這必將對(duì)廣元的房地產(chǎn)業(yè)起 一定的推動(dòng)作用，也會(huì)間接地加劇廣元房地產(chǎn)市場(chǎng)地競(jìng)爭(zhēng)。也就是說(shuō)，人們對(duì)房地產(chǎn)商品的關(guān)注焦點(diǎn)會(huì)越來(lái)越集中在產(chǎn)品本身，而不僅僅是良好的地理位置、誘人的營(yíng)銷(xiāo)廣告以及優(yōu)惠的付款方式等，這從“牡丹花園”后期銷(xiāo)售遲緩便可見(jiàn)一斑。 從廣元消費(fèi)者的購(gòu)房趨勢(shì)來(lái)看，區(qū)域大環(huán)境已成為又一重要選擇內(nèi)容。 購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)狀況 根據(jù)項(xiàng)目中大戶(hù)型面積和市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合廣元市的經(jīng)濟(jì)水平以及我們對(duì)消費(fèi)者需求特征的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，要求購(gòu)房者家庭月收入在 2500 元以上。 機(jī)會(huì)點(diǎn)三、在剛結(jié)束的“兩會(huì)”上，黨和國(guó)家主要領(lǐng)導(dǎo)人（層），已實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)的交接。為此，建設(shè)部在 2020 年 1 月 14 日結(jié)束的《全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議》上傳出了兩則重要內(nèi)容：一是在 2020 年建設(shè)部確定了“整頓房地產(chǎn) 11 個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域”的年度工作內(nèi)容；二是在會(huì)議上指出了當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀面上存在的“六類(lèi)問(wèn)題”。 針對(duì)上述情況，目前建設(shè)部已出臺(tái)多項(xiàng)措施，一方面加強(qiáng)土地使用的監(jiān)管，嚴(yán)查將批準(zhǔn)建房的土地擅改他用，另一方面將控制豪宅的建設(shè)項(xiàng)目審批數(shù)量，鼓勵(lì)多建 經(jīng)濟(jì)適用房。 機(jī)會(huì)點(diǎn)四、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的全面提速，宏觀經(jīng)濟(jì)