【正文】 1200 元 /㎡ 的樓盤是臨河和中偏上檔次的多層住宅項目，而電梯公寓一般在 1200 元 /㎡ 以上，別墅項目一般在 1400 元 /㎡ 以上。 由 24 幢 4+1層多層洋房和 20棟聯(lián)排別墅 85220 合計 15 種戶型 多層：10001400 別墅： 16001800 尚未正式開盤，目前正在做形象展示。 2 建聯(lián)（該項 目與香山怡園本項目的主要競爭對手，目前信息不多，我們會適時追蹤匯報） 3 紫薇苑 廣元市榮升實業(yè)有限公司 東壩育才路與濱河路交匯處 由 3幢 6躍 7多層公寓構(gòu)成 116123138142155174180 合計17 種戶型，均在 3室 2 廳 2 衛(wèi)以上 8501680，商鋪： 42005500 2002 年 3 月 4 日開盤，現(xiàn)已售約60%。 4 利江苑 廣元利州房地產(chǎn)開發(fā)公司 小西 街與濱江路交匯處 由 4 幢 67層多層商住樓組成 126175188192216 合計 43 套錯層：206241298339合計 12 套躍式 8301030，均價約 920 2002 年 3 月 2 日開盤，現(xiàn)已售約80%，余 10 套。 5 瑞達??麗景灣 廣元瑞達實業(yè)有限責(zé)任公司 西安路與濱河南路交匯處 由 9幢 17個單元 6 躍 7多層構(gòu)成 8281198，均價約 960；商鋪： 4000 元 /㎡ 尚未取得預(yù)售證，現(xiàn)已預(yù)訂約57% 總用地 畝，總建面 14226㎡ ，其中一層部分商鋪建面 ㎡ ，容積率 ，綠化率 30%，建筑密度 %，公攤%，總戶數(shù) 92 戶，物管費 30元 /月， 2020 年 7 月交房。 7 恒豐花園 廣元市恒昌實業(yè)有限公司 廣元市東壩育才路 由 3 幢 6 層多層公寓構(gòu)成 49173176 合計12 種戶型 平層：810860，錯層： 830880商鋪：27002900 一次性優(yōu)惠 4% 2002年 3月開盤， 總占地面積 畝，總建面2500 平方米，容積率 ，綠地率 30%，公攤 12%，預(yù)計農(nóng)歷2020 年 1 月底交房。 配套設(shè)施 設(shè)有會所、噴水池、地下車庫，采用部分智能化設(shè)施，包括寬帶網(wǎng)、可視對講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控和三表 IC 卡智能管理系統(tǒng)。 戶 型 及 戶 型 比 序號 戶 型 戶數(shù) 面積 (㎡ ) 空間格局 戶型比（ %） 銷售戶數(shù) 戶型銷售比（ %） 多層 1 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 45 138 錯層 % 35 % 2 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 45 錯層 % 25 % 3 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 40 錯層 % 14 % 4 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 20 錯層 % 12 % 5 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 20 錯層 % 17 % 6 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 12 錯層 % 7 % 7 4 室 4 廳 3 衛(wèi) 8 （ 225） 躍層 % 7 % 8 4 室 4 廳 3 衛(wèi) 10 躍層 % 6 % 9 5 室 4 廳 3 衛(wèi) 10 236（ 239） 躍層 % 3 % 10 5室 4 廳 3衛(wèi) 8 躍層 % 4 % 合計 208 100% 130 % 綜合分析 優(yōu)勢點 劣勢點 在廣元項目規(guī)模較大，具有一定規(guī)模效益，操作空間較大，便于營造社區(qū)環(huán)境； 區(qū)位較優(yōu)越，周邊大環(huán)境較好，配套設(shè)施較為完善； 路網(wǎng)發(fā)達，交通便捷； 前期推廣得法，取得引領(lǐng)市場的效果，具有較高的知名度。 對本項目的啟示 該項目與本項目處在同一區(qū)域內(nèi)，地段各具優(yōu)勢，檔次也相對較高，是本項目的主要競爭對手之一，總結(jié)其得失，對本項目有三點啟示。先把消費者胃口高高地吊起，然后重重地把其摔在地上，這樣只會讓消費者狠狠地報復(fù)你。鳳臺嘉苑 項目地址 濱河南路（鳳臺賓館正對面） 投資 /開發(fā)商 廣元市天成實業(yè)有限公司 建筑規(guī)劃設(shè)計 西南建筑設(shè)計研究院 建筑商 廣元市天成實業(yè)有限公司 物業(yè)管理 廣元市天成物業(yè)有限公司 總用地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 層 數(shù) 戶型面積幅度 結(jié)構(gòu)形式 60 畝 6 萬余 聯(lián)體別墅、多層、小高 層 現(xiàn)代 9 磚混 +框架 容積率 綠化（地）率 建筑密度 公攤系數(shù) 層 高 樓間距離 裝修標(biāo)準(zhǔn) 55% 25% % 米 970 米 清水 單價幅度 均 價 總價幅度 主力總價 差價系數(shù) 總棟數(shù) 總套數(shù) 電梯： 10561350； 洋房： 9381198 別墅： 14001600 電梯：約 1250； 洋房：約 1100 別墅：約 1500 電梯： 1420； 洋房： 1521 別墅： 3641 電梯： 1618； 洋房：約 18 別 墅：約 40 不定 5+5+2 172 戶（不含集團購買部分） 車位及單價 付款方式 物管收費 開盤時間 交房時間 銷售率 銷售戶數(shù) 200 個，價未定 一次性優(yōu)惠 3%， 7 成 20 年 % 109 廣告訴求 “濱河畔，精品社區(qū)”、“天成鳳臺嘉苑，善待您的一生”、“您可以無理由退房”、“身份新名片，地位看得見”、“天成的動向，居家的方向”等 客源特征 主要是廣元高收入家庭，絕大多數(shù)是中年人以上購買的，主要職業(yè)類別為中高級政府官員、企業(yè)高級管理 人員和私營企業(yè)主。 其它 位于天津路方向的一棟 6 層辦公樓和一棟 9 層的電梯公寓被廣元電力公司集團購買，按需生產(chǎn)。 產(chǎn)品定位和規(guī)劃有一定偏差，較為混雜，從房屋功能上講，不應(yīng)該修建辦公樓，從物業(yè)類型上看，電梯公寓和高品質(zhì)多層、聯(lián)體別墅放在一起使各種業(yè)主類型無法區(qū)分； 項目價格定位有偏差，電梯公寓與其他物業(yè)類型房屋沒有形成性價比差異，由于高層電梯公寓建設(shè)成本比一般多層要高，其價格自然要高一些，但檔次定位又出現(xiàn)了反差，低成本的房屋成了高檔住宅，高成本成了 中檔住宅，而價格卻是高檔住宅低于中檔住宅，這種反差在一個項目中形成的鮮明對比就會造成其電梯公寓滯銷。因此，該項目就是本項目的直接競爭對手，其得與失皆是我們借鑒的東西，由此可以得出幾點啟示。 項目類比樓盤個案三 調(diào)查時間 ： 2002 年 10 月 18 日 項目名稱 瑞達??麗景灣 項目地址 廣元市西安路與濱河南路交匯處 投資 /開發(fā)商 廣元瑞達實業(yè)有限責(zé)任公司 建筑規(guī)劃設(shè)計 廣元市建筑規(guī)劃勘測設(shè)計院 總用地面積 總建筑面積 住宅面積 營業(yè)房面積 公建面積 總棟數(shù) 總套數(shù) 畝 9 棟 17 個單元 92 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 層 數(shù) 戶型面積幅度 結(jié)構(gòu) 形式 樓間距離 裝修標(biāo)準(zhǔn) 多層 現(xiàn)代民居 6 躍 7 磚混 20 米 清水 容積率 綠化率 建筑密度 公攤系數(shù) 層 高 單價幅度 均 價 30% % 8% 3 米 828898；臨河：9801198 約 960 總價幅度 主力總價 營業(yè)房單價 付款方式 物管收費 開盤時間 交房時間 925 萬元 1215 萬元 4000 元 /㎡ 6 成 30 年 30 元 /月 未取得預(yù)售證 2020 年 7 月 銷售戶數(shù) 預(yù)訂： 53 套 銷售率 預(yù)訂： 57． 61% 廣告訴求 “南河 戶 型 及 戶 型 比 序號 戶 型 戶數(shù) 面積 (㎡ ) 空間格局 戶型比（ %） 多層 1 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 16 平層 % 2 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 15 平層 % 3 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 8 平層 % 4 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 20 平層 % 5 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 8 平層 % 6 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 4 躍層 % 7 4 室 3 廳 2 衛(wèi) 3 躍層 % 8 4 室 4 廳 3 衛(wèi) 2 躍層 % 9 4 室 3 廳 3 衛(wèi) 4 躍層 % 10 5 室 3 廳 3 衛(wèi) 5 躍層 % 11 4 室 4 廳 3 衛(wèi) 2 躍層 % 12 5 室 4 廳 3 衛(wèi) 5 躍層 % 13 合計 92 100% 綜合分析 優(yōu)勢點 劣勢點 地段優(yōu)越，瀕臨南河，周邊大環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施較為完善，居家氛圍濃厚； 路網(wǎng)較為完善，交通方便。 對本項目的啟示 該項目從規(guī)模和檔次等諸多方面其實與本項目皆沒有可比性，只是其中偏上的單價和較大的戶型面積所確定的較高總價對廣元市民購買力是一個檢驗，其高總價戶型的走勢對本項目有一定借鑒作用。 項目類比樓盤個案四 調(diào)查時間： 2002 年 10 月 18 日 項目名稱 利江苑 項目地址 小西街與濱江路交匯處 投資 /開發(fā)商 廣元利州房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑規(guī)劃設(shè)計 零八一建筑勘察設(shè)計院 總用地面積 總建筑面積 住宅面積 營業(yè)房面積 總棟數(shù) 總套數(shù) 約 畝 4 棟 85（返遷安置 30 套） 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 層 數(shù) 戶型面積幅度 結(jié)構(gòu)形式 樓間距離 裝修標(biāo)準(zhǔn) 多層 現(xiàn)代民居 5 躍 6 躍 7 磚 混 12 米 清水 容積率 綠化率 建筑密度 公攤系數(shù) 層 高 單價幅度 均 價 30% 約 50% 11% 3 米 8301030 約 920 總價幅度 主力總價 營業(yè)房單價 付款方式 物管收費 開盤時間 交房時間 1035 萬元 1525 萬元 3000 元 /㎡ 7 成 30 年 元 /月 銷售戶數(shù) 37 套 銷售率 % 廣告訴求 “人與自然結(jié)合，精心構(gòu)筑完美”等 配套設(shè)施 停車場、寬帶網(wǎng)等 其它 兩面臨街的純商住樓，合計 85 套，可 售住房 55 套。 規(guī)模過小，不便操作，局促的 中庭缺少景觀； 營銷方法落后，售樓處簡陋粗糙； 兩面臨街的商住樓致使房屋品質(zhì)不高，開發(fā)商缺乏知名度。因此，其高總價戶型的走勢對本項目有一定借鑒作用。 四、廣元房地產(chǎn)市場 總體特征 ㈠ 、項目體量小、產(chǎn)品