【正文】 6 躍 7多層構(gòu)成 8281198，均價約 960；商鋪： 4000 元 /㎡ 尚未取得預(yù)售證，現(xiàn)已預(yù)訂約57% 總用地 畝，總建面 14226㎡ ，其中一層部分商鋪建面 ㎡ ，容積率 ，綠化率 30%，建筑密度 %，公攤%，總戶數(shù) 92 戶，物管費 30元 /月， 2020 年 7 月交房。 對本項目的啟示 該項目與本項目處在同一區(qū)域內(nèi)，地段各具優(yōu)勢，檔次也相對較高，是本項目的主要競爭對手之一，總結(jié)其得失，對本項目有三點啟示。 產(chǎn)品定位和規(guī)劃有一定偏差，較為混雜，從房屋功能上講，不應(yīng)該修建辦公樓，從物業(yè)類型上看，電梯公寓和高品質(zhì)多層、聯(lián)體別墅放在一起使各種業(yè)主類型無法區(qū)分； 項目價格定位有偏差，電梯公寓與其他物業(yè)類型房屋沒有形成性價比差異，由于高層電梯公寓建設(shè)成本比一般多層要高，其價格自然要高一些，但檔次定位又出現(xiàn)了反差，低成本的房屋成了高檔住宅，高成本成了 中檔住宅，而價格卻是高檔住宅低于中檔住宅，這種反差在一個項目中形成的鮮明對比就會造成其電梯公寓滯銷。 對本項目的啟示 該項目從規(guī)模和檔次等諸多方面其實與本項目皆沒有可比性，只是其中偏上的單價和較大的戶型面積所確定的較高總價對廣元市民購買力是一個檢驗，其高總價戶型的走勢對本項目有一定借鑒作用。 四、廣元房地產(chǎn)市場 總體特征 ㈠ 、項目體量小、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重。而產(chǎn)品品質(zhì)的低劣也造成了其價格無法向上攀升。銷售現(xiàn)場大多布局不合理，顯得十分散亂，缺乏規(guī)定動作，樓書及 DM 單的制作也較為簡單。同時，辦公物業(yè)所占市場份額又太少，其 2001 年供應(yīng)總量僅為 4128 平方米。 目前廣元商品房在售項目有三十多個，相對來說，市場競爭意識還比較淡薄?？傊瑥V元房市已開始進入了買方市場時代。 隨著消費者對房產(chǎn)知識的日益了解 、觀念的不斷更新，加上開發(fā)商對自身開發(fā)要求的提高，不論是消費者抑或開發(fā)商，都會對開發(fā)項目的建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計、建筑質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理等綜合因素提出更高的要求，一個概念、一個點子已經(jīng)難以打動人心。 我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十余年市場經(jīng)濟的培育，并且人們的收入構(gòu)成已呈現(xiàn)明顯的差距。 趨勢七： 區(qū)域環(huán)境將得到全面改善。 隨著政府的大力倡導(dǎo)，市場競爭的加劇，消費者對居住品質(zhì)要求的提高，廣元的房地產(chǎn)開發(fā)將如雨后春筍，其產(chǎn)品品質(zhì)也會上升到一個新的臺階。如旺蒼、青川、劍閣、蒼溪、巴中、通江等地中高收入人群。 ㈢、目標(biāo)群體的消費特征 理性、消費觀念成熟； 追求精神與物質(zhì)的完美統(tǒng)一，具有“大隱隱于市”超凡氣質(zhì)； 終極置業(yè)，追求高性價比的產(chǎn)品； 廣元消費時尚的倡導(dǎo)者和引領(lǐng)者； 第四章、項目 SWOT 分析及應(yīng)對措施 一、項目優(yōu)勢分析 ㈠、項目優(yōu)勢（ Strength）分析 地塊區(qū)位交通距離優(yōu)勢 “香山怡園”項目位于廣元老城區(qū)（傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)和傳統(tǒng)居住區(qū)）和東壩區(qū)（新興行政區(qū)和新興居住區(qū)）和南河片區(qū)之間的交通距離中心位置。 ㈡、項目劣勢（ Weakness）分析 本項目位置與廣元城區(qū)及所轄區(qū)域主流潛在購房消費者，存在一定區(qū)位選擇上的消費心理差距 高品質(zhì)的物業(yè)所帶來的相對高的價位，與目標(biāo)客戶群對物業(yè)價格期望之間的差距。 機會點二、在剛結(jié)束的“十六大”會議上，中華人民共和國莊嚴(yán)地向全世界宣布：全面建設(shè)小康社會。從我們對廣元樓市的調(diào)研中得知，廣元的中高檔項目中有部分的非廣元市城區(qū)籍人士，就可見其幅射能力的作用。 ㈣、項目威脅 (Threat)分析 宏觀威脅點 威脅點一、朱總理在去年底“要警惕中國房地產(chǎn)泡沫”的高層權(quán)威信息，必將對未來幾年中國房地產(chǎn)市場的宏觀政策走向，產(chǎn)生深遠的影響。 威脅點 人類“喜群居”的天性與本項目地塊所處位置相對的孤立（處幾大城區(qū)板塊的過渡地帶、與周邊居住社區(qū)的脫離狀況等因素，從而帶來“人氣”暫時的不足，帶來了業(yè)主與親人和朋友交流的不便），將在部分潛在購房消費者購買行為中，產(chǎn)生一定的不利的影響。 結(jié)合本項目的投資開發(fā)切入時機來講，項目正處于這樣一個宏觀政策變化的時間之中，對其投資開發(fā)可能帶來的一些威脅因素，我們認(rèn)為是客觀存在的，來自國家宏觀政策面的這些深層次變化，值得引起我們雙方的高度關(guān)注和變化中的應(yīng)對措施制定。 可以從兩個方面來看，首先是宏觀環(huán)境轉(zhuǎn)好，廣元的房地產(chǎn)市場處在一個質(zhì)變的起始階段，大量中高檔住宅的需求將會被前所未有的釋放出來，而本項目的切入時機正處在這 股“火山”噴發(fā)的前夕；其次是廣元市中高端住宅市場供給處于相對的短缺時期，市場蛋糕還較大，整個中高端市場競爭目前還不是十分殘酷。也就是說：西部大開發(fā)的戰(zhàn)略進程還將加快，國家對西部的支持 傾斜力度還將加大?！边@是人們一種普遍行為心理，在廣元地區(qū)的若干地名，有“壩”、“坪”之稱的地 名比比皆是。 高檔物業(yè)的投資開發(fā)除對地塊所處區(qū)位有嚴(yán)格的要求外，地塊本身適度的體量也是一個重要的條件指標(biāo)。同時與本項目的總體概念定位吻合，也與國際流行高品質(zhì) —— 后現(xiàn)代自然主義居住理念（居住與自然山水的共生）相一致。 購房目的 購房目的 永久居住 過渡居住 自住兼投資 純投資 所占比例 % % % % %%%%%%%%%%永久居住 過渡居住 自住兼投資 純投資 根據(jù)上圖表及數(shù)據(jù)我們不難發(fā)現(xiàn)，選擇“永久居住”的消費者占調(diào)查總?cè)藬?shù)的 %。 購房者年齡 依據(jù)我司市場策劃部對廣元消費者需求調(diào)研可知，潛在目標(biāo)客戶群年齡比例最高的集中在 2040 歲之間，但結(jié)合廣元的房地產(chǎn)市場 特點和本項目的品質(zhì)，我們把 3045 歲作為本項目的主要目標(biāo)客戶群。 目前廣元的物業(yè)管理基本上都是由開發(fā)商自己的物管部進行管理，而這種方式存在著諸多弊端：服務(wù)人員素質(zhì)較低、服務(wù)質(zhì)量較差、服務(wù)內(nèi)容不完整、服務(wù)程序不規(guī)范等，這就造成了整個廣元物業(yè)管理水平較低、消費者十分不滿的現(xiàn)狀。如西南地區(qū)首宗完全水體主題度假公園別墅“青城白鷺洲”、歐陸風(fēng)格十足的“陽光假日”大型純別墅社區(qū)、以西南第一個以音樂為主題的“府河音樂花園”、以純中國古典園林大型社區(qū)為主題的“芙蓉古城”、以鎖定都市單身貴族為主要目標(biāo)客戶群的“麗陽天下”、以新穎的投資 置業(yè)模式見長的“摩爾從本次調(diào)查情況來看，不少理性消費者已開始認(rèn)識到戶型面積過大將會造成浪費空間、裝修費用加重、清潔衛(wèi)生不便、家具不利擺設(shè)的諸多缺點。 隨著人們經(jīng)濟收入的不斷提高和環(huán)保意 識的增強，以及居家環(huán)境對人體健康影響認(rèn)識程度的提高，據(jù)對廣元消費者抽樣市調(diào)統(tǒng)計資料顯示，在“對現(xiàn)住房不滿意因素”欄目中，對“小區(qū)環(huán)境不好”的選擇比例（ %）最高，同時，在在“小區(qū)配套”欄目中，對“綠地園林”的選擇比例（ 70%）也是最高，即使在“對購房優(yōu)先考慮因素”欄目中，對“小區(qū)環(huán)境”的選擇比例也達 %。而未來的房地產(chǎn)業(yè)的競爭將主要表現(xiàn)在企業(yè)品牌和房地產(chǎn)自身的全程服務(wù)之中，目前廣元已有幾家這種意識的房地產(chǎn)企業(yè)在努力地向此邁進。而高品質(zhì)樓盤的不斷出現(xiàn)是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場走向成熟的一個重要標(biāo)志。由于受區(qū)域居民人均住房面積較高、房屋租金偏低、流動人口數(shù)量較少 等因素的影響，在廣元市區(qū)抽樣市調(diào)中，消費者購房目的用于自住、自營的占絕對比例，有投資置業(yè)意向的極少。 ㈤、政府有關(guān)執(zhí)行部門觀念落后，工作無方，相關(guān)資料信息掌握不夠。 ㈡ 、房價較低。 規(guī)模過小，不便操作，局促的 中庭缺少景觀； 營銷方法落后，售樓處簡陋粗糙； 兩面臨街的商住樓致使房屋品質(zhì)不高，開發(fā)商缺乏知名度。 項目類比樓盤個案三 調(diào)查時間 ： 2002 年 10 月 18 日 項目名稱 瑞達??麗景灣 項目地址 廣元市西安路與濱河南路交匯處 投資 /開發(fā)商 廣元瑞達實業(yè)有限責(zé)任公司 建筑規(guī)劃設(shè)計 廣元市建筑規(guī)劃勘測設(shè)計院 總用地面積 總建筑面積 住宅面積 營業(yè)房面積 公建面積 總棟數(shù) 總套數(shù) 畝 9 棟 17 個單元 92 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 層 數(shù) 戶型面積幅度 結(jié)構(gòu) 形式 樓間距離 裝修標(biāo)準(zhǔn) 多層 現(xiàn)代民居 6 躍 7 磚混 20 米 清水 容積率 綠化率 建筑密度 公攤系數(shù) 層 高 單價幅度 均 價 30% % 8% 3 米 828898；臨河：9801198 約 960 總價幅度 主力總價 營業(yè)房單價 付款方式 物管收費 開盤時間 交房時間 925 萬元 1215 萬元 4000 元 /㎡ 6 成 30 年 30 元 /月 未取得預(yù)售證 2020 年 7 月 銷售戶數(shù) 預(yù)訂： 53 套 銷售率 預(yù)訂： 57． 61% 廣告訴求 “南河鳳臺嘉苑 項目地址 濱河南路（鳳臺賓館正對面） 投資 /開發(fā)商 廣元市天成實業(yè)有限公司 建筑規(guī)劃設(shè)計 西南建筑設(shè)計研究院 建筑商 廣元市天成實業(yè)有限公司 物業(yè)管理 廣元市天成物業(yè)有限公司 總用地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 層 數(shù) 戶型面積幅度 結(jié)構(gòu)形式 60 畝 6 萬余 聯(lián)體別墅、多層、小高 層 現(xiàn)代 9 磚混 +框架 容積率 綠化（地）率 建筑密度 公攤系數(shù) 層 高 樓間距離 裝修標(biāo)準(zhǔn) 55% 25% % 米 970 米 清水 單價幅度 均 價 總價幅度 主力總價 差價系數(shù) 總棟數(shù) 總套數(shù) 電梯： 10561350； 洋房： 9381198 別墅： 14001600 電梯：約 1250； 洋房：約 1100 別墅：約 1500 電梯： 1420； 洋房： 1521 別墅： 3641 電梯： 1618； 洋房：約 18 別 墅：約 40 不定 5+5+2 172 戶（不含集團購買部分） 車位及單價 付款方式 物管收費 開盤時間 交房時間 銷售率 銷售戶數(shù) 200 個，價未定 一次性優(yōu)惠 3%， 7 成 20 年 % 109 廣告訴求 “濱河畔，精品社區(qū)”、“天成鳳臺嘉苑，善待您的一生”、“您可以無理由退房”、“身份新名片，地位看得見”、“天成的動向，居家的方向”等 客源特征 主要是廣元高收入家庭，絕大多數(shù)是中年人以上購買的，主要職業(yè)類別為中高級政府官員、企業(yè)高級管理 人員和私營企業(yè)主。 配套設(shè)施 設(shè)有會所、噴水池、地下車庫，采用部分智能化設(shè)施，包括寬帶網(wǎng)、可視對講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控和三表 IC 卡智能管理系統(tǒng)。（該項 目與香山怡園本項目的主要競爭對手，目前信息不多，我們會適時追蹤匯報） 3 紫薇苑 廣元市榮升實業(yè)有限公司 東壩育才路與濱河路交匯處 由 3幢 6躍 7多層公寓構(gòu)成 11612