【正文】 報 告 認 為 ： “上 半 年 的 樓 市 透 支 了 大 量 的 剛 性 需 求 ， 如 果 樓市 在 2022 年 四 季 度 或 2022 年 年 初 發(fā) 生 轉(zhuǎn) 折 ， 47%的 企 業(yè) 將 出 現(xiàn) 資 金 缺 口 ， 如 果危 機 延 續(xù) 兩 年 以 上 ， 將 有 65%的 企 業(yè) 面 臨 財 務 壓 力 。 ”成 都 一 位 地 產(chǎn) 商 表 示 ， 在 信 貸 寬 松 政 策 是 否 持 續(xù) 尚 難 預 料 的情 況 下 ， 只 能 謹 慎 擴 張 ， “有 多 大 的 腳 穿 多 大 的 鞋 。事 實 上 ， 當 下 融 資 形 勢 的 變 化 也 讓 更 多 的 地 產(chǎn) 商 心 態(tài) 產(chǎn) 生 變 化 。 ”“房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 的 周 期 性 特 征 特 別 明 顯 ， 樓 市 出 現(xiàn) 一 段 熱 銷 之 后 ， 往 往 也 會 出 現(xiàn)一 段 賣 不 動 的 時 候 ， 如 果 在 熱 賣 之 后 又 大 肆 擴 張 的 地 產(chǎn) 商 不 能 有 效 解 決 融 資 問 題 ，一 旦 重 遇 調(diào) 整 期 ， 財 務 風 險 無 疑 難 以 控 制 ?！按?貨 新 貨 都 已 賣 完 ， 只 能 拿 地 再 開 發(fā) ， 先 不 說 資 金 壓 力 ， 到 哪 里 去 找 合 適 的 土 地也 是 個 問 題 ?！艾F(xiàn) 在 不 是 愁 賣 房 ， 而 是 愁 下 一 步 可 能 無 房 可 賣 。2022 亞太博宇版權所有，未經(jīng)亞太博宇表示同意，不得抄襲或剪輯本文資料。 ”對 于 大 型 地 產(chǎn) 商 來 說 ， 更 多 的 是 慶 幸 ， 而 對 于 小 型 地 產(chǎn) 商 來 說 ， 左 右 為 難 處 更多 ： 一 方 面 是 房 屋 銷 量 大 漲 后 又 在 “金 九 銀 十 ”的 樓 市 旺 季 中 出 現(xiàn) 滑 坡 ， 另 一 方地庫網(wǎng) —中國地產(chǎn)資源第一網(wǎng) 超級地產(chǎn)資料庫！房產(chǎn)營銷策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問，工程師，造價師，評估師學習寶典點 擊 獲 取 免 費 資 源、中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2022 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 房地產(chǎn)業(yè)研究報告 “上 市 政 策 放 松 、 信 托 基金 即 將 入 市 ， 現(xiàn) 在 連 保 險 資 金 也 將 進 入 房 地 產(chǎn) 市 場 ， 雖 然 現(xiàn) 在 市 場 還 有 很 多 猶 豫 ，但 還 有 比 這 更 好 的 時 候 嗎 ？ ”林 汝 其 反 問 。 ”孟 波 說 。 ”在 孟 波 看 來 ， 從 5 月 份 開 始 的 拿 地 大 戰(zhàn) 已 經(jīng) 顯 示 ， 房 企 手 中 如 果 沒 有 實 實 在在 的 真 金 白 銀 ， 不 僅 拿 不 到 優(yōu) 質(zhì) 的 地 塊 ， 可 能 連 將 來 叫 板 的 機 會 都 沒 有 了 ?！叭f 科 、 保 利 等 龍 頭 房 企 選 擇 增 發(fā) 募 資 都 超 過 了 100 億 元 ， 而 萬 達 、 綠 地 、恒 大 、 龍 湖 等 大 型 房 企 則 選 擇 了 企 業(yè) 債 和 上 市 等 方 式 募 集 資 金 ?！绷?汝 其 認 為 ， 一 旦 政 策 縮 緊 ， 開 發(fā) 商 又 會 遭 受 “苦 日 子 ”。國 家 統(tǒng) 計 局 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 2022 年 9 月 商 品 房 施 工 面 積 和 新 開 工 面 積 持 續(xù) 增 長 ，環(huán) 比 上 升 10%和 15%， 企 業(yè) 對 資 金 的 需 求 進 一 步 膨 脹 ； 而 在 資 金 來 源 方 面 ， 2022年 1 到 8 月 ， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 本 年 資 金 來 源 近 萬 億 元 ， 同 比 增 長 34%， 其 中國 內(nèi) 貸 款 7384 億 元 ， 增 長 46%。 “主 要 原 因 是 ， 從 2022 年 四 季 度 以 來執(zhí) 行 的 適 度 寬 松 的 貨 幣 政 策 ， 及 其 帶 來 的 充 足 的 流 動 性 ， 房 企 加 大 了 開 工 、 拿 地 和銷 售 預 期 ， 對 融 資 必 然 有 迫 切 需 求 。此 間 ， 恒 盛 、 恒 大 、 龍 湖 、 寶 龍 等 十 多 家 內(nèi) 地 房 企 ， 相 繼 啟 動 赴 港 上 市 ，“這 些 房 企 總 計 融 資 金 額 將 超 過 80 億 美 元 。 ”瑞 銀 集 團 亞 洲 區(qū) 主 席 蔡 洪 平 如 此 表 示 。有 信 息 顯 示 ， 從 2022 年 10 月 開 始 ， 有 49 家 房 企 將 以 各 種 形 式 登 陸 資 本 市場 融 資 ， 總 融 資 額 近 千 億 元 ， 但 樓 市 后 市 的 風 險 預 估 ， 還 是 讓 投 資 者 產(chǎn) 生 了 更 多 的疑 惑 。北京版 169。 ”林 汝 其 說 ， 資 本 市 場 經(jīng) 過 近 兩 年 的 調(diào) 整 ， 投 資 者 對 房 企 的風 險 管 控 和 可 持 續(xù) 成 長 更 為 關 注 ， 股 市 和 樓 市 的 后 期 壓 力 都 在 影 響 著 大 家 的 預 期 。 但 擺 在 恒 大 掌 門 人 許 家 印 面 前 的 一 個 現(xiàn) 實 是 ， 投 資 者 疑 問 依 然 頗 多 ， 恒 大不 得 不 降 低 融 資 規(guī) 模 。 ”時 常 往 返 于 香 港 資 本 市 場 為 內(nèi) 地 房 企 “牽 線 ”的 投 行 界 人 士 林 汝 其 對 表 示 ， 如 今 的 香 港 資 本 市 場 剛 恢 復 熱 鬧 ， 但 在 房 企 的 密 集上 市 之 下 ， 看 熱 鬧 的 多 ， 下 單 認 購 的 未 必 就 多 。 此 癥 不 除 ， 房 市 無 寧 日 。 這 種 現(xiàn) 象 將 來 必 然 造 成 很 大 的 被 動 ， 給 國 家 給 子 孫 后 代 造 成 不 可 估 量 的 損 失 。 聯(lián) 想 全 國 其 他 嚴重 依 賴 土 地 收 入 的 二 三 線 城 市 ， 其 所 占 比 重 更 大 。擔 憂 的 是 ， 各 地 方 政 府 對 土 地 收 入 的 過 度 依 賴 還 在 繼 續(xù) 加 深 。 在 20222022 年 上 海 房 地 產(chǎn) 市 場 持 續(xù) 火 爆 的時 期 ， 大 量 土 地 已 經(jīng) 進 入 市 場 ， 政 府 手 中 可 控 的 城 市 土 地 ， 尤 其 是 中 心 城 市 土 地 越來 越 少 ， 盡 管 上 海 市 政 府 不 斷 釋 放 出 大 規(guī) 模 經(jīng) 濟 適 用 房 的 規(guī) 劃 ， 但 因 手 中 可 開 發(fā) 的地 塊 都 在 郊 區(qū) ， 不 但 未 能 控 制 上 海 樓 市 價 格 ， 反 倒 成 為 爆 漲 的 “助 燃 劑 ”。 這 種 情 況 持 續(xù) 到 一定 程 度 ， 政 府 的 土 地 調(diào) 控 將 可 能 成 為 一 句 空 話 。如 此 一 來 的 結 果 ， 不 僅 會 推 動 房 價 在 遠 離 社 會 平 均 支 付 能 力 的 情 況 下 居 高 不 下 ，也 會 導 致 地 方 政 府 對 土 地 財 政 的 “成 癮 性 ”日 益 嚴 重 。北京版 169。 樓 市 大 佬 潘 石 屹 甚 至 稱 ， 上 市 房 企 土 地 儲 備 最 高 可 開 發(fā) 年 數(shù) 高 達 151 年 。 其 中 恒 大 和 碧 桂 園 分 別 以 5100 萬 和 4160 萬 平方 米 位 列 第 一 和 第 二 位 。由 此 ， 形 成 的 局 面 令 人 震 驚 ， 大 量 土 地 流 入 開 發(fā) 商 手 中 “囤 積 ”， 豪 賭 中 國一 線 城 市 土 地 資 源 價 格 的 長 期 看 漲 。 也 就 是 說 ， 北 京 土 地 財 政 收 入 占 了 全 市 財 政 收 入 的 1/3 強 ，為 歷 史 最 高 。綜 上 來 看 ， 房 改 真 的 還 有 很 多 基 礎 性 的 工 作 需 要 改 。 這 個 不 但 對保 障 性 住 房 適 用 ， 也 應 該 推 及 商 品 房 ， 起 碼 不 要 讓 殫 精 竭 慮 承 受 高 房 價 的 老 百 姓 再有 安 全 之 憂 。就 房 子 來 說 ， 從 規(guī) 劃 、 設 計 、 建 設 、 排 號 、 搖 號 到 購 買 、 入 住 甚 至 物 業(yè) 管 理 等須 建 立 一 套 透 明 的 制 度 。 從 人 來 說 ， 到 底 哪 些 人 應 該 購 買 或 者 租 住 保 障 性 住房 ， 需 要 對 這 些 家 庭 建 立 一 個 動 態(tài) 的 收 入 跟 蹤 系 統(tǒng) ， 保 證 夠 條 件 的 進 入 ， 條 件 變 化了 該 退 出 的 及 時 退 出 。 由 此 ， 在 追 求 GDP 數(shù) 字 的 目 標 下 ， 不 少 地 方 政 府 很 難 有 自 覺 性 完 成 保障 性 住 房 建 設 。 建 設 保 障 性 住 房 ， 地 方 政 府 面 臨 著 減 少 土 地 收 入 以 及 未 能 建 設 商 品 房 而喪 失 的 稅 收 “機 會 成 本 ”。其 次 ， 保 障 性 住 房 的 資 金 保 障 問 題 。 要 不 就 不 會 有 房 價 、 地 價 到 底 誰 是 雞 、 誰 是 蛋 的“口 水 仗 ”好 打 了 。因 此 ， 怎 么 改 才 是 最 關 鍵 的 。2022 亞太博宇版權所有，未經(jīng)亞太博宇表示同意，不得抄襲或剪輯本文資料。 之 所 以 引 起 如 此 高 的 媒 體 關地庫網(wǎng) —中國地產(chǎn)資源第一網(wǎng) 超級地產(chǎn)資料庫！房產(chǎn)營銷策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問，工程師，造價師，評估師學習寶典點 擊 獲 取 免 費 資 源、中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2022 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 房地產(chǎn)業(yè)研究報告 所 以 ， “二 次 房 改 ”的 說 法 雖 然 遭 到 否 定 ， 但 自 下 而 上 的 房 改 需 求 不 容 漠 視 。 其 實 ，此 次 誤 傳 的 緣 起 是 住 建 部 在 調(diào) 研 十 年 房 改 的 得 與 失 。 ”返 回〖政政政 策策策 解解解 讀讀讀 〗二次房改被否無房家庭希望被澆滅關 于 “二 次 房 改 ”最 新 的 消 息 是 住 房 和 城 鄉(xiāng) 建 設 部 正 式 出 面 給 予 了 否 認 ， 這讓 不 少 無 房 家 庭 因 此 而 燃 起 的 一 點 希 望 之 火 隨 之 被 澆 滅 。國 務 院 發(fā) 展 研 究 中 心 研 究 員 廖 英 敏 說 ： “目 前 房 地 產(chǎn) 市 場 出 現(xiàn) 的 變 化 ， 我 認為 是 按 照 市 場 規(guī) 律 的 自 我 調(diào) 整 ， 價 格 上 漲 過 快 ， 回 落 也 是 正 常 的 。從 量 價 齊 升 到 量 跌 價 升 ， 具 有 樓 市 風 向 標 的 一 線 城 市 的 新 變 化 ， 是 否 意 味 著“拐 點 ”的 出 現(xiàn) 呢 ？朱 中 一 表 示 ， 東 部 部 分 城 市 銷 售 量 下 降 ， 但 應 該 看 到 三 季 度 成 交 量 較 去 年 同 期仍 然 增 長 顯 著 。多 數(shù) 城 市 市 場 仍 向 上部 分 城 市 新 增 供 應 不 足 也 是 造 成 交 易 量 下 滑 的 因 素 。為 什 么 東 部 一 線 城 市 的 房 地 產(chǎn) 市 場 會 出 現(xiàn) 這 些 新 變 化 呢 ？ 專 家 認 為 ， 房 價 增 速過 快 是 其 中 一 個 重 要 原 因 。中 國 房 地 產(chǎn) 業(yè) 協(xié) 會 副 會 長 朱 中 一 說 ： “這 表 明 商 品 房 和 住 宅 市 場 銷 售 在 第 三季 度 仍 處 于 上 行 通 道 ， 但 增 速 略 有 趨 緩 。2022 亞太博宇版權所有，未經(jīng)亞太博宇表示同意，不得抄襲或剪輯本文資料。房 價 漲 得 快 致 銷 售 放 緩地庫網(wǎng) —中國地產(chǎn)資源第一網(wǎng) 超級地產(chǎn)資料庫！房產(chǎn)營銷策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問，工程師，造價師，評估師學習寶典點 擊 獲 取 免 費 資 源、中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2022 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 房地產(chǎn)業(yè)研究報告返 回一線城市樓市量跌價升并非拐點來臨部 分 城 市 的 單 項 數(shù) 據(jù) 變 化 不 足 以 支 撐 市 場 “拐 點 ”的 說 法 ， 多 數(shù) 城 市 的 房 地產(chǎn) 市 場 還 是 向 上 的 發(fā) 展 態(tài) 勢 。今 年 10 月 1 日 起 實 施 的 新 《 中 華 人 民 共 和 國 保 險 法 》 ， 允 許 國 內(nèi) 保 險 企 業(yè)將 投 資 范 圍 擴 大 至 房 地 產(chǎn) 市 場 。 這 些 企 業(yè) 正 逐 漸 演 變 成 為 涉 足 多種 業(yè) 務 范 疇 的 大 型 企 業(yè) 集 團 ， 房 地 產(chǎn) 投 資 是 受 到 較 多 關 注 的 領 域 之 一 。 這 種 趨 勢 在 今 年 更 為 明 顯 。 國 際 知 名 房 地 產(chǎn) 服 務 機 構仲 量 聯(lián) 行 新 發(fā) 布 的 報 告 顯 示 ， 國 內(nèi) 投 資 者 在 中 國 房 地 產(chǎn) 市 場 投 資 份 額 的 比 重 已 經(jīng) 由2022 年