【正文】 場 綠洲中環(huán)中心 大拇指廣場 萬達商業(yè)廣場 整體租售情況 寫字樓 整體出售 酒店及商業(yè) 只租不售 可售部分為： 1萬平方米寫字樓， 2萬平方米商鋪，占總量 20％左右 住宅、 LOFT寫字樓及酒店式公寓出售，占 30％，酒店及甲級寫字樓只租不售 酒店不售，商業(yè)部分 80％出售 商業(yè)只租不售，寫字樓整體出售 商業(yè)租售情況 單位面積 501000 50200 10000元 30000元/平方米 301000 租售價格 1215元 /平方米 售價 17000元 /平方米 1樓 815元 /平方米，售價 5000060000元 /平方米 底層 20元 /平方米左右 同類項目租售情況圖 業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài)配比 商業(yè)體量大，大賣場作為主力 ,聚集人流 ,消化面積 ,盤活商業(yè) . 購物 ,聚集娛樂是必備聚集人氣拉動消費重要設(shè)施 ,一般在 2層以上。A 沃爾瑪 ，百安居 方米 大賣場家樂福 沃爾馬 ， 巴黎春天 主要商家 味千拉面，屈臣士， ES，豆撈坊等 尚未經(jīng)營 唐朝、許留山、美頌 巴黎、屈臣士等 Camp。 目標客戶區(qū)域定位 項目定位 品牌塑造 品牌塑造 打造成為上海城市節(jié)點 ,城市商業(yè)中心，現(xiàn)代化商業(yè)標桿 打造成為上海最具有潛力 CLD中心的 CRD 集購物、娛樂餐飲，文化時尚特色項目，又是旅游休閑中樞站 產(chǎn)品特性 品牌 特性 建立 文化特性 消費群體特性 品牌特性 以大賣場 ,主力店為龍頭的中高檔品牌為招商對象 采用 STREET MALL設(shè)計規(guī)劃 是基于街區(qū)， MALL為一體復合體，匯集 MALL的聚集功能，同時又街區(qū)的導入功能。 目標市場人口統(tǒng)計 項目定位 目標客戶群定位 有企業(yè)，住高級別墅億萬富翁 自己做點生意的千萬富翁 靠收房租過日子的百萬富翁 企業(yè)中高層管理人員 辛苦上班的白領(lǐng) 當?shù)乇镜厝? 底層打工的外來人員 中間層的擴大 目標客戶趨勢特征 目標客戶消費特征 項目定位 目標客戶群定位 城市富人 他們有錢 他們有需求，但非常強調(diào)品位格調(diào) 行事低調(diào)，并不喜歡拋頭露面 他們大都有企業(yè) 他們投資意識強 工人 這里是一個驛站，生活比較節(jié)儉 他們喜歡熱鬧的場所 做點小生意和買賣 性價比是首選 目標客戶消費特征 項目定位 目標客戶群定位 外來高層白領(lǐng) 文化高 /素質(zhì)高 /品味高 是居住置業(yè)者，不是投資者 生活方式，消費環(huán)境有一定的標準 他們喜歡群居，喜歡有人氣的地方 有點積蓄很想投資 中間階層大量導入，消費需求增加與提升 項目定位 目標客戶群定位 周邊 3公里 半徑人群 趙巷板塊 佘山板塊 洞涇板塊 泗涇板塊 9號線沿線居民 核心客戶群 輻射客戶群 邊緣客戶群 主要集中在泗涇和近洞涇、佘山、趙巷新老客戶，有近 1220萬人群，主要是滿足“一站式購物，一站式娛樂休閑”生活配套需求。 近 15萬以上常住人口， 3萬以上流動人口。 市場定位詮釋 標桿之作 具有品牌集合式 以大潤發(fā)等大賣場，或者主力店為龍頭知名品牌 綜合配套 一流，方便 一站購物、一家休閑、一天逛街。 是來旅游泗涇，佘山旅游集散中心人群 設(shè)有大型超市、或者主力店、主題性商場及社區(qū)生活購物設(shè)施 三大特色休閑主題 : 中高檔餐飲 , 美容健身會所 ,酒吧茶座 KTV娛樂等 通過 9號線快速到達市區(qū) ,地鐵上蓋物業(yè) ,小戶型酒店式公寓 廣場藝術(shù)化 ,舉辦各種文化節(jié) ,節(jié)慶活動 功能定位釋義 項目定位 市場定位 上海大型居住中心 CLD綜合配套 全面打造上海大型居住中心圈經(jīng)濟核心，上海城市次中心 軌道 9號線標桿之作 本項目位于松江泗涇區(qū)域，是具有近佘山風景區(qū)，別墅環(huán)繞崛起區(qū)域， 9號線中心位置。 軌道交通 9號線 —— 城市發(fā)展的主軸線 公交樞紐站 —— 區(qū)域交通人流傳導軸 周邊別墅群 —— 消費巨大潛力 生態(tài)居住區(qū) —— 山水四季，銀湖別墅等大型樓盤 35年開發(fā) 項目屬性 城市節(jié)點 城市的發(fā)展主要節(jié)點 復合人群聚集地 旅游休閑集散購物中心 S項目優(yōu)勢 ? 滬杭、滬青平、嘉松、滬松圍繞，大交通明顯 ? 軌道 9號線，泗陳路，泗涇公交樞紐總站，小交通優(yōu)越 ? 近佘山，緊臨老鎮(zhèn)及未來新鎮(zhèn)中心 ? 規(guī)模與體量具有積聚效應(yīng) W項目劣勢 ? 項目商業(yè)氛圍很差，商業(yè)中心不明顯 ? 大量居住中心尚未啟動，人口缺乏 ? 商業(yè)需求薄弱，消費中間層缺乏 ? 區(qū)域的認知度比較差 項目屬性 SWOT 項目屬性 SWOT O項目機會 ? 軌道交通引入，板塊開始預(yù)熱 ? 區(qū)域周邊大型商業(yè)空白點 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)，形態(tài)升級帶來商機 ? 區(qū)域首個啟動項目，價格空間大 ? 區(qū)域人口開始大量導入 T項目威脅 ? 08年銷售年，宏觀政策調(diào)控可能性增大 ? 新的商業(yè)項目推出，區(qū)域消費稀釋 ? 商業(yè)運營不當，會產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng) 項目屬性 SWOT 商業(yè)形態(tài)升級 ,建立區(qū)域商業(yè)中心 提高商業(yè)業(yè)態(tài)檔次與購物環(huán)境 ,打造一站式休閑購物中心 契合周邊旅游休閑環(huán)境 ,打造本區(qū)域旅游中轉(zhuǎn)站 利用周邊商業(yè)空白 ,強力填補并提升 利用軌道交通中心位置 ,和公交樞紐總站 ,打造商業(yè)集散中心 抓住人口導入 ,消費力提升 ,進行業(yè)態(tài)升級 ,定位升級 利有優(yōu)勢 ,抓住機會 跳出泗涇板塊看泗涇 ,并進行泗涇升級 ,商圈升級 重新定義商圈 ,挖掘板塊潛力 ,吸引客戶 搶占城市次中心位置 ,建立項目核心 項目差異化 ,特色定位 ,區(qū)分其它競爭對手 引入大型主力店 ,招商優(yōu)勢集中爆發(fā) 創(chuàng)意型產(chǎn)品規(guī)劃 ,提升項目商業(yè)價值 先招商 ,后銷售 ,營商為王 統(tǒng)一經(jīng)營 ,統(tǒng)一管理 ,統(tǒng)一服務(wù) 規(guī)避劣勢 ,化解威脅 項目屬性 盈利模式 ,主要進行物業(yè)租賃 ,代表商業(yè)物業(yè)有西郊百聯(lián) ,中環(huán)百聯(lián)購物中心等 . ,部分出售 .目前市場常有方式 ,代表商業(yè)物業(yè)有大拇指商業(yè)廣場 , 景瑞生活廣場等 ,力圖”短 .平 .快” ,在前幾年比較采用 ,隨著開發(fā)商注重商業(yè)物業(yè)經(jīng)營 ,更 .看重未來商業(yè)物業(yè)價值 ,越來越少 .代表上海國際鞋城 ,五金機電城等 . 建議 : 采用第 2種模式 ,持有 2030%.其余出售 3種模式 項目屬性 定位方向 區(qū)域升級 泗涇板塊屬性 價格洼地，商業(yè)空白點 城市節(jié)點 ,城市次中心 成長復合 CLD 概念升級 項目屬性 交通樞紐 旅游文化 商業(yè)地產(chǎn) CLD中心 CRD概念 定位方向 Part3 項目市場定位 項目功能定位 項目市場定位 項目目標客戶群定位 項目品牌塑造 項目定位 功能定位 集 生活購物、時尚餐飲、休閑娛樂、文化旅游于一體 現(xiàn)代大型商業(yè)中心 滿足泗涇周邊區(qū)域新老城區(qū)的生活基本需求， 滿足泗涇周邊區(qū)域尤其一些高收入人群休閑娛樂需求。 上海最具成長型復合 CLD 上海新城市商業(yè)中心 嘉松路 滬松路 9號線 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 生態(tài)別墅社區(qū) 低端公寓區(qū)（城外偏郊） 軌道交通 版塊定位 , 城市化進程 商圈 置入 (城市節(jié)點 ) 住宅中心 商業(yè)核心 交通核心（城市新中心） 3年周期 46年周期 2022 2022 2022 項目屬性 城市節(jié)點 城市節(jié)點營造周期 城市的重造 中心的創(chuàng)建 搶占 城市節(jié)點，城市副中心 項目屬性 城市節(jié)點 ?以聚集周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為先手，打造泗涇項目核心力，與松江、九亭形成區(qū)隔，借（ 9號線開通、公交樞紐