【正文】 如果是征地及拆遷（包括：青苗、遷墳等）補償費用，則要根據(jù)實質(zhì)重于形式的原則，只要有證明該項費用發(fā)生的書面憑據(jù)（合同協(xié)議、收據(jù)、政府規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)），具備對方單位或個人簽章要件，應(yīng)予以認(rèn)可； ? 其他的白條和收據(jù)不能作為確認(rèn)支出及扣除項目的憑證。 總可售面積 ? 已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已售面積 可售面積單位計稅成本 ? 票據(jù)取得的規(guī)范性 ： ? 根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項的內(nèi)容，確定收到票據(jù)是否規(guī)范，主要依據(jù)以下的原則： ? 如果對方單位是經(jīng)營性企業(yè)（例如：建筑公司、設(shè)計院、運輸隊、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票； ? 如果對方是行政機關(guān)（例如：房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局等）或是政府行業(yè)管理機構(gòu)（例如：質(zhì)監(jiān)站、防疫站、測繪隊、消防局、市容管理等），則可以是行政事業(yè)性收據(jù)，而并非一定為稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。 ? （摘自國家稅務(wù)總局 2022年國稅發(fā) [2022]187號規(guī)定） ? 成本對象計稅成本在已售完工產(chǎn)品與未售完工產(chǎn)品之間分?jǐn)偅? ? 當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，應(yīng)按當(dāng)期已售的可售面積和可售面積單位成本確認(rèn)。 ? 對不屬于當(dāng)期的成本費用，應(yīng)予以剔除；對當(dāng)期的成本和其他各期成本混合的，應(yīng)確定合理的分?jǐn)偡椒?，加以合理分?jǐn)偂? ? 成本費用的配比性 ： ? 在計算土地增值稅時，應(yīng)特別注意收入與成本費用的配比。 ? 在稅前扣除的金額，除要求取得稅務(wù)部門監(jiān)制的票據(jù)或其他合法憑據(jù)外，還要求該款項已實際支付。 ? （摘自國家稅務(wù)總局 2022年國稅發(fā) [2022]187號文） ? 說明： ? 根據(jù)配比原則，房價中包含裝修費用，則裝修費用可計入成本，否則不得扣除。 ? （摘自財政部、國家稅務(wù)總局 1995年財稅字[1995]48號文件規(guī)定） ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ? ①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； ? ②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ? ③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。 ? 代收費用的處理： ? 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 ? 重點關(guān)注： ? （一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。 是指納稅人內(nèi)部獨立核算單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各類間接費用。 ? （三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)偂? ? 重點關(guān)注： ? （一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。 ? 公共配套設(shè)施費。 ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。 是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 ? （三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)偂? ? 重點關(guān)注： ? （一）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。 是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。 ? 包括： ? 規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平” （通水、通電、通路、平整地面）等支出。 ? 前期工程費。 ? 包括： ? 土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 ? 土地征用及拆遷補償費。 ? 包括： ? 土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。對于軍隊轉(zhuǎn)讓土地的行為，必須開具稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票。具體有國有土地出讓合同、土地局開具的土地出讓專用收據(jù)、農(nóng)稅部門開具的契稅票據(jù)等。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。 ? （摘自 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 ） ? 根據(jù)土地增值稅立法精神， 《 細(xì)則 》 第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題： ? 房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 ? 重點關(guān)注： ? （一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。 ? 即：納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)。 ? 取得土地使用權(quán)未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 ? 包括： ? 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。 ? （摘自國家稅務(wù)總局 2022年國稅函 [2022]220號規(guī)定） ? 房地產(chǎn)交易價格偏低且無正當(dāng)理由的認(rèn)定 ? 對于房地產(chǎn)交易價格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格、且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)根據(jù)： ? （一）按本企業(yè)同期、同類商品房的平均價格確定； ? （二）按本企業(yè)近期、同類商品房的平均價格確定； ? （三）由稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類商品房的市場價格或評估價值確定。 ? 清算時收入確認(rèn)的問題： ? 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽定的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 ? 說明： ? 對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。 ? 按照國稅發(fā) [2022]31號文的規(guī)定，稅收收入確認(rèn)原則與企業(yè)會計制度規(guī)定的收入確認(rèn)原則不完全一致。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，確認(rèn)收入的實現(xiàn)，主要為收到代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ? 會計確認(rèn)收入原則：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已出售的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本可以可靠的計量。 ? （摘自財政部、國家稅務(wù)總局 1995年財稅[1995]48號規(guī)定） 收入時間的確認(rèn) ? 按照房地產(chǎn)銷售的方式分，房地產(chǎn)的銷售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、委托方式銷售（又分為支付手續(xù)費方式、視同買斷方式、基價并實行超基價雙方分成方式、包銷方式）等形式。 ? （摘自國家稅務(wù)總局 2022年國稅發(fā) [2022]187號規(guī)定） ? （五）對于取得的收入為外國貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月 1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。 ? （四）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。如對各附屬建筑物、附著物單獨計價，也應(yīng)當(dāng)將所得并入收入。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 ? 說明： ? 對實物收入要按該收入的市場價格折算成貨幣收入； ? 對無形資產(chǎn)收入要進(jìn)行專門的評估確定其價值后折算成貨幣收入。 ? 其他收入： 是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利。 （摘自財法字（ 1995） 6號 《 土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 ） ? 貨幣收入 ：是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金，銀行存款，支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券等有價證券。 ? （摘自瓊地稅發(fā)