【正文】 成本的情況下，讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。 ? ，將未開發(fā)的土地成本作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。 ? ，按照規(guī)定不能取得發(fā)票的 ,無相關(guān)法律法規(guī)或政府部門的相關(guān)文件規(guī)定的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)以及被拆遷人和開發(fā)人的拆遷 (回遷 )合同和簽收花名冊。 ? 法、真實(shí)、有效憑證，收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。 ? 貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等全部收入。 ? 2. 開發(fā)項(xiàng)目未達(dá)到清算土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)之前，未及時(shí)足額地預(yù)繳土地增值稅。 2021/11/13 69 第三講 常見問題及主要檢查方法 ? 第一節(jié) 土地增值稅常見問題 ? 。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 ? 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條 2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 2021/11/13 67 ? （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用 (簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （ 3） 借款費(fèi)用 屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 2021/11/13 66 ? 成本分配規(guī)定 （ 1） 土地成本 ，一般按占地面積法進(jìn)行分配。 ? （ 4）預(yù)算造價(jià)法。 ? （ 3）直接成本法。 ① 一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 20210） 16667＝ ◇ 3幢小高層住宅應(yīng)分別分?jǐn)偼恋爻杀荆?16667= 2021/11/13 65 ? （ 2）建筑面積法。 ? 計(jì)算： ◇ 一期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?=（ 20210247。 期內(nèi)全部成本對(duì)象 應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由 各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積 。 ① 一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 2021/11/13 59 當(dāng)期各項(xiàng)支出 成本 預(yù)提、待攤費(fèi)用 期間費(fèi)用 直接成本 間接成本 共同成本 完工成本對(duì)象 在建成本對(duì)象 未建成本對(duì)象 已銷開發(fā)產(chǎn)品 未銷開發(fā)產(chǎn)品 固定資產(chǎn) 開發(fā)成本（ 6項(xiàng)費(fèi)用） 主營業(yè)務(wù)成本 2021/11/13 60 實(shí)際支出 待攤費(fèi)用 預(yù)提費(fèi)用 開發(fā)成本 土地費(fèi) 前期費(fèi) 建筑費(fèi) 基礎(chǔ)費(fèi) 配套費(fèi) 間接費(fèi) 成本核算一般程序 期間費(fèi)用 2021/11/13 61 六 項(xiàng) 費(fèi) 用 直 接 共 同 間 接 在 建 完 工 未 建 產(chǎn) 品 資 產(chǎn) 未 銷 已 銷 銷售成本 2021/11/13 62 ? 房地產(chǎn)企業(yè)共同成本和間接成本分配方法 （ 1）占地面積法 。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 2021/11/13 58 ? 開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn) 并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。 ? ③ 屬多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目 ⑤可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法 ，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 ? ②對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。 10000)＝ 600 ? ② 建筑面積法： 1000 ［ 15000247。二期為別墅，占地面積 4000平米，建筑面積 5000平米。 2021/11/13 55 ? 某房開公司在 10000平米土地上開發(fā)，土地出讓金 1000萬元。假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為 10％。主要包括 管理人員 工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、 工程管理費(fèi) 、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi) 等。 2021/11/13 52 ? ,是指直接組織 ,管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用 ,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其 裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 ? 所得稅規(guī)定： ? 指 開發(fā)項(xiàng)目內(nèi) 發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或 無償贈(zèng)與 地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 ? 所得稅規(guī)定： 主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。主要包括開發(fā)項(xiàng)目 建筑工程費(fèi) 和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi) 等。 2021/11/13 48 ? ,是指以 出包方式 支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi) ,以 自營方式 發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 2021/11/13 47 ? ，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 “ 三通一平 ” 等支出。 2021/11/13 46 ? ，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。 ? ——以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金； ? ——以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金； ? ——以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。 2021/11/13 43 第二節(jié) 扣除項(xiàng)目的政策解析 ? 一、扣除項(xiàng)目解析 ? 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： ? （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； ? （二）開發(fā)土地的成本 ,費(fèi)用； ? （三）新建房及配套設(shè)施的成本 ,費(fèi)用 ,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； ? （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； ? （五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 （加計(jì)扣除）。 ? 二、關(guān)于土地增值稅問題。在投資公司將其擁有的電廠的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給香港旭興發(fā)展有限公司這一過程中，只涉及到電廠在 20年經(jīng)營期限中部分的股權(quán)轉(zhuǎn)移，而作為獨(dú)立核算的電廠，其不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，也不存在發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。 2021/11/13 42 ? 國稅函 [1997]700號(hào) ? 陜西省地方稅務(wù)局： ? 你局 《 關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)稅收問題的請示 》 收悉。 2021/11/13 41 ? 五、股權(quán)轉(zhuǎn)讓特殊情況 ? 國稅函 〔 2021〕 687號(hào) ? 廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局： ? 你局 《 關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示 》 收悉。 2021/11/13 40 ? 四、關(guān)于代收費(fèi)用的處理 ? 財(cái)稅 【 1995】 48號(hào) ? 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)上房地產(chǎn)的收入。只出租地下車位的行為，因?yàn)闆]有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，應(yīng)按照 “ 服務(wù)業(yè) —租賃業(yè) ” 項(xiàng)目繳納營業(yè)稅。這筆收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？ 2021/11/13 38 ? 答：根據(jù) 《 土地增值稅暫行條例 》 及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。 80000 5000 %+3300=3400 ? 扣除項(xiàng)目 =28000+28000 (20%+10%)+3400=39800 ? 增值額 =6000039800=20200；增值率 =51% ? 土地增值稅 =20200*40%39800*5%=6090 ? ：收入 =8000 80000=64000；稅金 3400 ? 扣除項(xiàng)目 =32021+32021 (20%+10%)+3400=45000 ? 增值額 =6400045000=19000；增值率 =42% ? 土地增值稅 =19000*30%=5700 ? 結(jié)果比較： 60905700=390 2021/11/13 37 ? 二、企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)， 如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅， 在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。則 : ? ① 拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出 =5000 =4000 ? ② 單位可售面積計(jì)稅成本 =(20210+8000+4000)247。 ? 視同銷售收入按下列方法和順序確認(rèn)： ? ① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的 平均價(jià)格 確定； ? ② 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的 市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值 確定。包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入、視同銷售收入。 2021/11/13 33 第二講 應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的政策解析 ? 第一節(jié) 應(yīng)稅收入 ? 《 條例 》 第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) ,地上的建筑物及其附著物 (以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) )并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 2021/11/13 32 ? （二）審核人員的組成 ? 各省轄市、縣 (市 )、區(qū)地方稅務(wù)局于 4月 25日前成立土地增值稅審核小組。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報(bào)和資料后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)組織審核，審核結(jié)果告知納稅人，進(jìn)行納稅調(diào)整，結(jié)清稅款。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 ? （ 2）對(duì)要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。 ? （ 4）納稅人 委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的 清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的 《 土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告 》 。 ? （ 2）房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目清算說明 ，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的， 其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。 2021/11/13 27 ? （三）清算單位 ? ① 國稅發(fā) [2021]91號(hào) 第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否 以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算 ；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否 以分期項(xiàng)目為單位 清算；對(duì) 不同類型房地產(chǎn) 是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 ? （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? （三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ? （四）省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 ? （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； ? （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； ? （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ? 在 企業(yè)兼并 (合并 )中 ,對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的 ,暫免征收土地增值稅。 ? 財(cái)稅 [2021]21號(hào)