【文章內容簡介】 設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 2021/11/13 48 ? ,是指以 出包方式 支付給承包單位的建筑安裝工程費 ,以 自營方式 發(fā)生的建筑安裝工程費。 ? 所得稅規(guī)定： ? 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目 建筑工程費 和開發(fā)項目安裝工程費 等。 2021/11/13 49 ? ,包括開發(fā)小區(qū)內道路 ,供水 ,供電 ,供氣 ,排污 ,排洪 ,通訊 ,照明 ,環(huán)衛(wèi) ,綠化等工程發(fā)生的支出。 ? 所得稅規(guī)定： 主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 2021/11/13 50 ? ,包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 ? 所得稅規(guī)定： ? 指 開發(fā)項目內 發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或 無償贈與 地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。 2021/11/13 51 ? 國稅發(fā) 〔 2021〕 187號 ? （三）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、 學校 、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施 ? 產權屬于全體業(yè)主所有的 ，其成本、費用可以扣除； ? 無償移交給政府、公用事業(yè)單位 用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ? 有償轉讓的 ，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 ? （四）房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其 裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。 ? 房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 2021/11/13 52 ? ,是指直接組織 ,管理開發(fā)項目發(fā)生的費用 ,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 ? 所得稅規(guī)定： ? 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括 管理人員 工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、 工程管理費 、周轉房攤銷以及 項目營銷設施建造費 等。 2021/11/13 53 ? 某公司取得土地使用權 1000萬元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為 1200萬元，其中開發(fā)間接費用 500萬元（包括管理人員工資福利 50萬，辦公設備折舊 50萬，廣告和其他銷售的費用 200萬）。假設該公司不能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的利息支出，房地產開發(fā)費用扣除比例為 10％。則： ? ①開發(fā)成本需增 300 ? ② 開發(fā)費用虛增 300 10%=30 ? ③ 加計扣除金額虛增 300 20%=60 2021/11/13 54 ? ? 《 土地增值稅暫行條例實施細則 》 第九條 ? 納稅人 成片受讓土地使用權 后 ,分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按 ① 轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤 ，或按 ② 建筑面積計算分攤 ，也可按稅務機關確認的 ③其他方式計算分攤。 2021/11/13 55 ? 某房開公司在 10000平米土地上開發(fā)，土地出讓金 1000萬元。分兩期進行開發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等） 6000平米，建筑面積 15000平米 。二期為別墅，占地面積 4000平米，建筑面積 5000平米。公寓己銷售完畢，應分攤土地出讓金？ ? ①占地面積法： 1000 (6000247。 10000)＝ 600 ? ② 建筑面積法： 1000 ［ 15000247。 （ 15000＋ 5000)＝ 750 2021/11/13 56 ? 分配方法 ? ① 分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的， 應 按照受益對象，采用 ④合理的分配方法 ，分攤共同的成本費用 。 ? ②對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。 ? ③ 屬多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目 ⑤可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法 ，計算確定清算項目的扣除金額。 2021/11/13 57 ? 房地產企業(yè)所得稅計稅成本核算的一般程序 ? ，將其區(qū)分為應計入成本對象的 成本 和應在當期稅前扣除的 期間費用 。同時還應按規(guī)定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。 ? 、預提費用、待攤費用等合理的劃分為 直接成本、間接成本和共同成本 ， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至 已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象 。 2021/11/13 58 ? 開發(fā)產品和固定資產 并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發(fā)產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產品計稅成本和未銷開發(fā)產品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 ? 未完工和尚未建造的成本對象 應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產品完工后再予結算。 2021/11/13 59 當期各項支出 成本 預提、待攤費用 期間費用 直接成本 間接成本 共同成本 完工成本對象 在建成本對象 未建成本對象 已銷開發(fā)產品 未銷開發(fā)產品 固定資產 開發(fā)成本（ 6項費用） 主營業(yè)務成本 2021/11/13 60 實際支出 待攤費用 預提費用 開發(fā)成本 土地費 前期費 建筑費 基礎費 配套費 間接費 成本核算一般程序 期間費用 2021/11/13 61 六 項 費 用 直 接 共 同 間 接 在 建 完 工 未 建 產 品 資 產 未 銷 已 銷 銷售成本 2021/11/13 62 ? 房地產企業(yè)共同成本和間接成本分配方法 （ 1）占地面積法 。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 ① 一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 ② 分期開發(fā)的，首先按 本期全部成本對象占地面積 占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占 期內全部成本對象占地總面積 的比例進行分配。 期內全部成本對象 應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減除應由 各期成本對象共同負擔的占地面積 。 2021/11/13 63 一期 A B C 二期 B D A C 2021/11/13 64 ? 例：某房地產企業(yè)開發(fā)一小區(qū)，占地 60000㎡ ，分三期開發(fā)，分別 20210㎡ ， 30000㎡ ， 10000㎡ ，土地出讓金 50000萬，一期開發(fā)住宅 3幢和一個會所，分別占地 5000㎡ ， 5000㎡ ， 5000㎡ ， 2021㎡ 。 ? 計算： ◇ 一期內全部成本對象應分攤土地成本 =（ 20210247。 60000） 50000＝ 16667 ◇ 會所應分攤土地成本＝（ 2021247。 20210） 16667＝ ◇ 3幢小高層住宅應分別分攤土地成本＝ 16667= 2021/11/13 65 ? （ 2）建筑面積法。 指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。 ① 一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 ② 分期開發(fā)的，首先按期內成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。 ? （ 3）直接成本法。 指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。 ? （ 4）預算造價法。 指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。 2021/11/13 66 ? 成本分配規(guī)定 （ 1） 土地成本 ，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。 土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產的情況，其土地開發(fā)成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調整。 （ 2）單獨作為過渡性成本對象核算的 公共配套設施 開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。 （ 3） 借款費用 屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。 （ 4） 其他成本 項目的分配法由企業(yè)自行確定。 2021/11/13 67 ? （三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用 (簡稱房地產開發(fā)費用 ),是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 ? 財務費用中的利息支出 ,凡 能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的 ,允許據(jù)實扣除 ,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額 .其他房地產開發(fā)費用 ,按本條 2項規(guī)定計算的金額之和的 5%以內計算扣除。 ? 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的 ,房地產開發(fā)費用按本條 2項規(guī)定計算的金額之和的 10%以內計算扣除。 2021/11/13 68 ? （四）舊房及建筑物的評估價格， 是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認。 ? （五）與轉讓房地產有關的稅金， 指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅（ 不包括銷售不動產繳納的印花稅 ）。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 ? （六）對從事房地產開發(fā)的納稅人可按 2項規(guī)定計算的金額之和， 加計 20%的扣除。 2021/11/13 69 第三講 常見問題及主要檢查方法 ? 第一節(jié) 土地增值稅常見問題 ? 。對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的 ,未分別核算增值額。 ? 2. 開發(fā)項目未達到清算土地增值稅的標準之前，未及時足額地預繳土地增值稅。 ? 。 ? 貨幣收入、實物收入、其他收入等全部收入。 2021/11/13 70 ? 而不確認收入 ? ? ? 、抵債、分配、捐贈等資產所有權轉移時，未按視同銷售進行所得稅處理。 ? 法、真實、有效憑證，收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。 2021/11/13 71 ? ；業(yè)務不是真實存在，虛報業(yè)務代開發(fā)票。 ? ，按照規(guī)定不能取得發(fā)票的 ,無相關法律法規(guī)或政府部門的相關文件規(guī)定的補償范圍和標準以及被拆遷人和開發(fā)人的拆遷 (回遷 )合同和簽收花名冊。屬于應取得而未取得發(fā)票的，在計算土地增值稅時進行了扣除。 ? ，將未開發(fā)的土地成本作為土地增值稅的扣除項目。 2021/11/13 72 ? ,如材料采購、建筑、裝飾、建材、綠化和物業(yè)等 ,通過加大建安成本造價、虛加工作量等手段減少或轉移利潤，或委托關聯(lián)企業(yè)代理銷售開發(fā)產品，支付高額傭金轉移利潤等。 ? ，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，讓施工企業(yè)按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發(fā)成本。 2021/11/13 73 ? 、已完工成本、總面積、已完工（可售