【正文】 示了類型相似的土地使用傾向于土地離城市中心的距離類似，結(jié)果就形成了環(huán)繞 CBD的同心圓模式。 城市土地使用結(jié)構(gòu)部門模型 167。 城市土地使用結(jié)構(gòu) 167。結(jié)果就是，在土地市場的平衡中，假定三種土地使用方式有共同的中心點， A的價格比其他兩個更有優(yōu)勢接近中心點， B更遠些離中心點， C最遠。 C有最低的生產(chǎn)量，與運輸成本有較小的敏感性，出價地租曲線最平緩。 運輸成本的角色 : 叫價租金曲線 運輸成本包括投入和產(chǎn)出等移動成本 , 費用由賣方直接和買家間接承擔(dān) . 運輸成本的角色在決定最高最佳使用和土地價值中產(chǎn)生了經(jīng)典經(jīng)濟學(xué)重要概念，即出價租金曲線 (或出價租金函數(shù) ). 2022年 1月 4日星期二 118 三種土地使用對于產(chǎn)量和運輸成本的敏感性差異性的出價地租曲線 地租 A B C 中心 B使用空間 距離 2022年 1月 4日星期二 119 三類土地使用對于運輸成本的生產(chǎn)性和敏感性差異性出價地租曲線 圖中出價地租曲線顯示了三種不同的土地使用，標(biāo)記為A、 B、 C 。 運輸成本的角色 : 叫價租金曲線 2022年 1月 4日星期二 116 167。 競爭與城市價值 167。 – 多樣化。 – 礦業(yè) (含油氣 )服務(wù) 。 – 制造業(yè) 。 – 、保險、房地產(chǎn) 。 服務(wù)行業(yè)與輸出乘數(shù) (B) 兩類乘數(shù)往往被認為是預(yù)測出口基數(shù)變化效應(yīng)成長 : 凈總就業(yè)增加 出口就業(yè)增加 凈總?cè)丝谠黾? 出口就業(yè)增加 2022年 1月 4日星期二 114 167。 2022年 1月 4日星期二 113 如果出口行業(yè)丟失工作，間接導(dǎo)致了服務(wù)行業(yè)和人口的丟失。 N mi / Nm Ni / N LQ mi = 2022年 1月 4日星期二 112 167。 位置商數(shù) LQ通常被看作是商指數(shù)的簡寫。主要的輸出基數(shù)理論原則規(guī)定： 城市或地區(qū)的經(jīng)濟增長完全依賴于本地經(jīng)濟的出口部分的增加。 2022年 1月 4日星期二 110 167。 2022年 1月 4日星期二 109 167。 服務(wù)行業(yè)與出口乘數(shù) 2022年 1月 4日星期二 108 167。 出口基數(shù) 167。 經(jīng)濟基礎(chǔ)與城市增長 167。六邊形的能夠使我們的運輸成本降低，這就形成了以原點為中心的大六邊形。 2022年 1月 4日星期二 106 中央?yún)^(qū)位論與城市等級 2022年 1月 4日星期二 105 中央?yún)^(qū)位論與城市等級 早期經(jīng)驗地理觀察和經(jīng)濟分析已經(jīng)發(fā)展成一個實體地里理論，通常稱作中央?yún)^(qū)位論，主要包括城市等級理論（城市擴張）。 2022年 1月 4日星期二 103 影響區(qū)域集中力和分散的力量 向心力 分散力 關(guān)聯(lián) 厚市場 知識外溢和其他經(jīng)濟外部性 固定因素 地租 上漲 擁擠和其他純非經(jīng)濟 2022年 1月 4日星期二 104 平衡力 當(dāng)集中力越來越強大、越來越重要的時候，一個或幾個大城市的人口增長和城市發(fā)展往往快于小城市。 2022年 1月 4日星期二 102 離心力 離心力（或分散力）指的是與這種向心力背道而馳的力量。 城市位置模式 美國 20個大都市 2022年 1月 4日星期二 100 167。 城市格局與城市規(guī)模 假設(shè)人口最多的城市等級定為 1，那么每個城市的人口大約等于最大城市人口除以該城市的等級。 布局基本因素 : 向心力和離心力 167。 城市格局與城市規(guī)模 167。 其它城市土地使用理論 2022年 1月 4日星期二 93 167。 城市土地使用結(jié)構(gòu) 167。 城市中心論與城市體系 167。 2022年 1月 4日星期二 92 167。 2022年 1月 4日星期二 91 167。 政府機構(gòu) 從理論上來說，開發(fā)過程中的公共關(guān)系應(yīng)該能夠營造一個公平高效的體系，以保證項目土地利用的合理性和高質(zhì)量的開發(fā)。 營銷與公共關(guān)系顧問 營銷與公共關(guān)系人員參與幫助開發(fā)商為其開發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計一個營銷戰(zhàn)略，提供營銷與媒體關(guān)系服務(wù)。 市場分析師 市場研究專家 可以幫助開發(fā)商了解其擬開發(fā)的項目是否有足夠的市場需求、競爭項目的情況、目標(biāo)市場以及項目銷售或出租的預(yù)期速度（市場吸納率和吸納速度）、預(yù)期的價格或租金水平等。 物業(yè)管理者 從常規(guī)上講，項目竣工投入使用時才會聘請物業(yè)管理，來負責(zé)項目運營期間的管理。他們可能在項目開工前就簽約購買將要建成的物業(yè)（以開工前的估算價格為基礎(chǔ)定價），或在項目竣工后投資。 金融伙伴 (B) 長期貸款的貸方： 提供長期貸款（長期抵押貸款）的金融機構(gòu)。建設(shè)貸款的撥付，通常按照項目施工實際完成的工作量，分期撥付。 金融伙伴 (A) 合資伙伴 (joint venture partner): 是指任何個人或機構(gòu)，他們在項目開發(fā)過程中，向開發(fā)商提供權(quán)益融資，占有項目一定比例的股份，并按股份比例或的項目開發(fā)利潤。 在開發(fā)過程中，開發(fā)商必須盡早決定是利用公司內(nèi)部的銷售隊伍，還是聘請專業(yè)的經(jīng)紀或代理機構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人或租務(wù)代理在執(zhí)行項目營銷計劃方面，發(fā)揮著關(guān)鍵的作用。 房地產(chǎn)經(jīng)紀人 /租務(wù)代理 房地產(chǎn)經(jīng)紀人或租務(wù)代理通常受開發(fā)商的委托，代理物業(yè)租售事宜。 會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)商通報財務(wù)狀況。 律師和會計師 律師可以代表開發(fā)商與政府有關(guān)部門處理各類審批事宜。評估師還能提供領(lǐng)域廣泛的咨詢服務(wù)，包括投資分析、訴訟證人等。開發(fā)商在涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、尋找項目融資和貸款、處理有關(guān)房地產(chǎn)稅項，以及處理法律訴訟中的補償事宜時，需要評估師提供的服務(wù)。 評估師 評估師可以在開發(fā)過程的每一個階段為開發(fā)商提供服務(wù)，包括項目前期、建設(shè)過程中和項目建成后。 2022年 1月 4日星期二 81 例如，地面停車、地上立體車停車和地下停車的成本有較大差異，如何進行停車位的布局？又例如，在一個居住小區(qū)，如何協(xié)調(diào)人行道和車行道，以盡可能減少交叉干擾？在商業(yè)綜合用途的開發(fā)項目中，可能同時存在居住、辦公、購物等行為引致的交通流，如何很好地區(qū)分和協(xié)調(diào)？交通顧問可以就這些問題，向發(fā)展商提供專業(yè)的解決方案。 舉 例 2022年 1月 4日星期二 80 167。 環(huán)境顧問 開發(fā)商在許多情況下，需要聘請環(huán)境顧問，環(huán)境顧問就開發(fā)項目所面臨的環(huán)境問題提供專業(yè)意見，為開發(fā)商提供開發(fā)項目的環(huán)境影響評價報告，協(xié)助開發(fā)商解決政府環(huán)境審批手續(xù)、避免開發(fā)商未來可能面臨的環(huán)境責(zé)任?？偝邪谈挥袇f(xié)調(diào)分包商工程進度、監(jiān)督其施工質(zhì)量的責(zé)任?？偝邪谭职墓ぷ靼ǎ和练焦こ?、混凝土工程、模板工程、機械設(shè)備、電氣和給排水系統(tǒng)安裝工程、裝修工程等。 開發(fā)商常常把工程建設(shè)任務(wù)發(fā)包給總承包商，由總承包商根據(jù)建筑師和工程師提供的設(shè)計方案和施工圖紙，以合同約定的價格和工期，完成項目的建設(shè)工作。 2022年 1月 4日星期二 77 167。 景觀建筑師 景觀建筑師負責(zé)對開發(fā)項目占地范圍內(nèi)所有裸露空間的景觀規(guī)劃，通過選擇和種植各種植物、選擇景觀形式、很好地利用燈光和陰影，以及配合自然環(huán)境，創(chuàng)造出良好的景觀環(huán)境。 土地規(guī)劃師要注意充分利用場地的自然特性，認真分析場地的承載能力，并基于對市場需求特征的理解，為開發(fā)商提供低成本、高附加值的規(guī)劃方案。 2022年 1月 4日星期二 75 167。 2022年 1月 4日星期二 74 167。 建筑師 在開發(fā)項目前期工作中，建筑師要負責(zé)：場地調(diào)研與分析；與公共團體溝通，了解他們的需要及對擬建項目的態(tài)度；與政府聯(lián)系，保證建設(shè)方案能夠獲得政府規(guī)劃管理部門的批準。 公營企業(yè)家是指那些從事公共開發(fā)的專業(yè)人員，他們負責(zé)公共項目的規(guī)劃、設(shè)計、融資，這些項目通常規(guī)模很大，而且對社區(qū)的發(fā)展有益，政府不僅承擔(dān)了公共項目的成本，而且還承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險。 公共部門開發(fā)商 公共部門涉足房地產(chǎn)開發(fā)的主要目標(biāo)，即建設(shè)社區(qū)住宅、促進經(jīng)濟發(fā)展。 私營部門開發(fā)商是通過擁有向房地產(chǎn)開發(fā)過程提供服務(wù)的機構(gòu)而獲取利潤，這些機構(gòu)包括保險代理、抵押擔(dān)保公司、租賃公司、管理公司或總承包公司。 最終用戶 2022年 1月 4日星期二 71 167。 營銷與公共關(guān)系顧問 167。 物業(yè)管理者 167。 房地產(chǎn)經(jīng)紀人 /租務(wù)代理 167。 評估師 167。 交通顧問 2022年 1月 4日星期二 70 167。 承包商 167。 土地規(guī)劃師 167。 建筑師 167。 私營部門開發(fā)商 167。 房地產(chǎn)開發(fā)商的眾多角色 (B) 公共部門 誰： 法規(guī)制定者 、 政治家 、 鄰居 需要： 合理的開發(fā)計劃 使用者 誰： 租客 、 自由自住的客戶 需要： 滿足服務(wù) 、 價格和時間需要的建筑空間 規(guī)劃師 推廣者 談判家 供應(yīng)商 推廣者 談判家 借貸者 投資合伙人 分析師 創(chuàng)造者 推廣者 供應(yīng)商 雇主 客戶 經(jīng)理 開發(fā)商 誰： 企業(yè)家 、 風(fēng)險管理者 、開發(fā)隊伍領(lǐng)導(dǎo)者 需要： 創(chuàng)造財富 、 保持公司良好財務(wù)狀態(tài) 、 創(chuàng)造對社區(qū)產(chǎn)生長期正面影響的資產(chǎn) 資本市場 誰： 信貸 、 股權(quán)及其多種形式的組合 需要： 最低風(fēng)險 、 最大限度的融資回報 開發(fā)隊伍 誰： 企業(yè)內(nèi)部或外部的專業(yè)隊伍 需要： 比較好的薪酬 、 積累經(jīng)驗 、 提高專業(yè)知名度 、與一個好的隊伍一同工作 2022年 1月 4日星期二 69 167。 首先開發(fā)商需要與地方政府和開發(fā)場地周邊的鄰居協(xié)調(diào)好關(guān)系，通常情況下，開發(fā)商要獲得地方政府的批準，必須對項目建設(shè)方案進行多次修改（政治），因此，使當(dāng)?shù)乇３謴椥允情_發(fā)商的一個重要特征； 第二，開發(fā)商需要尋找希望購買或承租建成后物業(yè)的客戶，進行市場營銷工作（營銷）； 第三，開發(fā)商要管理好自己內(nèi)部的開發(fā)隊伍，并協(xié)調(diào)好與外聘專業(yè)顧問機構(gòu)之間的關(guān)系（建設(shè)監(jiān)理、過程管理）； 第四，開發(fā)商要通過向資本市場展示所開發(fā)項目的財務(wù)可行性、支付融資費用以及項目權(quán)益投資回報的能力，以進行項目融資（融資）。 2022年 1月 4日星期二 67 167。 2022年 1月 4日星期二 66 167。 2022年 1月 4日星期二 65 167。 2022年 1月 4日星期二 64 167。 2022年 1月 4日星期二 63 167。 2022年 1月 4日星期二 62 167。 2022年 1月 4日星期二 61 167。 2022年 1月 4日星期二 60 167。 房地產(chǎn)開發(fā)的八階段模型 一：提出投資的設(shè)想 五：簽署正式委托協(xié)議 不可行 可行 二：投資設(shè)想細化 六：工程建設(shè) 不可行 可行 三：可行性研究 七： 竣工投入使用 不可行 可行 四：合同談判 八：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 不能達成協(xié)議 能達成協(xié)議 2022年 1月 4日星期二 59 167。 房地產(chǎn)開發(fā)的定義 房地產(chǎn)項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進行出售的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)的八階段模型 167。 3 房地產(chǎn)開發(fā)程序 167。 （ E） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比例（% ）17024681012141618202022 2022 2022 2022 2022 2022 2 0 0 6 （1 6月）年份2022年 1月 4日星期二 55 問 題 近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，為控制房地產(chǎn)價格過高國家出臺了許多宏觀政策來調(diào)控，請分析其利弊。 （ C） 國內(nèi)房地產(chǎn)投資總額0202240006000800010000120221400016000180002022 2022 2022 2022 2022 2022 2 0 0 6 （1 6 月）年份單位：億元2022年 1月 4日星期二 53 167。 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系(B) ，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展； ； ，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)； ，加速經(jīng)濟建設(shè)； 。 2022年 1月 4日星期二 50 167。 2022年 1月 4日星期二 49 167。 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細分 房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。 房地產(chǎn)業(yè)